서울중앙지방법원 2023. 12. 8. 선고 2021가합581168 판결

피고 A 유한회사(이하 '피고 A'라고 한다)는 제주시 H 복합리조트(관광호텔, 호텔레지던스 및 부속시설로 구성되는바, 이하 그중 관광호텔을 '소외 목적물'이라고, 호텔레지던스를 '이 사건 목적물'이라고 한다) 신축·분양사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)의 시행자로서 이 사건 목적물에 관하여 개별 호실 수분양자들과의 사이에 각 별지4표 기재 분양계약(같은 표 순번 7, 17, 19, 22, 24, 25, 28, 44, 58, 81, 86, 87, 103,114, 119 내지 121, 128, 131을 삭제한다)을 체결하였고(이에 따라 원고들은 같은 표계약금 납입일 란 기재 일에 위 각 계약상 계약금을 납부하였다.), 이 사건 목적물의 운영자인 피고 B 주식회사(이하 '피고 B'이라고 한다)는 위 각 분양계약(체결시점에 따라 다소 차이는 있으나, 그 취지는 동일한 이 사건과 관련한 주요 내용은 아래와 같은바, 이하 모두 합하여 '이 사건 분양계약'이라고 한다)서의 매도인 란에 "갑2"로서 날인하였다.

원고들은 각 이 사건 분양계약서 특약사항 제3항에 따라 피고 B과의 사이에 이 사건 목적물에 관하여 관리운영 위수탁 및 임대차계약(체결시점에 따라 다소 차이는 있으나, 그 취지는 동일한 이 사건과 관련한 주요 내용은 아래와 같은바, 이하 모두 합하여 '이 사건 임대차계약'이라고 한다)을 체결하였다.

이 사건 분양계약서 일반조항 제1조 제8항에 따라 준공예정일에 관하여 원고들에게 ① 근로기준법 개정, 자재 품귀, 숙련기능공 수급곤란, 잦은 기상악화 등으로 인하여 2019. 9.경에서 2020. 3.경으로 변경됨이 통보된 후(위 변경에 따라 위 계약서상 중도금은 잔금으로 전환되었다.) 추가로 ② COVID-19 유행으로 인하여 2020. 3.경에서 2020. 6.경으로 변경됨이 통보되었다.

이 사건 및 소외 목적물은 2020. 11. 5. 사용승인을 받았고, 이 사건 분양계약서 일반조항 제1조 제8항에 따라 2020. 11. 9. 원고들에게 위 계약서상 잔금에서 위 일반조항 제5조 제3항에 기한 246일분의 지체보상금(별지2 표 기지급액수 란 기재와 같다.)을 공제한 돈(이하 '이 사건 잔금'이라고 한다)을 납부할 것이 통보되었으며, 피고 A는 2020. 11. 30. 이 사건 목적물에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.

원고들은 각 별지4 표 잔금 납입일 란 기재일에 이 사건 잔금을 납부한 후 같은 표 소유권이전등기완료일 란 기재일에 이 사건 목적물에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

피고 B은 2020. 12. 18. 소외 목적물의, 2021. 11. 29. 이 사건 목적물의 각 영업을 개시하였다.

원고들 주장의 요지

판단

이 사건 분양계약서 일반조항 제5조 제3항의 지체보상금 청구

원고들 주장의 요지

관련 법리

판단

2016. 12. 14.자 이 사건 목적물의 수분양자 모집공고문의 자금관리 란에는 "자금관리신탁회사인 I 주식회사는 사업주체(분양사업자)인 A 유한회사와 B 주식회사와 분양관리신탁계약 및 대리사무계약을 체결하여 분양수입금의 수납 및 사업비의 집행 등 자금관리업무를 담당하며, 분양계약에 의한 분양대금 반환의무, 입주지연 등에 따른 제반의무는 분양사업자인 A 유한회사, 건축물의 하자보수 의무는 분양계약서 및 관련법률에 따라 시공사인 J회사가 부담합니다."라고 기재되어 있는바, 이 사건 분양계약서 일반조항 제5조 제3항에 기한 채무는 "입주지연 등에 따른 제반의무"로서 A 유한 회사의 부담이라는 취지이고, 원고들은 위 모집공고문에 따라 위 분양계약을 체결하였다(2016. 4. 5. J회사와의 사이에 이 사건 목적물 신축 도급계약을 체결한 주체는 피고가 아니라 위 유한회사이다.).

이 사건 분양계약서 제17조 제2항은 전문 및 일반조항보다 특약사항이 우선 적용됨을 명시하고 있고, 계약체결에 있어 특약이 우선함은 거래의 상식에 속한다.

이 사건 분양계약서 특약사항 제1항은 이 사건 목적물에 관하여 분양사업의 주체는 A 유한회사이고, 운영사업의 주체는 피고임을 원고들이 잘 알고 있다는 취지의 확인 규정인바, 법률관계의 성립에 관한 조항으로 볼 수 없다고 하더라도 위 (가)항 기재 사정 및 부동산거래에 있어 분양사업의 주체가 준공지연에 따른 책임을 지는 것은 상식에 속하는 점을 보태어 보면, 원고들이 위 목적물의 준공지연에 따른 책임을 피고가 아니라 위 유한회사가 부담함을 알면서 위 계약을 체결하였다고 할 것이다.

이 사건 분양계약서 특약사항 제2항은 분양사업자인 A 유한회사가 사업을 시행하지 못하게 될 경우 시행자가 피고로 변경될 수 있음을 규정하고 있는바, 원고들은 위 계약체결 당시 분양사업의 주위적 시행자는 위 유한회사이고, 피고는 단지 예비적 시행자에 불과한 점을 알았다고 봄이 상당하다(준공지연은 있었으나 위 유한회사에 의하여 이 사건 목적물의 분양이 마무리되었고, 위 유한회사는 별지2 표 추가지급액 란 기재 지체보상금의 지급의사와 능력이 있다.).

이 사건 분양계약서 일반조항 제5조 제3항의 연체료율은 같은 조 제2항의 연체료율을 따르고 있는바, 같은 조 제3항의 지체보상금은 같은 조 제2항의 연체료에 대응한 것이고, 같은 항은 연체료를 피고가 아닌 A 유한회사에 납부해야 함을 명시하고 있으므로, 원고들로서는 같은 조 제3항의 지체보상금 지급의무를 부담하는 것도 피고가 아니라 위 유한회사임을 알 수 있다.

이 사건 분양계약서 특약사항 제6항 및 일반조항 제2조 제2항은 원고들에 대한 위 계약서상 매도인으로서의 책임(분양대금 반환책임)은 I 주식회사가 아니라 A 유한회사에게 있음을 명시하고 있는바, 이는 원고들로부터 위 주식회사가 분양대금을 납부받았더라도 원고들에 의한 위 계약 해제 시 위 주식회사는 그 반환책임을 지지 않음을 규정한 것으로서, 위 주식회사와 유한회사 사이의 책임 소재를 정한 취지라고 하더라도, 그 책임을 추궁하는 원고들의 입장에서는 이 사건 목적물 분양사업의 주체가 위 유한회사임을 분명히 하여 그를 상대로 권리 행사할 것을 밝힌 것으로 볼 수 있다(위계약서 전문 말미에 피고뿐만 아니라 위 주식회사와 유한회사도 날인하였으나, 계약서는 2부만 작성되어 원고들과 위 유한회사가 나눠 가졌는바, 통상 양자 간 계약체결에 있어 대립 당사자가 그 계약서를 한 부씩 나눠 갖는 점에 비추어 볼 때, 원고들로서도 위 계약의 주된 상대방이 위 유한회사라고 인식하였다고 봄이 상당하다.).

이 사건 분양계약서 말미의 기재에 의하면 원고들은 위 계약체결 당시 위 계약서의 내용에 관한 충분한 설명을 듣고 이해한 사실을 인정할 수 있는바, 약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항이 적용될 여지가 없다.

원고들과 같은 이 사건 목적물의 수분양자 중 준공지연을 이유로 이 사건 분양계약을 해제한 자들이 납부한 분양대금의 반환을 청구한 사건에서 피고의 책임을 인정(A 유한회사의 책임을 규정한 이 사건 분양계약서 특약사항 제6항 및 일반조항 제2조 제2항이 피고의 책임을 배제한 것은 아니다.)한 판결(제주지방법원 2022. 11. 24. 선고 2020가합13874 등 판결)이 선고되었으나, 이는 어디까지나 1의 가.항에서 본 바와 같이 위 계약서의 매도인 란에 날인한 이 사건 목적물 매도인으로서의 책임에 불과하다(목적물의 소유자가 아닌 자도 매도인이 될 수 있는바, 피고가 아닌 A 유한회사의 명의로 이 사건 목적물에 관한 소유권보존등기가 이루어졌다.).

이 사건 임대차계약서 전문 제1조의 임대료청구

원고들 주장의 요지

판단

소외 목적물의 소유자는 피고인 반면 이 사건 목적물의 소유자는 원고들이고, 구조적으로도 두 목적물은 별개의 독립된 건물이다(소외 목적물은 소유자인 피고가 직영하는 반면 이 사건 목적물은 소유자인 원고들의 위탁에 의하여 피고가 운영한다.).

이 사건 임대차계약서 전문에 의하면 "목적 부동산"은 이 사건 목적물의 개별호실을 의미하므로, 위 계약서 일반조항 제2조 제1항의 "목적 부동산이 포함된 호텔레지던스"에서 "목적 부동산" 역시 그와 동일한 의미라고 봄이 상당하다.

이 사건 임대차계약의 목적은 피고가 원고들로부터 이 사건 목적물을 임차하여 호텔레지던스 영업을 하는 것이므로, 위 목적물이 아닌 소외 목적물의 영업개시시점을 위 임대차의 개시시점으로 정할 이유가 없다.

결국 이 사건 임대차계약서 일반조항 제2조 제1항에 규정된 전자의 "호텔"은 같은 항에 규정된 "호텔레지던스"를 의미할 뿐 거기에 소외 목적물이 포함되지 않음이 명백하므로, 약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항이 적용될 여지가 없다.