부산지방법원 2021. 1. 13. 선고 2019가합50867 판결

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 제2호증, 제3호증의 1, 2, 제4호증의 1, 2, 을 제4, 8호증의 각 기재, 이 법원의 C조합에 대한 금융거래정보 제출명령 결과

피고는 이 사건 각 분양계약에 따른 입실 예정일인 2019. 4.로부터 3개월이 지나도록 이 사건 호텔을 준공하지 못하였고, 이는 이 사건 각 분양계약 제8조 제3항 제1호에서 정한 계약해제 사유에 해당한다. 원고는 위 사유를 들어 이 사건 각 분양계약을 해제하였으므로, 피고는 이 사건 각 분양계약 제9조 제2항에 따라 원고에게 분양대금의 10%에 해당하는 위약금 37,785,070원(= G호 18,543,640원 + H호 19,241,430원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

이 사건 각 분양계약이 해제되었음에도 피고가 원상회복에 따른 기납부 분양대금 반환의무를 원고 또는 위 분양대금 반환채권의 양수인인 C조합에게 이행하지 않았다. 이에 원고는 C조합과 조합에 대한 대출채무를 변제하지 못한 채 ① C조합에 2020. 2. 17.부터 2020. 11. 16.까지 중도금 대출이자 7,985,817원을 지급하였고 이후 2020. 12. 31.부터 위 중도금 대출채무를 변제하는 날까지 월 551,032원의 대출이자를 지급해야 하며, ② I조합에 2020. 4. 22.부터 2020. 11. 16.까지 중도금 대출이자 1,129,045원을 지급하였고 2020. 12. 31.부터 위 중도금 대출채무를 변제하는 날까지 월 168,707원의 대출이자를 지급해야 하는 손해를 입게 되었다. 따라서 피고는 원고에게 손해배상으로 9,114,862원(= 7,985,817원 + 1,129,045원) 및 2020. 12. 31.부터 피고가 C조합 또는 원고에게 별지 분양대금 내역 합계란 기재 금액 264,410,070원(= 이 사건 G호 129,761,640원 + 이 사건 H호 134,648,430원)을 다 갚는 날까지 월 719,738원(= 551,032원 + 168,707원)의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.

원고는 이 사건 각 분양계약에 따른 위약금 채권을 포함하여, 이 사건 각 분양계약 해제 시 발생하는 피고에 대한 분양대금 반환채권을 모두 중도금대출 금융회사에 양도하였으므로 피고에게 위약금 지급을 구할 권원이 없다.

만약 원고의 이 사건 각 분양계약 해제가 적법하여 피고가 원고에게 이 사건 각 분양계약에 따른 위약금을 지급해야 한다면, 이 사건 각 분양계약 제8조 제5항에 따라 피고가 원고를 대신하여 C조합 및 I조합에 납부한 중도금 대출이자 합계 26,414,341원(= C조합 21,313,030원 + I조합 5,101,311원)을 원고에게 지급할 위약금에서 공제해야 한다.

당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 하고, 의사표시 해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 알 수 없다면, 의사표시의 요소가 되는 것은 표시행위로부터 추단되는 효과의사 즉, 표시상의 효과의사이고 표의자가 가지고 있던 내심적 효과의사가 아니므로, 당사자의 내심의 의사보다는 외부로 표시된 행위에 의하여 추단된 의사를 가지고 해석함이 상당하다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 등 참조).

살피건대, 갑 제1호증의 1, 2, 을 제3호증의 1, 2, 3의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 각 분양계약 제8조 제3항 제1호의 '입실예정일로부터 3개월'이란 원칙적으로 '2019. 4.로부터 3개월'로 해석하는 것이 합리적이다. 나아가, 앞서 기초사실에서 본 바와 같이 피고는 2019. 10. 31.에 이르러서야 이 사건 호텔에 관한 사용승인을 받았으므로, 원고는 약정된 입실예정일로부터 3개월 이내에 입실하지 못하게 되었다고 할 것이다.

살피건대, 갑 제1호증의 1,2의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 각 분양계약 제8조 제3항 제1호에 정한 '"갑"의 직접적인 귀책사유'란 '피고의 지배·관리영역에서 발생한 사유'로 해석하는 것이 합리적이다.

위와 같은 해석에 기초하여 이 사건 각 분양계약 제8조 제3항 제1호 본문이 정한 '피고의 직접적인 귀책사유'로 인하여 원고의 입실이 지연되었는지에 관하여 보건대, 을 제1호증, 제3호증의 1, 3, 제6호증의 각 기재, 을 제2호증의 1 내지 16의 각 영상 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① 피고가 이 사건 호텔 신축에 앞서 기존 구조물을 철거하는 과정에서 지반조사 당시 파악되지 않았던 인접 상가 건물 도시가스 배관이 발견된 사실, ② 이 사건 호텔 지반이 연약지반이어서 기존 구조물 철거 공정이 당초 피고의 예상보다 지연된 사실, ③ 이 사건 호텔 신축 현장 터파기 공사 과정에서 기존 건물 지하층 기초매트와 PHC 파일 152공 및 H빔 42본이 발견된 사실, ④ 피고의 가시설 공사 및 터파기 공사로 인한 소음·진동에 관하여 인근 주민들의 민원이 제기되어 해운대구청이 피고에게 평일 공사시간 단축 및 일요일 공사 중단을 지시한 사실, ⑤ 이 사건 호텔 신축 기간 중 근로기준법 개정으로 주 52시간 이상 작업이 금지된 사실이 인정되기는 한다.

그러나 위 인정사실에 을 제3호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ❶ 지반조사는 피고의 책임 하에 이루어지는 것이고, 위 ① 내지 ④의 사실들이 통상적인 건축현장에서 극히 이례적으로 발생하는 사안이라고 보기는 어려운 점, ❷ 피고 스스로도 2019. 4. 19.경 원고에게 '위 ① 내지 ③의 사유가 발생하여 공사가 3개월 정도 지연될 것 같다'는 취지로 통지하였음에도 실제 공사는 6개월 지연된 점, ❸ 근로기준법 개정에 따른 주 52시간 근무제 시행으로 피고의 건설인력 공급에 실제 어떠한 제한과 변화가 있었는지 파악할 아무런 자료가 없는 점, ❹ 일반적으로 채무불이행으로 인한 손해배상청구에 있어서 그 불이행의 귀책사유에 대한 증명책임은 채무자에게 있는 점(대법원 2016. 3. 24. 선고 2015다249383 판결 등 참조) 등을 더하여 보면, 앞서 인정된 사실에도 불구하고 원고는 이 사건 각 분양계약 제8조 제3항 제1호에 정한 '피고의 직접적인 귀책사유로' 인하여 입실예정일로부터 3개월 이내에 입실할 수 없게 되었다고 봄이 타당하고, 이와 달리 볼 다른 특별한 사정이 없다.

그렇다면 2019. 7.말경 이 사건 각 분양계약 제8조 제3항 제1호에 정한 사유가 발생하였다고 할 것인데, 원고가 이를 이유로 2019. 8. 9. 피고에게 이 사건 각 분양계약 해제 의사를 통지하여 위 통지가 2019. 8. 13. 피고에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 각 분양계약은 2019. 8. 13. 적법하게 해제되었다고 할 것이다.

따라서 피고는 이 사건 각 분양계약 제9조 제2항에 따라 원고에게 위약금을 지급할 의무가 있다.

살피건대 갑 제10호증의 1, 2의 각 기재와 이 법원의 C조합에 대한 금융거래정보 제출명령 결과에 의하면, ① 원고가 2017. 2. 13. C조합과 사이에 분양대금반환채권 등 양도담보계약을 체결하여 '이 사건 각 분양계약이 해제, 해지, 무효, 취소되는 경우 원고가 피고에 대하여 가지는 분양대금(기지급한 분양대금 전부) 반환채권 일체'를 C조합에 양도한 사실, ② 원고의 위임을 받은 C조합이 2017. 3. 3.경 피고에게 위와 같은 채권양도사실을 내용증명우편으로 통지한 사실이 인정되기는 한다.

그러나 원고의 피고에 대한 위약금 청구권은 이 사건 각 분양계약 제9조 제2항에 따른 것으로서 이 사건 각 분양계약이 해제되는 경우 발생하는 분양대금 반환 청구권과는 그 법적 성격을 달리하는 채권이므로, 앞서 인정된 사실만으로는 원고의 피고에 대한 위약금 청구권까지 C조합에 양도되었다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

피고는 이 사건 각 분양계약 제8조 제5항에 따라, 피고가 원고 대신 납부한 대출이자 상당액을 위약금에서 공제하고 지급해야 한다는 취지로 주장한다.

살피건대, 이 사건 각 분양계약 제8조 제5항의 문언은 앞서 기초사실 나.항에서 본 바와 같다. 한편, 약관은 신의성실의 원칙에 따라 공정하게 해석되어야 하며[약관의 규제에 관한 법률(이하 '약관법'이라 한다) 제5조 제1항], 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석되어야 하는바(약관법 제5조 제2항), 약관법 상 약관에 해당하는 이 사건 각 분양계약 문언에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① '공제'와 '상계'는 법률적으로 구별되는 개념이고(대법원 2018. 1. 24. 선고 2015다69990 판결 참조), 이 사건 각 분양계약 제8조 제5항은 계약 해지 또는 해제에 따른 원상회복의 경우에 적용되는 조항이므로 위 조항의 '공제'는 원칙적으로 피고가 원고에게 지급할 '위약금'이 아닌, 피고가 원고에게 반환할 '분양대금'에 관한 내용으로 보아야 할 것인 점, ② 이 사건 각 분양계약 제8조 제5항은 공제 대상인 '위약금'과 '갑(피고)의 대위변제금'을 동등하게 취급하고 있으므로, 이는 갑의 귀책사유로 이 사건 각 분양계약이 해지 또는 해제되는 경우에 적용되는 조항으로 보기도 어려운 점, ③ 계약이 해제되는 경우의 중도금 대출의 처리에 관하여는 이 사건 각 분양계약 제3조 제7항이 정하고 있는데, 여기에서 원고의 귀책사유로 해제되는 경우에는 피고가 원고 대신 납부한 대출이자 상당액을 원고가 피고에게 지급하도록 정하고 있는 반면, 피고의 귀책사유로 해제되는 경우에는 그러한 내용이 없는 점 등을 종합하여 보면, 피고의 귀책사유로 해제된 이 사건 각 분양계약에 관하여 피고가 원고에게 지급할 위약금 중에서 이 사건 각 분양계약 제8조 제5항이 정한 '갑의 대위변제금', 즉 피고가 원고 대신 납부한 대출이자를 공제해야 한다고는 볼 수 없다.

따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

따라서 피고는 원고에게 이 사건 각 분양계약 제9조 제2항에 따라 37,785,070원[= (G호 분양대금 185,436,400원 + H호 분양대금 192,414,300원) × 10%] 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달일 다음날임이 기록상 명백한 2019. 11. 21.부터 원고의 2020. 11. 23.자 청구취지 및 청구원인 변경 신청서 부본 송달일임이 기록상 명백한 2020. 11. 24.까지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.

그러나 앞서 기초사실 나.항에서 본 이 사건 각 분양계약 문언과 을 제5호증의 기재, 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 피고는 이 사건 호텔 분양사업의 원활한 진행을 위하여 원고와 같은 수분양자들의 대출이자를 대신 납부하기로 했고, 원고는 피고가 지정한 C조합과 I조합으로부터 중도금을 대출받은 점, ② 이 사건 각 분양계약 제3조 제7항과 제8조 제5항은 모두 계약 해제 등의 경우에 피고가 원고로부터 받은 중도금으로 원고의 금융기관에 대한 중도금 대출채무를 변제함을 전제하고 있는 점, ③ C조합도 원고와의 양도담보계약 제3조 제2항에서 '담보권자는 분양금액의 100%를 한도로 피담보채무의 변제에 우선하여 충당하고, 나머지 채권금액은 담보설정자에게 반환하기로 한다'고 정한 점 등을 종합하여 보면, 원고와 피고 및 C조합 3자 간에는 이 사건 각 분양계약이 해제되는 경우 피고가 원고에게 반환하여야 할 분양대금을 C조합에 반환하되, C조합은 이를 원고의 대출금 채무 변제에 충당하고 잔여 금액을 원고에게 반환하기로 하는 묵시적인 약정이 있었다고 봄이 상당하다.

따라서 피고가 이 사건 각 분양계약이 해제된 2019. 8. 13. 이후에도 C조합에게 원고가 납부한 분양대금을 반환하지 않은 이상, 피고로서는 원고에 대하여 그 지체로 인한 책임을 부담한다고 보아야 할 것이다.

그렇다면 피고로서는 C조합에게 위 분양대금 반환채무의 이행을 지체할 경우 원고의 C조합에 대한 대출이자가 계속적으로 발생할 뿐 아니라 원고가 C조합으로부터 대출금 채무를 정산받아 나머지 돈으로 I조합에 대한 대출금 채무를 변제하지 못하여 I조합에 대한 대출이자 또한 계속적으로 발생할 것을 알았거나 알 수 있었다고 할 것이므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게, 가) 원고의 기납부 이자 9,114,862원(= C조합 7,985,817원 + I조합 1,129,045원)과 나) 원고가 구하는 바에 따라 2020. 12. 31.부터 피고가 C조합에게 이 사건 각 분양계약 상 분양대금인 별지 분양대금 내역 합계란 기재 금액인 264,410,070원을 다 갚는 날까지 월 719,738원[= (C조합 월 대출이자 188,925,350원 × 3.5% ÷ 12개월) + (I조합 월 대출이자 37,700,000원 × 5.37% ÷ 12개월), 원 미만 버림]의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.

이 사건 각 분양계약 제9조에 위약금 약정이 있음은 앞서 본 바와 같다. 그러나 계약 당시 당사자 사이에 손해배상액을 예정하는 내용의 약정이 있는 경우에는 그것은 계약상의 채무불이행으로 인한 손해액에 관한 것이고 이를 그 계약과 관련된 불법행위상의 손해까지 예정한 것이라고는 볼 수 없는바(대법원 1999. 1. 15. 선고 98다48033 판결 등 참조), 원고의 이 부분 손해배상 청구는 이 사건 각 분양계약 해제에 따른 원상회복 의무 이행 지체로 인한 손해에 관한 것일 뿐 이 사건 각 분양계약 불이행으로 인한 손해에 관한 것이 아니어서 이 사건 각 분양계약 제9조에 의하여 규율될 성질의 손해배상이 아니므로 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

따라서 피고는 원고에게 46,899,932원(= 위약금 37,785,070원 + 원고의 기납부 대출이자 손해 9,114,862원) 및 그중 위약금 37,785,070원에 대하여 2019. 11. 21.부터 2020. 11. 24.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈과 2020. 12. 31.부터 피고가 C조합에게 별지 분양대금 내역 합계란 기재 금액인 264,410,070원을 다 갚는 날까지 월 719,938원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.

그렇다면 이 사건 청구는 위 모두 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 신헌기(재판장) 김상희 여한울