서울중앙지방법원 2025. 12. 23. 선고 2023가단5485835 판결

피고는 충북 진천군 C 외 53필지 지상에 'D 아파트'(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 신축하여 분양하는 사업의 시행사 및 분양사이다.

원고는 2020. 12. 31. 피고와 이 사건 아파트 E호(이하 '이 사건 호실'이라 한다)를 공급대금 총 214,000,000원(계약금 10% : 21,400,000, 계약시 납부, 중도금 70% : 1회 21,400,000원(2021. 3. 10.), 2회 21,400,000원(2021. 6. 10.), 3회 32,100,000원(2021. 9. 10.), 4회 32,100,000원(2022. 10. 10.), 5회 21,400,000원(2022. 12. 10.), 6회21,400,000원(2023. 3. 10.), 잔금 20% : 42,800,000원, 입주지정일 납부)으로 정하여 분양계약(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다)을 체결하였다.

원고는 이 사건 분양계약 체결일인 2020. 12. 31.부터 2021. 2. 3.까지 피고에게 이 사건 분양계약에서 정한 공급대금 중 계약금 21,400,000원을 지급하고, 2021. 5. 10. 피고가 알선한 중도금 대출 금융기관인 F조합으로부터 128,400,000원을 대출받아 같은 날 피고에게 위 공급대금 중 중도금 명목으로 128,400,000원을 지급하였다.

원고는 이 사건 분양계약 체결 당시 위 계약에 부수하여 G 주식회사(이하 'G'이라 한다)와 사이에 G이 이 사건 호실에 거실 아트월, 주방 아일랜드 식탁, 시스템 에어컨 등을 설치하는 내용의 패키지 특화계약(이하 '이 사건 특화계약'이라 한다)을 체결하고, 2021. 2. 1.부터 2022. 12. 10.까지 G에게 위 패키지 대금 총 14,200,000원을 지급하였다.

이 사건 분양계약서 중 이 사건과 관련된 내용은 아래와 같다(다만 "갑"은 피고를, "을"은 "원고"를 각 지칭한다)

피고는 2023. 9. 15. 원고를 비롯한 이 사건 아파트 수분양자들에게 '2020년 1월부터 발생한 코로나19 펜데믹 상황, 인건비 인상, 주52시간제, 중대재해처벌법 시행, 지속되는 물가 상승에 따른 급격한 원자재값 인상, 러시아-우크라이나 전쟁 발생에 따른 원자재 공급난, 화물연대와 레미콘 운송노조의 연이은 파업 등 불가항력적인 사유로 이 사건 아파트의 신축 공사가 지연되고 있고, 그 밖에 예상치 못했던 인명사고 마저 발생하여 공기에 심각한 차질을 빗기까지 하였다. 현재까지의 공사 진척 상황과 앞으로 진행해야 할 공사일정을 면밀히 검토한 결과, 공구별로 1공구[H동~I동]는 2024.4.경, 2공구[J동~K동/테라스동 포함]는 2024. 6.경 입주가능할 것으로 예상된다'는 취지의 통지(이하 '이 사건 1차 연장통지'라 한다)를 하였다.

피고는 진천군수로부터 이 사건 아파트 신축공사의 사용검사예정일을 2024. 10.31.로 변경하는 내용의 사업계획변경승인을 받은 후 2024. 5.경 원고를 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '당사는 코로나19, 화물연대 총파업, 건설자재 수급 지연, 인명사고에 대한 진천군의 부당한 공사 중단 조치 등 전례 없는 불가항력적인 사유로 입주 지연이 현실화된 상황 이후에도 고금리 기조 장기화 및 원자재 가격 상승으로 인한 잔여 공정별 공사업체의 공사비 인상 요구와 이에 따른 제반 비용의 상승으로 인하여 어려운 실정이다. 당사는 진천군의 요구에 따라 사업기간을 2024. 10. 31.까지로 변경하는 사업계획(변경)승인을 받았다. 당사는 연장된 사업완료 예정일 전이라도 최대한빨리 입주할 수 있도록 노력하겠다. 중도금 대출이자는 이자후불제로서 추후 안내될 입주지정기간 개시일 전까지는 당사에서 대납할 예정이고, 입주지연에 따른 보상방안에 대해서는 당사에서 지속적으로 협의하고 있다'는 취지의 통지(이하 '이 사건 2차 연장통지'라 한다)를 하였다.

피고는 2025. 2. 22.부터 2025. 2. 24.까지 이 사건 아파트의 사전방문행사를 진행하였는데 당시 이 사건 아파트의 수분양자들에게 입주예정월을 2025. 3.말이라고 알렸다(이하 '이 사건 3차 연장통지'라 한다).

피고는 2025. 5. 2. 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '이 사건 아파트의 입주예정일은 2025. 6. 2.임을 알려드린다'는 내용의 공문(이하 '이 사건 4차 연장통지'라 한다)을, 2025. 5. 27. 위 수분양자들에게 '이 사건 아파트의 입주예정일을 2025. 6. 27.로 변경한다'는 내용의 공문(이하 '이 사건 5차 연장통지'라 한다)을 각각 발송하였다.

피고는 2025. 7. 25. 진천군수로부터 이 사건 아파트의 사용승인을 받고 수분양자들에게 2025. 7. 25.부터 2025. 10. 12.까지를 입주지정일로 통보하였다.

원고

피고

주위적 주장

이 사건 분양계약 당시 입주예정일로 예정된 2023. 10.은 불확정기한에 해당되고, 피고의 입주예정일 변경 통지로 인하여 이 사건 아파트 입주예정일은 2025. 6.경으로 적법하게 변경되었다. 따라서 원고의 이 사건 분양계약 해제 통보 당시 이 사건 아파트의 입주예정일은 도래하지 않았으므로, 이 사건 분양계약이 적법하게 해제되었다고 볼 수 없다.

피고의 귀책사유와 무관한 행정관청의 행정명령, 코로나 19사태, 전국 규모의 화물연대 파업 등, 러시아-우크라이나 전쟁 및 레미콘 운송연대의 전면 파업과 알폼 납품 지연, 이례적 폭염 및 주택 관련 법령 개정에 따른 입주자 사전점검기간 변경 등으로 인한 공사 지연 일수를 고려하면, 이 사건 아파트 입주예정일은 적어도 526일만큼 연장되어야 한다. 이에 따라 피고가 수차례 위와 같은 사유로 인한 입주예정일 변경을 통보하여 왔으므로, 이 사건 분양계약서 제5조 제4항에 따라 입주예정일이 연장된 이상 원고가 이 사건 분양계약을 해제할 수 없다.

예비적 주장

이 사건 분양계약이 해제되었다 하더라도, 원고는 이 사건 분양계약 해제 시 발생하는 일체의 분양대금반환청구권을 F조합에 양도하였거나 피고가 반환될 분양대금을 직접 F조합에 상환하는 것에 동의하여 피고에게 분양대금의 반환을 청구하지 않기로 확약하였다. 따라서 원고는 피고에게 계약금 및 중도금의 반환을 구할 수 없다.

원고의 분양대금반환청구권이 인정된다 하더라도, 피고가 원고를 대신하여 F 조합에 납입한 중도금 대출이자 상당액은 이 사건 분양계약 해제로 인한 원상회복으로 피고에게 반환되어야 하므로, 위 중도금대출이자 상당액의 반환채권으로 원고의 분양대금반환채권과 상계한다.

이 사건 분양계약의 해제 여부

입주예정일의 도과 여부

이 사건 분양계약서에서, '입주예정일을 2023년 10월 예정(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보하기로 함)'으로 정하고 있고, 이 사건 분양계약서 제5조 제4항에 의하면, 피고의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적 사유 등으로 준공이 지연될 경우 공기가 자동 연장되며, 이 경우 피고가 지체보상금을 지급하지 않는 것으로 정하고 있는 사실은 앞서 보았다.

이 사건 분양계약에서 입주예정일을 2023년 10월 예정으로 명확하게 특정하고 있다. 이 사건 분양계약은 입주일자를 정확하게 지정하기 어려운 아파트 신축·분양사업의 특성을 이미 반영한 것으로 입주일자가 아닌 입주예정월을 정하고 있고, 피고의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 등으로 준공이 지연될 경우 그 기간만큼 공기가 자동 연장되도록 함으로써 입주지연이라는 불안정한 상태에서 벗어날 수 있는 수분양자의 이익과 불가피한 사정으로 준공이 지연 및 입주가 다소 늦어질 수 있는 피고의 이익의 균형을 맞추고 있다. 따라서 이 사건 분양계약에서 입주예정일이 사후에 변경될 수 있다는 문구를 병기한 사정만으로 이 사건 분양계약에서 명시적으로 특정한 입주예정일이 합리적인 기간을 초과하여 피고에 의하여 임의로 변경될 수 있는 불확정기한을 정한 것으로 볼 수 없다.

피고는 이 사건 분양계약에 따라 원고를 포함한 수분양자들에게 이 사건 아파트의 인도 및 소유권이전의무를 부담하고, 이는 피고의 주된 의무이므로, 입주예정일은 분양대금과 더불어 분양계약에 있어 중요한 사항 중 하나이다. 그럼에도 불구하고 피고가 합리적인 예상 범위를 초과하여 입주예정일을 임의적으로 변경할 수 있다고 해석한다면 피고가 입주예정일을 통보하기 전까지 수분양자들은 입주예정일을 짐작조차 할 수 없게 되어 자금 조달 계획 및 입주계획을 수립한 수분양자의 법적 지위는 지나치게 불안정하고 불리하게 된다.

만약 이 사건 분양계약이 입주예정일을 2023. 10.로 명시하고 있으면서도 피고가 입주예정일을 임의로 변경할 수 있다면, 피고가 입주예정일을 어겨 원고의 입주가 지연된 경우 피고 B이 지체상금을 부담하도록 정한 지체보상금 조항(이 사건 분양계약서 제5조 제3항)은 아무런 의미를 가지지 못하게 된다.

위 사정에 비추어 보면, 이 사건 분양계약상 입주예정일은 2023. 10.의 말일인 2023. 10. 31.까지인 것으로 보아야 하며, 이 사건 분양계약서 제5조 제4항에서 정한 사유가 있는 경우 그로 인하여 지연된 기간만큼 연장될 수 있다고 해석하는 것이 상당하다.

한편 대전지방고용노동청 청주지청장의 작업중지명령, 코로나19의 확산, 화물연대 총파업, 토요 휴무제 실시 등의 사정이 있었다는 점은 인정할 수 있으나, 아래 2)항 '귀책사유 유무'에서 인정한 여러 사정에 비추어 볼 때, 위와 같은 사유 발생 사실만으로는 그것이 피고의 귀책사유가 아닌 불가항력적인 사유에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

결국 피고의 인도의무 이행기인 입주예정일은 2023. 10. 31.인데, 피고는 위 입주예정일인 2023. 10. 31.까지 이 사건 아파트 인도의무를 이행하지 못하였고, 그러한 피고의 이행지체는 원고의 이 사건 분양계약의 해제의 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본 송달일인 2023. 12. 20.까지도 유지되었다.

귀책사유 유무

천재지변이나 이에 준하는 경제사정의 급격한 변동 등 불가항력으로 인하여 목적물의 준공이 지연된 경우에는 수급인은 지체상금을 지급할 의무가 없다고 할 것이지만, 이른바 IMF 사태 및 그로 인한 자재 수급의 차질 등은 그와 같은 불가항력적인 사정이라고 볼 수 없다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결 등 참조).

앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고의 주장이나 제출된 증거만으로는, 입주 지연에 피고의 귀책사유가 없었다고 보기 부족하고, 그 밖에 이를 인정할 만한 증거가 없다.

이 사건 분양계약 체결일로부터 위 입주예정일은 약 2년 10개월의 시간적 간격이 존재한다. 피고는 이 사건 아파트의 신축·분양사업 및 공사의 특성, 예상 기간, 관련 인·허가에 소요되는 기간뿐만 아니라, 분양 당시에는 드러나지 않았지만 통상 발생할 수 있는 공사 지연 사유 등도 모두 감안하여 이를 이 사건 분양계약에 반영하여 입주예정일을 정하였을 것으로 보인다. 특히 코로나19는 이미 이 사건 분양계약 체결 전부터 창궐하고 있었으므로, 피고는 이 사건 분양계약 체결 당시 이러한 사정을 고려하여 입주예정일을 지정한 것으로 보인다.

러시아-우크라이나 간 전쟁은 이 사건 아파트 분양계약 체결 이후인 2022. 2.24. 발생하였고 이로써 공사비·원자재 수급비용이 상승하였다고 볼 여지도 있으나, 위 전쟁은 이 사건 아파트 착공(2020. 10.경)으로부터 약 1년 4개월이 지난 이후에 발생한 것으로, 공사비·원자재 수급비용에 미치는 영향이 제한적이었을 것으로 보이는 점, 화물연대 총파업으로 인한 수급 차질, 알폼 납품 지연이 천재지변 또는 그에 준하는 사유에 해당할 만큼 중대한 사정이라고 보기는 어려운 점 등을 고려하면, 위 사정들이 피고의 이 사건 아파트 인도의무가 지연될 수밖에 없던 불가항력적인 사정에 해당한다고 보기 어렵다.

이 사건 아파트 신축 공사현장에서 발생한 일용직 근로자 사망사고 발생 및 그에 대한 조치로 인한 공사 지연은 시행사이자 시공사인 피고의 관리 영역 안에서 발생한 문제이지, 위 피고의 귀책 없이 발생한 사정이라고 보기 어렵다.

피고가 제출한 증거들만으로는 천재지변에 준하는 이례적인 폭염이 있었던 사실을 인정하기 부족하고, 달리 인정할 증거가 없다.

계약해제 의사표시

소결론

원상회복청구에 관한 판단

청구원인에 관한 판단

피고의 주장에 관한 판단

분양대금반환청구권 양도 주장

대납이자 상계 주장에 관한 판단

자동채권의 존재 및 범위

상계의 의사표시 및 상계적상

원고의 피고에 대한 분양대금반환채권 및 이에 대한 이자 내지 지연손해금채권(수동채권)은 이 사건 분양계약의 해제에 따라 그 해제일인 2023. 12. 20. 성립하는바, 위 채권은 이행기의 정함이 없는 채권이므로, 그 성립일에 이행기가 도래한다(대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다287515 판결 참조).

자동채권인 피고의 위 해제일까지 납입한 원고에 대한 중도금 대출이자반환채권도 원상회복채권으로 위 해제일에 성립하는 것이고, 위 해제일 이후에 대납한 대출이자 상당액의 반환채권 내지 구상권은 매 대출이자 변제시마다 성립한다. 앞서 든 증거들에 의하면, 이 사건에서 원고와 피고 사이에서 위 해제일 후 피고가 대납한 대출이자 상당액의 반환채권 내지 구상권은 별지1 '해제일 후 중도금 이자 납부내역'표의 각 '납부일자'란 기재 각 일자에 성립한다.

원고의 위 분양대금반환채권과 피고의 이 사건 분양계약 해제일까지 납입한 중도금 대출이자반환채권은 2023. 12. 20. 상계적상에 있었고, 피고가 위 해제 후 대납한 대출이자 상당액의 반환채권 내지 구상권은 매 대출이자 변제시마다 상계적상에 있었으며, 피고의 구체적 상계 의사표시가 담긴 2025. 10. 17. 준비서면이 2025. 10. 20. 원고에게 도달된 사실은 기록상 명백하므로, 원고의 분양대금반환채권 중 피고의 원고에 대한 대납이자 상당액의 반환채권 내지 구상권과 대등액의 범위 내에 있는 금액은 상계충당 순서에 따라 각 상계적상일에 소급하여 소멸한다.

상계충당

상계적상일인 2023. 12. 20.을 기준으로 수동채권인 원고의 분양대금반환채권의 원금 및 이에 대한 위 원금 지급일 이후로서 원고가 구하는 2023. 11. 10.부터 상계적상일까지의 법정이자액은 총 150,806,852원[= ① 원금 149,800,000원 + ② 이자 1,006,852원(= 2023. 11. 10.부터 2023. 12. 20.까지 총 41일에 대하여 상법이 정한 연6%의 이율로 계산한 금액, 원 미만 버림, 이하 같다)]이고, 피고의 자동채권액은 12,258,530원(= 24,846,626원 - 해제일 후 중도금 대납액 합계 12,588,096원)이다. 따라서 피고의 위 자동채권은 원고의 기발생 법정이자 채권과의 상계에 충당되고, 피고의 잔존채권은 원고의 분양대금 원금 중 일부와의 상계에 충당되므로, 원고의 분양대금반환채권을 피고의 위 자동채권과 상계하면, 잔존 분양대금채권 원금은 138,548,322원(=150,806,852원 - 12,258,530원)이 남게 되고, 잔존 원금에 대하여 위 위 상계충당일 다음 날인 2023. 12. 21.부터의 법정이자가 남는다.

다음으로, 매 대출 이자 각 변제시를 상계적상으로 하여 해제 후 발생한 피고의 대출이자 상당액의 반환채권 내지 구상권과 원고의 잔존 수동채권을 법정변제충당 방식에 따라 상계한 결과는 별지2 '상계계산표' 기재와 같고, 그 계산 결과 원고의 수동채권은 계약금 및 중도금 반환채권의 원금 138,331,182원과 이에 대한 최종 상계충당일까지의 법정이자채권 1,154,613원 및 그 중 원금 138,331,182원에 대하여 최종 상계적상일 다음 날인 2025. 8. 7.부터의 법정이자가 남게 된다.

소결론

패키지 대금 상당의 손해배상청구에 관한 판단

위약금 청구에 관한 판단

중도금 대출이자 상당액 청구에 관한 판단