서울고등법원 2015. 12. 4. 선고 2013나56855 판결

이 부분에 적을 판결 이유는 제1심판결의 해당 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 인용한다.

이 사건 소제기 당시 원고의 대표자라고 하였던 E은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 한다)에 따라 이 사건 건물의 적법한 관리인으로 선출된 바 없으므로 이 사건 소는 대표권이 없는 자에 의하여 제기된 것이다. 또한, 그 후 J을 관리인으로 선출한 2014. 4. 29.자 관리단집회 결의는 아무런 권한 없는 자가 소집한 것이어서 무효이고, 현 대표자라는 K을 관리인으로 선출한 2014. 11. 21. 관리단집회 역시 소집통지 누락 및 결의장소를 어긴 절차상 하자, 의결정족수를 갖추지 못한 하자 등으로 인해 무효이므로, 이 사건 소는 적법한 대표권이 없는 자에 의해 수행되고 있어 부적법하다.

이 사건 관리규약 중 관련된 내용은 아래와 같다.

한편, 이 사건 관리규약이 제정될 당시 관리규약상 '총회구성 구분소유자'와 이 사건 건물의 구분소유자는 아래와 같다.

원고는 2010. 12. 27. 관리단 임시총회를 개최하여 I을 관리단 이사회 의장으로, E을 관리인 겸 이사회 이사로 선임하는 결의를 하였다.

원고는 2013. 4. 29. 관리단 정기총회를 개최하여 총회구성 구분소유자 전원이 참석한 가운데 I을 2013년도 관리단 단장으로, E을 원고의 관리인으로 재선임하는 결의를 하였다.

원고는 2014. 4. 11. 이 사건 건물의 구분소유자들에게 2014. 4. 29. 19:00 이 사건 건물 8층에서 관리인 선임의 건, 2013년 감사보고의 건, 2013년 대차대조표, 손익계산서 승인의 건, 2014년 예산승인의 건, 관리단규약 변경(개정)에 관한 건, 관리위원회 관리위원 및 의장 선출의 건을 의안으로 하는 관리단집회를 개최한다는 내용의 소집통지를 등기우편으로 보냈다.

원고의 관리단집회가 2014. 4. 29. 개최되어, 구분소유자 65인(공유인 경우 구분소유자 1인으로 산정) 중 33인, 의결권 67.67%가 참석하였고, 참석자 만장일치로 J을 새로운 관리인으로 선임하였다.

원고는 2014. 11. 10. 이 사건 건물의 구분소유자 70명 중 67명에게 2014. 11. 21. 19:00 이 사건 건물 8층에서 관리인 선임의 건, 관리단규약 변경(개정)에 관한 건, 관리위원회 관리위원 및 의장 선출의 건을 의안으로 하는 관리단집회를 개최한다는 내용의 소집통지를 등기우편으로 보냈다.

원고의 관리단집회가 2014. 11. 21. 개최되어, 소집통지된 구분소유자 67인 중 54인, 의결권 83.79%가 참석하였고, 참석자 중 구분소유자 52인(77.61%), 의결권 62.22%로 K을 새로운 관리인으로 선임하였다.

대한투자신탁 주식회사와 주식회사 한국토지신탁은 이 법원의 사실조회에 대하여, 위탁자가 신탁계약에 따라 이 사건 건물 중 신탁된 부동산에 관한 관리비 납무의무 주체이자, 위 부동산에 대한 보존·유지·수선 등 실질적인 관리행위 주체라고 회신하였다.

[인정 근거] 갑 제4, 9, 10, 15부터 37, 41, 61부터 72호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 기재, 증인 K의 증언, 대한토지신탁 주식회사와 주식회사 한국토지신탁에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지

원고는 이 사건 건물의 구분소유자들을 구성원으로 하는 집합건물법상 관리단이라 할 것이므로, 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 관리규약 중 이 사건 건물 층별 대표 1명씩 총 19명 이하의 총회구성 구분소유자들로 구성된 '관리단 총회'에서 관리단집회에 갈음하여 원고의 대표자를 선임하도록 하고, 관리단 이사회 의장(관리단 총회 의장)에게 원고의 대표권을 부여하고, 관리인은 이사회 의장의 직무를 보좌한다고 규정한 부분은 집합건물법의 강행규정에 반하는 것이어서 무효이다. 한편, 이 사건 관리규약에 따르면 이 사건 관리규약상 관리인이 집합건물법에서 정한 관리인의 직무를 수행하고 있으므로, 원고의 대표자는 이 사건 관리규약상 관리인이라고 보아야 할 것이나, 원고의 관리인으로 선임되었던 E은 위 인정 사실에서 보았듯이 집합건물법상 관리단집회라고 볼 수 없는 '관리단 총회'에서 선임되었으므로, 집합건물법 제24조에 따라 원고를 대표할 수 있는 적법한 관리인이라 볼 수 없다.

이어서 J을 관리인으로 선임한 2014. 4. 19.자 관리단집회에 관하여 본다. 앞서 본 법리에 비추어, 비록 E이 위 집회를 소집할 권한이 없었다 하더라도 이러한 사유는 2014. 4. 19.자 관리단집회 결의의 독립된 무효 사유로 볼 수 없다(이는 2014. 11. 21.자 관리단집회에 대하여도 마찬가지다). 또한, 그 후 개최된 2014. 11. 21.자 관리단집회에서 K이 새로운 관리인으로 선임되었으므로 2014. 11, 21.자 선임 결의가 무효로 되지 않는 이상, 그에 앞서 이루어진 2014. 4. 19.자 관리단집회 결의에 하자가 있는지는 따로 살펴볼 필요가 없다.

나아가 K을 원고의 대표자로서 관리인으로 선임한 2014. 11. 21.자 관리단집회(이하 '이 사건 집회'라 한다) 결의(이하 '이 사건 결의'라 한다)에 관하여 살펴본다.

우선 절차상 하자 여부에 관하여 본다. 앞서 든 증거에 의하면, 이 사건 집회 개최 당시 이 사건 건물의 구분소유자는 총 70명이었는데, 원고는 그중 67명에게만 이 사건 집회의 소집통지서를 보낸 사실, 이 사건 집회 소집통지서에는 개최장소가 이 사건 건물 8층 웨딩홀로 기재되어 있으나, 이 사건 결의는 이 사건 건물 지하 1층에서 이루어진 사실을 인정할 수 있다. 그러나 같은 증거에 의하면, 당초 이 사건 건물의 구분소유자는 67명이었는데 그중 이 사건 건물 3층 301-20호, 301-21호, 301-22호의 구분소유자인 주식회사 AE가 301-20호를 AF, AG, AH(각 1/3지분)에게, 301-21호를 AI, AJ, AK(각 1/3지분)에게, 301-22호를 AL, AM, AN(각 1/3지분)에게 양도하였음에도, 주식회사 AE는 원고에게 사전에 이러한 양도 사실을 고지하지 아니하여 원고가 이를 알지 못하고 위 3곳의 구분소유자들을 제외한 채 나머지 구분소유자들에게만 소집통지서를 발송한 사실, 이 사건 건물의 전유면적 합계는 16,853.38m²이고 위 3곳의 전유면적 합계는 20.7m²인 사실, 당초 이 사건 집회는 이 사건 건물 8층에서 개최되었으나, 참석자들(위 임장 포함)이 늦게 도착하여 모두 도착할 때까지 집회가 지연되던 중 의장 I이 일방적으로 집회의 종료를 선언하며 퇴장한 사실, 이에 남은 참석자들이 임시의장을 선출하여 집회를 계속하려 하자 I이 다시 회의장에 들어와 진행을 방해하고 회의장의 조명을 끄는 등으로 더 이상의 회의진행이 어려웠던 사실, 이에 당시 참석자들은 이 사건 건물 지하 1층으로 내려가서 회의를 계속하기로 합의한 후 참석자 전원이 지하 1층으로 내려갔으며 이에 I도 동행하였고, 그 후 지하 1층에서 이 사건 결의가 이루어진 사실을 인정할 수 있다. 이러한 사실에서 알 수 있는 다음 사정, 즉 일부 구분소유자들에 대한 소집통지가 누락된 것은 원고가 소유권이전 사실을 알지 못한 데에 기인하였을 뿐 원고가 이를 알면서 누락한 것은 아니고, 원고가 나머지 67명의 구분소유자에 대하여는 모두 소집통지를 하였으며, 소집통지를 받지 못한 구분소유자들의 전유면적에 따른 의결권 합계는 약 0.12%에 불과하여 62.22%의 찬성으로 의결된 이 사건 결의 결과에 영향을 미치기 어려운 점, 이 사건 결의가 지하 1층에서 이루어진 것은 I의 위와 같은 회의 진행 방해에 기인하였고 당시 참석자들 전원이 지하 1층으로 이동하여 회의를 계속하기로 합의하였을 뿐만 아니라 I 또한 지하 1층에 동행한 후 이 사건 결의에 참여한 점에 비추어, 피고들이 주장하는 위와 같은 사정이 있다고 하더라도, 그러한 사유만으로 이 사건 결의를 무효라고 보기에 부족하다(집합건물법이 2012. 12. 18. 개정되면서 제42조의2에서 관리단집회의 소집 절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우에 결의취소의 소를 제기할 수 있다는 규정을 신설한 취지에 비추어 보더라도 더욱 그러하다).

다음으로 의결정족수 충족 여부에 관하여 본다. 앞서 든 증거에 의하면, 이 사건 건물 8층 801호, 802호, 805호의 구분소유자는 N, O(각 1/2지분, 전유부분 합계 749.3m²), 17층 1701호, 1701-1호, 1702호, 1703호의 구분소유자는 AC, AD(각 1/2지분, 전유부분 합계 790.55m²)인데, 이 사건 결의 당시 8층의 경우 N의 위임을 받은 AA이, 17층의 경우 AC의 위임을 받은 AO이 참석하여 의결권을 행사한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 같은 증거에 의하면, N, O 사이에는 N을, AC와 AD 사이에는 AC를 의결권 행사자로 정한 사실, 원고의 2010년 임시총회와 2013년 정기총회에서도 N과 AC가 의결권 행사자로 정해졌던 사실이 인정되고, 이에 더하여 의결권 위임의 경우 집합건물법 시행령 제15조 제1항에서 위임장 제출을 그 요건으로 하고 있음에 반하여 의결권 행사자를 정하는 방법에 관하여는 별도의 규정이 없어 그 방법에 특별한 제한이 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 결의와 관련하여 8층의 경우 N이, 17층의 경우 AC가 의결권 행사자로 정해졌다고 봄이 타당하므로, AA, AO의 각 의결권 대리행사는 유효하다. 따라서 이 사건 결의가 의결정족수에 미치지 못하여 무효라는 피고들 주장도 이유 없다.

그렇다면 K은 원고의 적법한 대표자라고 할 것이므로, 피고들의 본안전항변은 이유 없다.

피고들은 이 사건 건물 5, 6, 7층의 2011년 7월부터 2012년 11월까지 공용부분 연체관리비 136,010,000원(= 186,010,000원 - 50,000,000원)을 지급할 의무가 있다.

집합건물법 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는바, 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 법률의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결 등 참조). 한편, 부과된 관리비가 공용부분에 관한 관리비인지 여부는 개개의 관리비 항목의 성질 및 그 구체적 사용내역에 따라 판단되어야 할 것이나, 앞서 본 집합건물법 제18조의 입법 취지에 비추어 볼 때 여기서 말하는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 타당하다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2007다67227 판결 등 참조).

이 사건 건물에 대한 관리비는 일반관리비, 수선유지비, 지급수수료, 수도광열비로 항목을 나누어서 평단가로 계산된 후 전유부분 비율에 따라 부과되어 왔다. 그중 ① 일반관리비는 관리단 직원 급여, 퇴직급여충당금, 복리후생비, 보험료, 소모품비, 통신비, 보일러면허세 등 지급수수료, 제세공과금, 경비 등이고, ② 수선유지비는 수선소모자재비(공용 및 개별), 게시시설사용료(개별), 건축물정밀점검, 실내공기질 측정, 물탱크청소 및 수질관리비, 출입구화단조성비, 예비비 등이며, ③ 지급수수료는 시설용역비, 청소용역비(공용 및 개별), 경비용역비, 주차용역비, 엘리베이터유지보수용역비, 진개(쓰레기)수거용역비, 정화조용역비, 방역용역비 등이고, ④ 수도광열비는 전기료(공용 및 개별), 도시가스료(개별), 상하수도료(공용 및 개별) 등이다.

원고는 이 사건 건물의 관리를 위하여 아래 표와 같은 용역계약을 체결하였다.

이 사건 건물 5, 6, 7층 관리비 내역에서 일반관리비, 수선유지비(개별 수선소모자재비, 개별 게시시설사용료 제외), 지급수수료(개별 청소용역비, 주차용역비 제외), 수도광열비(개별 전기료, 개별 도시가스료, 개별 상하수도료 제외)에 대하여 2011년 8월경부터 2012년 11월 부과분 중 체납된 내역은 아래 표 중 '공용부분'란 기재와 같다.

[인정 근거] 갑 제42부터 56호증의 기재, 변론 전체의 취지

위 인정 사실을 앞의 법리에 비추어 보면, 이 사건 건물 5, 6, 7층에 대한 공용부분 관리비로서 179,933,000원이 체납되어 있고, 위 공용부분 관리비는, 그 부과근거인 관리비부과규정의 효력과 무관하게, 개개의 관리비 항목의 성질 및 그 구체적 사용내역에 비추어 실질적으로 입주자 전체의 공동이익을 위하여 이 사건 건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용으로서 집합건물법에 따라 특별승계인인 피고들이 그 부담의무를 승계한다고 봄이 타당하다.

그러나 위 인정 금액에 더하여 원고 주장과 같은 2011년 7월분 미납 관리비가 있는지를 보건대, 을 제6호증의 기재와 변론 전체의 취지에 따르면, 원고가 2005. 7. 26.경 주식회사 M에 2005년 2월부터 2005년 6월까지 미지급관리비 111,466,000원의 지급을 구하였고, 이에 위 회사가 내부품의를 거쳐 2005. 8. 19. 원고에게 위 돈을 지급한 사실이 인정되는 점에 비추어, 갑 제13호증의 기재를 비롯하여 원고가 제출한 증거만으로는 이 부분 원고 주장을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

그렇다면 원고가 피고들로부터 관리비 명목으로 50,000,000원을 지급받았음을 자인하고 있으므로, 피고들은 특별한 사정이 없다면, 원고에게 승계한 공용부분 연체관리비 129,933,000원(= 179,933,000원 - 50,000,000원)과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

이에 대하여 피고들은, 매월 급식수당과 함께 복리후생비/직원중식대로 지출함으로써 이중으로 관리비가 지출되었고, 월 급여의 50%에 이르는 명절상여금과 귀향여비 명목으로 지출된 비용과 2011년도 연차수당이 2012. 1. 4.경 지급된 것은 근로기준법을 위반한 것이어서 관리비로 볼 수 없으며, 예비비를 수납한 근거를 알 수 없고, 그밖에 전산에 입력된 계정별 원장만 있을 뿐 적정한 회계처리가 이뤄지지 않은 것으로 보이므로, 이 부분에 해당하는 비용은 피고들이 승계하는 비용에 해당하지 않는다고 주장한다.

그러나 갑 제57부터 60호증의 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음 사정, 즉 급식수당은 임금에 포함되는 것으로서 명목상 급식수당이라고 기재하였을 뿐이어서 이중으로 지출된 것이라고 보기 어렵고, 명절상여금과 귀향여비 등은 취업규칙 등에 따라 지급된 것이며, 2012. 1. 4.경 지급된 연차수당은 2011년도 유급휴가에 관하여 지급된 것으로 보이고, 예비비를 가지고 흡수식 냉온수기 설치공사를 한 점 등에 비추어 보면, 위 비용들 모두 이 사건 건물 전체의 유지·관리를 위하여 지출된 것으로 봄이 타당하고, 을 제9호증의 1, 2(각 계정별원장)의 기재만으로는 이를 뒤집기에 부족하다. 따라서 피고들의 위 주장은 이유 없다.

그렇다면 피고들은 연대하여 원고에게 공용부분 연체관리비 129,933,000원과 이에 대하여 소장 송달일 다음 날인 2013. 1. 11.부터 피고들이 이행의무의 존재 여부와 그 범위에 관하여 다툼이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2015. 12. 4.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 주문과 같이 판결한다.

판사 이진만(재판장) 정재오 장철익

각주1) 피고들은 관리비부과규정(갑 제5호증)은 효력이 없는 이 사건 관리규약에 따라 구성된 이사회에서 작성되었을 뿐 아니라 말미의 날인마다 위조되어 있어 아무런 효력이 없으므로, 이에 근거한 관리비 채권은 효력이 없다고 주장한다. 그러나 원고가 이 사건 건물의 관리단으로서 이 사건 건물 전체의 유지·관리를 위하여 위와 같은 비용을 지출하였음이 인정되는 이상, 그 관리비부과규정의 효력과 무관하게, 이 사건 건물 5, 6, 7층을 양수한 피고들은 특별승계인으로서 위 비용부담의무를 중첩적으로 인수하였다고 봄이 타당하다. 따라서 피고들의 위 주장은 이유 없다.