부산지방법원 2024. 9. 25. 선고 2023고합379 판결

피해자는 2020. 9. 9. G과 사이에 이 사건 건물을 임대보증금 3억 원, 월 차임 3천만 원(부가가치세 별도), 임대차기간은 2020. 9. 9.부터 2025. 9. 8.까지 5년으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였다(다만, 월 임대료를 3천만 원으로 하되 개원 후 1년간은 병원경영 정상화를 위하여 월 1천만 원을 지급하기로 한다고 정하였다). 피해자는 위 계약체결일인 2020. 9. 9. G으로부터 계약금 1억 원을 지급받았다.

G이 이 사건 건물을 인도받아 병원 개원을 위한 인테리어 공사를 하던 중 피해자와 사이에 건물 수리 문제와 관련한 분쟁이 발생하였고, 이후 계약 해지와 관련한 논의가 이루어졌다.

피해자는 위 나.항과 같이 분쟁이 발생한 이후 2020. 12. 피고인이 운영하던 병원을 방문하여 이 사건 건물에서 병원을 운영해 볼 것을 제안하였고, 피고인이 이를 수락하여 2021. 2. 18. 이 사건 건물에 관하여 임대보증금 3억 원, 월 차임 3천만 원, 임대차기간은 인도일로부터 2026. 1. 31.까지로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다(위 계약 당시 피고인이 건강보험공단에서 받게 될 진료비 채권에 대하여 채권청구금액 합계 4억 7,900만 원 상당의 가압류및 채권청구금액 1,800만 원 상당의 압류가 설정되어 있었고, 채권자 J 및 K에 대하여 합계 2억 8,900만 원 상당의 채무도 있는 상태였다). 피해자와 피고인은 임대차계약의 특약사항으로 다음과 같은 내용을 정하였다.

피해자는 2021. 2. 18.<2> 피고인과 사이에 병원개설 및 운영과 관련한 약정(이하 '이 사건 약정'이라 한다)을 체결하였는바, 그 주요한 내용은 다음과 같다.

피고인은 이 사건 임대차계약 이후인 2021. 3. 11. E병원(이하 '이 사건 병원'이라 한다) 상호로 사업자등록을 마쳤고, 2021. 3. 15.경부터 병원 개설을 위한 준비를 시작하였다.

피고인은 2021. 5. 26. G에게 8천만 원을 지급하고 이 사건 병원 시설 일체를 일괄적으로 인수하기로 하는 내용의 합의각서를 작성하였다. 이때, 피고인은 G이 'P'에 지급해야 할 미지급금 1,740만 원은 P에 직접 지급하고, 나머지 6,260만 원은 2021. 6.30.까지 G의 계좌로 입금하기로 하였다.

피고인과 피해자는 2021. 5. 31. 이 사건 건물에 대하여 임대보증금을 종전 3억 원에서 5억 원으로 상향하고, 월 임료는 3천만 원, 임대차기간은 인도일로부터 2026. 5.31.까지로 정하여 새로운 임대차계약(이하 '제2차 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다.

이 사건 병원은 2021. 7. 9. 의료기관개설허가를 받았고, 2021. 10.경 처음으로 환자를 받아 정상적으로 병원을 운영하기 시작하였다. 2021. 10.부터 2022. 2.까지 이 사건 병원의 총 수입은 618,429,270원(위 다.항에 기재한 바와 같은 사유로 피고인이 건강보험공단에 진료비 채권을 청구할 수 없어 환자부담금만 수익으로 계산되었다)이고,2021년부터 2022년 1분기까지 총 지출내역은 822,164,021원이었다.

피고인은 피해자에게 단 한 차례도 월 임대료를 지급하지 않았고, 피해자는 2021. 12. 3. 피고인에게 월 임료를 지급할 것을 촉구하는 취지의 내용증명 우편을 발송하고,2021. 12. 24. 피고인에게 임대차계약 해지통보서를 발송하였다(피고인은 위 내용증명우편 및 해지통보서에 대하여 어떠한 회신도 하지 않았다).

이 사건 임대차계약의 효력에 관하여

피고인은 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약서는 피해자과 피고인이 공동으로 병원을 운영하기로 하는 약정을 전제로 의료기관개설 허가와 사업자등록을 위해 형식적으로 작성된 것에 불과하고, 이 사건 약정에 따라 피해자에게 이 사건 병원의 수익금이 발생할 경우 이를 분배할 의무만이 존재한다고 주장한다.

그러나 이 법원이 채택하여 조사한 증거들에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 피고인과 피해자 사이에 체결된 이 사건 임대차계약은 피고인의 임대료 지급의무를 전제로 하는 실질적인 계약으로 봄이 상당하다.

위 제2의 라.항 기재와 같이 이 사건 약정서 제1항은 "「갑」 은 상기 소재건물을 「을」에게 임대한다. 별도의 건물임대차계약서를 작성한다"고 기재하고 있고, 동 약정서 제4항은 수익 배분의 방법과 관련하여 '월임대료 등 일체의 비용을 제외한 월순수익분을 일정비율로 배분한다'고 정하고 있다. 처분문서인 이 사건 약정서의 내용에 비추어 보면, 피해자와 피고인 사이에 이 사건 건물에 관한 임대차계약과 병원운영및 수익배분에 관한 약정은 별도로 존재하는 것으로서, 수익 배분과 무관하게 피고인이 피해자에게 월 임료를 지급할 의무가 인정되는 것으로 해석하는 것이 타당하다.

피해자가 종전에 G과 사이에 체결한 임대차계약에서도 임대료를 '월 3,000만 원'으로 정한 바 있고, G 또한 이 법정에서 '위 임대료는 주변의 임대료 시세와 이 사건 건물의 상태 등을 고려하여 피해자와의 합의하에 정한 것'이라는 취지로 진술하였다. 이 사건 임대차계약 상의 월 임대료 3,000만 원이 이 사건 건물의 가치에 비해 과다하다거나 단순히 형식적인 기재에 그친다고 보기 어렵다.

피해자가 위 제2의 자.항 기재와 같이 피고인에게 내용증명 우편 및 임대차계약 해지통보서를 발송하였으나, 피고인은 이에 대해 아무런 답변을 하지 않았다. 피고인의 주장과 같이 이 사건 임대차계약이 형식적인 것에 불과하여 피고인에게 월 임대료 지급 의무가 없는 상황이었다면 이를 적극적으로 항변하는 것이 상식적인 대응이라 할 것임에도 피고인이 아무런 대응을 하지 않아 법적으로 위험한 지위에 놓이는 것을 초래한 것은 선뜻 이해하기 어렵다.

한편, 피해자는 이 법정에서 제2차 임대차계약 체결 이전에 이 사건 임대차계약과 이 사건 약정은 이미 무효가 되었다는 취지로 증언하였다. 그러나 이 사건 임대차계약과 제2차 임대차계약은 임대차보증금의 액수를 제외한 나머지 내용이 사실상 동일한 점, 피해자는 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고인으로부터 직접 임대차보증금을 지급받지 않았고 제2차 임대차계약이 체결된 후에도 임대차보증금을 추가로 지급받지 않은 점, 이 사건 임대차계약이 체결된 이후 제2차 임대차계약 체결된 때까지 이 사건 병원의 점유형태나 운영방식, 임대차보증금이나 임대료 지급여부 등 사정변경이 없었던 점, 이 사건 임대차계약서는 피고인과 피해자가 각자 자필 서명한 것에 비해 제2차 임대차계약서상의 피고인과 피해자의 이름 및 서명은 그 필체가 동일한 것으로 확인되는 등 이전의 임대차계약에 비해 간이한 방식으로 작성된 것으로 보이는 점, 이 사건 임대차계약 체결 이후에 피고인이 자신을 대표자로 하는 사업자등록을 마쳤는데 그 이후에 피해자가 위 등록을 말소할 것을 요구하는 등의 사정이 확인되지 않는 점, 피고인이 수사기관에서 "실질적인 계약 내용은 최초 작성한 보증금 3억 원, 월세 3,000만 원인가요"라는 질문에 "네, 맞습니다"라고 답변하였던 점 등에 비추어 보면, 제2차 임대차계약은 피고인의 변소와 같이 투자유치나 금융기관 대출 용도로 체결한 형식적인 계약인 것으로 보일 뿐이고 위 계약의 체결 이전에 기존의 이 사건 임대차계약이 무효가 되었다고 보기는 어렵다.

피고인에게 편취의 고의가 있었는지 여부<3>

피해자는 수사기관에서 '피고인이 해운대에서 암 요양병원을 운영하고 있었기 때문에 재산이 있는 것으로 알고 있었다'고 진술한 바 있다. 피고인 또한 수사기관에서위 제2의 다.항 기재와 같이 다액의 채무가 있는 상태였음을 인정하면서도 이를 피해자에게 알리지는 않았다고 진술하였다. 이러한 피고인의 진술에 의하더라도 피해자가

G은 이 법정에서 '피해자와 피고인이 수차례 찾아와 이 사건 건물에 대한 임대차계약을 해지해달라고 요청했다. 합의각서를 작성하기 위해 피고인을 만났을 때 피고인이 신용불량자인지 물어보았는데, 피고인과 피해자 모두 피고인의 신용에 문제가 없다고 답하였다. 나중에 보니 피고인의 신용에 문제가 있었다'라는 취지로 증언하였다. 이러한 G의 진술 내용에 비추어 보더라도, 피해자가 만약 피고인이 신용불량자라는 사실을 알고 있었다면 오히려 G과의 기존 계약을 유지하려는 노력을 하는 것이 합리적인 선택이었을 것이지, 신용불량자인 피고인과의 새로운 계약 체결을 위하여 G에게 계약을 해지해 줄 것을 요청할 이유는 없었을 것으로 보인다.

피해자는 피고인이 2021. 10.경부터 환자를 받기 시작하였음에도 월 임대료를 지급하지 않자 이를 의아하게 여기고 피고인의 경제 상황에 대하여 수소문하는 과정에서 '피고인과 같이 일하는 사람들로부터 피고인이 신용불량자라는 얘기를 들었다'는 취지로 진술하였다. 실제로 피해자는 피고인이 신용불량자라는 사실을 인지하였다는 시점 이후인 2021. 12. 3.에 이르러서야 내용증명 우편을 통하여 월 임대료 지급을 요구하는 등 구체적인 독촉 절차에 나아간 것으로 보이는바, 피해자가 이 사건 임대차계약 체결 당시에는 피고인이 신용불량자라거나 다액의 채무를 지고 있다는 사실 등을 인지하지 못한 것으로 보인다.

피해자가 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고인이 신용불량자라는 사실, 재산압류 내지는 채무내역을 알았더라면 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았거나 적어도그와 같은 조건으로 이를 체결하지 않았을 것이라고 보는 것이 경험칙에 비추어 합리적이다. 또한, 위 제2의 다.항에 기재한 바와 같은 피고인의 재산상태 등에 미루어보면, 피고인의 채무의 액수와 규모는 그 당시 이미 감당하기 어려운 상태에 이르렀음을 알 수 있고, 피고인은 이 사건 임대차계약 체결 당시 피해자에 대한 월 임대료 지급이 어려울 수 있음을 충분히 예상하면서도, 편취의 고의로 기망행위에 나아갔음이 인정된다.

구체적인 편취액의 범위에 관하여