부산고등법원 2015. 12. 3. 선고 2014나7094 판결

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 원고의 권리(시설) 양수·양도계약(이하 '이 사건 계약'이라고 한다) 취소 주장을 인정하기에 부족한 갑 제24호증 내지 갑 제35호증(각 가지번호 포함) 및 이 법원의 D대학교에 대한 사실조회결과를 추가로 배척하고, 원고가 당심에서 한 추가 주장에 대한 판단을 아래와 같이 덧붙이며, 제1심 판결 3. 라항 권리금 반환 주장에 관한 판단을 아래와 같이 고쳐서 쓰는 외에는 제1심 판결 이유 부분 기재와 같으므로 이를 인용한다.

원고는, 피고가 이 사건 점포의 일일 매출액 및 수익에 대하여 기망을 하였다는 취지의 주장을 하므로 보건대, 갑 제31호증, 갑 제35호증의 1 내지 3의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

피고는 2010. 7. 29.경 주주참여계약을 통해 G의 주식 72만주(2011. 7. 8. 유상증자로 32만주를 추가발행하기 전에는 전체 주식수는 40만주에 불과하였다) 중 의결권 있는 주식 74,000주(= 주식매입대금 3억 7천만원/액면가 5,000원)를 G 전 대표이사 M로부터 매수하여 보유한 대주주 중 1인이었다(갑 제4호증, 을 제5호증).

피고는 2010. 8. 20. 그가 운영하던 주식회사 N 명의로 G가 소유한 D대학교 내 G 호텔에 40억원을 투자하기 위해 실사를 하고 위 주주참여계약을 보완하기 위하여 특약을 체결하였는데, 실사가 종료되지 못하거나 투자 및 인수가 이루어지지 않으면, 그 원인이 G의 귀책사유로 인한 경우 지점 계약이 종료될 때까지 관리비(매월 평당 9,000원)를 면제하고 피고가 이미 투자한 3억 7천만원을 반환하되, 피고의 귀책사유로 인한 경우 위 투자금의 반환을 요구하지 않기로 하였다. 그런데 그 후 위 투자는 이루어지지 않았고 관리비는 면제되었다{원고의 경우 2012. 7. 27. 권리금을 당초의 2억 6,000만원에서 2억 4,500만원으로 감액하였는데, 이는 피고와 달리 G로부터 H 명의의 주식 10주만 넘겨받고, 관리비를 매월 평당 9,000원을 부담하는 것으로 조건이 정해졌기 때문이다, 갑 제8호증, 갑 제11호증).

G의 채권자 O이 G를 상대로 카드대금채권 등에 대한 채권압류 및 추심명령을 신청하여 2010. 11. 22. 부산지방법원 동부지원으로부터 인용결정을 받자, 피고는 법적으로는 G 명의(피고는 G의 지점 형식으로 이 사건 점포를 운영하였다)이기는 하나 실질적으로는 자신의 채권인 카드채권의 지급을 확실히 하기 위하여 G에 대한 2010. 12. 16.자 공정증서(대여금 7억 5,000만원)를 집행권원으로 하여 카드대금채권에 대한 채권압류 및 전부명령을 신청하여 2010. 12. 30. 같은 법원으로부터 인용결정을 받아두었으며, 그 후로도 G의 채권자들의 카드대금채권에 대한 압류가 있었다(갑 제21호증의 1 내지 3, 갑 제30호증의 1 내지 3).

G의 전 대표이사 M는 당초의 자본금 20억원을 자신의 돈이 아닌 투자자들로부터 빌려서 마련하여 그 재정상태가 좋지 않았고(갑 제24호증, 그래서 원고로부터 투자를 유치하려 하였던 것으로 보인다), 2011. 12. 1.자로 근로자에 대한 임금체불로 인하여 근로기준법위반죄로 벌금형의 약식명령을 발령받은바 있으며(갑 제25호증), D대학교 측은 2011. 1.경 G가 이용료, 공과금, 약정 기부금 등을 미납하고 있다는 이유로 점유 중인 건물에서 퇴거할 것을 구하는 소송을 제기하였는데, 2011. 6. 28. 약정한 발전기금을 분할지급하는 것을 주된 내용으로 조정에 갈음하는 결정이 확정되었다(갑 제28호증의 1 내지 3, 이 법원에 현저한 사실).

또한 G의 전 대표이사 M는 대표이사 지위에서 물러난 후 G의 대표이사인 L 등을 상대로 대표이사 직무집행정지 등 가처분을 신청하였는데(부산지방법원 동부지원 2012카합534호), 그 소송에서 피고는 2012. 5. 31.자로 '실사를 통해 40억원 내에서 투자를 하려고 계속 협의를 하였으나 당시 G 호텔 영업이 중단되고 해고된 직원이 민원이 제기하는 등 문제가 있어 일련의 사태를 주시, 관망하다가, 2011. 1.경 P, 2011. 5. 23. L으로 대표이사가 변경되었는데 주주총회를 열지 않고 임의로 취임한 L이 2011. 6.경 32만주의 유상증자에 참여하라는 주주총회소집을 통지하여 자신의 재산권이 침해되고 주주로서의 의결권 행사에 막대한 피해를 보고 있다는 내용증명을 통지하였다'는 취지의 사실확인서를 제출하였다(갑 제29호증).

G는 2010. 11. 15. D대학교와 사이에 G의 귀책사유 등 특별한 사정이 없는 한 F 개관일로부터 10년(기본 5년, 갱신 5년)간 이를 사용할 수 있도록 산학협력사업 계약을 체결하였다(갑 제2호증).

이에 따라 피고도 2010. 7. 29. G와 사이에 이 사건 점포를 계약일로부터 5년간 사용하되 5년간 갱신할 수 있도록 주주참여계약을 체결하였다(갑 제3호증).

원고와 피고는 이 사건 계약을 체결하면서 특약사항으로 '피고는 원고와 G 사이의 전세계약(보증금 3억 7,000만원)이 유리한 조건으로 체결될 수 있도록 조치를 하여야 하고 만약 원만히 체결되지 않으면 이 사건 계약은 자동적으로 해지되고 피고가 계약금 전액을 환불한다'고 정하였고(갑 제5, 7호증), 피고의 주선에 의해 원고 역시 2012. 8. 10. G와 사이에 보증금은 종전과 동일한 금액인 3억 7,000만원으로 하되 계약기간은 계약일로부터 3년간 기본계약, 5년간 갱신계약을 하기로 하였는데(갑 제8호증), 첨부된 사용계약서에는 8년간 사용하는 것으로 정하였다(기록 제74쪽).

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정한 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 하에 지급된 경우 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우 그 반환의무가 발생할 수 있다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등 참조).

앞서 본 피고와 G와 관계 즉, 피고는 G의 대주주로서 그가 운영하던 회사 명의로 인수를 위하여 G에 대한 실사를 한 적이 있고, 지점 형태로 이 사건 점포를 운영하면서 G 채권자들의 권리행사를 저지하기 위해 압류 및 전부명령을 받아두기도 하였으며, G 전 대표이사 M를 위해 사실확인서를 제출하기도 한 점 등에 비추어 볼 때, G의 재정 및 경영상태에 관해 상당한 정도로 알고 있었으리라고 유추할 수 있다.

또한 이 사건 계약의 체결경위 즉, G와 D대학교 측과의 계약기간을 전제로 피고와 G 사이의 주주참여계약이 체결되었고, 피고가 자신과 G 사이의 계약관계를 거의 동일한 조건으로 인수하는 형식으로 원고와 G 사이의 계약을 주선하였으며, 이를 전제로 원고가 피고에게 이 사건 권리금을 지급한 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 권리금은 원고의 귀책사유가 없는 한 원고와 G와의 계약관계가 8년간 유지될 것이라는 '묵시적인 임차권 보장의 약정' 하에 지급된 것이라고 평가함이 상당하다.

위와 같은 제반 사정을 종합하면, 피고는 원고에게 당초 보장된 기간 동안 재산적 가치를 이용케 해 주지 못한 부분에 해당하는 권리금의 일부를 반환할 의무가 있다고 해석하는 것이 공평의 원칙에 부합한다.

피고가 원고에게 반환하여야 할 권리금의 액수에 관하여 본다.

지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 수령한 권리금 중 계약기간이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 부합할 것인바, 원고와 G 사이의 계약기간은 기본계약 3년에 5년간 갱신이 예정되어 있었으나 첨부된 사용계약서에 사용기간을 8년으로 정한 점에 비추어 볼 때 특별한 사정이 없는 한 갱신이 예정되어 있었다고 보이는 점, 원고는 2012. 9. 1.부터 2013. 9. 30.까지 약 13개월 동안 이 사건 점포를 사용하면서 영업을 한 점, 이 사건 권리금 중에는 순수한 영업권리금이 아닌 시설 및 비품에 대한 교환가치가 포함되어 있는바, 전체 권리금 중 시설, 비품 등의 매매대금을 얼마로 정했는지 명확히 알 수 없으나, 갑 제18, 19호증, 을 제7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 적어도 그에 상응하는 금액의 비율이 전체 권리금의 30%를 초과하는 것으로 보이는 점(주방장비 등 공급가액만 78,405,800원이고, 고정시설이 아닌 비품의 경우 기부채납 대상이라고 볼만한 증거가 부족하며 현재도 원고가 이를 이용하여 영업을 하고 있다. 또한 기부채납 대상인 고정시설의 경우에도 사용기간에 해당하는 감가상각분은 반환범위에서 제외되어야 할 것이다), 앞서 본 피고와 G 사이의 관계, 원고가 이 사건 점포를 이용하지 못하게 된 사유 내지 경위 등 제반사정들을 종합적으로 고려하면, 이 사건 계약이 정한 전체 권리금 2억 4,500만원 중 40%에 상응하는 9,800만원을 반환할 의무가 있다고 봄이 공평의 원칙에 부합한다.

그렇다면 피고는 원고에게 9,800만원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2013. 10. 11.부터 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 당심 판결선고일인 2015. 12. 3.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지는 기각할 것인바, 제1심 판결 중 위 인용금액을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여 이를 취소하고 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 원고의 항소 및 피고의 나머지 항소는 이유 없어 기각한다.

아울러 이 사건 소송과 관련된 제반 사정을 종합하여 소송총비용은 각자 부담할 것을 명한다.

판사 천대엽(재판장) 이혁 박찬호

각주1) 이 사건 계약을 체결하면서 그와 같은 재정상태에 대한 고지의무가 있다고 단정하기는 어려우므로 그 부작위를 법적으로 기망으로까지 평가할 수 없지만, 이 사건과 같이 특별한 사정이 있는 경우 그와 같은 염려가 현실화되어 임차권 보장의 약정이불능에 이르게 된 경우의 위험부담은 달리 평가할수 있다.