주문
제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
원고에게 피고 주식회사 B는 6,761,285원, 피고 주식회사 C은 8,430,823원과 각 이에 대한 2019. 5. 28.부터 2021. 8. 19.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 기각한다.
소송 총비용 중 원고와 피고 주식회사 B 사이에 생긴 부분 중 70%는 원고의, 나머지는 피고 주식회사 B의 부담으로, 원고와 주식회사 C 사이에 생긴 부분 중 50%는 원고, 나머지는 피고 주식회사 C의 부담으로 한다.
이유
기초사실
원고는 대구 달성군 D 소재 A아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 입주자들로 구성된 자치기구이다.
피고 주식회사 B(이하 ‘피고 B’이라고만 한다)는 2017. 2.경 이 사건 아파트의 시행사인 E 주식회사(이하 ‘E’라고만 한다)와 이 사건 아파트에 관한 공동주택 위․수탁관리계약(이하 ‘이 사건 관리계약’이라 한다)을 체결하였고, 피고 B은 2017. 3. 6.부터 관리업무를 수행하였다.
원고는 2017. 9.경 구성되어 E로부터 이 사건 관리계약을 승계받았으며, 피고 B은 원고가 구성된 후 2017. 12. 31.까지 이 사건 아파트의 관리업무를 수행하였다.
피고 B의 직원이던 이 사건 아파트 관리소장 F은 2017. 3. 9. 피고 주식회사 C(이하 ‘피고 C’이라고만 한다)과 이 사건 아파트에 관한 경비용역 및 청소용역계약(이하 ‘이 사건 경비 및 청소계약’이라 한다)을 각 체결하였고, 피고 C은 2017. 3. 10.경부터 2017. 12. 31.까지 이 사건 아파트의 경비 및 청소업무를 수행하였다.
피고들이 이 사건 아파트에서 관리업무를 하는 동안 E는 피고 B의 관리직원들에 대한 퇴직급여충당금 명목으로 합계 11,743,220원을, 피고 C에게 경비원들의 퇴직급여충당금 7,083,174원을, 미화직원들의 퇴직급여충당금 8,430,823원을 선지급하였다.
[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제1, 3호증의 2, 4호증의 2, 5호증의 2, 을 제5, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
원고 주장의 요지
퇴직금 반환 청구
원고는 피고들에게 인건비를 지급함에 있어 직원들의 월급 외에 1년 치 퇴직금을 12개월로 나누어 함께 미리 지급했는데, 피고들의 관리업무, 경비 및 청소업무 기간이 1년이 되지 않아 피고들이 직원에게 퇴직금을 지급하지 않았다. 따라서 원고에게 피고 B은 직원 퇴직금 조로 받은 11,743,220원을, 피고 C은 15,513,997원을 각 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
광고비 부당이득 청구
피고 B은 아파트 관리 업무를 수행하면서 전체 광고 수입 16,000,000원 중 6,914,000원을 제외한 나머지 돈 9,086,000원을 원고에게 귀속시키지 않고 피고 B이 인력 용역비 등으로 임의로 지출하여 사용하였으므로, 부당이득으로 이를 반환할 의무가 있다.
원고의 청구들에 대한 판단
아파트 입주자대표회의의 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 민법상 위임관계이고(대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결), 민법 제687조에 따르면 수임인은 위 임인에 대하여 위임사무의 처리에 필요한 비용의 선급을 청구할 수 있으며, 남은 비용은 위임인에게 반환하여야 한다.
위 인정사실들에 따르면, E는 피고 B에게 이 사건 아파트의 관리업무를 위임하였고, 피고 B의 관리직원들의 퇴직급여충당금을 인건비 비용으로 미리 지급받았으나, 1년이 되지 않아 이 사건 관리계약이 종료되어 퇴직금을 지급할 필요가 없어졌다. 또한, 원고는 2017. 9.경 결성된 후에도 피고 B이 관리업무를 계속하면서 원고의 요구로 2017. 12. 31. 이 사건 관리계약이 종료된 점에 비추어 보면, 원고는 E의 위탁자로서의 지위가 묵시적으로 이전받았다고 할 것이므로, 피고는 원고에게 11,743,220원과 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다.
피고 B의 주장에 대한 판단
피고 B의 주장은 ① 도급계약이기 때문에 비용반환을 할 필요가 없고, ② 원고는 부당이득반환청구권이 없으며, ③ 예비적 상계 항변으로서, G에게 지급한 퇴직금 1,787,490원을 상계하고, E로부터 지급받지 못한 2017. 5.부터 2017. 12.가지의 위탁관리수수료 528만 원(66만 원 × 8 개월)을 상계한다고 주장한다.
① 주장에 대한 판단
피고 B은, 이 사건 관리계약은 도급계약이므로 원고에게 퇴직급여충당금을 지급할 필요가 없다고 주장한다.
살피건대, 원고와 피고 B 간의 이 사건 관리계약 제6조는 피고 B은 선량한 관리자의 주의의무로서 이 사건 아파트를 관리할 것을 규정하고 있고, 제5조는 피고 B은 원칙적으로 관리업무를 재위탁하거나 도급을 줄 수 없는 점, 제3조 제2항은 E가 승인한 관리직원의 인건비는 입주자의 관리비로 부과하여 피고 B이 집행하기로 한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 관리계약은 도급이 아닌 위임으로 보는 것이 타당하다.
또한 피고 B은 이 사건 관리계약을 위임으로 보아 퇴직급여충당금을 원고에게 반환하게 되면 근로기준법상으로는 피고 B과 같은 아파트 관리회사의 직원들의 퇴직금 산정을 함에 있어서 근로의 연속성을 인정할 수 없는 문제가 생긴다고 주장한다.
일단 아파트입주자대표회의와 관리회사간의 위탁관리계약을 기본적으로 민법상 위임으로 보는 대법원의 태도에 의할 경우, 이 사건과 같이 관리계약이 8개월 만에 종료되고 8개월간 적립한 퇴직급여충당금을 반환해야 한다면, 직원들의 근속을 전제로 하여 퇴직급여충당금을 적립한 취지가 망각되는 문제가 발생한다.
하지만, 피고 B은 이 사건 관리계약을 체결할 때에 인건비의 정산문제를 처음부터 명확하게 정할 기회를 가졌으나 이를 명확하게 하지 않았고, 또한 피고 B은 위탁수수료를 받아서 인건비 등에 충당할 수도 있었으나, 향후 다른 아파트의 입찰에 참가하기 위하여 실적을 맞추기 위해 저가의 수수료를 받는 것으로 보이는 점(당심 2020. 7. 6.자 준비서면 7면) 등에 비추어 보면, 피고 B의 이 부분 주장은 타당하지 않다.
② 주장에 대한 판단
피고 B은, 원고가 부당이득반환청구권의 행사주체가 아니므로 이를 청구할 법적인 지위에 있지 않다고 주장하는데, 다음가 같은 사정들에 비추어 원고는 E의 계약상의 지위를 승계하였다고 할 것이므로, 피고의 주장을 받아들이지 않는다.
⑴ 이 사건 관리계약서 제2조에서도 ‘이 약정에 따른 을(피고 B)의 위·수탁관리기간은 2017년 3월로부터 관리업무인계인까지로 한다. 다만 입주자가 자치관리기구를 구성하여 시장 또는 군수의 신고를 완료하고 관리업무의 인계를 요구한 경우에는 지체 없이 당해 자치관리기구에 관리업무를 인계하여야 하며, 이 경우 위·수탁 관리기간의 종료일은 그 인계일까지로 한다.’고 정하고 있다.
⑵ 원고가 구성된 2017. 11.경 이후에도 계속해서 피고들이 이 사건 아파트를 관리하였고, 원고는 피고들에게 2017. 12.분까지 이 사건 관리계약에 따른 관리비와 이 사건 경비 및 청소계약에 따른 용역비를 지급하였다.
⑶ 원고가 피고들에게 업무의 인계를 요청하여 피고들이 2017. 12. 31. 업무를 중단하고 원고에게 업무를 인계하였다.
⑷ 이 사건 관리계약 제14조 제1항은 『피고 B은 관리기간 종료 등의 사유로 관리업무인계시, 관리비 예치금과 관리비 정산잔액 및 공기구비품 등 장비를 포함한 시설물 일체를 사용가능한 상태로 인계하여야 하며, 당해 공동주택의 관리에 필요한 제반사항을 알려 주어야 한다』고 규정하고 있으므로, 이 점에서도 피고는 원고에게 미반환된 비용을 원고에게 지급할 의무가 있다.
③ 주장에 대한 판단(예비적 상계항변)
⑴ 피고 B은 직원 G에게 퇴직금조로 1,787,490원을 지급하였으므로 이를 공제하여야 한다고 주장하나, 이 사건 관리계약이 8개월 만에 종료되어 퇴직금 발생 요건이 충족되지 않았으므로, 위 항변은 이유 없다.
⑵ 피고 B은 E로부터 2017. 5.부터 2017. 12.까지의 위탁관리수수료 5,280,000원을 지급받지 못하였기 때문에 이를 가지고 상계항변한다고 주장한다.
살피건대, 갑 제1호증의 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 관리계약 제3조에서 이 사건 아파트의 입주율이 50%를 초과하면 E가 매월 위탁수수료 66만 원을 지급하기로 약정하였고, ② 2017. 5. 15. 입주율이 50%를 초과하였으며, ③ 피고 B이 2017. 12. 31.까지 관리업무를 하였으므로, 피고는 위탁수수료 4,981,935원{660,000원 × (7 + 17/31)}을 지급받지 못한 사실들을 인정할 수 있고, 피고 B의 상계의사표시가 기재된 피고 B의 2019. 7. 26.자 준비서면이 원고에게 2019. 7. 29. 송달된 사실은 이 법원에 현저하다.
따라서, 피고의 4,981,935원의 채권은 원고가 구하는 11,743,220원과 상계적상일인 2017. 12. 31. 대등액에서 상계되어 원고의 피고 B에 대한 부당이득반환채권은 6,761,285원만이 남게 되었으므로, 피고 B의 상계항변은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
다음과 같은 사정들에 의하면, 원고의 피고 C에 대한 청구는 경비원에게 지급한 퇴직급여충당금 반환청구는 이유 없고, 청소용역에 지급한 퇴직급여충당금 반환청구는 이유 있다.
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이 사건 관리계약 제5조에 의하면, 피고 B은 경비, 청소, 물탱크 청소 등 업무상 불가피한 경우에는 재위탁이나 도급을 줄 수 있도록 규정하여, E는 피고 B에게 관리 업무를 재위임하거나 도급할 재량을 주었다.
을 제5호증의 각 기재에 의하면, 피고 B의 직원인 이 사건 아파트 관리소장 F이 피고 C과 경비계약을 체결하였는데, 경비용역대금은 입주초기에는 매월 9,535,914원을, 입주완료 단계에는 매월 14,434,888원을 지급하도록 규정하고 있어 정액제이고, 조정이나 별도의 금액을 청구 또는 환급이 금지되며(제4조), 계약기간은 2017년 3월 10일부터 2018년 3월 9일까지(1년)이며(제5조), 용역대금은 피고 B이 피고 C에게 지급하는(제7조) 점 등에 비추어 보건대, 피고 B과 피고 C 간의 경비계약은 도급계약으로 보는 것이 타당하다.
앞서 본 인정사실에서 본 바와 같이 E가 피고 C에게 퇴직급여충당금을 직접 선지급하기는 하였으나, 계약의 일방 당사자가 계약 상대방의 지시 등으로 급부과정을 단축하여 계약 상대방과 또 다른 계약관계를 맺고 있는 제3자에게 직접 급부한 경우, 그 급부로써 급부를 한 계약 당사자의 상대방에 대한 급부가 이루어질 뿐 아니라 그 상대방의 제3자에 대한 급부로도 이루어지는 것이므로 계약의 일방 당사자는 제3자를 상대로 법률상 원인 없이 급부를 수령하였다는 이유로 부당이득반환청구를 할 수 없으므로(대법원 2003. 12. 26. 선고 2001다46730 판결 참조), 원고의 피고 C에 대한 경비원 퇴직급여충당금 청구는 이 점에서도 이유 없다.
을 제6호증의 기재에 의하면, 피고 B의 직원 F은 피고 C과 청소계약을 체결하였는데, 계약기간은 2017년 3월 10일부터 2018년 3월 9일까지(1년)이고(제2조), 용역금액이 입주초기에는 매월 8,739,037원, 입주완료단계에는 17,412,388원으로 정액이며(제5조), 피고 C이 청구하고, 피고 B이 지급하도록 규정되어 있기는 하다(제6조).
그런데, 청소계약의 경우에는 정산금지 약정이 존재하지 않으며, 청소인원의 경우 입주 초기에는 미화원 남 1명, 여 5명, 입주율 50% 이상인 경우에는 피고 B과 피고 C이 협의하여 순차적으로 증원한다고 규정하고 있은데, 이는 이 사건 관리계약 제8조 제2항 제4호에서 정한 환경미화원의 인원 규정과 내용이 동일한다(다만, 피고들간의 청소계약서 제7조에는 입주완료 단계에는 미화원 남 2명, 여 10명을 투입하다고 추가로 기재되어 있으나, 입주율이 50% 이상시에는 피고들이 협의하게 된 이상 피고 C이 위 인원을 바로 투입할 수 있는 것은 아니다).
따라서 피고들 간의 청소용역은 피고 B이 이 사건 관리계약 중의 청소업무를 피고 C에게 재위임을 한 것으로 봄이 타당하다.
수임인은 위임인의 승낙이 있는 경우 제3자로 하여금 자기에 갈음하여 위임사무를 처리하게 할 수 있고, 이 경우 제3자는 위임인에 대하여 수임인과 동일한 권리의무가 있다(민법 제682조, 제123조).
따라서, 피고 C은 원고로부터 선지급받은 퇴직급여충당금 8,430,823원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
피고 B은 광고비 부분은 E와 피고 B 사이에는 E가 광고를 직영으로 하였고, 피고 B은 서류만 작성하였기 때문에 이득을 취한 것이 없으므로, 원고의 청구는 부당하다고 주장한다.
살피건대, 갑 제7 내지 9호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 B이 관리하던 동안 광고수입은 총 16,000,000원이고, 이 사건 관리사무소에 2017. 8. 2. I 광고비 2,400,000원가 입금되고, 이 사건 아파트 건설현장의 공무부장이던 E 소속의 J이 2017. 8. 8. 4,514,000원을 송금하여 합계 6,914,000원이 입금된 사실은 인정할 수 있으나, 피고 B이 나머지 광고대금을 수령하였음을 인정할 아무런 증거가 없다.
그런데, 당심 법원의 E에 대한 2021. 4. 13.자 사실조회회신에 의하면, E는 광고비를 직접 수령한 사실이 없다고 회신하였고, 갑 제7호증의 1 내지 9호증의 각 기재, 위 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실들을 인정할 수 있다.
광고수익은 공동주택관리법 및 관리규약상 회계 계정항목 중 “잡수입”에 해당하고, 이를 사용하려면 입주자대표회의의 과반수의 의결을 거쳐야 하고, 이러한 절차 없이 사용하면 과태료 등 제재를 받을 수 있다.
J은 이 사건 아파트 입주초기 E에 보고도 없이 광고를 위한 부스 설치와 관련하여 전기료, 청소비 등 명목으로 개인통장으로 돈을 송금받아 관리하여 왔다.
피고 B은 소외 주식회사 H과 단지내 광고 시설물 및 설치 및 관리 계약서를 체결하였으나, 실제로는 계약이 이행된 사실도 없었다.
원고가 피고 B이 광고비에서 임의로 지출하였다고 주장하는 K인력상담소, 경호업체 인력비, L 폐기물 처리비 등은 갑 제8호증의 1 내지 3의 기재에 의하면 모두 이 사건 아파트의 관리 업무에 사용된 것으로 보이므로, 피고 B이 이를 지출하여 이득을 본 것이 아니라 원고가 이득을 보았다고 할 것이므로, 피고 B이 이를 위반할 경우에는 과태료 부과대상은 될 수 있으나, 피고 B에게 보유한 이득이 있다고 보기도 어렵다.
따라서, 원고의 피고 B에 대한 부당이득반환청구는 이유 없다.
그렇다면 피고 B은 원고에게 6,761,285원, 피고 C은 8,430,823원과 각 이에 대한 이 사건 2019. 5. 24.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 피고들에게 송달된 다음 날인 2019. 5. 28.부터 피고들이 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2021. 8. 19.까지는 민법에서 정한 연 5%의(원고와 피고들간에는 민법상 위임, 재위임 관계이고, 원고의 청구는 부당이득반환청구이므로, 상사가 아닌 민사 법정이율을 적용한다), 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있는데, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고들의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 정석원(재판장) 진세리 김낙형
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.26.