부산지방법원 동부지원 2020. 9. 23. 선고 2020가단209343 판결

피고 주식회사 B(이하 '피고 B'라 한다)는 부산 해운대구 D, E 지상에 F 호텔(이하 '이 사건 호텔'이라 한다)을 신축하여 분양하는 사업을 시행한 회사이고, 피고 C 주식회사(이하 '피고 C'이라 한다)는 이 사건 호텔을 신축한 시행사 겸 시공사이다. 원고는 이 사건 호텔의 수분양자인 G로부터 수분양자 지위를 양수한 사람이다.

[인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제3, 4호증의 각 기재(각 가지번호 포함. 이하 같다), 이 법원의 I조합에 대한 금융거래정보제출명령 회신결과, 변론 전체의 취지]

피고들은 이 사건 공급계약에 따른 입실예정일인 2019. 4.로부터 3개월이 지나도록 이 사건 호텔을 준공하지 못하여 원고가 입실할 수 없게 하였다. 이는 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에서 정한 계약해제사유에 해당하므로 원고의 계약해제 통보에 따라 이 사건 공급계약은 적법하게 해제되었다. 따라서 원고에게, 피고들은 연대하여 원상회복으로 원고가 납입한 계약금 및 이에 대한 지연손해금을, 피고 B는 손해배상으로 분양대금의 10%에 해당하는 위약금 및 이에 대한 지연손해금을 각 지급하여야 한다.

이 사건 공급계약서는 이 사건 호텔의 입실예정일을 2019. 4.로 정하고, 제8조 제3항 제1호는 피고 B의 직접적인 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 입실할 수 없게 되는 경우 원고가 이 사건 공급계약을 해제할 수 있도록 정하고 있는 사실은 앞서 본 것과 같다. 한편, 이 사건 공급계약서의 '입실예정일'란 괄호부분에는 '입실예정일은 사용검사 및 공정에 따라 다소 변경될 수 있으며, 정확한 입실일자 및 잔금 납부일은 추후 별도 통보한다'고 기재되어 있었고, 피고 B는 원고에게 2019. 8. 2. 입실예정일을 2019. 8.로 변경한다는 통보를 하였으며, 2019. 10. 31. 이 사건 호텔에 관한 사용승인이 이루어진 사실도 앞서 본 것과 같다. 결국 피고 B의 변경 통보에 따라 이 사건 호텔의 입실예정일이 2019. 4.에서 2019. 8.로 변경되었고, 피고 B는 입실예정일인 2019. 8.로부터 3개월 내인 2019. 10. 31. 이 사건 호텔에 관한 사용승인을 받음으로써 원고의 입실이 가능하게 되었다고 보이기는 한다.

그러나 앞서 인정한 사실 및 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 공급계약서는 사용검사 및 공정에 따라 "다소" 변경될 경우 입실예정일을 변경할 수 있도록 정하고 있는데, 이에 비추어 피고 B가 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석하기는 어려운 점, ② 이 사건과 같이 운영이익을 얻을 목적으로 분양계약을 체결한 경우 입실예정일은 그 수익의 실현 가능성과 직결되고, 이와 같은 사정을 고려하여 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에서는 피고 B의 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실할 수 없게 되는 경우 수분양자들이 이 사건 공급계약을 해제할 수 있도록 정하고 있다고 보이는 점, ③ 만일 공급자인 피고 B가 단독으로 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석할 경우 원고와 같은 수분양자들의 지위가 매우 불안정해지고 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호는 그 실질적 의미를 상실하는 점, ④ 이 사건 공급계약 제2조 제4항은 피고 B가 약정한 입주개시일에 수분양자들을 입주시키지 못할 경우 지체보상금을 지급하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호의 "입실예정일로부터 3개월 내 입실할 수 없게 되는 경우"란 최초 예정한 입실예정일인 2019. 4.을 기준으로 분양자인 피고 B에게 귀책사유 없이 지연된 기간을 공제하여도 3개월이 넘은 경우라고 해석하는 것이 타당하다. 따라서 이 사건에서 특별한 사정이 없는 한 입실예정일은 최초 약정된 2019. 4.을 기준으로 함이 타당하다.

이에 대하여 피고들은 이 사건 호텔의 준공이 지연된 것은 피고들의 "직접적인" 귀책사유로 인한 것이 아니므로 원고가 해제권을 행사할 수 없다는 취지로 주장한다.

이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호에서 "천재지변 또는 피고 B의 귀책사유와 관계없는 행정명령 등 불가항력적인 사유"로 인한 입주지연의 경우 이 사건 공급계약을 해제할 수 없다고 규정한 것과의 반대해석상, 천재지변 등에 준하는 이례적인 경우가 아니고 피고 B의 지배영역에서 발생한 것이라면 피고 B의 직접적인 귀책사유로 인한 것으로서 이 사건 공급계약의 해제사유가 된다고 해석하는 것이 타당하다. 이와 달리 "직접적인"이라는 문언에만 집착하여, 불가항력적인 사유가 있으면 해제가 불가능하고 피고 B의 직접적인 귀책사유가 있어야만 해제가 가능하다고 해석하는 것은 피고 B의 지배영역에서 발생한, 간접적인 귀책사유가 인정되는 경우(실제로 피고 B의 귀책사유 유무가 문제되는 경우는 대부분 여기에 해당할 것으로 보인다)에 대한 해석의 공백을 남기는 것으로써 합리적인 해석이라고 보기 어렵다.

위와 같은 해석을 기준으로 이 사건 변론에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고들이 공사 지연의 원인으로 주장하는 사정들은 공급자인 피고들의 지배영역에서 발생한 것으로서 특별한 사정이 없는 한 피고들의 귀책사유에 해당한다고 보이는 점, ② 근로기준법 개정이라는 사유만으로 이 사건 호텔의 준공이 당초 예상보다 6개월 가까이 지연되었다고 보기는 어려운 점 등을 종합하여 보면, 원고는 분양자인 피고들의 직접적인 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실하지 못하였다고 평가함이 상당하다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

그렇다면 피고들의 귀책사유로 입실예정일로부터 3개월이 지난 2019. 8. 1.까지도 호텔이 준공되지 아니하였고, 이를 이유로 이 사건 공급계약을 해제한다는 의사표시가 기재된 이 사건 소장부본이 2019. 12. 31.경 피고들에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 공급계약은 이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호에 따라 2019. 12. 31.경 적법하게 해제되었다.

피고들은, 원고가 I조합으로부터 이 사건 공급계약에 따른 중도금을 납부하기 위한 대출을 받았는데, 위 대출 당시 이 사건 공급계약이 해제될 경우 발생하는 분양대금반환채권을 위 중도금대출기관에 양도하였으므로, 설령 이 사건 공급계약이 적법하게 해제되었다고 하더라도 피고들은 원고에게 분양대금을 반환할 의무가 없다고 주장한다.

앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 I조합과 중도금대출계약을 체결하면서 원고의 중도금대출채무를 담보하기 위하여 이 사건 공급계약이 해제, 해지, 무효, 취소되는 경우 원고가 피고들에 대하여 가지는 분양대금반환채권을 I조합에 양도하고, 피고들에게 채권양도통지를 마친 사실을 인정할 수 있으므로, 원고는 특별한 사정이 없는 한 이 사건 공급계약의 해제를 이유로 피고들에게 계약금의 반환을 청구할 수 없다 할 것이고, 이 점을 지적하는 피고들의 위 주장은 이유 있다.

그렇다면 원고의 해제권 행사로 이 사건 공급계약이 적법하게 해제되었으나, 원고가 해제로 인한 분양대금반환채권을 I조합에 양도한 이상, 피고들을 상대로 분양대금의 반환을 구할 수 없으므로, 원고의 피고들에 대한 계약금 반환 청구는 결국 이유 없다.

이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에 따라 이 사건 공급계약이 적법하게 해제되었음은 앞서 본 것과 같다.

그렇다면 이 사건 공급계약 제9조 제2항에 따라, 피고 B는 원고에게 분양대금의 10%에 해당하는 20,417,110원과 이에 대하여 계약 해제일인 2019. 12. 31.부터 위 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2020. 9. 23.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

원고의 피고 B에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 원고의 피고 B에 대한 나머지 청구와 피고 C에 대한 청구는 각 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 남세진