부산지방법원 동부지원 2021. 2. 10. 선고 2020가합103312 판결

피고 주식회사 E(이하 ‘피고 E’라 한다)는 부산 해운대구 G, H 지상에 I 호텔(이하 ‘이 사건 호텔’이라 한다)을 신축하여 분양하는 사업을 시행한 회사이고, 피고 F 주식회사(이하 ‘피고 F’이라 한다)는 이 사건 호텔을 신축한 시행사 겸 시공사이다.

원고 A, B, C와 소외 J는 피고들과 아래 [표1] 기재와 같이 분양계약을 체결하고 같은 날 계약금을 지급하였다(이하 합하여 ‘이 사건 분양계약’이라 한다). 원고 D은 J로부터 분양계약상의 수분양자 지위를 양수하였다.

이 사건 분양계약의 주요 내용은 아래와 같다(“갑”은 분양자인 피고 E이고, “을”은 수분양자이다).

이 사건 호텔은 분양계약에서 정한 입실예정일인 2019. 4.로부터 3개월이 지나도록 준공되지 않았다.

피고 E는 원고들을 포함한 이 사건 호텔의 수분양자들에게, 2019. 4. 19. ‘안내말씀’을 발송하여 2019. 7. 말까지 이 사건 호텔을 준공하도록 노력하겠다는 취지를 전달하였고, 2019. 8. 2. ‘안내말씀’을 발송하여 입실예정일이 당초 2019. 4.에서 2019. 8.로 변경되었다는 취지를 전달하였으며, 2019. 9. 11. 다시 ‘안내말씀’을 발송하여 2019. 9. 중 준공을 목표로 마무리 작업을 하고 있다는 취지를 전달하였다.

이 사건 호텔의 준공이 지연되자 원고들은 피고들을 상대로 이 사건 분양계약 제8조 제3항 제1호에 따라 이 사건 분양계약을 해제한다고 주장하며 이 사건 소를 제기하였고, 소장부본은 2019. 8. 23. 피고 F에, 2019. 10. 26. 피고 E에 각 도달하였다.

피고 E는 2019. 10. 31. 해운대구청장으로부터 이 사건 호텔에 관한 사용승인을 받았다.

당사자들의 주장

원고들의 주장

피고들은 이 사건 분양계약에 따른 입실예정일인 2019. 4.로부터 3개월이 지나도록 이 사건 호텔을 준공하지 못하여 원고들이 입실할 수 없게 하였고, 피고들의 귀책사유와 관계없는 불가항력적인 사유로 인해 입주가 지연되었다고 볼만한 사정도 없다. 이는 이 사건 분양계약 제8조 제3항 제1호에서 정한 계약해제사유에 해당하므로 원고들의 계약해제 통보에 따라 이 사건 분양계약은 적법하게 해제되었다.

피고들은 연대하여 원고들에게 계약해제에 따른 원상회복으로 원고 A, B, C에게는 위 원고들이 납입한 계약금 각 21,105,000원, 17,874,000원, 18,253,000원을 지급해야 한다.

한편 원고 D은 J의 수분양자 지위를 양수한 후 J가 대출받은 중도금 89,369,050원을 모두 변제하였다. 피고들은 연대하여 원고 D에게 107,243,050원(＝계약금 17,874,000원＋중도금 89,369,050원)을 지급해야 한다.

피고들의 주장

피고들은 이 사건 분양계약 체결 당시 입실예정일이 사용검사 및 공정에 따라 변경될 수 있음을 계약서에 명시하였고, 이 사건 호텔의 준공이 지연됨에 따라 계약서에서 정한대로 원고들을 포함한 수분양자들에게 입실예정일이 2019. 8.로 변경되었음을 통보하였다. 따라서 최종적으로 변경된 입실예정일인 2019. 8.로부터 3개월이 지난 2019. 12. 1.이 경과하도록 입실이 지연되는 경우에만 원고들에게 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에 따른 약정해제권이 발생하는 것이므로, 원고들의 해제권 행사는 부당하다.

이 사건 호텔의 준공이 지연된 것은 노동관계법령의 개정(주 52시간 근무), 행정기관의 명령, 예상하지 못한 지반 사정(도시가스배관 매립, 연약지반, 지하층 기초매트 등 구조물), O연합회의 출하제한, 현장 인근의 교통 혼잡 등의 외부적 요인에 의한 것으로서 피고들의 직접적인 귀책사유로 인한 것이 아니므로, 원고들에게 이 사건 분양계약 제8조 제3항 제1호에 따른 약정해제권이 발생하였다고 볼 수 없다.

판단

이 사건 분양계약의 해제

이 사건 분양계약서는 이 사건 호텔의 입실예정일을 2019. 4.로 정하고, 제8조 제3항 제1호는 피고 E의 직접적인 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 입실할 수 없게 되는 경우 원고들이 분양계약을 해제할 수 있도록 정하고 있다. 한편, 분양계약서의 ‘입실예정일’란 괄호부분에는 ‘입실예정일은 사용검사 및 공정에 따라 다소 변경될 수 있으며, 정확한 입실일자 및 잔금 납부일은 추후 별도 통보한다’고 기재되어 있고, 피고 E는 원고들에게 2019. 8. 2. 입실예정일을 2019. 8.로 변경한다는 통보를 하였으며, 2019. 10. 31. 이 사건 호텔에 관한 사용승인이 이루어진 사실도 앞서 보았다. 결국 피고 E의 변경 통보에 따라 이 사건 호텔의 입실예정일이 2019. 4.에서 2019. 8.로 변경되었고, 피고 E는 입실예정일인 2019. 8.로부터 3개월 내인 2019. 10. 31. 이 사건 호텔에 관한 사용승인을 받음으로써 원고들의 입실이 가능하게 되었다고 보이기는 한다.

그러나 앞서 인정한 사실 및 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래 사정, 즉 ① 이 사건 분양계약서는 사용검사 및 공정에 따라 “다소” 변경될 경우 입실예정일을 변경할 수 있도록 정하고 있는데, 이에 비추어 피고 E가 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석하기는 어려운 점, ② 이 사건과 같이 운영이익을 얻을 목적으로 분양계약을 체결한 경우 입실예정일은 그 수익의 실현 가능성과 직결되고, 이와 같은 사정을 고려하여 이 사건 분양계약 제8조 제3항 제1호에서는 피고 E의 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실할 수 없게 되는 경우 수분양자들이 이 사건 분양계약을 해제할 수 있도록 정하고 있다고 보이는 점, ③ 만일 공급자인 피고 E가 단독으로 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석할 경우 원고들과 같은 수분양자들의 지위가 매우 불안정해지고 이 사건 분양계약 제8조 제3항 제1호는 그 실질적 의미를 상실하는 점, ④ 이 사건 분양계약 제2조 제4항은 피고 E가 약정한 입주개시일에 수분양자들을 입주시키지 못할 경우 지체보상금을 지급하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 분양계약서 제8조 제3항 제1호의 “입실예정일로부터 3개월 내 입실할 수 없게 되는 경우”란 최초 예정한 입실예정일인 2019. 4.을 기준으로 분양자인 피고 E에게 귀책사유 없이 지연된 기간을 공제하여도 3개월이 넘은 경우라고 해석하는 것이 타당하다. 따라서, 이 사건에서 특별한 사정이 없는 한 입실예정일은 최초 약정된 2019. 4.을 기준으로 함이 타당하다.

이에 대하여 피고들은, 이 사건 호텔의 준공이 지연된 것은 피고들의 “직접적인” 귀책사유로 인한 것이 아니므로 원고들이 해제권을 행사할 수 없다고 다툰다.

이 사건 분양계약서 제8조 제3항 제1호에서 “천재지변 또는 피고 E의 귀책사유와 관계없는 행정명령 등 불가항력적인 사유”로 인한 입주지연의 경우 이 사건 분양계약을 해제할 수 없다고 규정한 것과의 반대해석상, 천재지변 등에 준하는 이례적인 경우가 아니고 피고 E의 지배영역에서 발생한 것이라면 피고 E의 직접적인 귀책사유로 인한 것으로서 이 사건 분양계약의 해제사유가 된다고 해석하는 것이 타당하다. 이와 달리 “직접적인”이라는 문언에만 집착하여, 불가항력적인 사유가 있으면 해제가 불가능하고 피고 E의 직접적인 귀책사유가 있어야만 해제가 가능하다고 해석하는 것은 피고 E의 지배영역에서 발생한, 간접적인 귀책사유가 인정되는 경우(실제로 피고 E의 귀책사유 유무가 문제되는 경우는 대부분 여기에 해당할 것으로 보인다)에 대한 해석의 공백을 남기는 것으로써 합리적인 해석이라고 보기 어렵다.

위와 같은 해석을 기준으로 이 사건 변론에 나타난 아래 사정, 즉 ① 피고들이 공사 지연의 원인으로 주장하는 사정들은 공급자인 피고들의 지배영역에서 발생한 것으로서 특별한 사정이 없는 한 피고들의 귀책사유에 해당한다고 보이는 점, ② 근로기준법 개정이라는 사유만으로 이 사건 호텔의 준공이 당초 예상보다 6개월 가까이 지연되었다고 보기는 어려운 점 등을 종합하여 보면, 원고는 분양자인 피고들의 직접적인 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실하지 못하였다고 평가하는 것이 타당하다. 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

이 사건 호텔이 피고들의 귀책사유로 입실예정일로부터 3개월이 지난 2019. 8. 1.까지도 준공되지 아니하였고, 이를 이유로 공급계약을 해제한다는 의사표시가 기재된 이 사건 소장부본이 2019. 8. 23. 피고 F에, 2019. 10 26. 피고 E에 송달된 사실은 앞서 보았다. 이 사건 분양계약은 2019. 8. 23.경 적법하게 해제되었다.

분양대금반환채권의 양도

피고들은, 원고들이 이 사건 분양계약이 해제될 경우 발생하는 분양대금반환채권을 타인에게 양도하였으므로 원고들에게 계약금 등의 반환을 구할 권리가 없다고 주장한다.

앞서 든 증거들, 갑 제6호증의 기재, 이 법원의 P조합, Q조합, R조합에 대한 각 금융거래정보제출명령회신에 변론 전체의 취지를 더하면, 원고 A, B, C와 소외 J는 각 S조합과 중도금대출계약을 체결하면서 중도금대출채무를 담보하기 위하여 이 사건 분양계약이 해제, 해지, 무효, 취소되는 경우 피고들에 대하여 가지는 분양대금반환채권을 위 S조합에 양도하고, 피고들에게 채권양도통지를 마친 사실, 원고 D은 J로부터 수분양자 지위를 양수하며 J의 권리와 의무도 승계한 사실, 원고 D은 J가 P조합으로부터 빌린 중도금을 전액 상환한 사실을 인정할 수 있다.

소결

원고 A, B, C는 해제로 인한 분양대금반환채권을 대출기관에 양도한 이상 피고들을 상대로 기지급한 분양대금의 반환을 구할 수 없다. 위 원고들의 피고들에 대한 분양대금반환청구는 이유 없다.

원고 D은 대출금을 모두 변제하였으므로 피고들에게 계약금과 중도금의 반환을 구할 수 있다. 피고들은 연대하여 원고 D에게 107,243,050원(＝계약금 17,874,000원＋ 중도금 89,369,050원)과 이에 대하여 분양계약이 해제된 2019. 8. 23.부터 피고들이 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2021. 2. 10.까지 상법에서 정한 연 6%의 범위 내에서 원고들이 구하는 바에 따라 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

청구원인에 관한 판단

이 사건 분양계약 제9조 제2항은 ‘피고 E의 귀책사유로 계약이 해제된 때에는 위 피고가 원고에게 분양대금의 10%를 위약금으로 지급한다’고 규정하고 있다(이하 제3항에서는 ‘피고 E’를 ‘피고’라 한다).

피고의 귀책사유로 이 사건 분양계약이 해제되었음은 제2항에서 본 바와 같으므로, 피고는 원고들에게 아래 [표2] 다.항 기재 위약금과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고의 공제주장에 관한 판단

피고의 주장

피고는 원고들의 중도금대출에 대한 이자로 각 14,851,009원(원고 A), 12,488,798원(원고 B), 12,837,513원(원고 C), 12,510,937원(원고 D)을 S조합 등에 대납하였다. 이 사건 분양계약 제8조 제5항은 분양계약이 해제되면 원고들은 피고가 대납한 중도금 대출이자를 반환해야 한다고 규정하고 있다.

피고가 대납한 중도금 대출이자는 원고들에게 지급해야 할 위약금에서 공제되거나 상계되어야 한다.

판단

이에 대해 원고들은 위 조항이 사업자가 부담해야 할 위험을 상당한 이유 없이 고객에게 떠넘기는 내용으로서 약관의 규제에 관한 법률에 위배되어 무효라고 다툰다.

약관은 신의성실의 원칙에 따라 공정하게 해석되어야 하며[약관의 규제에 관한 법률(이하 ’약관법‘이라 한다) 제5조 제1항], 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석되어야 한다(약관법 제5조 제2항). 약관법상 약관에 해당하는 이 사건 분양계약 문언에 비추어 알 수 있는 아래 사정들, 즉 ① ’공제‘와 ’상계‘는 법률적으로 구별되는 개념이고(대법원 2018. 1. 24. 선고 2015다69990 판결 참조), 이 사건 분양계약 제8조 제5항은 계약 해지 또는 해제에 따른 원상회복의 경우에 적용되는 조항이므로 위 조항의 ’공제‘는 원칙적으로 피고가 원고에게 지급할 ’위약금‘이 아닌, 피고가 원고들에게 반환할 ’분양대금‘에 관한 내용으로 보아야 하는 점, ② 제8조 제5항은 공제 대상인 ’위약금‘과 ’갑(피고)의 대위변제금‘을 동등하게 취급하고 있으므로, 이는 피고의 귀책사유로 이 사건 분양계약이 해지 또는 해제되는 경우에 적용되는 조항으로 보기도 어려운 점, ③ 계약이 해제되는 경우의 중도금 대출의 처리에 관하여는 이 사건 분양계약 제3조 제7항이 정하고 있는데, 여기에서 원고들의 귀책사유로 해제되는 경우에는 피고가 원고들 대신 납부한 대출이자 상당액을 원고들이 피고에게 지급하도록 정하고 있는 반면, 피고의 귀책사유로 해제되는 경우에는 그러한 내용이 없는 점 등을 종합하여 보면, 피고의 귀책사유로 해제된 이 사건 분양계약에 관하여 피고가 원고들에게 지급할 위약금 중에서 분양계약 제8조 제5항에서 정한 ’갑의 대위변제금‘, 즉 피고가 원고들 대신 납부한 대출이자를 공제해야 한다고 볼 수 없다. 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

소결

원고 A, B, C의 피고 주식회사 E에 대한 청구 중 분양대금반환청구는 기각하고 위약금청구는 일부 인용하며, 피고 F에 대한 청구는 기각한다.

원고 D의 피고들에 대한 분양대금반환청구, 피고 E에 대한 위약금 청구는 각 일부 인용한다.

소송비용 중, 원고 A, B, C와 피고들 사이에 생긴 부분은 각자 부담하고, 원고 D과 피고들 사이에 생긴 부분은 피고들이 부담한다.