서울중앙지방법원 2017. 3. 8. 선고 2013고단8431 판결

서울중앙지방법원

판결

사건

2013고단6143-1,2013

판결선고

2017. 3. 8.

서울중앙지방법원

판결

피고인 A는 2010. 12.경 인천 남동구 C건물(이하 '이 사건 건물'이라고 한다) 5, 6층을 찜질방에서 속칭 "원룸텔"로 리모델링하여 이를 분양하는 것을 주된 목적으로 하는 주식회사 D(이하 'D'이라고만 한다)이라는 상호의 회사를 설립하고 이 사건 건물 5, 6층을 원룸텔로 리모델링하는 공사를 진행하고 있었다.

그러던 중 피고인 A는 공사비용도 부족하고, 자신이 원룸텔 전 세대를 임차할 능력이 되지 않아 이 사건 건물 6층 전 세대를 임대하고 임차인으로 하여금 이 사건 건물의 관리를 맡기고, 임차보증금을 공사비용 등에 사용할 목적으로 2011. 11. 10.경 서울 중구 E에 있는 F부동산에서 공동피고인 G(2016. 8. 10. 분리 선고)와 임차보증금을 1억 원으로 정하여 이 사건 건물 6층 전 세대인 138세대에 대하여 임대차 계약을 체결하고, G로부터 계약금 명목으로 1,000만 원을 받았다.

한편 피고인 A는 2011. 3.경부터 이 사건 건물 6층 123세대에 대하여『이 사건 건물이 완공될 때부터 이 사건 건물 6층을 12개월 동안 관리를 하면서 수분양자들에게 월 45만 원씩 수익을 보장, 임대관리 업무는 수임인이 직접 한다』는 조건으로 수분양자들과 관리계약을 체결하였다.

하지만 피고인 A는 이 사건 건물에 대하여 자금압박 등으로 공사가 지연되고 있었고, 수분양자들에게 약속한 월 수익금 45만 원씩(45만 원 × 123세대 = 5,535만 원)을 지급할 능력이 되지 못하게 되고, 피고인 A의 자금압박을 알게 된 G가 계약금을 돌려달라고 하자 새로운 임차인을 물색하여 자신이 수분양자들에게 지급하여야 할 월 수익금 등에 대하여 고지하지 아니하고 새로운 임차인으로부터 임차보증금을 받아 공사비용 등으로 사용할 것을 계획하고, G는 피고인 A에게 지급한 계약금을 상환받고 임차권 양도차익을 얻을 목적으로 이 사건 건물 138세대의 임차권자로 행세하면서 피고인 A와 새로운 임차인을 물색하기로 공모하였다.

위와 같은 계획에 따라 피고인과 G는 이 사건 건물 6층의 새로운 임차인 피해자 B을 부동산 중개업자인 H을 통해 알게 되었고, 2011. 11. 21. 이 사건 건물 5층에 있는 D 사무실에서 피고인 A는 피해자 B에게 자신이 각 개별 호실에 관하여 월세 계약을 체결할 수 있는 권한을 포함한 운영·관리권만 있었을 뿐 전체 호실에 대하여 임차보증금 내지 권리금을 수령하면서 임대차계약을 체결할 권한은 없었음에도 위와 같은 계약 체결 권한이 있는 것처럼 행세하고, G는 자신이 마치 이 사건 건물 6층의 임차인인 것처럼 행세하면서 임차권을 매도하겠다고 위 피해자에게 말을 하여 위 피해자와 이 사건 건물 6층 138세대에 대하여 임차보증금 및 권리금 3억 8,000만 원(보증금에 부가하여 피해자가 임차한 세대에 대하여 세대당 월 임대료 18만 원씩을 지급), 임대 기간 5년으로 정하여 임대차 계약을 체결하였다.

하지만 사실은 피고인 A는 일정한 수입이 없이 개인적인 채무금 등으로 월 800만 원 상당의 은행 이자를 부담하여 경제적 사정이 매우 좋지 않았고, G는 계약금만 지급하여 이 사건 건물 6층에 대하여 임차권자가 아님에도 피해자로부터 임차보증금과 권리금을 받아 자신의 계약금을 회수하고 양도차익을 올릴 목적으로 자신이 이 사건 건물 138세대를 모두 임차하여 그 임차권을 위 피해자에게 양도하는 것처럼 행세하였다.

이로써 피고인과 G는 공모하여 위와 같이 피해자 B을 기망하여 이에 속은 위 피해자로부터 이 사건 건물 6층 138세대에 대한 임차보증금 및 권리금 명목으로 피고인 G는 2011. 11. 22.경 계약금 3,000만 원을, 피고인 A는 2011. 12. 14.경 잔금 2억 원을 각 교부받고, 피고인 G는 2011. 12. 14.경 자신의 I 계좌(계좌번호 : J)로 5,000만 원을 송금받았다.

피고인 A는 2011. 5. 10.경 인천 남동구 C건물 6층 소재 D 분양사무실 내에서, 피해자 K에게 "인천 남동구 C건물 6층 전체의 소유권이 내가 운영하는 D에 있다. C건물 6층 L호, M호, N호, O호 등 오피스텔 4개 호실을 각 58,443,000원씩 합계금 233,772,000원에 분양받으면 소유권이전등기 시 위 4개 호실에 P중앙회에서 채권최고액 3,289,000,000원으로 설정한 근저당권을 말소하여 줄 것이고, 우리 회사에서 직접 임대관리를 하여 실제 임대 여부와는 관계없이 1개 호실 당 월 45만 원씩 매달 180만 원의 임대 수익료를 1년간 지급해 주겠다."라는 취지로 말하였다.

그러나 사실 피고인은 당시 피고인 명의로 된 재산을 가지고 있지 않았고, 위 분양사업이 제대로 진행되지 않아 별다른 매출을 거두지 못하는 등 자금이 부족하여 위 건물 공사조차 정상적으로 진행하지 못하는 상황이었으며 피해자로부터 교부받은 분양대금을 분양대행 수수료, 추가 공사비 등으로 사용할 의도였으므로 결국 피해자와 분양계약을 체결하고 그 대금을 교부받더라도 피해자에게 약속한 근저당권 말소 내지 임대수익료 지급 등을 이행할 의사나 능력이 없었다.

피고인은 이와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 즉석에서 위 오피스텔 4개 호실에 대한 분양계약을 체결하고 피해자로부터 D 명의의 Q은행 계좌(R)로, 같은 날 75,040,000원, 같은 해 6. 30. 100,052,000원, 같은 해 10. 10. 72,040,000원 등 합계 247,132,000원을 교부받은 것을 비롯하여, 같은 방법으로 별지 범죄일람표 1 기재와 같이 피해자 37명으로부터 분양대금 내지 등기수수료 등으로 합계 3,573,941,421원을 교부받았다.

『2013고단6143』

『2013고단8431』

[이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 사정들, 즉 피고인은 아직 이 사건 부동산에 대한 매매대금도 다 지급하지 못한 상황에서 분양의 편의를 위하여 일단 소유권이전등기만 받은 후 피해자들을 상대로 분양을 진행한 것으로서, 여기에 피고인이 부담하여야 하는 공사대금 채무, 피고인과 D의 재정상황 등을 종합하면, 결국 피고인은 피해자들을 포함한 수분양자들로부터의 분양대금을 가지고 이 사건 사업을 할 계획이었고, 이 경우 토지 매수, 자금 조달, 분양 및 시공, 향후 수익 창출 등 일련의 과정에 있어서 한치의 빈틈도 없이 잘 이루어질 것이라는 막연한 희망에 기한 것일 뿐이어서, 적어도 피고인이 피해자들에게 약속한 근저당권 말소의무 내지 임대수익 지급 의무를 이행하기 어렵다는 점에 대한 미필적 고의가 있었다고 할 것이며, 이 사건 부동산의 관리에 관하여 전문관리회사에 관리용역을 맡길 수 있다는 계약내용이 있기는 하나 전대차를 하는 것과는 분명히 다르고 피고인으로부터 이 사건 건물을 임차하여 사용·수익한 B이 전문관리회사도 아니라는 점에서 임대관리와 수익에 관한 기망행위도 인정할 수 있다. 분양계약에 수반하여 분양대금과 함께 피고인에게 지급된 부가가치세 및 등기수수료 등 제반 비용 역시 기망행위로 인하여 교부된 재물에 포함되므로 이를 공제하지 아니한다(다만 양형의 고려요소로서 실제 피해액을 산정함에 있어서 참작사유로 삼는다).]

각 형법 제347조 제1항(피해자 B에 대한 사기의 점에 대하여는 형법 제30조 추가), 각 징역형 선택

형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조

형법 제62조 제1항

형법 제62조의2

아래와 같은 구체적인 사정과 피고인의 연령, 성행, 가정환경, 범행 전후의 정황 등 변론에 나타난 양형조건을 종합하여 주문과 같은 형을 정한다.

무죄 부분

이 부분 공소사실의 요지는, 피고인이 판시와 같은 방법으로 별지 범죄일람표1 기재와 같이 순번 17의 피해자 AB로부터 130,200원을, 순번 31의 피해자 K으로부터 11,263,112원을 교부받아 편취하였다는 것이나, 검사가 위 피해자들에 대하여 공소제기한 편취금액(AB 67,688,000원, K 258,395,112원) 중 판시와 같이 피해자 AB, K으로부터 피고인이 편취한 것으로 인정한 금액(AB 67,557,800원, K 247,132,000원)을 넘는 부분에 대하여는 이를 인정할 증거가 부족하다.

피고인은 D을 경영하면서 위 회사에서 매입한 인천 남동구 C건물 제6층 1,954.92m²를 리모델링하여 이를 모두 138개 호실로 구분하여 오피스텔로 개조한 다음 이를 2011. 5. 10. 피해자 K에게 분양한 것을 비롯하여 위 K을 비롯한 피해자 72명에게 위 건물을 분양하면서 각 호실별로 월 45만 원 이상씩의 임대료를 보증하여 지급하기로 하는 내용의 임대보증서를 발급해 주었고, 피해자들로부터 위 건물에 대한 임대 및 운영관리를 위탁받았다.

그러므로 피고인은 위와 같은 분양계약 및 운영관리 위탁 계약에 따라 각 피해자 소유의 오피스텔을 제3자에게 임대함에 있어서 적어도 위와 같이 피해자들에게 약속한 월 45만 원 이상의 금액으로 각 오피스텔을 임대하여 피해자들로 하여금 그 수익을 거둘 수 있게 할 업무상 임무가 발생하였다.

피고인은 위와 같은 임무에 위배하여 2011. 11. 10.경 G로부터 1억 원(계약금 1,000만 원 + 잔금 9,000만 원)을 교부받고, 위 6층 전체에 대한 임대권한을 그에게 임대하면서 그로부터 매월 2,484만 원(오피스텔 1채 당 18만 원×138개 호)의 임대료를 교부받기로 하였다.

피고인은 위와 같이 G로 하여금 위 임대료 차액인 3,726만 원[= 6,210만 원(45만 원×138개 호) - 2,484만 원] 상당의 재산상의 이익을 취득하게 함으로써 결국 별지 범죄일람표 2 기재와 같이 2012. 12.말 경까지 G로 하여금 538,430,000원 상당의 재산상 이익을 취득하게 하고, 피해자들에게는 같은 금액 상당의 손해를 가하였다.

이 부분 공소사실은, 피고인이 피해자들에게 약속한 월 45만 원 이상의 금액으로 각 오피스텔을 임대하여 피해자들로 하여금 그 수익을 거둘 수 있게 할 업무상 임무가 있음을 전제로 한다.

증거에 의하면, 피고인이 수분양자들에게 소유권 이전 후 12개월 간 월 45만 원의 수익을 보장하기로 하고, 그러한 내용의 임대보증서를 작성해 준 사실 및 수분양자들과 운영관리 위탁계약을 체결한 사실은 인정할 수 있다.

그러나 피고인과 수분양자들 사이의 위와 같은 약정은 월 45만 원의 수익을 보장하겠다는데 있는 것이지 월 차임 45만 원 밑으로 임대해서는 안된다는 것을 의미하는 것으로 볼 수는 없다. 차임액은 시장 상황과 구체적인 수요에 따라 변동될 수 있는 것이므로, 수요가 없어 공실로 두는 것보다는 차임을 낮추더라도 임차인을 구하여 수익을 창출하고 피고인이 보장한 액수에 모자란 부분만큼은 피고인이 채워주어야 할 민사상 책임을 지는 것이라고 해석하는 것이 합리적이다.

그 밖에 피고인과 수분양자들 사이의 운영관리 위탁계약상 피고인이 임대를 할 때는 반드시 월 45만 원 이상의 금액으로 임대하여야 한다고 볼만한 증거는 없다.

그렇다면, 피해자 AB, K에 대한 이 부분 사기의 점과 업무상배임의 점은 모두 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고하여야 할 것인바, 다만 피해자 AB, K에 대한 부분은 이와 각 포괄일죄의 관계에 있는 판시 피해자 AB, K에 대한 각 사기죄를 유죄로 인정한 이상 주문에서 따로 무죄의 선고를 하지 아니하고, 업무상배임의 점에 대하여는 무죄를 선고하고 형법 제58조 제2항에 의하여 무죄 부분의 요지를 공시한다.

판사 이우희

각주1) 공소사실에는 "2011.11.23.경"으로 되어 있으나, 입금확인서(수사기록 346쪽)에 의하면 오기로 보인다.