서울중앙지방법원 2013. 8. 23. 선고 2013초기122 판결

서울중앙지방법원

판결

사건

2012고단6326,2013

판결선고

2013. 8. 23.

서울중앙지방법원

판결

『2012고단6326』

피고인은 2011. 12. 5.경 서울 강남구 G건물 14층에 있는 피고인이 운영하는 기획부동산 업체인 주식회사 H 사무실에서, 위 회사 영업직원들을 통해서 피해자 F에게 "강원 횡성군 I 토지(이하 '이 사건 I 토지'라 한다) 주변에 횡성역이 생길 예정이고, 그 토지를 매수하면 땅값이 많이 오를 것이다, 위 I 토지 185평을 평당 58만 원에 매수하면 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기를 경료해 주겠다."라고 거짓말을 하였다.

그러나 피고인은 당시 위 H의 재정상태가 어려워 영업직원들의 임금도 계속 연체되고 있었고 다른 토지 매매대금도 지급하지 못해 투자자들에게 등기 이전을 못해주고 있었기 때문에 위 피해자로부터 돈을 받더라도 직원들의 연체된 임금을 지급하고 다른 토지 매매대금으로 사용할 생각이었지 이를 위 I 토지 소유자에게 매매대금으로 지급하고 토지를 매입하여 위 피해자에게 등기 이전해 줄 의사나 능력이 없었다.

피고인은 이에 속은 위 피해자로부터 2011. 12. 5.경 계약금 명목으로 H 명의 국민은행 계좌로 1,000,000원을 송금받고, 2011. 12. 6.경 중도금 명목으로 위 국민은행계좌로 52,447,000원을 송금받고, 2011. 12. 9.경 잔금 명목으로 위 국민은행 계좌로 50,000,000원을 송금받아 합계 103,447,000원을 편취하였다.

『2012고단7236』

피고인은 2009. 5.경부터 2010. 5.경까지 기획부동산 업체 '㈜J'에서 영업사장으로서 K과 함께 실질적으로 운영하였고, 2010. 중순경 위 J는 '㈜L'로, 2011.경 '㈜H'로 상호를 변경하면서 기획부동산 관련 영업을 하였다.

피고인은 경기 남양주시 M 임야(이하 '이 사건 M 임야'라 한다)와 관련하여, 위 M 임야를 구입하였으니 기획부동산업을 하자고 제의한 K과 공모하여 위 M 임야에 건축 등이 가능하고 개발호재도 있으니 투자가치가 있다는 취지로 기망하여 피해자들로부터 매매대금 등을 편취하기로 공모하였다.

사실 소유주 N로부터 K이 구입한 이 사건 M 임야 약 96,000m²(약 29,000평)는 대부분 농림지역으로 건축 등 개발행위 등이 제한되어 있었고, 남양주시청으로부터 농지원부를 발급받은 사람에 한하여 농가주택을 지을 수 있는 상황으로 K이 평당 약 42,000원에 구입한 것으로, 피고인은 건축시공업체로부터 위 M 임야는 농림지역으로서 각종 허가 등이 어려워 건축 등 개발행위가 거의 불가능하고 도로에 인접하지 않고 진입로 가 없어 실제적으로 개발이 어렵다는 말을 들어 이와 같은 사정을 알고 있었다.

또한, 2006. 3. 23. 비도시지역의 부동산투기 및 토지분양사기를 방지하고자 토지분할 시 개발행위 허가를 받도록 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 개정되어 있어 개별분할등기가 불가능하고, 위 M 임야는 4대강 사업의 친수정책에 따른 개발구역과 무관한 곳으로서 피해자들이 위 M 임야에 대해 부분적으로 매입하더라도 분할등기가 불가능하고 위와 같은 제약 때문에 건축 등의 개발행위가 불가능하여 투가가치가 거의 없는 곳이었다.

그럼에도 불구하고 피고인은 위 K과 공모하여, 텔레마케터들로 하여금 투자자들을 유치하고 위와 같이 설명하도록 하여 금원을 편취하기로 하였다.

피고인은 2009. 6. 11.경 서울 강남구 P빌딩 J 사무실에서, 위 회사의 텔레마케터인 Q를 통하여 위 피해자에게 이 사건 M 임야를 소개하면서 "이 땅은 전원주택을 지을 수 있다, 금방 분할 등기를 해주겠다, 도로도 생기고 영화종합촬영소가 근처에 있어서 살기가 좋다, 전원주택을 지을 수 있는 확실한 토지이고, 현재 토지내 도로를 만들기 위해 벌목을 하고 있다, 전원주택이 싫으면 상가를 지어도 좋다."라는 취지로 거짓말을 하여, 위 M 임야 중 496m²(약 150평)를 3,750만 원에 매매(평당 약 25만 원)하기로 하는 매매계약을 체결하였다.

그러나 사실 위 M 임야는 위와 같이 전원주택을 지을 수 없고, 벌목공사가 진행 중도 아니었으며, 분할등기를 수일 내에 해 줄 수 없으므로 위 피해자로부터 매매대금을 받더라도 전원주택을 지을 수 있도록 개별분할등기를 해 줄 의사나 능력이 없었다.

그럼에도 불구하고 피고인은 K과 공모하여, 위와 같이 위 피해자를 기망하여 이에 속은 위 피해자로부터 2009. 6. 11.경 100만 원, 같은 달 22.경 2,950만 원, 같은 달 29.경 650만 원 합계 3,700만 원을 송금받아 이를 편취하였다.

피고인은 2009. 11. 초순경 위 J 사무실에서, 텔레마케터를 통하여 위 피해자에게 이 사건 M 임야의 매입을 권유하면서, "근처 남양주 영화종합촬영소 부지를 LH공사에서 매입하기로 하였으니 곧 아파트 공사가 시작되고, 그 덕분에 이 일대가 농림지에서 2종 지구단위계획으로 아파트를 지을 수 있는 땅으로 그 용도가 바뀌었다. 그렇게 되면 강제보상을 받아도 평당 400만 원은 넘는다. 또한, 근처 도로가 아스팔트 포장이 되었고, 곧 이쪽 땅으로 도로가 뚫리는데 추후 중부내륙고속도로 IC가 날 것이므로 접근성도 좋아진다. 또한, 4대강 사업 일환으로 친수정책에 따라 관광도시를 만들 것으로 곧 땅값이 천정부지로 오를 것이다. 지분으로 가지고 있다가 곧 분할등기를 하여 개별 소유를 하게 될 것이다."라는 취지로 거짓말을 하였다.

그러나 사실 위 M 임야는 위와 같이 LH공사의 토지매입이 성사되어 아파트 공사가 확정된 것이 아니었고, 친수정책과 무관하였으며 분할등기를 수일 내에 해 줄 수 없으므로 위 피해자로부터 매매대금을 받더라도 개별분할등기를 해 줄 의사나 능력이 없었다.

피고인은 K과 공모하여, 위와 같이 위 피해자를 기망하여 이에 속은 위 피해자로부터 위 M 임야 중 약 661m²(약 200평)에 대한 매매대금 명목으로 2009. 11. 26.경부터 2010. 1. 11.경까지 합계 5,000만 원(2009. 11. 26. 240만 원, 2009. 12. 2. 60만 원, 2009. 12. 9. 300만 원, 2010. 1. 11. 4,400만 원)을 송금받아 편취하였다.

피고인은 K과 공모하여, 2010. 2.경 위 J 사무실에서, 텔레마케터를 통하여 위 피해자에게 이 사건 M 임야의 매입을 권유하면서 위 3의 가.항 기재와 같은 방법으로 위 피해자를 기망하여, 이에 속은 피해자로부터 위 M 임야 중 약 1,322m²(약 400평)에 대한 매매대금 명목으로 2010. 2. 12.경부터 2010. 10. 7.경까지 합계 1억 1,000만 원(2010. 2. 12. 100만 원, 2010. 2. 26. 1,150만 원, 2010. 3. 3. 50만 원, 2010. 3. 4. 2,450만 원, 2010. 3. 8. 1,250만 원, 2010. 4. 14. 100만 원, 2010. 4. 23. 1,000만 원, 2010. 5. 4. 1,400만 원, 2010. 6. 23. 100만 원, 2010. 7. 20. 400만 원, 2010. 9. 1. 100만 원, 2010. 9. 6. 900만 원, 2010. 10. 7. 2,000만 원)을 송금받아 편취하였다.

피고인은 K과 공모하여, 2009. 6. 하순경 위 J 사무실에서, 텔레마케터를 통하여 위 피해자에게 이 사건 M 임야의 매입을 권유하면서, 위 3의 가.항 기재와 같은 방법으로 위 피해자를 기망하여, 이에 속은 위 피해자로부터 위 M 임야 중 약 1,322m²(약 400평)에 대한 매매대금 명목으로 3009. 6. 27.경부터 2010. 4. 26.경까지 합계 1억 원(2009. 6. 27. 750만 원, 2009. 7. 23. 2,000만 원, 2009. 7. 24. 4,750만 원, 2010. 4. 5. 250만 원, 2010. 4. 26. 2,250만 원)을 송금받아 편취하였다.

피고인은 K과 공모하여, 2010. 10. 초순경 위 J 사무실에서, 텔레마케터를 통하여 위 피해자에게 이 사건 M 임야의 매입을 권유하면서, 위 3의 가.항 기재와 같은 방법으로 위 피해자를 기망하여, 이에 속은 위 피해자로부터 위 M 임야 중 약 661m²(200평)에 대한 매매대금 명목으로 2010. 12. 3.경부터 2011. 3. 29.경까지 합계 8,560만 원(2010. 12. 3. 100만 원, 2010. 12. 8. 400만 원, 2010. 12. 15. 2,000만 원, 2010. 12. 16. 1,910만 원, 2011. 1. 4. 150만 원, 2011. 1. 6. 100만 원, 2011. 1. 14. 200만 원, 2011. 1. 27. 1,700만 원, 2011. 3. 22. 200만 원, 2011. 3. 29. 1,800만 원)을 송금받아 편취하였다.

[2012고단6326]

[2012고단7236]

피고인 및 변호인의 주장에 대한 판단

살피건대, 앞에서 든 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면 피고인의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

첫째, 원래 AE이 이 사건 I 토지를 포함한 강원 횡성군 AF 임야 약 3,000평을 소유하고 있었는데, 피고인이 운영하는 ㈜H가 위 부동산을 6억 원에 매수하기로 하였다. 다만 ㈜H의 자금이 부족하여 일단 1억 원만 지급한 다음, 위 부동산 중 일부가 매매되면 그 토지대금을 AE에게 지급하고 ㈜H를 통해 최종적으로 매수인에게 소유권이전등기를 경료하는 방식으로 영업하였다.

둘째, 당시 ㈜H의 사무실을 유지하기 위해서는 사무실 월세 3,400만 원과 직원 약 80~90명 급여를 포함하여 약 월 1억 4,000만 원 소요되는 상황이어서 ㈜H의 자금 사정이 좋지 아니하였고, 실제로 2011. 11.경부터는 월세 및 직원들 급여를 지급하지 못하는 상황이었다(서울중앙지방검찰청 2012년 형제70511호 수사기록 229쪽)

셋째, 당시 이 사건 I 토지에 관하여 AE에게 그 토지 매매대금으로 약 3,700만 원만 지급하면 되었고, 피해자 F으로부터 합계 103,447,000원을 지급받았음에도 피고인은 위 금원을 위 I 토지대금으로 사용하지 아니한 채 직원 수당, 부서장 상여금, 주유비, 식대, 회식비 등 사무실 운영비로 사용하였고, 이로 인해 결국 피해자는 위 I 토지에 관하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료받지 못하였다(피고인은 피해자 F에 대하여 강원 평창군 AG, AH 토지를 대토로 제공하였다고 다투고 있으나, 이는 이 사건 사기 범행 발생 이후에 그 피해회복과 관련한 주장이다).

상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되었다고 하더라도 일반상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도의 것이라면 이를 가리켜 기망하였다고는 할 수가 없고, 거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하여야만 비로소 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다. 그 상품이 토지인 경우에는 현재의 가치뿐만 아니라 장래의 가치, 즉 개발가능성 여부도 토지를 매수하는 단계에서 그 가치를 판단함에 있어서 중요한 요소가 되고, 이러한 개발가능성에 대하여 단순한 전망이나 예상이 아니라 허위의 확정적, 구체적 사실을 고지하여 매수인으로 하여금 이를 믿고 구매하게 하는 경우에는 사기죄에 있어서 기망행위에 해당한다고 할 것이다.

살피건대, 앞에서 든 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피고인의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

첫째, N는 2009. 9.경 K에게 이 사건 M 임야 약 29,000평(그 중 200평만 관리지역이고 나머지는 농림지역임)을 약 13억 원(관리지역의 경우 평당 약 50만 원, 농림지역의 경우 평당 약 42,000원임)에 매도하였다. 이후 N는 K의 부탁으로 위 M 임야에 관한 진입로 개설공사를 하였는데 단순히 형상변경 없이 자갈을 깔고 우수관을 설치하는 공사만 시행하여 관할관청의 허가를 받지 아니하였다.

둘째, 당시 토지분할 행위를 하기 위해서는 개발행위 허가를 받아야 하고(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조), 위 M 임야는 농림지역이므로 개발행위 허가, 농가주택 건축, 형질변경 등을 위한 행정절차가 쉽지 아니한 상황이었으며, 위 M 임야는 친수구역 활용에 관한 특별법 소정의 친수구역에 포함되어 있지 않았다.

셋째, 피고인은 2003. 12.경부터 계속 기획부동산업에 종사하였으므로 이와 같은 사정을 잘 알고 있었다고 보임에도, 위 M 임야에 대한 개별 분할 및 등기를 위한 구체적인 계획을 마련하거나 노력을 하지 아니하였다.

넷째, 그럼에도 불구하고 피고인 및 피고인으로부터 지시·교육을 받은 ㈜J 직원들은 위와 같은 사정을 묵비하고 위 M 임야에 관하여 ㈜J 명의로 소유권이전등기도 경료하지 아니한 상태에서, 피해자들에게 위 M 임야에 대한 가분할도를 제시하면서 "주택을 지을 수 있고, 6월 내(또는 즉시) 개별 분할등기를 경료하여 줄 수 있다.", "4대강 사업 일환으로 친수정책에 따라 관광도시가 만들어질 것이고 땅값이 천정부지로 오를 것이다."라고 기망하였다. 결국, 피해자들은 위와 같은 말을 믿고 위 M 임야 중 150평, 200평 또는 400평을 평당 25만 원 또는 약 43만 원(K이 매수한 가격의 약 5.9배 또는 10배)에 매수하였다.

넷째, 피고인은 현재까지 위 M 임야를 개별적으로 분할하거나 피해자들을 포함한 위 M 임야 매수인들에 대하여 위 M 임야에 관한 개별 분할등기를 경료하여 주지 못하였다. 단지 위 M 임야에 관한 지분 소유권이전등기만을 경료하였는데, 이는 토지의 각 특정 부분을 구분하여 소유하면서 상호명의신탁으로 공유등기를 한 것으로 분할등기를 위해서는 다른 공유자 전부를 상대로 공유물분할청구가 아닌 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구해야 하고, 명의신탁의 특성상 이해관계 있는 선의의 제3자에 대하여 대항할 수 없다고 할 것인데, 이미 위 M 임야에 관하여 국(남양주세무서)의 압류등기가 경료되어 있는 등 문제가 있어 과연 피해자들이 위 M 임야 중 특정하여 매수한 부분에 대하여 제대로 된 소유권(재산권) 행사를 할 수 있는지 의문이 든다.

각 형법 제347조 제1항(징역형)

형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조

소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항, 제2항(배상책임의 범위가 명백하지 아니하므로, 이 사건 형사절차에서 배상명령을 함이 상당하지 아니함)

[유형의 결정] 사기범죄, 일반사기, 제2유형(1억 원 이상, 5억 원 미만)

[특별양형인자]

[권고형의 범위] 징역 1년 ~ 징역 4년(기본영역)

[선고형의 결정]

비록 피고인은 동종 범행으로 처벌받은 전력이 없고, 편취금원의 상당 부분은 K이 취득한 것으로 보인다.

그러나 피고인의 이 사건 범행으로 인한 피해액이 약 4억 8,600만 원에 이를 정도로 거액일 뿐만 아니라 현재까지 그 피해금원의 변제나 피해자들이 원하는 위 M 임야에 관한 개별 분할등기가 경료되지 아니하여 피해자들은 자신의 재산권을 행사하는 데 큰 제약을 받고 있는 등 그 죄질이 매우 무겁다고 할 것이다. 이상의 이유로 주문과 같이 선고하기로 한다.

판사 이상호

각주1) 대법원 2007. 1. 25. 선고 2004도45 판결 등 참조

각주2) 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다8430 판결