주문
피고는 원고에게 64,398,943원 및 이에 대하여 2021. 10. 9.부터 2022. 10. 5.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급 하라.
원고의 나머지 청구를 기각한다.
소송비용은 피고가 부담한다.
제1항은 가집행할 수 있다.
이유
기초사실
원고는 대구 수성구 C 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)의 입주자들로 구성된 자치기구이다.
피고는 2019. 7. 31. 이 사건 아파트 신축분양 사업의 시행사인 D 주식회사(이하 'D'이라 한다)와 관리기간을 2019. 9. 19.부터 2021. 9. 19.까지로 정하여<1> 공동주택관리계약(이하 '이 사건 관리계약'이라 한다)을 체결하였다.
피고는 2019. 9. 19.부터 2020. 5. 17.까지 이 사건 아파트의 관리업무를 수행하였고, 이후 D의 지위를 승계한 원고에게 관리업무를 인계하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제 1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
주장 및 판단
주장의 요지
원고
이 사건 관리계약은 위임계약에 해당하고 피고가 위임사무를 처리하는데 필요한 선급비용으로 지급받은 퇴직급여충당금 등을 실제로 지출하지 않았으므로 이를 반환하여야 한다.
피고
이 사건 관리계약은 도급계약에 해당하여 실제로 지출하지 않은 퇴직급여충당금 등이 있다고 하더라도 이를 반환할 의무가 없고, 설령 그렇지 않다고 하더라도 미지급 퇴직급여충당금 등을 반환 또는 정산하지 않기로 한 계약이므로, 원고의 청구에 응할 수 없다.
판단
이 사건 관리계약의 법적 성격
앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 관리계약은 민법상 위임계약이라고 봄이 타당하다.
이 사건 관리계약의 내용은 일의 완성이라는 면보다는 사무의 처리로 볼 수 있다. 즉, 도급계약의 경우 일의 완성을 목적으로 하고 수급인은 일을 완성하지 않는 한 그 채무를 이행한 것으로 볼 수 없는데, 이 사건 관리계약의 경우, 특정한 일의 완성이라는 것을 상정하기 어렵다. 즉, 이 사건 관리계약에서 정한 피고의 각종 관리업무의 내용은 이 사건 아파트 건물의 관리 및 입주자 등의 공동이익에 관한 것을 포함하는 내용으로 그 내용이 일의 완성을 목적으로 하는 도급계약의 내용으로 보기는 어렵다.
이 사건 관리 계약서 제6조 제1항은 "피고는 주택법령과 공동주택의 관리에 관계되는 법령 및 D의 관리규약을 준수하면서 선량한 관리자의 주의로서 공동주택을 관리하여야 한다"라고 규정하고 있다. 공동주택관리법은 주택관리업자의 지위에 관하여 위 법에 규정이 있는 것을 제외하고는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용한다고 규정하고 있다.
이 사건 관리계약서 제6조 제2항은 "피고는 매월 15일 관리비 부과내역 사항 업무에 관한 보고서를 D에 제출하여야 하며, 결산 후 보고서는 결산 후 1개월 이내에 D에 제출하여야 한다", 제11조 제5항은 "피고는 매월별로 관리비 등의 수납 및 집행에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관 및 홍보하고 입주자의 요구가 있을 경우에는 이를 열람할 수 있도록 하여야 한다"고 규정하고 있다.
이 사건 관리계약서 제14조는 "피고는 관리업무인계시 관리비예치금과 관리비 정산잔액 ~(중략)~ 인계하여야 하며 ~(중략)~ 이 경우 피고는 입주자 과반수 이상이 회계감사를 요구한 경우에는 ~(중략)~ 회계감사를 받아 관리업무를 인계하여야 한다"고 규정하고 있는 바, 이 규정은 비록 관리업무 인계와 관련된 규정이지만 관리비의 사후정산을 예정하고 있는 규정으로 볼 수 있다.
위와 같이 이 사건 관리 계약서의 전반적인 내용은 당사자 사이의 특별한 신뢰관계를 요구하고 있으며, 일정한 일의 완성을 위하여 어떠한 노무를 어떻게 제공하는지가 수급인에게 전적으로 맡겨져 있는 도급계약과 달리 D이 피고에게 관리업무수행 등에 관하여 광범위한 지도, 감독을 행할 수 있도록 규정하고 있다.
이 사건 관리계약서 제8조에 별첨 견적서에 따라 관리직원의 인원 및 금액이 명시되어 있고, 인원변동이 생길 시는 D의 승인 하에 시행하도록 규정하고 있어 피고의 책임 하에 관리인원과 인건비를 탄력적으로 집행할 여지가 없다.
피고는 이 사건 계약서 앞머리에 "다음과 같이 도급계약을 체결한다"라고 규정되어 있는 점 등을 들어 이 사건 계약이 도급계약이라고 주장하나, 이러한 문구만으로 계약의 법적 성격이 결정된다고 보기 어렵다.
부당이득 반환책임의 성립 및 범위
수임인은 위임인에 대하여 위임사무의 처리에 필요한 비용의 선급을 청구할 수 있고(민법 제687조 참조), 선급비용이 남았을 때는 특별한 약정이 없는 한 위임인에게 이를 반환하여야 한다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2015다227376 판결 참조).<2>
국민연금
피고가 60세 이상인 고용인원에 대한 국민연금 명목으로 지급받은 금액은 아래 표와 같이 합계 10,464,679원<3>이다.
고용보험료
피고가 65세 이후에 고용된 고용인원에 대한 고용보험료로 지급받은 금액 아래 표와 같이 합계 1,876,994원<4>이다.
미지급 연차수당
합계 10,046,123원<5>
퇴직급여 충당금
39,793,083원
보건산업안전대행료
피고는 이 사건 아파트에 보건관리자를 배치하거나 조치를 수행한 사실이 없음에도 아래 표와 같이 합계 2,218,064원<6>을 지급받았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제2, 3, 4호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
피고는, 연차수당 및 퇴직급여충당금 중 D이 부담한 합계 11,775,261원은 부당이득반환의 대상이 될 수 없다고 주장한다. 그러나 원고가 D의 지위를 승계한 사실은 앞서 본바와 같으므로, 위 주장은 이유 없다.
따라서, 피고는 원고에게 합계 64,398,943원(10,464,679원 + 1,876,994원 + 10,046,123원 + 39,793,083원 + 2,218,064원) 및 이에 대하여 이 사건 소장 송달일 다음날인 2021. 10. 9.부터 이 사건 판결 선고일인 2022. 10. 5.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다{원고는 2020. 5. 18.부터의 지연손해금의 지급을 구하나, 부당이득반환의무는 기한의 정함이 없는 채무로서 채무자는 이행청구를 받은 다음날부터 이행지체로 인한 지연손해금을 배상할 책임이 있고(대법원 1995. 11. 21. 선고 94다45753, 45760 판결 등 참조), 원고가 피고에게 이 사건 소장 송달 이전에 위 부당이득금의 지급을 구하였음을 인정할 증거가 없으므로<7>, 원고의 이 부분 지연손해금 청구는 이유 없다}.
결론
원고 청구 일부 인용
판사 김범준
각주1) 다만, 입주자가 자치관리기구를 구성하여 관리업무의 인계를 요구한 경우에는 관리업무를 인계하여야 하며 이 경우 관리기간의 종료일은 그 인계일까지로 하기로 정하였다.
각주2) 피고는, 이 사건 관리계약이 설령 위임계약이라고 하더라도 미지급 퇴직급여 충당금이나 연차수당 등을 반환 또는 정산하지않기로 하였다고 주장하나, 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 위 주장은 이유 없다.
각주3) 국민연금 가입대상자는 18세 이상 60세 미만이다.
각주4) 65세 이후 고용된 근로자에게는 고용보험법이 적용되지 않는다.
각주5) 연차수당 적립금 19,166,853원에서 이미 근로자들에게 지급한 9,120,730원을 공제한 금액이다. 피고는 근로자들에게 나머지10,046,123원도 지급할 예정이므로 부당이득반환의무를 부담하지 않는다고 주장하나, 피고의 이 사건 아파트 관리 기간 등을고려할 때, 피고에게 지급의무가 있다고 보기는 어려우므로 위 주장은 이유 없다.
각주6) 피고는 국민연금, 고용보험료, 보건산업안전대행료 등은 설령 위임계약이라고 하더라도 실비정산이 예정된 사항이므로 반환의무가 없다고 주장하나, 앞서 본바와 같이 피고가 법적 근거 없이 이를 지급받았으므로 위 주장은 이유 없다.
각주7) 피고가 이 사건 소장을 받기 전에 자신의 이익 보유가 법률상 원인이 없는 것을 인식하였다고 볼 증거도 없다.
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.26.