대전지방법원 2023. 7. 6. 선고 2021노3364 판결

주식회사 C(이하 ‘C’이라 한다)은 이 사건 조합으로부터 투자계약을 체결할 수 있는 권한을 부여받았으므로 피해자를 기망한 사실이 없다. ② 피해자와 투자계약을 체결한 당사자는 C이고 조합이 아니므로, 설령 C이 조합으로부터 투자계약 체결 권한을 부여받지 않았다고 하더라도 이는 기망행위의 판단 근거가 될 수 없다. ③ C이 조합으로부터 정산받을 3억 원 이상의 분양수수료 등 채권이 있어 피해자의 투자금을 전부 신탁회사에 입금하지 않은 것이므로, C이 투자수익금을 지급할 의사나 능력이 없었다고 보기 어렵다.

원심의 판단

당심의 판단

관련 법리

구체적 판단

피해자는 수사기관에서부터 일관하여 E아파트의 특정 동․호수에 대하여 1년 간 투자하면 일반분양시 투자원금 2배를 보장하고, 분양이 되지 않으면 원금과 10%의 수익금을 반환하겠다는 약정을 체결하고 피고인이 운영하는 C 명의 계좌로 2,100만 원을 송금하였다고 진술하였다. 피고인이 피해자와 체결한 투자약정서에 의하면 동․호수가 특정되어 있고, 투자분양의 보장책으로서 1년의 투자기간에 투자수익을 평당 70만 원(30평의 경우 2,100만 원)으로 보장한다고 기재되어 있다(증거기록 제13쪽).

C과 조합 사이에 체결된 분양대행용역계약서(이하 ‘분양용역계약’이라 한다)에 의하면, C은 ‘미분양발생 경우’에 한하여 조합물건을 인수할 수 있도록 하고 있을 뿐, 조합원 자격이 없는 사람들에게 조합원 가입 계약을 체결해 줄 수 있는 권한이 없다. 설령 조합이 가계약을 체결한 사람들 중 일부와 조합원 자격이 없음에도 조합원 가입계약을 체결한 사실이 있다고 하더라도, 이는 피고인이 피해자로부터 계약금을 교부받은 이후의 사정에 불과하다. 더욱이 L 등 관련자들의 진술에 의하면 조합원 자격이 없는 사람들이 가계약한 사실이 문제가 되자 관계 법령상 조합에서 최대한 수용 가능한 10명의 인원을 추려서 조합원 가입 계약을 체결해 준 것에 불과한 것으로 보이는바, 위와 같은 사정만으로 피고인이 이 사건 범행 당시 피해자에게 투자계약서 상의 동․호수에 대한 조합원 가입을 시켜줄 수 있었다고 인정할 수도 없다.

분양용역계약서 제11조, 12조의 내용 및 체계에 의하면 분양용역비는 분양물건의 매월 목표분양률 달성 시에 분양용역비를 청구하도록 정하고 있고, 미분양 물건의 경우에만 한정하여 분양용역비해당액을 제외한 금액으로 계약금을 정산할 수 있다고 해석함이 타당하다. 또한 위 계약서 제12조 제2항에 의하면 E아파트의 계약금은 2,100만 원이고, 피고인이 다른 가계약자들과 작성한 계약서에 의하더라도 가계약금은 200만 원 상당에 불과하므로(증거기록 제736쪽), 피해자가 피고인에게 지급한 2,100만 원은 C이 임의로 보관하거나 정산할 수 있는 가계약금이 아니라 조합에 전달하여야 할 계약금이라고 해석해야 한다.

조합업무대행사인 M과 피고인이 2017. 12. 18.경 대화한 내용에 의하면, 조합에서는 조합원자격이 없는 사람들로부터 가계약을 유치하는 것을 ‘불완전판매’로 규정하고 위와 같은 계약을 체결하지 말라는 취지로 피고인에게 전달한 내용이 확인된다. 위 녹취록에 의하면 피고인과 조합 사이에 조합원 자격이 없는 사람들에 대한 가계약이 처음부터 허용되지 않았던 것으로 보인다. 특히 피해자는 C이 분양대행한 다른 지역주택조합에도 조합원으로 가입되어 있었던바, 피고인으로서는 피해자가 H조합의 조합원이 될 수 없다는 점을 잘 알고 있었다.

피고인이 피해자와 체결한 투자약정에 의하면, 피해자는 E아파트의 특정 동․호수에 대하여 투자금을 교부하였으므로, 피해자로서는 C이 조합으로부터 위와 같은 투자약정을 체결할 권한을 부여받았다고 신뢰하였을 것으로 보인다. 만일 피고인이 피해자에게 투자약정 대상 동․호수가 C이 취득할 수 있는 미분양 물건인지 여부가 불명확하고, 위와 같이 조합이 조합원 자격 없는 사람에 대한 가계약을 금지하고 있으며, 피고인이 위 계약금을 조합에 전달하지 않고 임의로 사용할 수 있다는 점에 대하여 고지하였다면, 피해자가 피고인과 위와 같은 투자약정을 체결하였을 것이라고 보기 어렵다. 위와 같은 사정에 비추어 보면, 피고인이 조합으로부터 이 사건과 같은 투자약정을 체결할 권한을 부여받았는지 여부는 피해자의 처분행위의 중요한 판단의 기초가 되었다고 봄이 타당하고, 이 사건 투자약정의 당사자가 조합이 아닌 C이라는 사정만으로 피고인이 피해자를 기망하지 않았다고 보기 어렵다.

피고인이 운영하고 있던 C은 피해자로부터 돈을 교부받을 시기에 정상적으로 직원들의 임금 등을 지급하지 못하여 근로기준법위반으로 형사처벌을 받기도 하는 등 경영상태가 어려웠다. 피고인이 동시에 진행하고 있던 다른 분양대행사업에서도 미수금이 발생하는 등 정상적으로 피해자에게 투자원금의 2배 또는 원금과 10%의 수익금을 반환할 수 있었다고 보이지 않는다. 실제로 피고인은 피해자에게 원금조차 반환하지 않았다. C과 조합 사이에 체결된 분양대행용역계약서 제5조에 의하면 분양관련 분양비용이나 홍보비용 등은 C이 부담하기로 정하고 있어서, C이 조합으로부터 정산받아야 할 인건비나 홍보비 채권이 3억 원 이상 존재하였다고 볼 만한 객관적인 근거도 없다.

H 조합장인 P는 입주 시점이 되어 프리미엄이 붙었을 경우 수익이 발생하는 것이고 이것을 미리 보장할 수 없다는 취지로 증언하였고, 통상적으로 지역주택조합의 사업 성공률은 높지 않은 것은 부동산 거래계에 잘 알려진 사정이다. 피고인이 대행한 다른 지역주택조합 분양대행 사업들도 대부분 실패하였다. 2017. 7.경 C의 계좌의 잔액은 100 ~ 200만 원 상당이었고, 피해자가 지급한 계약금은 ‘AA’로 이체되거나 식비나 유류비 등으로 사용되었다. 그 이후로도 위 계좌의 평균 잔액은 피해자의 원금에도 미치지 못하는 것으로 보이고, 피고인이 다른 분양대행의 투자자들에게도 반환하여야할 채무가 존재하였던 사정 등에 비추어 보면, 피해자에게 약속한 2배의 원금 또는 10%의 수익금을 정상적으로 지급할 의사나 능력이 있었다고도 보기 어렵다.