주문
원고의 청구를 기각한다.
소송비용은 원고가 부담한다.
이유
처분의 경위
원고는 천안시 동남구 B, C호에서 'D 공인중개사사무소'라는 상호의 부동산 중개사사무소(이하 '이 사건 사무소'라 한다)를 개설·등록하여 운영하고 있는 개업공인중개 사이다.
피고는 2023. 1. 20.경 '원고가 소속공인중개사를 채용하고도 이를 신고하지 아니하였다'는 내용의 민원을 접수받고, 2023. 2. 7. 원고에게 '소속공인중개사 고용 미신고를 이유로 업무정지 1개월의 처분을 할 예정이니, 2023. 3. 2.까지 의견을 제출하여 달라'는 내용의 처분사전통지를 하였다.
피고는 2023. 3. 3. '원고가 소속공인중개사 E을 고용하고도 업무개시 전 등록관청에 신고하지 않았다'는 이유로 원고에 대하여 공인중개사법 제15조 제1항, 제39조 제1항 제14호에 의하여 업무정지 15일의 처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.
원고는 이 사건 처분에 불복하여 행정심판을 제기하였으나, 충청남도행정심판위원회는 2023. 7. 25. 원고의 심판청구를 기각하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 10호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체 의 취지
이 사건 처분의 적법 여부
원고의 주장
원고는 2022. 12. 15.경 이 사건 사무소에 면접을 보러 온 E과 사이에, E이 7일 동안 이 사건 사무소에 출근하는 것을 본 후 E의 업무적응도 등을 고려하여 소속공인중개사로 고용할 것인지 여부를 결정하기로 합의하였고, E은 위 합의에 따라 2022. 12. 20.부터 2022. 12. 23.까지 4일 동안 이 사건 사무실에 출근하였다. 하지만 E은 소속공인중개사로서 부동산 중개업무를 수행한 사실은 없고, 2022. 12. 24.부터는 출근도하지 아니하였다.
따라서, 원고가 E을 소속공인중개사로 고용한 사실이 없어 공인중개사법 제15조 제1항을 위반하지 아니하였으므로, 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.
관계 법령
별지 관계 법령 기재와 같다.
판단
관련 법리
공인중개사법 제15조 제1항은 "개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다"고 규정하고 있고, 공인중개사법 시행규칙 제8조 제1항은 "개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 법 제34조 제2항 또는 제3항에 따른 교육을 받도록 한 후 법 제15조 제1항에 따라 업무개시 전까지 등록관청에 신고하여야 한다"고 규정하고 있다. 이러한 규정에 비추어 보면, 공인중개사는 소속공인중개사를 고용한 경우, 해당 소속공인중개사가 법률로 정한 직무교육을 받은 후 업무 개시 전까지 등록관청에 소속공인중개사 고용 사실을 신고할 의무가 있고, 소속공인중개사의 고용사실 신고를 하기 전까지는 그로 하여금 중개업무를 수행하게 하여서는 아니 된다고 할 것이다.
구체적인 판단
갑 제1 내지 10호증, 을 제1 내지 7호증의 각 기재와 증인 F의 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면 아래와 같은 사정을 인정할 수 있다.
원고는 2022. 12. 5.부터 2022. 12. 26.까지 E과 사이에 아래 표 기재와 같은 문자메시지를 주고받았는바, 이 중 원고의 2022. 12. 15.자 문자메시지는 고용의 의사 표시를 하였음을 뒷받침하는 것으로 볼 수 있다.
원고의 휴대전화 문자메시지에는 E에 대한 연락처의 명칭이 "E실장 12.15"로 표시되어 있는바(을 제1호증에 첨부된 문자메시지 캡처사진), 이는 원고가 2022. 12. 15.경 E을 이 사건 사무소의 소속공인중개사로 고용하고 실장의 직책을 부여하였다는 점을 뒷받침하는 사정으로 볼 수 있다.
공인중개사법 시행규칙 제8조 제1항은 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 법 제34조 제2항 또는 제3항에 따른 교육을 받도록 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 시행규칙 제8조 제5항 및 별지 제11호 서식은 소속공인중개사의 고용·고용관계종료 신고시 신고서에 소속공인중개사의 주민등록번호와 공인중개사 자격증 번호 등을 기재하도록 규정하고 있는바, 원고는 2022. 12. 15. E에게 실무교육수료증, 주민등록등본, 공인중개사자격증의 제출을 요구하였다(을 제4호증 행정심판청구서 중 청구원인의 기재 참조). 또한, E은 2022. 12. 7.부터 같은 달 16.까지 실무교육을 수료하고 실무교육수료증을 받았다.
E은 2022. 12. 20.부터 같은 달 23.까지 이 사건 사무소에 출근하여 블로그 포스팅 방법을 익히고 자신이 운영하는 블로그에 이 사건 사무소에 관한 포스팅을 하였으며, 2022. 12. 23. 중개보조원 F와 함께 천안시 동남구 G에 있는 부동산을 방문하기도 하였다(을 제4호증 행정심판청구서 중 청구원인의 기재 참조). 그러므로 E은 이 사건 사무소의 중개업무를 실질적으로 수행하거나, 적어도 원고의 중개업무를 보조하는 역할을 수행하였던 것으로 보인다.
대전지방고용노동청 천안지청장이 2023. 2. 13. 'E이 사용 · 종속적 계약관계하에서 임금을 목적으로 근로를 제공한 근로기준법상 근로자에 해당한다고 판단할 증거가 불충분하다'는 이유로 E이 원고를 상대로 제기한 진정사건을 종결하였음은 인정된다. 그러나 공인중개사법상 소속공인중개사의 고용계약은 사용 · 종속적 계약관계 하에서 임금을 목적으로 근로를 제공하는 근로기준법상의 근로계약과는 그 성질을 달리하므로, 위와 같이 진정사건이 종결되었다는 사정만으로 원고가 E을 소속공인중개사로 고용하지 아니하였다고 볼 수 없다. 또한, 원고가 E과 사이에, E이 1주일 동안 이 사건 사무소에 출근하는 것을 본 후 소속공인중개사로 고용할 것인지 여부를 결정하기로 합의하였다는 원고의 주장에 부합하는 증거로는 갑 제4, 6호증(각 F 진술서)의 각 기재와 증인 F의 증언이 있으나, 앞서 살펴본 여러 사정들과 F가 원고의 소속중개보조원인 점 등에 비추어보면, 위 증거만으로는 E이 아무런 대가 없이 이 사건 사무실에 1주일간 출근한 후 원고가 E을 소속공인중개사로 고용할 것인지 여부를 결정하는 것에 대하여 동의하였다고 쉽게 단정하기 어렵다.
위와 같은 사정들과 앞서 본 인정사실을 종합하여 보면, 원고는 이 사건 사무소의 소속공인중개사로 E을 고용하였음에도 업무개시 전까지 등록관청에 이를 신고하지 않아 공인중개사법 제15조 제1항을 위반하였다고 봄이 상당하므로, 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 위 주장은 이유 없다.
결론
그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 박원규
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.26.