서울북부지방법원 2019. 10. 10. 선고 2017가합26786 판결

C의 건물 취득

C는 2015. 8. 11. 별지 목록 기재 3층 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 및 건물 부지에 관하여 2015. 7. 15. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 위 건물을 사업장으로 하여 'D'이라는 상호로 사업자등록을 하였다.

위 소유권이전등기 당시 이 사건 건물과 건물 부지에는 채권최고액 11억 5,700만 원, 채무자 E, 근저당권자 F조합으로 된 2013. 12. 30.자 근저당권(이하 '이 사건 근저당권'이라 한다)이 설정되어 있었다(C가 위와 같이 소유권이전등기를 마친 이후에도 채무자 변경은 이루어지지 않았다).

이 사건 건물에 대한 경매와 피고의 유치권 신고

F조합은 E이 이 사건 근저당권의 피담보채무를 변제하지 않자 2016. 11. 14. 이 사건 건물과 건물 부지에 관하여 임의경매를 신청하였고, 그에 따라 2016. 11. 16. 대구지방법원 G로 임의경매개시결정이 내려지고 임의경매(이하 '이 사건 경매'라 한다) 절차가 진행되었다.

피고는 2017. 8. 25. 위 경매법원에, C와 사이에 이 사건 건물에 관한 증축 및 리모델링 공사계약을 체결하고 공사를 완료하였으나 그 공사대금 248,700,000원을 지급받지 못하였다고 주장하면서 위 공사대금을 피담보채권으로 하는 유치권 권리신고를 하였다.

원고의 근저당권 취득

원고

피고는 C와 동업으로 또는 C의 명의를 빌려 이 사건 건물을 인수하고 위 건물에서 펜션을 운영하였는바, 피고가 유치권의 피담보채권으로 신고한 공사대금채권은 피고가 펜션을 운영하면서 스스로 지출한 시설의 개·보수비용, 물품의 구입·교체비용 등으로 C와의 공사계약에 기한 채권이 아니므로, 피고가 주장하는 유치권은 피담보채권이 존재하지 않는다.

이 사건 경매 과정에서 작성된 현황조사서 중 부동산의 현황 및 점유관계 조사서에는 이 사건 건물의 점유관계와 관련하여, '현장에서 만난 관리인 H에 의하면 목적물 전부를 소유자가 점유·사용하고 있다고 함'이라고 기재되어 있는바, 피고가 이 사건 건물을 점유하고 있다고 볼 수 없다.

피고

이 사건 건물을 인수하고 위 건물에서 펜션을 운영한 사람은 피고가 아닌 C인바, 피고는 2015. 9.경 C와 사이에 이 사건 건물에 관한 증축 및 리모델링 공사계약을 체결하고 공사를 완료하였으나 그 공사대금 248,700,000원을 지급받지 못하였으므로, 위 유치권의 피담보채권인 공사대금채권은 존재한다.

위 부동산의 현황 및 점유관계 조사서에 언급된 이 사건 건물의 관리인 H은 피고가 고용한 피고의 직원인바, 피고는 H 등을 통해 2016. 11. 16. 이전부터 현재까지 이 사건 건물을 계속 점유하고 있다.

법리

유치권의 피담보채권의 존부에 관한 판단

피고와 C의 인적 관계

I은 이 사건 경매절차에서 C에 대한 수원지방법원 용인시법원 2016가소16202 계약금반환 사건의 확정된 이행권고결정을 집행권원으로 하여 권리신고 및 배당요구를 하였는데, 위 이행권고결정에 첨부된 I의 소장에는 '2016. 5. 10. J의 대리인인 피고와 부동산 교환계약을 체결하고 피고의 요구에 따라 계약금 1,000만 원을 피고의 처인 C의 계좌(K은행 L)에 입급하였다'라고 기재되어 있다. 위와 같은 소장이 첨부된 이행권고결정이 2016. 9. 19. C에게 송달되었고 C가 이의를 제기하지 않아 2016. 10. 14. 그대로 확정된 점을 고려하여 보면, 피고는 위 교환계약 당시 I에게 C를 자신의 처로 소개하면서 C 명의의 위 계좌를 사용하여 거래를 하였으며, C도 이와 같은 사정을 알고 있었던 것으로 보인다.

이 사건 경매 당시 작성된 집행관의 2016. 12. 2.자 현황조사보고서 중 부동산의 현황 및 점유관계 조사서에 따르면, 이 사건 건물은 M 주식회사(이하 ''M'이라 한다)가 C로부터 임차하여 펜션을 운영하고 있는 것으로 되어 있다. 그런데 M의 대표이사는 C이고 C는 이 법정에서 M의 영업에 대해서는 전혀 알지 못한다고 증언하였는바, M은 사내이사인 피고가 실질적으로 운영했던 것으로 보이고, C는 피고의 요구에 따라 영업 내용을 전혀 알지 못하면서도 피고의 사업체인 M의 대표이사로 등기되는 데 동의한 것으로 보인다.

피고는 이 사건 건물 증축 및 리모델링 공사 과정에서 C가 제때 공사대금을 지급하지 않아 하도급대금을 직접 지급하였다고 주장하면서 다수의 계좌 내역과 영수증을 제출하고 있는데, 피고가 제출한 계좌 내역 중에는 C 명의의 계좌(K은행 L, ①의 계좌와 동일한 계좌이고 명의인이 'C P사우나'라고 기재되어 사업 관련 계좌로 보인다) 내역이 포함되어 있다. 이에 비추어 보면, 피고는 위 공사와 관련하여 C 명의의 위 계좌를 사용한 것으로 보이고, C도 이 법정에서 피고에게 자기 명의의 계좌 사용을 허락한 바 있다는 취지로 증언하였다.

이 사건 건물의 취득 주체와 펜션의 운영 주체

원래 이 사건 건물은 Q 소유 건물로서, Q는 이 사건 건물에서 펜션을 운영하다 2013. 12.경 E에게 위 건물과 펜션 운영권을 양도하였고, E은 2014. 10.경 다시 이를 R에게 양도하였다. 이후 R은 2015. 7.경 피고와의 협의를 거쳐 위 건물과 펜션 운영권을 인천시 옹진군 S빌라 9세대와 교환하기로 하는 계약을 체결하였는데, 위 교환계약서에는 거래 상대방이 '피고 외 1인'으로 기재되어 있다. 즉 R으로부터 이 사건 건물과 펜션 운영권을 양수한 주체는 C가 아니라 피고와 C이다.

피고는 이 사건 건물과 펜션 운영권 양수 이후 이 사건 근저당권부 채무에 대한 이자를 미납하여 위 근저당권 채무의 채무자인 E으로부터 수차례 항의 전화를 받았는데, 피고는 위 전화 통화에서 E에게 'R이 이 사건 건물을 팔면서 이 사건 건물에 설정된 가압류에 관하여 거짓말을 하였다', '이 사건 건물을 위 S빌라 9세대와 교환했는데, R이 위 가압류를 말소해 주지 않아 결국 2세대만 양도하였다', 'R만 아니었으면 곧바로 E의 채무를 승계했을 텐데, 위 가압류 때문에 결국 승계하지 못했다'고 말하는 등 자신이 위 교환계약의 직접적 당사자이자 이 사건 건물과 펜션 운영권의 양수인임을 전제로 대화하였다(피고는 한 번도 C와 증축 및 리모델링 공사계약을 체결했다거나 C에게 공사대금채권을 가지고 있다는 취지의 말을 한 적이 없는 것으로 보인다). 또한 E은 이 법정에서 '피고가 통화에서 장사가 잘 안된다거나 직원들에게 월급을 주지 못하고 있다고 말하는 등 전반적으로 자신이 펜션의 주인인 것처럼 말했고 R도 피고에게 이 사건 건물을 양도했다고 말했다'는 취지로 증언하였다.

한편, E은 이 법정에서 이 사건 근저당권부 채무의 인수에 관한 협의를 위해 C에게 연락한 적이 있는데, C는 '업무 쪽에는 관여하지 않으니 더 이상 전화하지 말라'고 한 후 더 이상 E의 전화를 받지 않았다고 증언하였고, C는 이 법정에서 위 교환계약을 피고에게 부탁하여 위 교환계약의 경위나 구체적인 내용은 잘 모른다는 취지로 증언하였다.

H은 피고가 2016. 10.경 고용한 직원으로서 퇴직 후 임금 체불을 이유로 피고를 고소하였다가 고소를 취소한 적이 있는데, 위 근로기준법위반 사건의 불기소결정서에는 피고가 'D의 대표로 상시근로자 1인을 사용하여 펜션업을 운영하는 사용자'로 기재되어 있다. 또한 위 부동산의 현황 및 점유관계 조사서에는 '현장에서 만난 관리인 H에 의하면 목적물 전부를 소유자가 점유·사용하고 있다고 함'이라고 기재되어 있다. 이에 비추어 보면, H은 피고에게 고용되어 이 사건 건물을 점유·관리하였고, 피고를 위 건물의 실질적 소유자이자 위 건물에서 펜션을 운영하는 주체로 인식했던 것으로 보인다.

공사계약서의 진위

일반적인 공사계약서와 달리 이 사건 공사계약서에는 공사계약의 핵심적 내용인 공사대금, 공사기간, 공사일정에 대한 기재가 없고, 그럼에도 공사대금과 관련하여 '공사대금의 총액의 10%를 착수금으로 지급한다'라고 기재되어 있어 그 내용이 모순된다. 나아가 구체적 공사내역 (공사발주 목록)은 그 내용과 형식에 비추어 향후 시공할 공사의 내용을 정한 것이 아니라 이미 시공한 공사의 내용을 정리하여 기술한 것처럼 보인다. 한편, C는 이 법정에서 이 사건 공사계약서에 첨부된 '공사내역서'에 공사대금이 기재되어 있다는 취지로 진술하였으나, 위 공사내역서의 세부 공사대금도 그 산출내역을 전혀 알 수 없고 단지 기시공한 공사에서 지출한 비용을 정리한 것처럼 보일 뿐이다.

피고는 C로부터 공사대금을 전혀 지급받지 못하였으나 다른 부동산을 정리해서 공사대금을 해결해 주겠다는 C의 약속을 믿고 스스로 자금을 조달하여 공사를 완료하였다고 주장하나, 공사대금이 수억 원에 달하고 공사기간이 1년 이상이었다는 점에 비추어 보면 이는 쉽사리 믿기 어렵다. 더구나 피고는 위 공사대금을 확보하기 위해 그 어떠한 조치도 취하지 않았다.

피고는 하도급공사대금 지급을 입증하기 위해 다수의 계좌 내역과 영수증 등을 제출하고 있는데, 그 중에는 이 사건 공사계약서 작성일 이전에 지출한 내역이 존재할 뿐 아니라, 지출 시기도 2015. 7. 7.경부터 2017. 11.경까지 약 2년 4개월에 걸쳐 있어, 공사기간이 1년 정도였다는 C의 진술과 배치된다.

피고는 E파의 위 전화통화에서, E에게 가압류와 관련하여 자신을 기망한 R을 탓하며 '그러면 나에게 공사를 하지 말라고 그러던가, 나보고 걱정하지 말라고 그러고, 공사는 공사대로 하게끔 만들어 놓고'라고 말하여 자신이 펜션을 운영하기 위해 공사를 했다는 취지로 말한 바 있다. 또한 E은 이 법정에서 '피고가 통화에서 자기가 실제로 펜션을 운영을 하고 있는 것처럼 이야기 하면서 투자도 하고 뭘 고치기도 하고 그렇게 하느라 돈이 많이 들어갔다는 식으로 말하였다'고 증언하였다.

소결론