주문
피고는 원고에게 113,618,289원 및 그 중 75,745,526원에 대하여 2020. 8. 1.부터 2023. 1. 12.까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의, 37,872,763원에 대하여 2022. 6. 30.부터 2023. 1. 12.까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
원고의 나머지 청구를 기각한다.
소송비용은 이를 4분하여 그 1은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
제1항은 가집행할 수 있다.
이유
기초사실
피고는 C 주식회사와 공동시행으로 제주특별자치도 제주시 D에서 E(이하 ‘이 사건 호텔’이라고 한다)를 신축·분양하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라고 한다)을 시행한 회사이다.
F은 2016. 12. 29. 피고 및 C 주식회사로부터 이 사건 호텔 중 G호를 분양받고 계약금 75,745,526원을 납부하였고, 2017. 12. 28. 피고의 승낙 하에 원고에게 수분양자의 지위를 양도하였다.
이 사건 호텔 중 G호의 분양계약의 내용은 다음과 같다(이하 ‘이 사건 분양계약’이라고 한다).
전문
공급대금 및 납부방법: 총 공급금액 757,455,260원
3차 중도금 납입일까지 건축 공정의 50%에 해당하는 공사비가 투입되지 못한 경우 분양회사는 위 3, 4차 중도금 납입일정을 조정할 수 있음.
준공예정일: 2019년 9월 예정(건축공정 및 기타 불가항력 등에 따라 변경가능하고, 추후 개별 통보하기로 함).
본문
제3조(계약의 해제 및 위약금) ③ 수분양자는 아래의 각호의 1에 해당하는 경우 본 계약을 해제할 수 있다. 본 항에 의해 계약이 해제된 때에는 분양회사는 수분양자에게 총 공급대금의 10%를 위약금으로 지급한다.
분양회사의 귀책사유로 인하여 준공이 당초 준공예정일로부터 6개월을 초과하여 지연된 경우. 단, 천재지변 또는 문화재 발견, 관련 법령의 제정 및 개정, 자재품귀, 노사분규(연관업체), 지역 일기특성으로 인한 문제 등 분양회사의 귀책사유와 관계없는 사유로 인해 준공이 지연될 경우에는 그러하지 아니하다.
제16조(확인사항)
수분양자는 다음 각 호에서 규정한 사항을 분명히 인지하였음을 확인하고, 분양회사에게 향후 어떠한 이의도 제기하지 아니한다.
본 건물 공사 중 천재지변, 문화재 발견, 관련 법령의 제정 및 개정, 자재품귀, 노사분규(연관업체), 지역 일기특성으로 인한 문제 등 분양회사의 귀책사유와 관계없는 사유가 발생할 경우 준공예정일 등이 지연될 수 있으며 이에 대하여 어떠한 이의도 제기할 수 없으며, 이와 관련된 지연보상금은 지급하지 않습니다.
피고는 준공예정일 ‘2019년 9월’을 ‘2020년 3월(실제 준공일정은 추후 통보함)’로 1차 연기하고, 2020. 3. 27. ‘2020년 3월’을 ‘2020년 6월’로 2차 연기하였고, 이 사건 호텔은 2020. 11. 5. 제주시장으로부터 이 사건 건물에 관한 사용승인을 받았다.
원고는 2020. 7. 30. 피고에게 내용증명으로 ‘피고의 귀책으로 이 사건 호텔의 준공이 준공예정일로부터 6개월을 초과하여 지연된 경우에 해당하여 계약을 해제한다.’라는 취지의 통보를 하고, 그 내용증명은 2020. 8. 3. 피고에게 도달하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증 내지 3호증, 을 1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
당사자의 주장
원고
이 사건 분양계약의 준공예정일은 2019년 9월로 늦어도 2019. 9. 30.인데 피고의 귀책으로 6개월을 초과하여 지연되었으므로, 이 사건 분양계약 제3조 제3항 제1호에 의해 이 사건 분양계약을 해제하고 계약금의 반환을 구한다.
피고
이 사건 분양계약의 준공예정일은 예상하지 못한 지질여건 등, 제주도 지역의 일기특성(태풍 & 폭설), 근로기준법 개정에 의한 공사시간 단축, 노사분류(타워크레인 기사) 파업에 의한 영향 등 불가항력적 사유로 145일이 연기된 2020. 5. 8.을 기준으로 하더라도, 그로부터 6개월이 도과되지 않은 2020. 11. 5. 준공되었으므로, 분양계약서 제3조 제3항 제1호의 단서에 해당하여 약정해제권이 발생하지 아니한다.
판단
이 사건 분양계약 일반조항 제3조 제3항 제1호에 따른 약정해제사유의 발생
위 인정사실 및 앞서 든 증거들에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 분양계약 당시 늦어도 2019년 9월경에는 공사가 완료되어 준공될 것을 합의하였고, 이후 준공예정일을 변경하는 합의는 없었던 점, ② 당초 준공예정일로부터 약 1년 2개월이 경과하도록 준공이 이루어지지 못하였고, 이는 피고의 귀책사유로 보이는 점, ③ 원고는 이 사건 호텔 객실을 분양받아 그 운영이익을 취하기 위해 이 사건 분양계약을 체결한 것으로 보이는데, 이 경우 준공 또는 입주 예정일은 그 수익의 실현 여부 및 수익의 발생 시기, 범위와 직결되는바, 이와 같은 사정을 고려하여 이 사건 분양계약에서 피고의 귀책사유로 인해 준공예정일로부터 6개월 이내에 준공할 수 없게 되는 경우 수분양자가 이 사건 분양계약을 해제할 수 있고, 피고는 그에 대한 위약금을 지급하도록 정한 것으로 보이는 점, ④ 2018. 3. 20. 법률 제15513호로 개정되고, 2018. 7. 1. 시행된 근로기준법에서 제2조 제7호(“1주”란 휴일을 포함한 7일을 말한다)가 추가되어 종전 1주 최대 근로시간 68시간이 52시간으로 단축된 사정이 인정되나, 그것만으로 분양계약서 제3조 제3항 제1호의 단서에 해당한다고 보기는 어려운 점 등을 종합해 볼 때, 원고는 피고의 귀책사유를 이유로 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다고 봄이 상당하고, 원고의 계약 해제의 의사표시가 기재된 내용증명이 2020. 8. 3. 피고에게 도달하였음은 위에서 본바와 같으므로, 이 사건 분양계약은 2020. 8. 3. 적법하게 해제되었다.
피고의 주장에 관한 판단
을 2호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 사정, 즉 ① 연약층을 보강하기 위한 치환공사의 추가 시공으로 인한 공정 지연(61일), 태풍, 폭설 등 제주지역 일기 특성으로 인한 이 사건 건물의 준공 지연(15일)은 이 사건 분양계약 당시 예견 가능한 사정들이고, 그것이 피고의 지배․관리영역 밖에서 발생한 사건으로서 피고가 통상의 수단을 다하였어도 이를 예상하거나 방지하는 것이 불가능한 사유에 해당한다고 보기 어려운 점, ② 개정 근로기준법의 시행에 따른 근로시간 단축으로 인한 이 사건 건물의 준공 지연(53일)에 관하여 보면, ㉠ 이 사건 면책사유가 정한 ‘관련 법령의 제정 및 개정’은 주요 자재에 대한 수출입 또는 사용금지조치, 사용승인 기준의 변경 등과 같이 이 사건 각 분양계약의 이행에 직접적인 영향을 미치는 관련 법령의 제정 및 개정을 뜻한다고 한정적으로 해석하여야 할 것이고, 따라서 개정 근로기준법의 시행으로 이 사건 공사현장에서 근무하는 근로자들의 근로시간이 단축되어 공사가 지연될 우려가 있었다고 하더라도 이는 근로기준법 개정에 따른 간접적인 영향을 받은 것에 불과하므로, 근로기준법의 개정이 이 사건 면책사유에서 정한 ‘관련 법령의 제정 및 개정’에 포함된다고 볼 수 없는 점, ㉡ 이 사건 면책사유가 정한 ‘관련 법령의 제정 및 개정’에 이 사건 공사기간에 간접적으로 영향을 미칠 수 있는 법령의 제정 및 개정이 포함되는 것으로 해석하더라도, 2012. 3. 5. 노사정위원회 내 실근로시간 단축 공익위원회가 발족되면서 본격적으로 근로시간 단축과 관련한 근로기준법 개정 논의가 시작되었고, 이후 총 10차례의 환경노동위원회의 법안소위 논의를 거쳐 2018. 2. 28. 근로시간 단축을 포함한 근로기준법 개정안이 국회 본회의에서 의결되었으며, 이처럼 개정된 근로기준법이 2018. 3. 20. 공포되어 2018. 7. 1.부터 시행된 점, 정부는 개정 근로기준법이 2018. 7. 1.부터 시행된 이후에도 개정 법률로 인한 혼란을 최소화하고 상시 근로자 300명 이상인 사업장에서 근로시간 단축이 안착될 수 있도록 개정 근로기준법의 적용을 2018. 12.까지 6개월간 유예하는 계도기간을 두었고, 이후에도 2019. 3.경까지 계도기간을 연장한 점, 다른 건설사업장에서는 주 52시간 근무제 도입 이후 탄력적 근로시간제를 확대 적용하는 등 근로시간 단축에 따른 공사기간 지연을 방지하기 위해 노력하고 있는 점, 이 사건 공사현장에 투입되는 근로자의 수급․관리는 원칙적으로 원고에 대한 관계에서 피고의 책임영역 안에 있는 사항으로 피고가 개정 근로기준법 시행에 대비하여 직접 적극적으로 추가 근로자를 물색하거나 탄력적 근로시간제를 적용하는 등 이 사건 건물의 준공 지연을 방지하려는 조치를 취하였어야 할 것인 점, 개정 근로기준법의 시행으로 피고보조참가인이 근로자를 확보하는데 현실적인 한계나 어려움이 있었다 하더라도 이는 피고가 부담해야 할 위험에 포함되는 사유일 뿐 이를 불가항력의 사유로 보아 수분양자인 원고들에게 그 위험을 돌릴 수는 없는 점 등에 비추어보면, 개정 근로기준법의 시행으로 근로시간이 단축됨에 따라 이 사건 건물에 대한 준공이 지연된 것이 피고의 귀책사유와 무관하다고 보기 어려운 점 등을 고려할 때, 치환공사로 인한 지연(61일), 제주도의 일기 사정으로 인한 지연(15일), 개정 근로기준법에 따른 근로시간 단축으로 인한 지연(53일)은 피고의 지배영역 밖의 사유라고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 설령 피고가 주장하는 다른 면책사유, 즉 타워크레인 노조 파업으로 인한 지연(15일), 코로나 바이러스로 인한 지연(48일)이 이 사건 면책사유에 해당하여 그에 해당하는 일수만큼 이 사건 건물의 준공 지연 일수에서 제외하더라도 이 사건 건물의 준공예정일이 6개월 이상 지연되었음은 계산상 명백하다. 따라서 다른 지연사유에 대하여는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 피고의 주장은 이유 없다.
원상회복청구에 대한 판단
이 사건 분양계약이 적법하게 해제되었음은 앞서 살펴 본 바와 같으므로, 이 사건 사업의 공동사업자이자 이 사건 분양계약의 공동매도인으로서 피고는 원고에게 이 사건 분양계약 해제에 따른 원상회복으로 이미 납부된 분양대금 75,745,526원 및 이에 대한 상사 법정이자, 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
위약금청구에 대한 판단
손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 이를 감액할 수 있고, 여기서 ‘부당히 과다한 경우’라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 한다(대법원 2004. 12. 10. 선고 2002다73852 판결, 대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다236268 판결 등 참조).
피고의 귀책사유로 이 사건 건물의 준공이 당초 준공예정일보다 6개월 초과하여 지연되어 이 사건 분양계약이 해제될 경우 피고가 원고에게 총 분양대금의 10% 상당액을 위약금으로 지급하기로 약정한 사실(이 사건 분양계약 제3조 제3항 후문, 이하 ‘이 사건 위약금 약정’이라 한다), 이 사건 분양계약이 피고의 귀책사유로 적법하게 해제된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고에게 손해배상으로 이 사건 분양계약상 총 분양대금의 10%에 해당하는 위약금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
다만, 이 사건 위약금 약정은 민법 제389조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되는데, 비록 그 예정액이 총 분양대금의 10% 상당액이어서 일반적인 거래관행에 부합하므로 그 액수 자체로는 과다하다고 보기 어렵고, 이 사건 분양계약에 원고의 귀책사유로 이 사건 분양계약이 해제될 경우에도 이 사건 위약금 약정과 동일한 액수의 위약금이 피고에게 귀속되며, 이 사건 공사의 지연은 피고의 지배영역에서 발생한 것이거나 이 사건 분양계약 체결 당시 미리 예상할 수 있었던 사정들로서 피고의 귀책사유가 적지 아니한 사정 등이 인정되기는 하나, 한편으로 ① 피고는 2019. 8.경과 2020. 3. 27. 원고에게 이 사건 공사가 지연됨에 따라 준공예정일을 변경한다는 사실을 고지하여 공사지연에 따른 원고의 손해를 줄이기 위해 노력한 것으로 보이는 점, ② 원고는 총 분양대금 중 계약금만 지급하였으므로, 원고가 피고에 분양대금을 납부함으로써 상실하게 된 기회비용은 그리 크다고 볼 수 없는 점, ③ 이 사건 건물은 상업용 숙박시설로서 원고는 이 사건 건물의 소유권을 취득한 후 이를 C에 관리를 위탁하여 임대수익을 거둘 목적이었다고 보이고, 달리 원고가 당초 약정한 준공예정일에 반드시 이 사건 건물의 사용수익을 개시하지 않으면 안 될 특별한 사정이 있었던 것으로 보이지 않는 점, ⑤ 원고는 이 사건 분양계약의 해제에 따른 원상회복으로 이미 지급한 분양대금에 대하여 그 지급일부터 상사 법정이자를 가산한 돈을 반환받을 수 있는 점, ⑥ 피고가 준공 지연 사유로 주장하는 사정들을 원고들의 약정해제권 행사에 대한 면책사유로 삼기는 어렵다고 하더라도 이를 손해배상 예정액의 감액에서 고려하는 것은 가능한 점(대법원 2005. 11. 25. 선고 2003다60136 판결 참조) 등을 종합하여 보면, 이 사건 위약금 약정에 따른 손해배상 예정액 전액을 피고에 부담시키는 것은 다소 가혹하다고 보이므로 피고가 원고들에게 지급할 위약금을 약정된 위약금의 50%에 해당하는 총 분양대금의 5% 상당액으로 감액한다.
피고는 원고에게 이 사건 분양계약의 해제에 따른 손해배상으로 위약금 37,872,763원(=757,455,260원×5%) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
결론
피고는 원고에게 113,618,289원(=계약금 75,745,526원+위약금 37,872,763원) 및 그 중 75,745,526원에 대하여 계약금 지급일 이후로 원고가 구하는 2020. 8. 1.부터 이 판결 선고일인 2023. 1. 12.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의, 37,872,763원에 대하여 위약금을 청구하는 2022. 6. 29.자 청구취지 및 원인 변경신청서가 피고에게 송달된 다음 날인 2022. 6.
30.부터 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2023. 1. 12.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하여 주문과 같이 판결한다.
판사 임범석
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.26.