부산지방법원 동부지원 2021. 1. 20. 선고 2019가단222463 판결

피고 주식회사 D(이하 '피고 D'라 한다)는 부산 해운대구 F, G 지상에 H 호텔(이하 '이 사건 호텔'이라 한다)을 신축하여 분양하는 사업을 시행한 회사이고, 피고 E 주식회사(이하 '피고 E'이라 한다)는 이 사건 호텔을 신축한 시행사 겸 시공사이다. 원고 A, C은 이 사건 호텔의 수분양자들이고, 원고 B은 이 사건 호텔의 수분양자인 I로부터 수분양자 지위를 양수한 자이다.

[인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제3, 4호증의 각 기재(각 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지]

피고들은 이 사건 각 공급계약에 따른 입실예정일인 2019. 4.로부터 3개월이 지나도록 이 사건 호텔을 준공하지 못하여 원고들이 입실할 수 없게 하였다. 이는 이 사건 각 공급계약 제8조 제3항 제1호에서 정한 계약해제사유에 해당하므로 원고들의 계약해제 통보에 따라 이 사건 각 공급계약은 적법하게 해제되었다. 따라서 원고들에게, 피고들은 연대하여 원상회복으로 원고들이 납입한 계약금 및 이에 대한 지연손해금을, 피고 D는 손해배상으로 분양대금의 10%에 해당하는 위약금 및 이에 대한 지연손해금을 각 지급하여야 한다.

이 사건 각 공급계약서는 이 사건 호텔의 입실예정일을 2019. 4.로 정하고, 제8조 제3항 제1호는 피고 D의 직접적인 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 입실할 수 없게 되는 경우 원고들이 이 사건 각 공급계약을 해제할 수 있도록 정하고 있는 사실은 앞서 본 것과 같다. 한편, 이 사건 각 공급계약서의 '입실예정일'란 괄호부분에는 '입실예정일은 사용검사 및 공정에 따라 다소 변경될 수 있으며, 정확한 입실일자 및 잔금 납부일은 추후 별도 통보한다'고 기재되어 있었고, 피고 D는 원고들에게 2019. 8. 2. 입실예정일을 2019. 8.로 변경한다는 통보를 하였으며, 2019. 10. 31. 이 사건 호텔에 관한 사용승인이 이루어진 사실도 앞서 본 것과 같다. 결국 피고 D의 변경 통보에 따라 이 사건 호텔의 입실예정일이 2019. 4.에서 2019. 8.로 변경되었고, 피고 D는 입실예정일인 2019. 8.로부터 3개월 내인 2019. 10. 31. 이 사건 호텔에 관한 사용승인을 받음으로써 원고들의 입실이 가능하게 되었다고 보이기는 한다.

그러나 앞서 인정한 사실 및 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 각 공급계약서는 사용검사 및 공정에 따라 "다소" 변경될 경우 입실예정일을 변경할 수 있도록 정하고 있는데, 이에 비추어 피고 D가 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석하기는 어려운 점, ② 이 사건과 같이 운영이익을 얻을 목적으로 공급계약을 체결한 경우 입실예정일은 그 수익의 실현 가능성과 직결되고, 이와 같은 사정을 고려하여 이 사건 각 공급계약 제8조 제3항 제1호에서는 피고 D의 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실할 수 없게 되는 경우 수분양자들이 이 사건 각 공급계약을 해제할 수 있도록 정하고 있다고 보이는 점, ③ 만일 공급자인 피고 D가 단독으로 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석할 경우 원고들과 같은 수분양자들의 지위가 매우 불안정해지고 이 사건 각 공급계약 제8조 제3항 제1호는 그 실질적 의미를 상실하는 점, ④ 이 사건 각 공급계약 제2조 제4항은 피고 D가 약정한 입주개시일에 수분양자들을 입주시키지 못할 경우 지체보상금을 지급하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 각 공급계약서 제8조 제3항 제1호의 "입실예정일로부터 3개월 내 입실할 수 없게 되는 경우"란 최초 예정한 입실예정일인 2019. 4.을 기준으로 분양자인 피고 D에게 귀책사유 없이 지연된 기간을 공제하여도 3개월이 넘은 경우라고 해석하는 것이 타당하다. 따라서 이 사건에서 특별한 사정이 없는 한 입실예정일은 최초 약정된 2019. 4.을 기준으로 함이 타당하다.

이에 대하여 피고들은 이 사건 호텔의 준공이 지연된 것은 피고들의 "직접적인" 귀책사유로 인한 것이 아니므로 원고들이 해제권을 행사할 수 없다는 취지로 주장한다.

이 사건 각 공급계약서 제8조 제3항 제1호에서 "천재지변 또는 피고 D의 귀책사유와 관계없는 행정명령 등 불가항력적인 사유"로 인한 입주지연의 경우 이 사건 각 공급계약을 해제할 수 없다고 규정한 것과의 반대해석상, 천재지변 등에 준하는 이례적인 경우가 아니고 피고 D의 지배영역에서 발생한 것이라면 피고 D의 직접적인 귀책사유로 인한 것으로서 이 사건 각 공급계약의 해제사유가 된다고 해석하는 것이 타당하다. 이와 달리 "직접적인"이라는 문언에만 집착하여, 불가항력적인 사유가 있으면 해제가 불가능하고 피고 D의 직접적인 귀책사유가 있어야만 해제가 가능하다고 해석하는 것은 피고 D의 지배영역에서 발생한, 간접적인 귀책사유가 인정되는 경우(실제로 피고 D의 귀책사유 유무가 문제되는 경우는 대부분 여기에 해당할 것으로 보인다)에 대한 해석의 공백을 남기는 것으로써 합리적인 해석이라고 보기 어렵다.

위와 같은 해석을 기준으로 이 사건 변론에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고들이 공사 지연의 원인으로 주장하는 사정들은 공급자인 피고들의 지배영역에서 발생한 것으로서 특별한 사정이 없는 한 피고들의 귀책사유에 해당한다고 보이는 점, ② 근로기준법 개정이라는 사유만으로 이 사건 호텔의 준공이 당초 예상보다 6개월 가까이 지연되었다고 보기는 어려운 점 등을 종합하여 보면, 원고들은 분양자인 피고들의 직접적인 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실하지 못하였다고 평가함이 상당하다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

그렇다면 피고들의 귀책사유로 입실예정일로부터 3개월이 지난 2019. 8. 1.까지도 호텔이 준공되지 아니하였고, 이를 이유로 이 사건 각 공급계약을 해제한다는 의사표시가 기재된 이 사건 소장부본이 2020. 4. 30. 피고들에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 각 공급계약은 이 사건 각 공급계약서 제8조 제3항 제1호에 따라 2020. 4. 30.경 적법하게 해제되었다.

그렇다면 원고들의 해제권 행사로 이 사건 각 공급계약이 적법하게 해제되었으나, 원고들이 해제로 인한 분양대금반환채권을 각 해당 중도금대출 금융기관에 양도한 이상, 피고들을 상대로 분양대금의 반환을 구할 수 없으므로, 원고들의 피고들에 대한 계약금 반환 청구는 결국 이유 없다.

이 사건 각 공급계약 제8조 제3항 제1호에 따라 이 사건 각 공급계약이 적법하게 해제되었음은 앞서 본 것과 같으므로, 피고 D는 특별한 사정이 없는 한 이 사건 각 공급계약 제9조 제2항에 따라 분양대금의 10%에 해당하는 금액으로서, 원고 A에게 20,025,290원, 원고 B에게 22,009,360원, 원고 C에게 17,880,470원과 위 각 돈에 대하여 계약 해제일인 2020. 4. 30.부터 위 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2021. 1. 20.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 D는, 이 사건 각 공급계약 제8조 제5항에 따라 피고가 원고들을 대신하여 납부한 중도금 대출이자 합계액으로서 원고 A의 경우 13,902,457원, 원고 B의 경우 14,673,139원, 원고 C의 경우 12,492,760원을 각 원고에게 지급할 위약금에서 공제해야 한다고 주장한다.

이에 대하여 원고들은, 위 조항이 고객에게 부당하게 불리하고 사업자가 부담하여야 할 위험을 상당한 이유 없이 고객에게 떠넘기는 조항으로서 약관의 규제에 관한 법률(제6조 제2항 제1호, 제7조 제2호)에 반하여 무효라고 다툰다.

앞서 든 증거들, 을 제10호증의 1, 2, 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고 D가 그 주장과 같이 원고들을 대신하여 N조합 등에 중도금 대출금의 이자를 대납한 사실, 이 사건 각 공급계약 제8조 제5항은 계약이 해제될 경우 원고들의 대납이자 반환의무가 있음을 전제로 피고가 반환할 분양대금에서 이를 공제할 수 있는 것으로 정하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 이자 대납 약정은 이 사건 분양계약의 존속을 전제로 하는 것이어서 분양계약이 해제됨에 따라 위 이자 대납 약정 또한 소급적으로 효력을 잃는다고 봄이 타당한 점(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다31690 판결 참조), 피고가 원고들에게 중도금을 반환할 경우 납입일로부터의 법정이자를 함께 지급할 의무가 있는 점과의 균형을 고려할 때, 위 조항이 고객에게 부당하게 불리하거나 사업자가 부담할 위험을 상당한 이유 없이 떠넘긴다고 보기는 어렵고, 원고들은 피고 D에게 피고 D가 대납한 중도금 대출이자를 반환할 의무가 있다.

그런데 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 공급계약 해제에 따른 분양대금반환채권은 각 해당 중도금대출 금융기관에, 위약금채권은 수분양자인 원고들에게 나뉘어 귀속되게 되어, 그 중 어느 채권에서 이를 공제할 것인지의 문제가 남게 되는바, 앞서 본 이 사건 각 공급계약 제1조 제3항 제5호에서는 피고 D가 수분양자들로부터 지급받는 분양대금을 피고 D가 대신 납부한 대출이자에 먼저 변제충당한 뒤 나머지 금액을 원금에 충당하는 것으로 정하고 있고, 이 사건 각 공급계약 제8조 제5항에서는, 이 사건 각 공급계약이 해제되어 분양대금을 반환할 경우 반환할 분양대금에서 대출이자를 우선 공제한 나머지를 반환하는 것으로 되어 있다. 또한 중도금 대출이 있는 경우의 처리에 관하여 정하고 있는 이 사건 각 공급계약 제3조에서는 제7항 말미에서 피고 D의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우(라 하더라도) 분양대금을 반환할 때 대출원금 뿐 아니라 대출이자를 공제한 나머지 잔액을 반환하는 것으로 정하고 있다. 이 사건 공급계약상의 위 규정들을 종합하여 보면, 피고 D가 원고들을 대신하여 납부한 대출이자는 각 회차별 중도금이 납입될 때 이미 위 계약에서 정한 변제충당의 우선순위에 해당하여 변제로 소멸하는 것이고, 계약이 해제되어 반환의무가 발생하는 경우에도 분양대금 반환금에서 공제된다고 봄이 타당하며, 위와 같은 규정들이 존재함에도 불구하고 이에 반하여 원고들에게 지급할 위약금에서 이를 공제할 아무런 근거가 없다.

따라서 피고 D의 이 부분 주장은 결국 이유 없다.

원고들의 피고 D에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 원고들의 피고 D에 대한 나머지 청구와 피고 E에 대한 청구는 각 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 남세진