주문
원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
소송비용은 원고가 부담한다.
이유
기초사실
당사자의 지위
원고는 별지 목록 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 분양받은 수분양자이다.
피고 주식회사 C(이하 '피고 C'이라 한다)은 서울 송파구 E에 있는 F건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 신축하여 분양하는 사업의 시행위탁자이고, 피고 주식회사 B(이하 '피고 B'이라 한다)은 피고 C과 관리형 토지신탁계약을 체결하여 위 사업을 위탁받은 시행수탁자로서 이 사건 부동산에 관하여 소유권보존등기를 마친 회사이다. 피고 D 주식회사(이하 '피고 D'이라 한다)는 이 사건 건물의 시공자이다.
원고와 피고 B, C, D 사이의 공급계약 체결 등
원고는 2020. 3. 8. 시행수탁자인 피고 B, 시행위탁자인 피고 C, 시공자인 피고 D과 사이에 분양대금을 1,998,800,000원으로 하여 원고가 이 사건 부동산을 공급받기로 하는 공급계약(이하 '이 사건 공급계약'이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 공급계약중 이 사건과 관련된 부분은 아래와 같다.
원고는 이 사건 공급계약서에 기재된 분양금 입금 계좌로 2020. 3. 9. 이 사건 공급계약에 따른 계약금의 일부인 20,000,000원을, 2020. 3. 10. 나머지 계약금 179,880,000원을, 2020. 7. 17. 제1차 중도금 199,880,000원을, 2020. 11. 16. 제2차 중 도금 199,880,000원을, 2021. 4. 16. 제3차 중도금 199,880,000원을, 2021. 9. 16. 제4차중도금 199,880,000원을, 2022. 3. 16. 제5차 중도금 199,880,000원을, 2022. 10. 29. 잔금의 일부인 4,466,790원을, 2023. 1. 3. 나머지 잔금 795,053,210원 및 연체료 2,880,050원을 각 입금하였다.
이 사건 건물의 사용승인
이 사건 건물은 2022. 10. 28. 관할관청으로부터 사용승인을 받았다.
공정거래위원회의 피고 C에 대한 경고 조치
원고는 2023. 1.경 피고 C이 이 사건 건물에 관하여 표시 · 광고의 공정화에 관한 법률(이하 '표시광고법'이라 한다) 제3조 제1항을 위반하여 사실과 다르게 표시 · 광고하였다는 이유로 피고 C을 공정거래위원회에 신고하였고, 공정거래위원회는 2023. 11.30. "피고 C이 오피스텔을 분양하면서 2F 전층 성형외과/피부과 선임대 확정, 세계 최초! 각 세대별 '광플라즈마' 제균 환기시스템 적용, 일반적인 오피스텔 대비 150% 상향된 비용투자, 200% 이상 비용상향된 도장시공, 25배 비용 상향된 금속마감을 한다"고 거짓 · 과장 광고한 사실이 인정된다고 판단하며 피고 C에 대하여 경고 조치를 하였다.
이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기 등
피고 B은 2023. 3. 27. 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로 2020. 3. 8. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기(이하 '이 사건 소유권이전등기'라 한다)를 마쳐주었다.
주식회사 I은 2023. 3. 27. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 1,182,000,000원, 채무자 원고, 근저당권자 주식회사 I으로 하는 근저당권설정등기(이하 '이 사건 근저당권설정등기'라 한다)를 마쳤다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 26, 32호증, 을가 제1, 4호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
원고 주장의 요지
착오 또는 기망으로 인한 이 사건 공급계약의 취소 및 손해배상청구
피고들은 이 사건 부동산을 공급할 당시 분양광고 등을 통하여 원고에게 아래와 같이 이 사건 부동산에 관하여 허위 · 과장 광고를 하였고, 원고는 이를 믿고 이 사건 공급계약을 체결하였는바, 원고는 착오 또는 기망을 이유로 이 사건 공급계약을 취소한다. 따라서 피고 B은 원고로부터 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 소유권이전등기및 근저당권설정등기의 각 말소등기절차를 이행받고, 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 피고 C, D과 공동하여 원고에게 원고로부터 지급받은 분양대금 합계 1,997,213,260원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
피고들은 이 사건 건물을 신축할 당시에는 이 사건 부동산을 층고가 1.5m 이하인 다락으로 신축하기로 하였음에도 건축법 제11조에 따른 건축허가 또는 제14조에 따른 건축신고 없이 무단으로 이 사건 부동산에 층고가 약 2.41m인 복층을 증축하고, 이 사건 부동산이 마치 건축법령에 따라 적법하게 신축된 건축물인 것처럼 광고하였다. 이 사건 부동산의 건축물대장에 이 사건 부동산이 복층으로 표시되어 있지 않고, 단층으로 표시되어 있는 것 또한 위 사실을 뒷받침한다. 이에 따라 이 사건 부동산을 건축법 제84조 및 같은 법 시행령 제119조 제1항 제3호 라목에서 정하고 있는 층고(1.5m)에 맞게 시공함으로써 건축법령에 위반되지 않도록 하기 위해서는 복상층 부분의 바닥을 올리거나, 복하층 부분의 천장을 내리는 형태의 구조 변경이 필요한데, 위와 같이 이 사건 부동산을 건축법령에 맞게 변경할 경우 전용면적이 감소하고, 이 사건 부동산의 거실 또는 욕실을 사용할 수 없게 되어 주거 공간으로서의 기능이 상실된다.2) 이 사건 부동산 내의 상층과 하층을 연결하는 계단(이하 '이 사건 계단'이라 한다)은 높이가 약 1.78m에 불과하여 성인이 정상적인 자세로 통행할 수 없을 뿐만 아니라, 계단의 유효 높이가 2.1m 이상이어야 한다는 건축물의 피난 · 방화구조 등의 기준에 관한 규칙(이하 '건축물방화구조규칙'이라 한다) 제15조 제1항 제4호를 위반하였다.
또한 이 사건 부동산의 15층과 16층 사이의 층고는 약 3.1m에 달하는데도 이 사건 계단에는 계단참이 설치되어 있지 않고, 이 사건 계단의 너비는 약 60cm에 불과하여 건축물방화구조규칙 제15조 제1항 제1호 및 같은 조 제2항 제4호를 위반한 하자도 있다.
피고들은 이 사건 부동산을 분양할 당시 위 부동산에 ① 고가의 수입 가구 및 고급 마감재를 사용하였다고 광고하였으나, 실제로는 국내에서 제작된 가구와 저가의 마감재가 사용되었고, ② '공사비 150% 상향 투입'이라는 문구로 광고하였으나, 위와 같은 정도의 공사비가 투입되었다는 점이 확인되지 않는 등 이 사건 부동산에 관하여 허위 · 과장 광고를 하였다.
한편 피고들이 위와 같이 허위 · 과장 광고를 한 것은 불법행위를 구성하므로 피고B, C은 이 사건 부동산을 분양한 분양주체로서, 피고 D은 위와 같은 사실을 충분히 알았거나, 알 수 있는 상태에서 이 사건 부동산을 위법하게 시공한 시공사로서 민법 제760조에 따라 공동불법행위로 인한 손해배상책임이 있다. 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 손해배상금 199,880,000원(= 1,998,800,000원 × 10%) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
이행불능을 이유로 한 이 사건 공급계약의 해제
앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산의 복층 부분을 건축법령에 위반되지 않도록 변경하여 시공할 경우 이 사건 부동산은 거실 또는 욕실을 사용할 수 없게 되어 주거 공간으로서의 기능을 상실하게 되는바, 이는 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 원고가 피고들의 이행 실현을 기대할 수 없는 이행불능에 해당한다. 이에 따라 원고는 이행불능을 이유로 이 사건 공급계약을 해제하는바, 피고 B은 원고로부터 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 소유권이전등기 및 근저당권설정등기의 각 말소등기절차를 이행받고, 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 피고 C, D과 공동하여 원고에게 원고로부터 지급받은 분양대금 합계 1,997,213,260원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 피고들은 공동하여 원고에게 이 사건 공급계약 제3조 제6항에 따라 공급대금 10% 상당의 위약금 199,880,000원(= 1,998,800,000원 × 10%) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
하자담보책임에 기한 이 사건 공급계약의 해제
이 사건 부동산에는 위 가.항에서 설시한 하자가 있고, 이는 이 사건 공급계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 중대한 하자에 해당한다. 이에 따라 원고는 민법 제580조 및 제575조 제1항에 의하여 이 사건 공급계약을 해제하는바, 피고 B은 원고로부터 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 소유권이전등기 및 근저당권설정등기의 각 말소등기절차를 이행받고, 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 피고 C, D과 공동하여 원고에게 원고로부터 지급받은 분양대금 합계 1,997,213,260원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 피고들은 공동하여 원고에게 이 사건 공급계약 제3조 제6항에 따라 공급대금 10% 상당의 위약금 199,880,000원(= 1,998,800,000원 × 10%) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
판단
이 사건 공급계약의 계약당사자에 관한 판단
피고 D은 이 사건 부동산을 공급한 당사자에 해당하지 않고, 이 사건 건물을 시공한 시공자에 불과하므로, 이 사건 공급계약의 취소에 따른 부당이득반환의무 또는 이 사건 공급계약의 해제에 따른 원상회복의무를 부담하지 않는다고 주장한다.
이 사건 공급계약 제22조 제4항에서 '이 사건 공급계약과 관련하여 피고 B은 분양공급자(매도인)으로서의 일체 의무(분양계약 해제/해지 시 분양대금 반환 의무, 소유권이전 관련 업무, 입주(입점) 지연 지체상금, 하자보수 책임 등)를 부담하지 아니하며, 동 의무는 관리형토지신탁계약에 따라 피고 C 또는 피고 D이 부담한다'고 정하고 있고, 피고 D이 이 사건 공급계약서에 날인한 사실은 인정된다. 그러나 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 공급계약 제22조 제1항에서 '피고 B은 분양공급자(매도인)의 지위에 있으나, 신탁재산의 보전 및 분양대금 완납자에 대한 등기부상 소유권이전 업무만을 수행하며, 본 사업 관련 실질적 사업주체로서의 의무와 책임은 위탁자인 피고 C에 있음을 원고는 인지한다'고 정하고 있는 점, ② 이 사건 공급계약에서 피고 D이 이 사건 부동산에 관한 하자보수책임 등 시공자로서의 책임을 부담하는 것을 넘어 원고에게 이 사건 공급계약에 따른 계약상 의무를 부담한다고 정하고 있는 것으로 보기는 어려운 점, ③ 피고 D은 시행위탁자 또는 분양자가 아닌 단순히 이 사건 건물의 시공자로서 이 사건 공급계약서에 날인한 것으로 보이는 점 등을 종합해 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 D이 나머지 피고들과 함께 수분양자인 원고에게 이 사건 부동산을 분양 · 공급한 당사자라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고 D이 이 사건 부동산을 공급한 공급자에 해당하는 것을 전제로 한 원고의 피고 D에 대한 이 사건 공급계약 취소에 기한 부당이득반환청구 및 이 사건 공급계약 해제에 기한 원상회복청구는 받아들이기 어렵다.
착오 또는 기망으로 이 사건 공급계약이 체결되었는지 여부
관련 법리
상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다(대법원 2001.5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 등 참조).
감정인의 감정결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602,67619 판결 등 참조).
구체적 판단
이 사건 부동산의 복층구조 및 계단 설치에 관하여 기망이 있었는지 여부
앞서 든 증거들, 을 제3호증의 기재, 이 법원의 감정인 J(이하 '감정인'이라 한다)에 대한 감정촉탁결과 및 각 감정보완촉탁결과(이하 통칭하여 '이 사건 감정결과'라 한다), 이 법원의 송파구청장에 대한 사실조회회신결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고들이 원고에게 이 사건 부동산이 적법하게 건축된 복층 건물에 해당한다는 점에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다거나, 원고를 착오에 빠뜨렸다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이와 다른 전제에 있는 원고의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.
원고는 피고들이 이 사건 건물을 신축할 당시에는 이 사건 부동산을 층고가 1.5m 이하인 다락으로 신축하기로 하였고, 이에 따라 이 사건 부동산의 건축물대장에도 위 부동산이 단층으로 표시된 것임에도 건축허가나 건축신고 없이 이를 복층으로 신축하였으므로 이 사건 부동산은 건축법을 위반한 불법건축물에 해당한다고 주장한다. 살피건대, 이 사건 부동산의 건축물대장에 위 부동산이 복상층, 복하층 구분 없이 단층으로 기재되어 있는 사실은 인정된다. 그러나 이 사건 부동산의 설계개요에는 이 사건 부동산이 복층으로 표시되어 있고, 건축물 현황도에도 복층 형태로 설계되어 있는 점, 송파구청 또한 위 설계개요 등을 기초로 이 사건 건물에 대한 건축허가 및 사용승인을 한 것으로 보이는 점, 이 사건 부동산의 건축물대장에 복상층, 복하층이 구분되어 표시되어 있지 않은 점은 건축물대장에 대한 정정신청을 통해 정정할 수 있는 것 으로 보이고, 위 건축물대장에 복상층, 복하층이 구분되어 표시되어 있지 않다고 하여 이 사건 부동산의 복층 부분이 건축허가 없이 위법하게 건축되었다는 점을 뜻한다고 보기는 어려운 점, 이 사건 부동산은 이 사건 건물의 15층과 16층, 즉 2개의 층을 통합하여 하나의 호실로 만들어졌는바, 위 부동산은 이 사건 건물 신축 당시부터 복층으로 예정되었던 것으로 보이고, 다락으로 시공할 것으로 설계되었다고 보기는 어려운 점, 이 사건 건물은 2019. 8. 14. 송파구청으로부터 건축허가를 받아 착공한 후 2022. 10. 28. 사용승인을 받았으며, 이 사건 건물이 건축법령을 위반하였다는 이유로 시정명령을 받거나 제재처분을 받은 사실도 확인되지 않는 점 등을 고려하면, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 부동산이 건축법령을 위반한 불법건축물에 해당한다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
원고는 이 사건 계단이 유효 높이(계단의 바닥 마감면부터 상부 구조체의 하부 마감면까지의 연직방향의 높이를 말한다)를 준수하지 않았고, 계단참이 설치되지 않았으며, 계단의 유효너비가 120cm 이상에 해당하지 않음으로써 건축물방화구조규칙 제15조 제1항 제1호, 제4호 및 같은 조 제2항 제4호<1>를 위반한 하자가 있음에도 피고B, C은 마치 이 사건 계단이 이 사건 부동산에 적법하게 설치된 것처럼 기망하였다고 주장한다. 이 사건 감정결과에 의하면, 이 사건 계단의 높이가 3m를 초과하고, 위 계단의 유효 높이가 2.1m 미만인 구간이 존재하는 점, 이 사건 계단의 높이 3m마다120cm 이상의 계단참이 설치되지 않은 점, 감정인은 이 사건 계단에 관하여 '신장에 따라 최소 170cm 이상인 사람들은 경사모서리에 부딪치지 않으려고 얼굴을 옆으로 비틀거나 고개를 숙여서 내려가야 한다'고 지적하면서 사용상 하자가 있다는 취지로 감정한 사실은 인정된다. 그러나 ㉮ 건축물방화구조규칙은 피난 및 소화활동과 관련된 옥내 · 옥외 계단의 설치기준을 규정하고 있으므로, 이 사건 부동산의 복상층과 복하층 을 연결하는 전유부분 내부에 설치된 이 사건 계단이 위 규칙 제15조 제1항의 적용을 받는 계단에 해당한다고 단정하기 어렵고(송파구청 또한 이 사건 계단은 건축법 제49조에 따라 설치하여야 하는 직통계단 또는 피난계단이 아닌 H호 상부와 하부를 연결하는 내부계단이므로 건축물방화구조규칙 제15조 제2항 제5호에 따른 기타의 계단에 해당한다는 취지로 회신하였다), ㉯ 이 사건 계단을 오르내리는데 있어 일부 사용상의 하자가 있다고 하더라도 이는 경사천장 부분을 변경함으로써 계단 높이를 확보하여 사용에 불편하지 않도록 보수할 수 있는 하자에 해당하는 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 계단이 건축법령을 명백히 위반하였다거나, 기능상 · 안전상의 중대한 하자가 있다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
이 사건 부동산에 설치된 가구, 마감재 등에 관하여 기망이 있었는지 여부
앞서 든 증거들, 갑 제5호증, 을가 제4, 5호증의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합해 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고들이 이 사건 부동산에 설치된 가구, 마감재 등에 관하여 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이와 다른 전제에 있는 원고의 이 부분 주장도 받아들이기 어렵다.
이 사건 공급계약서 제20조(특기사항) 제4항에는 '견본주택의 미건립타입은 건립타입과 창호위치, 가구/주방 배치, 마감적용부위 및 형태 등이 차이가 있으니 계약전 견본주택 방문, 상담을 통하여 확인하여야 한다', 같은 조 제5항에는 '미건립타입에 대한 사항은 견본주택 내에 비치된 건축허가도서 등으로 확인하여야 하며, 견본주택미건립타입과 건립타입 간의 평면 구성의 차이 등에 의한 시설물 설치분의 다름에 대해서 이의를 제기하지 않는다', 같은 조 제34항에는 '분양공고 이전 제작, 배포된 홍보물은 사전 홍보시 이해를 돕기 위한 것으로 실제 시공과는 차이가 있을 수 있으니 견본주택에 비치된 건축허가도서 등을 반드시 확인한다', 같은 조 제45항에는 '견본주택및 단지 내에 적용되는 모든 자재는 자재의 품귀, 품절, 제조회사의 도산 등 부득이한 경우와 신제품의 개발시 동등 수준의 타사제품으로 변경 시공될 수 있음을 사전에 확인하고 계약하시기 바라며, 향후 이에 대하여 이의를 제기할 수 없다'고 기재되어 있는바, 이 사건 공급계약에서 이 사건 부동산에 관한 홍보물, 견본주택, 인쇄물, 홈페이지등에 기재된 내용과 실제 시공 사이에 차이가 있을 수 있다는 점이 여러 차례 명시되어 있다. 원고는 또한, 'F건물 계약자 확인서[복층형]'에 '공급안내서, 분양카탈로그 등의 이미지와 단지모형, 위치모형은 소비자의 이해를 돕기 위해 제작되었으므로, 실제시공시는 다소 차이가 있을 수 있음을 인지한다'는 내용을 확인하였다는 취지로 날인하기도 하였다.
이 사건 건물의 홍보물과 분양공고에는 이 사건 건물을 Studio(스튜디오), Alcove Suite(알코브 스위트), Corner Suite(코너 스위트), Maisonette Suite(MA1, 메조넷 스위트<2>), Pent Suite(MP1, MP2, AP1, 펜트 스위트)로 나누어 광고하고 있고, 홍보 브로셔에서는 이 사건 부동산의 복하층의 주방가구로 유로모빌(Euromobil SEI), 복상층의 드레스룸에는 믹샬(MiXal) 수입가구가 설치될 것으로 홍보한 사실이 인정되기는 한다. 그러나 위 홍보브로셔에 의하더라도 하단에 '상기 이미지는 소비자의 이해를 돕기 위한 이미지컷으로 실제와 다를 수 있습니다'고 기재되어 있다.
원고는, 피고들이 이 사건 부동산의 주방에는 대리석으로 마감된 '유로모빌'의 수입가구가, 드레스룸에는 '믹샬'의 수입가구가 설치될 것으로 광고하였음에도 실제로는 국내에서 제작된 가구가 설치되고, 저가의 마감재가 사용되었다고 주장한다. 감정인은 이 사건 감정결과에서 'H호 주방에 설치시공되어 있는 주방가구가 비정품이 아닌 이태리산 유로모빌인 점', '분양 당시 홍보물상 옷장(믹샬)과 현재 16층 드레스룸 안의 옷장(믹샬) 제품과는 비교될 만큼의 뚜렷한 차이점을 발견할 수 없었다'는 의견을밝혔는바, 이 사건 부동산에는 홍보물에서 광고한 가구와 동일한 브랜드의 가구가 설치된 것으로 보인다. 한편 감정인이 이 사건 감정결과에서 '홍보물상으로는 대리석 마감의 주방가구(유로모빌)로 나타나 있는데, 이 사건 부동산에는 무늬목 마감의 주방가구(유로모빌)가 설치되었다'는 의견을 밝힌 사실이 인정되기는 하나, 위 내용에 의하더라도 이 사건 부동산의 주방가구가 홍보물에 기재된 브랜드와 동일한 브랜드인 유로모빌 가구로 설치되었다는 점은 분명하고, 설령 아일랜드 상판이 홍보물의 사진과 다른 재질로 이루어졌다고 하더라도 그와 같은 사정만으로 피고들이 이 사건 부동산에 설치될 가구와 마감재에 관하여 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다고 보기는 어렵다(원고는 이 사건 공급계약을 체결할 당시 'F건물 무상옵션 선택 확인서'를 작성하면서 이 사건 부동산의 주방에 설치될 아일랜드 상판에 관한 내용을 확인한 것으로 보이기도 한다). 원고는 또한, 이 사건 부동산의 화장실에 홍보물에 기재된 것과는 다른 저가의 변기가 설치되었다는 취지로도 주장하나, 감정인은 이 사건 감정결과에서 '원고가 제공한 홍보용동영상 중 변기 부분을 확인한바, 모델하우스에 설치되어 있었던 변기가 어떤 제품인지 단정적으로 구분하기 어렵고, 현재 시공된 제품과 거의 유사한 변기인 것으로 판단된다'는 의견을 밝혔는바, 원고의 위 주장도 받아들이기 어렵다.
원고는 피고 C이 이 사건 건물을 분양하면서 카탈로그 등을 통해 명품 마감재를 사용하였다는 등 거짓 광고를 하였다는 이유로 피고 C을 공정거래위원회에 신고하였으나, 공정거래위원회는 '피고 C이 이 사건 건물을 분양하면서 광고에 기재한 해외 유명 브랜드 가구 등을 설치하였고 동 광고내용은 광고적 표현으로 볼 수 있어 표시광고법 위반으로 보기 어려워 혐의가 없다'는 취지로 회신하였다. 한편 공정거래위원회에서 피고 C이 이 사건 건물에 관하여 '일반적인 오피스텔 대비 150% 상향된 비용투자, 200% 이상 비용상향된 도장시공, 25배 비용 상향된 금속마감을 한다'고 거짓 · 과장 광고하였음을 이유로 경고 처분을 하였음은 앞서 본 바와 같으나, 이는 이 사건 건물 전반에 관한 추상적인 내용을 담고 있는 것으로 볼 수 있고, 위 내용이 특정 세대에 관한 구체적 사실을 적시하고 있다고 보기도 어려우므로, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 C이 이 사건 부동산 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
소결론
피고들이 이 사건 부동산 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다거나, 위와 같이 고지하여 원고를 착오에 빠뜨렸다고 인정하기에 부족하므로 이를 이유로 한 원고의 이 사건 공급계약 취소 주장은 받아들이기 어렵고, 이에 따라 피고들이 이 사건 부동산에 관하여 분양광고를 한 것이 불법행위에 해당한다고 보기도 어려우므로 원고의 피고들에 대한 손해배상청구도 받아들이기 어렵다.
이행불능을 이유로 한 이 사건 공급계약의 해제 여부
원고는 이 사건 부동산의 복층 부분이 건축법 및 같은 법 시행령에 위반하지 않도록 변경될 경우 이 사건 부동산의 거실 또는 욕실을 사용할 수 없게 되어 주거 공간으로서의 기능을 상실하게 되므로 이는 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 원고가 피고들의 이행 실현을 기대할 수 없는 이행불능에 해당한다고 주장한다. 그러나 이 사건 부동산이 건축법 및 같은 법 시행령에 위반하여 시공되었다고 인정하기 어려움은 앞서 본 바와 같으므로, 이와 다른 전제에 있는 원고의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.
하자담보책임에 기한 이 사건 공급계약의 해제 여부
관련 법리
건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적 · 기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조), 완공된 집합건물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 수분양자는 이를 이유로 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 기하여 분양계약을 해제할 수 있다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485 판결 참조).
구체적 판단
감정인이 이 사건 감정결과에서 이 사건 부동산에 ① 미장 및 도장 마감 부실하자, 주방 싱크대 하부장, 상부장 하자, ② 화장실 욕조높이하자, 바닥배수하자, 변기 위치하자와 강화유리 파티션 설치, ③ 거실 현관모니터 등 수평 불일치, ④ 발코니 안정성 하자, ⑤ 16층(복상층) 화장실과 드레스 룸 사이 문 시공 하자, ⑥ 건축물 대장상복상층과 복하층의 구분 미기재 하자 및 바닥면적 불일치 하자가 존재한다고 감정한 사실은 인정된다.
그러나 이 사건 부동산이 건축법을 위반한 건축물에 해당한다거나, 이 사건 계단에 기능상 · 안전상 · 미관상 중대한 하자가 있다고 보기 어려움은 앞서 본 바와 같고, 감정인은 이 사건 부동산에 위와 같은 하자가 존재한다고 하면서 위 하자들에 관하여 하자보수가 가능한 것을 전제로 하자보수비를 산출하였는바, 이 사건 부동산에 위와 같은 하자가 존재하는 것이 이 사건 공급계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 하자에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고가 하자담보책임에 기한 손해배상을 청구하는 것은 별론으로 하더라도, 위 하자를 이유로 이 사건 공급계약 자체를 해제할 수 있다고 보기는 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들이기 어렵다.
소결론
이 사건 공급계약이 착오 또는 기망에 의하여 체결되었다고 보기 어렵고, 이 사건 공급계약이 피고들의 귀책사유로 이행불능 되었다거나, 이 사건 부동산에 위 공급계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 하자가 있다고 보기도 어려우므로, 이를 전제로 한 원고의 피고들에 대한 청구는 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 모두 이유 없다.
결론
그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 최수진(재판장) 백승영 이한솔
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.26.