서울동부지방법원 2022. 5. 11. 선고 2021가합115557 판결

1, D의 분양자인 주식회사 M(이하 ‘M’이라고만 한다)은 2017. 1. 20. 피고와 사이에 1, D에 관한 관리용역계약(이하 ‘이 사건 관리용역계약’이라 한다)을 체결하였고, 이 사건과 관련된 내용은 다음과 같다.

피고는 2016. 12. 14. 이 사건 관리용역계약이 정한 바와 같이, 피고 명의로 F, J 상가에 대한 관리비 예금계좌를 개설하였고, 그때부터 2020. 3. 31.까지 F, J 상가 구분소유자로부터 징수한 관리비를 위 예금계좌에 예치하였다가 용역비 등에 필요한 경우 위 예금계좌에서 인출해 사용하였으며, 2020. 3. 31. 원고 측에 돈이 모두 인출되어 잔액이 없는 상태로 위 예금계좌를 반환하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 이 법원에 현저한 사실, 갑 제1 내지 10, 17, 27 내지 35호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 3, 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

다만, 원고는 F, J 상가의 통합, 그 관리, 사용에 관한 공동이익 보호를 목적으로 F, J 상가 구분소유자들을 구성원으로 하여 결성된 단체로, 상가관리규약에 따라 의사결정기관으로 관리단집회, 대표자로 관리단집회 의장을 두는 등 조직을 갖추고 있고, 참가인들이 존재함에도 불구하고 F, J의 장소적 인접성 등을 이유로 F, J 상가를 통합한 원고의 사회적 활동이나 거래를 인정할 필요성이 있으며, 실제 원고는 참가인들로부터 F, J 상가의 위탁관리를 맡기도 하였으므로, 원고는 법인격 없는 사단에 해당한다(대법원 1997. 12. 9. 선고 97다18547 판결, 대법원 2021. 6. 24. 선고 2019다278433 판결 등 참조). 따라서 원고는 민사소송법 제52조에 정한 법인이 아닌 사단으로서 당사자적격이 있다.

피고에게는 집합건물법 제9조의3 제1항에 따라 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리할 의무가 있고, 위 의무에는 이 사건 관리용역계약이 관리주체에게 승계되지 아니하는 경우 ‘미리 예치한 관리비에서 정당한 용역비를 공제한 나머지 금원’을 관리주체에게 인계할 의무도 포함되며, 여기서의 ‘정당한 용역비’란 F, J 아파트와 상가 연면적 비율에 의해 산정한 용역비를 의미한다. 그런데 피고는 근거 없이 F, J 상가의 연면적 비율을 초과하여 F, J 상가에 대한 용역비를 집행하여 왔고, 이 사건 관리용역계약은 원고의 2019. 12. 12.자 내용증명에 따라 원고에게 승계되지 않게 되었다.

따라서 피고는 원고에게 선택적으로 피고의 위 인계의무의 이행 또는 부당이득반환 또는 손해배상으로, ① 2017. 1. 20.부터 2019. 12. 12.까지 피고가 집행한 용역비 합계 1,279,495,040원에서 F, J 상가의 연면적비율에 따라 정당하게 산정한 용역비 779,959,440원을 공제한 499,535,600원과, ② 이 사건 관리용역계약이 원고에게 승계되지 않았음에도 피고가 집행한 2019. 12. 14.부터 2019. 12. 31.까지의 용역비 10,635,815원과 2020. 1. 및 2020. 2.분 용역비 26,587,268원의 합계 37,223,083원의 총 합 536,758,683원(= ① 499,535,600원 + ② 37,223,083원)을 지급할 의무가 있다.

원고가 집합건물법 제23조 제1항, 제2항의 관리단 내지 일부공용부분 관리단이 아닌 사실은 앞서 본 바와 같다. 따라서 원고는 위와 같은 관리단으로부터 관리비의 부과·징수를 포함한 관리업무를 위임받기 전까지는 원고 주장의 권리가 있다고 볼 수 없다. 그런데 집합건물법상 관리인인 참가인들은 2021. 10. 13.경 ‘원고가 F, J 상가의 위탁관리를 맡는다.’는 안건을 가결하였으나, 같은 날 참가인들 구성원의 합을 그 구성원으로 한 원고가 ‘참가인들이 이 사건 소를 포함한 관리권을 승계한다.’는 안건을 가 결한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 적법한 관리단인 참가인들이 이 사건 소와 관련한 권리를 원고에게 이전하였다거나 원고의 위 권리 행사를 의도하였다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

피고는 참가인들이 독립당사자참가신청서에서 ‘당사자 쌍방을 상대방으로 하여’ 참가한다고 하였음에도 원고에 대한 청구가 없고, 참가인들은 원고와 그 실질이 다르지 않음에도 독립당사자참가로써 사실상 원고 변경을 획책하는 것이므로, 참가인들의 독립당사자참가신청이 부적법하다고 주장한다.

살피건대, 참가인들이 독립당사자참가신청서에서 ‘당사자 쌍방을 상대방으로 하여’ 참가한다고 기재한 사실은 이 법원에 현저하나, 위 기재는 위 신청서의 전체 취지상단순 오기로 보이고, 독립당사자참가는 민사소송법 제79조 제1항에 따라 이른바 편면참가도 허용되므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

나아가 참가인들은 뒤에서 살려보는 바와 같이 집합건물법 제23조 제2항에 따라 구성된 일부공용부분 관리단인 반면, 원고는 단지 법인격 없는 사단으로 그 법적 성질 및 관리비 징수 권한에 있어 차이가 존재하고, 구성원의 범위도 서로 달리한다. 또한 독립당사자참가는 원고, 피고, 참가인 사이의 분쟁을 한꺼번에 모순 없이 해결하기 위한 제도로서 민사소송법 제79조 제1항에 따라 소송목적의 전부나 일부가 자기의 권리라고 주장하며 참가하는 이른바 권리주장참가가 가능하다. 따라서 참가인들은 원고 주장의 권리가 원고에게 있지 아니하고 참가인들에게 있는 경우를 대비하여 권리주장참가를 한 것으로 보이고, 이 사건은 원고와 참가인들의 실질이 유사하나 법리적 구성에 따라 결론을 달리할 수 있는 경우로, 참가인들이 별소 제기를 선택하지 않고 독립당사자참가로써 일회적 해결을 모색한 것에 잘못이 있다고 보이지 않는다.

살피건대, 앞서 든 증거들과 갑 제15, 17호증, 을 제6호증의 각 기재에 의하면, F에 관한 건축허가서는 건축물명란에 ‘F’라고만 기재되고 연면적이나 주용도란 등도 F 아파트와 상가를 합쳐 기재되었고, 건축물대장 총괄표제부는 건축물 명칭란에 ‘F’라고만 기재되었으며, 등기사항전부증명서 표제부는 건물명칭을 ‘F’로, 번호를 ‘제상가동’으로 기재되었고, 실제 F의 모습을 보면 지상 19층의 G동, H동이 지상 2층서부터 통합되어 상가와 연결되는 구조를 취하고 있는 사실, J도 F와 마찬가지인 사실이 인정된다. 따라서 F 전체가 주거를 위한 공간과 상업활동을 위한 공간이 복합된 주상복합건물로서 단일한 건물에 해당하고, J 전체도 마찬가지이므로, F, J 상가 구분소유자만을 구성원으로 하는 참가인들이 위 단일한 건물 전체에 관하여 성립할 수 있는 집합건물법 제23조 제1항의 관리단이라 할 수는 없다.

다만, 공동주택관리법(주택법 중 공동주택의 관리와 관련된 내용이 분리되어 2015. 8. 11. 법률 제13474호로 공동주택관리법이 제정되면서 주택법이 2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되었으나, 그 실질적 내용에는 큰 변화가 없는바 이하의 법리는 공동주택관리법 제정 전이나 후에 동일하게 적용된다) 제2조 제1항 제1호 나목은 ‘건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하는 건축물(일반인에게 분양되는 복리시설은 제외)’도 공동주택관리법의 적용을 받는 공동주택으로보고 있으므로, 주상복합건물 중 주거 부분은 위 규정에 따라 공동주택관리법의 적용을 받아, 주상복합건물 중 주거 부분에 관하여는 입주자대표회의를 구성하여 관리할 수 있는바, 주상복합건물의 주거 부분은 입주자대표회의, 상가 부분은 상가관리단을 통해 이원적으로 관리할 수 있다고 봄이 타당하다. 이때 위 상가관리단은 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리단의 성격을 가진다고 평가할 수 있다. 이 사건의 경우 F, J 아파트 부분에 입주자대표회의가 각 구성되어 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이 사건의 참가인들은 F, J의 상가 부분을 관리하는 일부공용부분 관리단에 해당하여 당사자능력이 인정된다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

피고에게는 집합건물법 제9조의3 제1항에 따라 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리할 의무가 있고, 위 의무에는 이 사건 관리용역계약이 관리주체에게 승계되지 아니하는 경우 ‘미리 예치한 관리비에서 정당한 용역비를 공제한 나머지 금원’을 관리주체에게 인계할 의무도 포함되며, 여기서의 ‘정당한 용역비’란 F, J 아파트와 상가 연면적 비율에 의해 산정한 용역비를 의미한다. 그런데 피고는 근거 없이 F, J 상가의 연면적 비율을 초과하여 F, J 상가에 대한 용역비를 집행하여 왔고, 이 사건 관리용역계약은 ‘참가인들의 의사표시로 볼 수 있는’ 원고의 2019. 12. 12.자 내용증명에 따라 참가인들에게 승계되지 않게 되었다.

따라서 피고는 참가인 C 상가관리단에게 선택적으로 부당이득반환 또는 손해배상 또는 위 인계의무의 이행으로, ① 2017. 1. 20.부터 2019. 12. 12.까지 피고가 집행한 용역비 합계 641,001,030원에서 F 상가의 연면적비율에 따라 정당하게 산정한 용역비 409,227,011원을 공제한 231,774,019원과, ② 이 사건 관리용역계약이 참가인 C 상가 관리단에게 승계되지 않았음에도 피고가 집행한 2019. 12. 14.부터 2019. 12. 31.까지의 용역비 5,580,371원, 2020. 1.분 용역비 9,868,660원, 2020. 2.분 용역비 4,852,920원의 합계 20,301,951원의 총합 252,075,970원(= ① 231,774,019원 + ② 20,301,951원)의 지급할 의무가 있다.

또한 피고는 참가인 D 상가관리단에게 선택적으로 부당이득반환 또는 손해배상 또는 인계의무의 이행으로, ① 2017. 1. 20.부터 2019. 12. 12.까지 피고가 집행한 용역비 합계 638,494,010원에서 J 상가의 연면적비율에 따라 정당하게 산정한 용역비 370,732,429원을 공제한 267,761,581원과, ② 이 사건 관리용역계약이 참가인 D 상가 관리단에게 승계되지 않았음에도 피고가 집행한 2019. 12. 14.부터 2019. 12. 31.까지의 용역비 5,055,444원과 2020. 1.분 용역비 9,383,270원, 2020. 2.분 용역비 2,482,418원의 합계 16,921,132원의 총합 284,682,713원(= ① 267,761,581원 + ② 16,921,132원)의 지급할 의무가 있다.

다만, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정, 즉 ㉮ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조는 집합건물의 구분소유자에게 전유부분의 면적 비율에 따라 공용부분에 대한 관리의무가 귀속된다는 원칙을 규정한 것일 뿐, 구분소유자가 제3자와 개별적인 계약을 통해 관리방식을 선택하고 그에 따른 비용부담과 정산방법 등을 구체적으로 정하는 것을 제한하는 규정이 아닌 점(대법원 2021. 9. 30. 선고 2020다295304 판결 등 참조), ㉯ 주상복합건물에서 아파트와 상가 부분은 외부인 출입 정도, 이용자의 수와 형태 등에 상당한 차이가 있어 단지 전유 부분의 면적 비율뿐만 아니라 여러 가지 사정을 종합적으로 고려할 필요가 있는 점(대법원 2016. 2. 18. 선고 2012다3746 판결 등 참조), ㉰ 이 사건 관리용여계약 제4조의1 제1항에 따르면, F, J 상가는 계약면적 3.3㎡당 20,000원의 관리비를 일률적으로 예치하도록 하였으나, F, J 아파트에 대하여 계약면적 84㎡는 338,000원(3.3㎡당 13,278원, 원 미만 버림), 102㎡는 406,000원(3.3㎡당 13,135원, 원 미만 버림)의 관리비를 예치하도록 하여, 20,000원을 상당히 하회하는 관리비만을 예치하도록 한 점, ㉱ 피고가 관리소장, 경리대리 등 관리소급여는 F, J 아파트와 상가가 동일한 수준으로 부 담하게 하되, 경비(警備)와 청소용역비는 F, J 상가가 아파트에 비해 약 3~4배 수준으로 부담하게 한 것으로 보이고, 이는 외부인 출입 정도, 이용자의 수와 형태에 비추어 부당하다고 보이지 아니하는 점 등에 비추어 보면, 피고가 F, J 아파트와 상가 연면적비율을 초과하여 F, J 상가에 대해 집행한 용역비가 정당하지 않다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 참가인들의 이 부분 주장은 이유 없다.

다만, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음과 같은 사실 내지 사정, 즉 ㉮ 참고인들의 승계 거부 의사표시는 피고로 하여금 위 관리주체에 의하여 승계 거부가 있었다는 점을 인식할 수 있을 정도로 이뤄져야 할 것인데, 원고의 2019. 11. 13.자, 2019. 11. 19.자, 2019. 12. 12.자 각 내용증명은 원고가 구성되었으니 이 사건 관리용역계약을 승계를 거부하고 관리업무를 인계하라는 내용이 있을 뿐 원고가 어떤 근거를 가지고 어떤 절차에 따라 구성되었는지 명확히 밝히고 있지 아니한 점, ㉯ 피고가 원고에게 보낸 내용증명들을 보면 2019. 11. 25.부터 2019. 12. 12.까지 원고 측에 위 사항을 지적하며 관련 서류의 교부를 독촉하고 있음에도 원고나 참가인들은 피고에게 관련 서류를 교부하지 못하였던 것으로 보이고, 이 법원에도 관련 서류가 제출되지 아니한 점, ㉰ 비록 원고가 참가인들의 구성원의 합과 같더라도, 앞서 2.

그렇다면 원고와 독립당사자참가인들의 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김지철(재판장) 박창희 임휘재

각주1) 원고는 ‘이 사건 관리용역계약이 해지되는 경우’라고 표현하고 있으나, 분양자와 피고 사이에 체결한 계약은 원고가 승계를원하지 않는 한 원칙적으로 그 효력이 원고에게 발생하지 아니하고, 원고도 이 사건 관리용역계약 제17조가 정한 해지 조항이 아니라 위 계약 제1조 제3항의 승계 거부 조항을 적시하고 있으므로, 위와 같이 선해하여 기재한다. 이하 참가인들에 대하여도 같다.

각주2) 참가인들이 제출한 2021. 12. 7.자 독립당사자참가신청서와 2022. 2. 25.자 준비서면에는 부당이득반환 외에 위 인계의무의 이행이나 손해배상에 대한 표현이 보이지 않는다. 그러나 참가인들은 2021. 12. 7.자 독립당사자참가신청서에 의해 ‘종전 원고의 주장, 입증을 그대로 원용한다.’고 진술하였으므로 위 인계의무의 이행 또는 손해배상도 주장한 것으로 본다. 이하 참가인 D 상가관리단에 대하여도 같다.