주문
피고는 원고에게 18,929,080원과 이에 대하여 2020. 1. 7.부터 2021. 2. 25.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
원고의 나머지 청구를 기각한다.
소송비용은 각자 부담한다.
제1항은 가집행할 수 있다.
이유
기초사실
피고는 부산 해운대구 C, D 지상에 E 호텔(이하 '이 사건 호텔'이라 한다)을 신축하여 분양하는 사업을 시행한 회사이고, 원고는 이 사건 호텔의 수분양자이다.
이 사건 공급계약의 체결 및 대금 지급
원고는 2017. 2. 15. 피고와 사이에 이 사건 호텔 중 B타입 F호를 분양대금 189,290,800원에 분양받는 계약(이하 '이 사건 공급계약'이라 한다)을 체결하고, 피고에게 계약금 18,930,000원을 지급하였고, 2019. 2. 27.부터 2019. 2. 27.까지 사이에 중도금 중 합계 94,645,400원을 G조합으로부터 중도금대출을 받아 납부하였다.
이 사건 공급계약의 주요 내용은 다음과 같다("갑"은 분양자인 피고를, "을"은 수분양자인 원고를 가리킨다).
이 사건 호텔의 준공 지연 및 원고의 계약해제 통보
이 사건 호텔은 이 사건 공급계약에서 정한 입실예정일인 2019. 4.로부터 3개월이 지나도록 준공되지 않았다.
피고는 원고를 포함한 이 사건 호텔의 수분양자들에게, 2019. 4. 19. '안내말씀'을 발송하여 2019. 7. 말까지 이 사건 호텔을 준공하도록 노력하겠다는 취지를 전달하였고, 2019. 8. 2. '안내말씀'을 발송하여 입실예정일이 당초 2019. 4.에서 2019. 8.로 변경되었다는 취지를 전달하였으며, 2019. 9. 11. 다시 '안내말씀'을 발송하여 2019. 9. 중 준공을 목표로 마무리 작업을 하고 있다는 취지를 전달하였다.
이 사건 호텔의 준공이 지연되자 원고는 피고를 상대로 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에 따라 이 사건 공급계약을 해제한다고 주장하면서 이 사건 조정을 신청하였고, 그 조정신청서 부본은 2020. 1. 6. 피고에게 도달하였다.
피고는 2019. 10. 31. 해운대구청장으로부터 이 사건 호텔에 관한 사용승인을 받았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제3, 4호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 이를 포함한다. 이하 같다), 이 법원의 G조합에 대한 금융거래정보제출명령 회신, 변론 전체의 취지
당사자 주장의 요지
원고의 주장
피고는 이 사건 공급계약에 따른 입실예정일인 2019. 4.로부터 3개월이 지나도록 이 사건 호텔을 준공하지 못하여 원고가 입실할 수 없게 하였고, 이는 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에서 정한 계약해제사유에 해당하므로 원고의 계약해제 통보에 따라 이 사건 공급계약은 적법하게 해제되었다. 따라서 피고는 원고에게 원고가 납입한 분양대금 중 우선 계약금과 분양대금의 10%에 해당하는 위약금 및 지연손해금을 지급해야 한다.
피고의 주장
이 사건 공급계약 체결 당시 입실예정일이 사용검사 및 공정에 따라 변경될 수 있음을 계약서에 명시하였고, 이 사건 호텔의 준공이 지연됨에 따라 계약서에서 정한 대로 원고를 포함한 수분양자들에게 입실예정일이 2019. 8.로 변경되었음을 통보하였다. 따라서 최종적으로 변경된 입실예정일인 2019. 8. 말경으로부터 3개월이 지난 2019. 12. 1.이 경과하도록 입실이 지연되는 경우에만 원고에게 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에 따른 약정해제권이 발생하는 것인데, 원고는 그 기간 경과 전에 피고에게 이 사건 공급계약을 해제한다는 통보를 하였으므로, 약정해제권 행사는 부당하다.
이 사건 호텔의 준공이 지연된 것은 ① 연약한 지반, 인접 상가 건물의 도시가스배관 매립으로 인하여 공사 현장의 기존 구조물 철거가 지연되었고, ② 지하 터파기 공사 과정에서 기존 구조물 지하층 기초매트와 PHC 파일, H-빔이 추가로 발견되었으며, ③ 소음·진동으로 인한 민원이 제기되어 해운대구청으로부터 공사시간 단축(09시~14시) 및 일요일 공사 중단을 지시받았고, ④ 부산경남지역 H연합회가 레미콘 출하시간을 07시~16시로 제한하여 골조공사의 공사기간이 지연되었으며, ⑤ 공사 현장 인근에 해운대해수욕장이 위치하고 있어 하계휴가철에는 정상공정의 50% 수준으로 공사를 진행할 수밖에 없었고, ⑥ 공사 도중 근로기준법이 개정되어 주 52시간 이상의 작업이 금지되는 등의 외부적인 원인에 의한 것으로서 피고의 직접적인 귀책사유로 인한 것이 아니므로, 원고에게 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에 따른 약정해제권이 발생하였다고 볼 수 없다.
계약금 반환 청구에 관한 판단
입실예정일 지연에 따른 이 사건 공급계약의 해제 가부
이 사건 공급계약서는 이 사건 호텔의 입실예정일을 2019. 4.로 정하고, 제8조 제3항 제1호는 피고의 직접적인 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 입실할 수 없게 되는 경우 원고가 이 사건 공급계약을 해제할 수 있도록 정하고 있는 사실은 앞서 본 것과 같다. 한편, 이 사건 공급계약서의 '입실예정일'란 괄호부분에는 '입실예정일은 사용검사 및 공정에 따라 다소 변경될 수 있으며, 정확한 입실일자 및 잔금납부일은 추후 별도 통보한다'고 기재되어 있었고, 피고는 원고에게 2019. 8. 2. 입실예정일을 2019. 8.로 변경한다는 통보를 하였으며, 2019. 10. 31. 이 사건 호텔에 관한 사용승인이 이루어진 사실도 앞서 본 것과 같다. 결국 피고의 변경 통보에 따라 이 사건 호텔의 입실예정일이 2019. 4.에서 2019. 8.로 변경되었고, 피고 B는 입실예정일인 2019. 8.로부터 3개월 내인 2019. 10. 31. 이 사건 호텔에 관한 사용승인을 받음으로써 원고들의 입실이 가능하게 되었다고 보이기는 한다.
그러나 앞서 인정한 사실 및 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 공급계약서는 사용검사 및 공정에 따라 "다소" 변경될 경우 입실예정일을 변경할 수 있도록 정하고 있는데, 이에 비추어 피고가 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석하기는 어려운 점, ② 이 사건과 같이 운영이익을 얻을 목적으로 분양계약을 체결한 경우 입실예정일은 그 수익의 실현 가능성과 직결되고, 이와 같은 사정을 고려하여 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에서는 피고의 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실할 수 없게 되는 경우 수분양자들이 이 사건 공급계약을 해제할 수 있도록 정하고 있다고 보이는 점, ③ 만일 공급자인 피고가 단독으로 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석할 경우 원고와 같은 수분양자들의 지위가 매우 불안정해지고 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호는 그 실질적 의미를 상실하는 점, ④ 이 사건 공급계약 제2조 제4항은 피고가 약정한 입주개시일에 수분양자들을 입주시키지 못할 경우 지체보상금을 지급하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호의 "입실예정일로부터 3개월 내 입실할 수 없게 되는 경우"란 최초 예정한 입실예정일인 2019. 4.을 기준으로 분양자인 피고에게 귀책사유 없이 지연된 기간을 공제하여도 3개월이 넘은 경우라고 해석하는 것이 타당하다. 따라서 이 사건에서 특별한 사정이 없는 한 입실예정일은 최초 약정된 2019. 4.을 기준으로 함이 타당하다.
이에 대하여 피고는 이 사건 호텔의 준공이 지연된 것은 피고의 "직접적인" 귀책사유로 인한 것이 아니므로 원고가 해제권을 행사할 수 없다는 취지로 주장한다.
이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호에서 "천재지변 또는 피고의 귀책사유와 관계없는 행정명령 등 불가항력적인 사유"로 인한 입주지연의 경우 이 사건 공급계약을 해제할 수 없다고 규정한 것과의 반대해석상, 천재지변 등에 준하는 이례적인 경우가 아니고 피고의 지배영역에서 발생한 것이라면 피고의 직접적인 귀책사유로 인한 것으로서 이 사건 공급계약의 해제사유가 된다고 해석하는 것이 타당하다. 이와 달리 "직접적인"이라는 문언에만 집착하여, 불가항력적인 사유가 있으면 해제가 불가능하고 피고의 직접적인 귀책사유가 있어야만 해제가 가능하다고 해석하는 것은 피고의 지배영역에서 발생한, 간접적인 귀책사유가 인정되는 경우(실제로 피고의 귀책사유 유무가 문제되는 경우는 대부분 여기에 해당할 것으로 보인다)에 대한 해석의 공백을 남기는 것으로써 합리적인 해석이라고 보기 어렵다.
위와 같은 해석을 기준으로 이 사건 변론에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고가 공사 지연의 원인으로 주장하는 사정들은 공급자인 피고의 지배영역에서 발생한 것으로서 특별한 사정이 없는 한 피고의 귀책사유에 해당한다고 보이는 점, ② 근로기준법 개정이라는 사유만으로 이 사건 호텔의 준공이 당초 예상보다 6개월 가까이 지연되었다고 보기는 어려운 점 등을 종합하여 보면, 원고는 분양자인 피고의 직접적인 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실하지 못하였다고 평가함이 상당하므로, 이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호에 따라 이 사건 공급계약은 적법하게 해제되었다고 할 것이다. 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
이 사건 호텔이 피고의 귀책사유로 입실예정일로부터 3개월이 지난 2019. 8. 1.까지도 준공되지 않아, 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에 따른 원고의 해제 통지의 의사표시가 기재된 이 사건 조정신청서 부본이 2020. 1. 6. 피고에게 송달되었으므로, 이 사건 공급계약은 2020. 1. 6.경 적법하게 해제되었다.
계약해제에 따른 분양대금반환채권의 양도
피고는 원고가 이 사건 공급계약이 해제될 경우 발생하는 분양대금반환채권을 타인에게 양도하였으므로 원고에게 계약금을 반환할 의무가 없다고 주장한다.
앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 G조합과 중도금대출계약을 체결하면서 원고의 중도금대출채무를 담보하기 위하여 이 사건 공급계약이 해제, 해지, 무효, 취소되는 경우 원고가 피고에 대하여 가지는 분양대금반환채권을 G조합에 양도하고, 피고에게 채권양도통지를 마친 사실을 인정할 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 이 사건 공급계약의 해제를 이유로 피고에게 계약금 및 중도금의 반환을 청구할 수 없다. 피고의 이 부분 주장은 이유 있다.
소결
원고의 해제권 행사로 이 사건 공급계약이 적법하게 해제되었으나, 원고가 해제로 인한 분양대금반환채권을 G조합에 양도한 이상 피고를 상대로 기지급한 분양대금의 반환을 구할 수는 없다. 따라서 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.
위약금 청구에 관한 판단
청구원인에 관한 판단
이 사건 공급계약 제9조 제2항은 '피고의 귀책사유로 계약이 해제된 때에는 피고가 원고에게 분양대금의 10%를 위약금으로 지급한다'고 규정하고 있다.
피고의 귀책사유로 이 사건 공급계약이 해제되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 분양대금의 10%에 해당하는 위약금 18,929,080원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
피고의 공제 주장에 관한 판단
피고는 이 사건 공급계약 제8조 제5항에 따라 피고가 원고를 대신하여 납부한 중도금 대출이자 합계 13,232,776원을 원고에게 지급할 위약금에서 공제해야 한다고 주장한다.
이에 대하여 원고는 위 조항이 사업자가 부담해야 할 위험을 상당한 이유 없이 고객에게 떠넘기는 내용으로서 약관의 규제에 관한 법률에 위배되어 무효라고 다툰다.
약관은 신의성실의 원칙에 따라 공정하게 해석되어야 하며[약관의 규제에 관한 법률(이하 '약관법'이라 한다) 제5조 제1항], 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석되어야 한다(약관법 제5조 제2항). 약관법상 약관에 해당하는 이 사건 공급계약 문언에 비추어 알 수 있는 아래 사정들, 즉 ① 이 사건 공급계약 제8조 제5항은 계약 해지 또는 해제에 따른 원상회복의 경우에 적용되는 조항이므로 위 조항의 '공제'는 원칙적으로 피고가 원고에게 지급할 '위약금'이 아닌, 피고가 원고에게 반환할 '분양대금'에 관한 내용으로 보아야 하는 점, ② 위 제8조 제5항은 공제 대상인 '위약금'과 '갑(피고)의 대위변제금'을 동등하게 취급하고 있으므로, 이는 피고의 귀책사유로 이 사건 분양계약이 해지 또는 해제되는 경우에 적용되는 조항으로 보기도 어려운 점, ③ 계약이 해제되는 경우의 중도금 대출의 처리에 관하여는 이 사건 공급계약 제3조 제7항이 정하고 있는데, 여기에서 원고의 귀책사유로 해제되는 경우에는 피고가 원고 대신 납부한 대출이자 상당액을 원고가 피고에게 지급하도록 정하고 있는 반면, 피고의 귀책사유로 해제되는 경우에는 그러한 내용이 없는 점 등을 종합하여 보면, 피고의 귀책사유로 해제된 이 사건 공급계약에 관하여 피고가 원고에게 지급할 위약금 중에서 공급계약 제8조 제5항에서 정한 '갑의 대위변제금', 즉 피고가 원고 대신 납부한 대출이자를 공제해야 한다고 볼 수 없다. 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.
소결론
따라서 피고는 원고에게 위약금 18,929,080원과 이에 대하여 계약 해제일 다음날인 2020. 1. 7.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2021. 2. 25.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
결론
그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 오윤경
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.26.