서울중앙지방법원 2025. 8. 12. 선고 2023가합105681 판결

당사자들의 지위

피고 주식회사 U(이하 ‘피고 U’이라 한다)은 충북 진천군 W 외 53필지 지상에 ‘X 아파트’(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 신축하여 분양하는 사업의 시행사 및 분양사이자 피고 V 주식회사(이하 ‘피고 V’이라 한다)와 함께 이 사건 아파트의 신축 공사를 공동으로 시공한 시공사이다.

피고 주택도시보증공사(이하 ‘피고 보증공사’라 한다)는 피고 U이 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없게 될 경우 이 사건 아파트의 해당 호실의 수분양자에게 분양이행 또는 환급이행의 보증책임을 부담하기로 한 회사이다.

원고들은 이 사건 아파트에 관하여 피고 U과 각각 공급계약을 체결한 수분양자들이거나 그 수분양자들로부터 분양권을 양도받은 자들이다.

원고들과 피고 U의 각 분양계약 등의 체결

원고들은 피고 U과 사이에 [별지1] 이 사건 각 분양계약 등 체결 내역 중 ‘계약일자’란 기재 각 일자에 이 사건 아파트 중 같은 별지 ‘동-호수(타입)’란 기재 각 세대에 관하여 같은 별지 ‘공급금액’란 기재 각 금액을 공급금액으로 하는 분양계약을 직접 체결하거나, 기존에 분양계약을 체결한 자들로부터 수분양자 지위를 양도받았다(이하 원고들이 피고 U과 직접 체결하거나 수분양자 지위를 양도받은 분양계약을 합하여 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다). 이 사건 각 분양계약의 주요 내용은 아래와 같다[아래 "갑"은 피고 U을, "을"은 원고들을 각 의미한다].

원고들과 피고 U은 이 사건 각 분양계약을 체결하면서 피고 U이 원고들의 각 중도금대출금에 대한 입주지정기간 최초일 전일까지의 대출이자를 금융기관에 대신 납부하고, 원고들은 입주 시 피고 U에게 위 피고가 기납부한 이자 상당액을 지급하기로 하는 ‘중도금 이자후불제 약정’도 함께 체결하였다.

원고 D는 이 사건 각 분양계약에 더하여, 2021. 8. 7. 피고 U과 사이에 이 사건 아파트 단지 내 상가 지하 1층 Y호(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)에 관하여 공급금액 481,710,000원으로 정하여 분양받는 내용의 상가분양계약(이하 ‘이 사건 상가계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 상가계약의 주요 내용은 다음과 같다[아래 "갑"은 피고 U을 의미한다].

원고들은 이 사건 각 공급계약 체결일에 위 계약에 부수하여 피고 V과 사이에 피고 V으로부터 원고들이 분양받은 아파트의 거실 아트월, 주방 아일랜드 식탁 등의 인테리어 디자인 특화상품 및 시스템 에어컨 디바이스(거실, 침실1) 및 빌트인 가전(전기오븐) 등의 가전 시스템 특화상품을 공급받고, 피고 V에게 [별지1] 이 사건 각 공급계약 등 체결 내역 중 ‘옵션계약상 공급금액’란 기재 각 금액을 지급하기로 하는 내용의 Z 특화계약(이하 ‘이 사건 각 옵션계약’이라 한다)을 체결하였다.

원고들의 계약금 및 중도금 등 지급

원고들은 피고 U에게 이 사건 각 공급계약일 무렵 계약금으로 [별지2] 분양대금 등 납부내역 중 ‘계약금’란 기재 금액을 지급하였고(분양권 이전 계약에 따라 분양자 지위를 양도받은 원고 H, I, N, S, T의 경우에는 피승계인이 지급함), 이 사건 각 옵션계약에 따른 계약금 및 중도금으로 같은 별지 중 ‘옵션공사비’란 기재 금액을 지급하였다.

원고 F을 제외한 나머지 원고들은 피고 U에게 이 사건 각 공급계약상 중도금으로 같은 별지 중 ‘중도금’란 기재 금액을 위 피고가 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 알선한 금융기관으로부터 대출을 받아 지급하였고(분양권 이전 계약에 따라 분양자 지위를 승계한 원고 H, I, N, S, T의 경우에는 피승계인이 대출을 받아 지급하였고, 해당 원고들이 그 대출금 채무를 승계함), 원고 F은 피고 U에게 위 피고의 알선 없이 중도금 145,800,000원을 지급하였다.

원고 D는 피고 U에게 위 피고의 알선 없이 이 사건 상가계약에 따른 계약금 및 중도금으로 337,197,000원을 지급하였다.

한편, 피고 U은 중도금 이자후불제 약정에 따라 원고들을 대신하여 [별지3] 원고 별 대납이자 중 해당 원고 부분(원고 F 제외)의 ‘피고 U 대납 중도금대출이자 합계액’란 기재 각 금액을 금융기관에 납입하였다.

피고 U의 입주예정일 변경 통보 등

피고 U은 2023. 9. 15. 원고들을 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 ‘2020년 1월부터 발생한 코로나19 펜데믹 상황, 인건비 인상, 주52시간제, 중대재해처벌법 시행, 지속되는 물가 상승에 따른 급격한 원자재값 인상, 러시아-우크라이나 전쟁 발생에 따른 원자재 공급난, AA단체와 AB노조의 연이은 파업 등 불가항력적인 사유로 이 사건 아파트의 신축 공사가 지연되고 있고, 그 밖에 예상치 못했던 인명사고 마저 발생하여 공기에 심각한 차질을 빗기까지 하였다. 현재까지의 공사진척 상황과 앞으로 진행해야 할 공사일정을 면밀히 검토한 결과, 공구별로 AC공구[AD동~AE동]는 2024. 4.경, AF공구[AG동~AH동/AI동 포함]는 2024. 6.경 입주가능할 것으로 예상된다’는 취지의 통지(이하 ‘이 사건 1차 연장통지’라 한다)를 하였다.

피고 U은 진천군수로부터 이 사건 아파트 신축공사의 사용검사예정일을 2024. 10. 31.로 변경하는 내용의 사업계획변경승인을 받은 후 2024. 5.경 원고들을 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 ‘당사는 코로나19, AA단체 총파업, 건설자재 수급지연, 인명사고에 대한 진천군의 부당한 공사 중단 조치 등 전례 없는 불가항력적인 사유로 입주 지연이 현실화된 상황 이후에도 고금리 기조 장기화 및 원자재 가격 상승으로 인한 잔여 공정별 공사업체의 공사비 인상 요구와 이에 따른 제반 비용의 상승으로 인하여 어려운 실정이다. 당사는 진천군의 요구에 따라 사업기간을 2024. 10. 31.까지로 변경하는 사업계획(변경)승인을 받았다. 당사는 연장된 사업완료 예정일 전이라도 최대한 빨리 입주할 수 있도록 노력하겠다. 중도금 대출이자는 이자후불제로서 추후 안내될 입주지정기간 개시일 전까지는 당사에서 대납할 예정이고, 입주지연에 따른 보상방안에 대해서는 당사에서 지속적으로 협의하고 있다’는 취지의 통지(이하 ‘이 사건 2차 연장통지’라 한다)를 하였다.

원고들의 계약 해제 통보

원고들은 2023. 12. 5. 피고 U에게 "입주지연에 따른 분양계약상 의무이행 최고 및 계약 해제 통보"라는 제목으로 ‘피고 U은 이 사건 아파트의 입주예정일인 2023. 10.로부터 현재까지도 아파트의 골격공사도 완성하지 못하였고, 일방적으로 입주예정일을 2024. 4. 이후로 미루겠다는 공문을 발송하였으나 원고들은 귀사의 일방적인 입주연기 통보에 동의할 수 없다. 이에 원고들은 피고 U에 대하여 2024. 1. 31.까지 이 사건 아파트에 대한 입주를 이행·완료할 것을 최고하고, 만일 위 기한까지 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약에 따른 입주가 완료되지 않을 경우, 그 다음 날인 2024. 2. 1. 위 분양계약 및 상가계약이 자동으로 해제됨을 통보한다’는 취지의 내용증명(이하 ‘이 사건 해제통지’라 한다)을 발송하였고, 위 내용증명은 2023. 12. 6. 피고 U에게 도달하였다.

피고 U은 입주예정일 안내 등

피고 U은 2024. 10. 31. 진천군청에 이 사건 아파트 신축공사의 사용검사예정일을 2024. 10. 31.에서 2025. 3. 31.로 변경하는 내용의 주택건설사업계획변경승인(기간변경)을 신청하였다.

피고 U은 2025. 2. 22.부터 2025. 2. 24.까지 이 사건 아파트의 사전방문 행사를 진행하였는데, 당시 이 사건 아파트의 수분양자들에게 입주예정월을 2025. 3.말이라고 알렸다(이하 ‘이 사건 3차 연장통지’라 한다).

피고 U은 2025. 5. 2. 이 사건 아파트의 수분양자들에게 ‘이 사건 아파트의 입주예정일은 2025. 6. 2.로 변경되었다’는 내용의 공문(이하 ‘이 사건 4차 연장통지’라 한다)을, 2025. 5. 27. 위 수분양자들에게 ‘이 사건 아파트의 입주예정일을 2025. 6. 27.로 변경한다’는 내용의 공문(이하 ‘이 사건 5차 연장통지’라 한다)을 각각 발송하였다.

이 사건 아파트의 사용검사

피고 U은 이 사건 변론종결시까지 이 사건 아파트에 대한 사용검사를 받지 못하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 12, 19, 20호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을가 제1, 2, 18 내지 20호증의 각 기재, 진천군수에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고들의 주장(청구원인) 1) 피고 U, 보증공사에 대하여 원고들은 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약에 따라 피고 U에게 분양대금으로 [별지4] 원고들 청구금액표의 ‘기지급 계약금’란 기재 각 금액, ‘기지급 중도금’란 기재 각 금액을 지급하였다. 그런데 이 사건 각 분양계약 및 상가계약상의 입주예정일(2023. 10.)이 지난 이 사건 소 제기 당시인 2023. 12. 29.까지도 이 사건 아파트의 골격공사 조차 완성되지 않았을 뿐만 아니라, 피고 U은 이 사건 1차 연장통지를 통해 위 입주예정일로부터 최소 6개월 뒤인 2024. 4. 이후로 입주예정일을 미루겠다는 의사를 분명히 하고 있는 상황인바, 피고 U의 귀책사유로 인하여 원고들의 이 사건 아파트의 입주 내지 이 사건 상가의 입점이 지연되고 있고, 2024. 1. 31.까지 피고 U이 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약에 따른 입주의무를 이행하지 않을 것임이 명백한 이상 피고 U의 채무불이행(이행지체) 사실이 명백하다고 할 것이므로, 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약은 피고 U의 이행지체에 따른 원고들의 이 사건 해제통지에 따라 2024. 2. 1. 해제되었다. 또한, 피고 U의 명백한 귀책사유로 인하여 원고들이 이 사건 아파트에 입주할 수 없게 되는 경우 피고 U은 이 사건 각 분양계약 제3조 제2항에 따라 원고들에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급할 의무를 부담하는바, 피고 U은 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약의 해제에 따른 원상회복의무 및 위약금 지급의무의 이행으로 1 원고들에게 [별지4] 원고들 청구금액표 중 ‘기지급 계약금’란 기재 각 금액 및 ‘위약금’란 기재 각 금액, 2 원고 D, F, H, K, L, AJ, P에게 같은 별지 중 ‘기지급 중도금’란 기재 각 금액([별지2] 분양대금 등 납부내역에 기재된 중도금 중 중도금반환채권이 양도되거나 그에 근질권이 설정된 경우는 이에 포함시키지 않았다) 및 위 각 돈에 대한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다. 한편, 피고 보증공사는 이 사건 각 분양계약의 채무자인 피고 U이 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우 피고 U이 반환하여야 할 계약금 및 중도금 상당액에 대한 보증채무를 부담하는바, 이 사건 각 분양계약이 피고 U의 귀책사유로 인하여 적법하게 해제된 이상 피고 보증공사는 피고 U과 연대하여 원고들에게 피고 U이 원고들에게 지급하여야 할 위 1, 2의 각 돈 및 그 지연손해금을 지급할 책임이 있다.

피고 V에 대하여 원고들은 이 사건 각 옵션계약에 따라 피고 V에게 공급대금(옵션공사비)으로 [별지4] 원고들 청구금액표의 ‘옵션공사비’란 기재 각 금액을 지급하였다. 그런데 이 사건 각 분양계약은 피고 U의 귀책사유로 인하여 2024. 2. 1. 적법하게 해제되었으므로, 이 사건 각 분양계약에 부수하여 체결된 이 사건 각 옵션계약은 더 이상 이행이 불가능한 것으로 적법하게 종료되었다고 할 것이다. 또한 원고들은 이 사건 각 옵션계약을 보다 명확하게 종료하기 위하여 피고 V에 대하여 이 사건 소장 부본의 송달로써 이 사건 각 분양계약의 해제일인 2024. 2. 1.자로 이 사건 각 옵션계약을 해제함을 통지하였다. 따라서 피고 V은 이 사건 각 옵션계약의 종료 내지 해제에 따른 원상회복의무의 이행으로 원고들에게 [별지4] 원고들 청구금액표 중 ‘옵션공사비’란 기재 각 금액 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 U, 보증공사의 주장

계약 해제에 따른 계약금 및 중도금 반환청구에 대하여

주위적 주장 - 해제권 행사가 부적법하다는 주장 다음과 같은 사유로 피고 U의 채무불이행(이행지체)은 인정되지 않는바 원고들의 이 사건 해제 통지에 기한 해제권 행사는 부적법하므로, 피고 U은 원고들이 기지급한 계약금 및 중도금을 원고들에게 반환할 책임이 없다. 또한 이 사건 각 분양계약이 해제되지 않고 유효하게 존속하고 있는 이상 이 사건 보증계약상 보증사고가 발생하였다고 볼 수 없으므로, 피고 보증공사는 원고들에 대하여 원고들이 구하는 환급이행의 보증책임을 부담하지 않는다.

입주예정일이 불확정기한에 해당한다는 주장 이 사건 각 분양계약상 입주예정일이 ‘2023. 10.’로 표시되어 있지만 이는 불확정기한에 해당하는바, 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항은 ‘코로나19 등 외부적 요인으로 공사가 지연되는 기간만큼 자동으로 공기가 연장되며 피고 U은 그로 인한 책임을 부담하지 않는다’고 정하고 있는 점을 고려할 때, 피고 U의 이 사건 1 내지 5차 연장통지로 인해 이 사건 아파트의 입주예정일은 2025. 6.경으로 적법하게 변경되었다. 따라서 원고들의 이행 최고 및 해제 통보 당시에는 불확정기한인 이 사건 아파트의 입주예정일이 도래하지 않았으므로, 원고들은 피고 U의 이행지체를 이유로 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약을 해제할 수 없다.

피고 U의 귀책사유 없는 사유로 인하여 입주예정일이 연장되었다는 주장 피고 U의 명백한 귀책사유가 아닌 행정명령, 천재지변, 전쟁, 자재 및 인력수급 문제, 코로나 바이러스 사태 등의 사유로 인하여 입주예정일이 지연될 경우 원고들은 이를 이유로 이 사건 각 분양계약 내지 이 사건 상가계약을 해제할 수 없는바, 이 사건 아파트의 신축 공사가 지연된 것은 피고 U의 귀책이 아닌 1 2022. 12. 13. 위 공사현장에서 일용직 근로자가 건설기계와 충돌하여 사망한 사고로 인하여 대전지방고용노동청 청주지청장이 발령한 2022. 12. 14.자 공사중지명령(46일), 2 코로나19의 확산(322일), 3 전국적인 규모의 AA단체 총파업으로 인한 자재 수급 차질(52일), 4 러시아-우크라이나 전쟁 및 레미콘 파동으로 인한 레미콘 등 건설자재 수급 차질(16일), 4 그 밖에 알폼 납품 지연, 이례적 폭염, 주택 관련 법령 개정에 따른 입주자 사전점검 기간 변경(90일)으로 인한 것이다. 또한 이러한 사정이 있는 경우 이 사건 아파트(이 사건 상가 포함)의 입주예정일은 위와 같은 공사 지연 기간(총 526일)만큼 연장되어야 하고, 피고 U은 원고들에게 위와 같은 내용을 통지함으로써 이 사건 아파트의 입주예정일이 연장되었으므로, 원고들은 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약을 해제할 수 없다.

예비적 주장

분양대금 반환청구권을 담보 목적으로 양도하였다는 주장 원고들은 중도금대출은행과 사이에 중도금대출금 채무를 담보하기 위하여 이 사건 각 분양계약 해제 시 발생하는 원고들의 피고 U에 대한 일체의 분양대금 반환청구권을 중도금대출은행에 양도하거나 피고 U이 중도금대출은행에 대출금의 원금 및 이자 등을 상환하기 위하여 반환되어야 할 분양대금을 직접 대출기관에게 상환(변제)하는 것에 동의하였고 또는 분양대금 반환채권에 근질권을 설정하기 위하여 이를 중도금대출은행에 담보 목적으로 양도하였다. 따라서 설령 원고들 주장과 같이 이 사건 각 분양계약의 해제가 인정되더라도 반환되어야 할 분양대금 상당액은 그 반환채권을 양수한 중도금대출은행에게 지급되어야 할 것이고, 원고들은 피고 U에 대하여 그 계약금 및 중도금의 반환을 구할 수 없다.

중도금대출금 상환으로 인하여 청구할 수 없다는 주장(원고 D의 중도금 반환청구 관련) 원고 D는 금융기관에서 중도금대출을 받아 피고 U에게 중도금을 지급하였는데, 원고 D의 위 중도금대출금 상환채무를 연대보증한 피고 U이 금융기관에 원고 D의 위 중도금대출금을 모두 상환하였다. 따라서 원고 D는 피고 U에게 이 사건 각 분양계약의 해제로 인한 중도금의 반환을 구할 수 없다.

대납이자 상계 주장 가사 원고들의 분양대금 반환채권이 인정된다고 하더라도, 피고 U이 원고들을 대신하여 금융기관에 원고들의 중도금대출이자를 납입하였으므로 이는 반환할 분양대금의 금액에서 상계되어야 한다.

위약금 지급청구에 대하여(피고 U 관련) 이 사건 각 분양계약 제3조 제2항, 제2조 제3항은 법원의 확정판결에 의한 피고 U의 귀책사유로 인하여 입주가 불가능하게 된 경우에 한하여 피고 U에게 위약금 지급의무를 부과하는 취지의 조항인데, 이 사건 아파트의 입주 지연은 피고 U의 명백한 귀책사유로 인한 것이 아니고, 입주가 불가능하게 된 것도 아니므로 원고들은 위 조항에 근거하여 피고 U에게 위약금의 지급을 구할 수 없다.

피고 V의 주장

이 사건 각 공급계약이 해제되지 않았으므로 이 사건 각 옵션계약도 해제되지 않았다는 주장 피고 U, 보증공사의 위 나.의 1) 가)항 주장과 같이 이 사건 각 공급계약은 해제되지 않았으므로, 이와 전제를 달리하는 원고들의 피고 V에 대한 청구는 이유 없다.

이 사건 각 옵션계약의 종료 및 해제 사유가 없다는 주장 이 사건 옵션계약상 피고 V의 특화품목의 설치의무가 이행불능 상태에 있다고 볼 수 없고, 이 사건 아파트의 사용검사가 이루어져 실제 입주가 개시되기 전에는 위 특화품목 설치의무의 이행기가 도래하였다고 보기 어려우므로 그 이행지체 상태에 있다고 볼 수도 없다. 또한, 이 사건 각 공급계약과 이 사건 각 옵션계약의 계약당사자가 서로 다르므로 이 사건 각 공급계약의 종료로 이 사건 각 옵션계약까지 종료한다고 볼 수 없다. 결국 이 사건 각 옵션계약이 종료 또는 해제되었음을 전제로 한 원고들의 피고 V에 대한 청구는 이유 없다.

이 사건 각 공급계약 및 이 사건 상가계약의 해제 여부

입주예정일 도과 여부 이 사건 각 분양계약에 "입주예정일: 2023년 10월 예정(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)"이라고 기재되어 있고, 이 사건 상가계약에 "▣ 입점예정일: 2023년 10월(구체적인 입점 일자는 추후 통보 예정임)"이라고 기재되어 있는 사실, 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항은 "천재지변, 전쟁, 내란 등 또는 피고 U의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 또는 수분양자 및 관련자의 집단행동 등에 의한 공사방해, 사용승인 방해, 자재 및 인력수급문제, 특화공사, 민원, 정부정책 소급적용, 코로나 바이러스 사태 및 사회적 거리 두기 등에 따른 현장폐쇄 등으로 인하여 준공이 지연될 경우에는 피고 U은 이를 원고들에게 통보하고 공사가 중단된 일수에 대하여 공기가 자동 연장되며, 이 경우 피고 U은 제3항에서 정한 지체보상금을 지급하지 않는다"고 정하고 있는 사실, 이 사건 상가계약 제17조 제2항은 "천재지변, 전쟁, 내란 등 또는 피고 U의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 또는 또는 수분양자 및 관련자의 집단행동 등에 의한 공사방해, 사용승인 방해 등으로 인하여 준공이 지연될 경우에는 공사가 중단된 일수에 대하여 공기가 자동 연장되어 예정된 공사일정 및 입주(입점) 시기 등이 지연될 수 있으며, 이 경우 입주(입점)지체 보상금액은 발생되지 않는다"고 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 기초사실 및 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 위와 같은 계약 내용을 피고 U이 독자적으로 입주예정일을 변경할 수 있다는 의미로 해석할 수는 없다. 1 입주예정일(이하 입점예정일 포함)은 피고 U의 원고들에 대한 이 사건 아파트 중 해당 세대의 공급의무의 이행기를 정한 것으로 볼 수 있는바, 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약에서 입주예정일을 "2023년 10월 예정"으로 명확하게 특정하고 있다. 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약은 입주일자를 정확하게 지정하기 어려운 아파트 신축·분양사업의 특성을 이미 반영한 것으로 입주일자가 아닌 입주예정월을 정하고 있고, 피고 U의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 등에 의한 준공지연의 경우 지연된 기간만큼 공기가 자동 연장된다는 조항을 둠으로써 입주지연이라는 불안정한 상태에서 벗어날 수 있는 수분양자의 이익과 불가피한 사정으로 준공 및 입주가 다소 늦어질 수 있는 피고 U의 이익의 균형을 맞추고 있다. 따라서 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약에 입주예정일이 사후에 변경될 수 있다는 문구를 병기한 사정만으로 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약에서 명시적으로 특정한 입주예정일이 합리적인 기간을 초과하여 피고 U에 의해 임의로 변경될 수 있는 불확정기한을 정한 것으로 볼 수 없다. 2 피고 U은 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약에 따라 약정기간 내에 건축물을 완성·인도할 의무와 소유권을 이전해 줄 의무를 부담하고 이는 피고가 부담하는 의무의 핵심인바, 입주예정일은 분양대금과 더불어 분양계약에 있어 중요한 사항 중 하나이다. 그런데 시행사나 시공사 측의 사정을 이유로 입주예정일 변경을 자유롭게 허용하게 되면, 피고 U이 입주예정일을 통보하기 전까지 수분양자는 입주예정일을 짐작조차 할 수 없게 되어 자금 조달 계획 및 입점 계획을 예상·수립할 수 없는 수분양자의 법적 지위는 지나치게 불안정하고 불리하게 된다. 3 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약의 법적 성격, 매매 목적물 및 분양대금의 액수 등을 고려할 때, 어느 정도 확정된 이행기를 정하지 않는다는 것이 오히려 이례적으로 보인다. 4 만약 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약이 입주예정일을 2023. 10.로 명시하고 있으면서도 사업주체가 입주예정일을 아무런 제약 없이 임의로 변경할 수 있다면, 그에 따라 수분양자의 입주 지연에 따른 계약해제권 행사 요건이 변경될 뿐만 아니라, 피고 U이 입주예정일을 어겨 원고들의 입주가 지연된 경우 피고 U이 지체상금을 부담하도록 정한 지체보상금 조항(이 사건 각 분양계약 제5조 제3항)은 아무런 의미를 가지지 못하게 된다. 이는 위 조항을 굳이 별도로 계약에 반영한 당사자들의 의사에 반하는 해석이라 할 것이다. 5 이 사건 각 분양계약과 이 사건 상가계약의 각 계약서는 피고 U이 미리 마련한 약관으로 보이는바, 만약 위 피고의 의사가 위 피고의 통지로 입주예정일이 변경되는 것이었다면 위 피고로서는 그러한 취지가 분명하게 드러나도록 위 각 계약서의 문구를 작성할 수 있었다. 또한 약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항에 따라, 위 각 계약서의 뜻이 명확하지 아니한 경우에는 고객인 수분양자에게 유리하게 해석되어야 한다. 6 위 문구의 해석에 관한 위와 같은 사정 및 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항, 이 사건 상가계약 제17조 제2항의 내용을 감안할 때, 입주예정일은 피고 U의 주된 의무인 인도의무의 확정된 이행기로서, 위 각 조항에서 정한 사유가 있는 경우 그로 인하여 지연된 기간만큼 자동으로 연장되고, 다만 경우에 따라서는 약정한 입주예정일을 지키지 못하는 경우가 발생할 수 있음을 주의적으로 알린 것으로 해석되어야 한다. 사전에 이러한 지체가능성을 알리는 것이 법적으로 별다른 의미가 없더라도 수분양자들의 양해를 얻어내는 데에 조금이라도 도움이 되는 등 사실적인 측면에서는 전혀 의미가 없지 않아 보인다. 그리고 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 위 2023. 10.의 말일인 2023. 10. 31.까지인 것으로 봄이 타당한데, 을가 제1호증 내지 을가 제17호증의 각 기재 및 감정인 AK의 감정결과에 의하면, 대전지방고용노동청 청주지청장의 작업중지명령, 코로나19의 확산, AA단체 총파업, 토요 휴무제 실시 등 이 사건 아파트의 신축공사의 공기가 다소 지연될 수 있는 사유가 있었던 점을 인정할 수 있지만, 아래 2)항에서 인정한 여러 사정에 비추어 볼 때, 위와 같은 사유 발생 사실만으로는 그것이 피고 U의 귀책사유가 아닌 불가항력적인 사유에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 그렇다면 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항 및 이 사건 상가계약 제17조 제2항에서 정한 공기 자동 연장 사유를 인정할 수 없어 이 사건 각 분양계약과 이 사건 상가계약의 입주예정일은 변경(연장)되지 않았다고 할 것이다. 따라서 피고 U의 인도의무 이행기인 입주예정일은 여전히 2023. 10. 31.인바, 위 피고는 위 입주예정일까지 위 인도의무를 이행하지 못하였고, 원고들의 최고 시(2023. 12. 6.) 및 해제 시(2024. 2. 1.)에도 여전히 그러하였다.

귀책사유 유무 채무의 이행이 지체된 경우에 그 귀책사유에 관한 입증책임은 채무자에게 있으므로 채무자는 이행을 지체한 이상 그 이행지체가 자기에게 귀책할 수 없는 사유로 말미암은 것임을 증명할 책임이 있다(대법원 1984. 11. 27. 선고 80다177 판결 등 참조). 을가 제3 내지 17호증의 각 기재, 감정인 AK의 감정 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트 신축 공사에 관한 약정 공사기간은 코로나바이러스감염증-19의 감염 확산 등으로 인한 정부 정책 등이 시행되던 시점인 사실, 위 공사기간 중인 2022. 2. 24. 러시아-우크라이나 전쟁이 발발한 사실, 위 공사기간 중인 2022. 6.경 및 2022. 11.경 AA단체의 파업으로 전국의 공사현장에 시멘트 공급부족에 따른 레미콘 공급차질이 심화되는 문제가 발생하기도 한 사실, 2022. 12. 13. 위 공사현장에서 일용직 근로자가 건설기계와 충돌하여 사망하는 사고가 발생하였고, 그로 인하여 2022. 12. 14. 대전지방고용노동청 청주지청장이 발령한 공사중지명령을 발령하였다가 2023. 1. 27. 위 공사중지명령의 해제통보를 한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 앞서 인정한 사실과 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지에 따라 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 피고 U이 주장하는 사정이나 피고 U이 제출한 증거만으로는 입주 지연 사유에 피고 U의 귀책사유가 없었다고 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 1 원고들 중 가장 먼저 분양계약을 체결한 원고 E, J, M의 분양계약 체결일(2020. 12. 24.)로부터 위 입주예정일은 3년 10월이 넘게 지난 시점이다. 피고 U으로서는 이 사건 아파트 및 상가의 신축·분양사업 및 공사의 특성, 예상 기간, 관련 인·허가에 소요되는 기간뿐만 아니라, 분양 당시에는 드러나지 않았지만 통상 발생할 수 있는 공사지연 사유 등도 모두 감안하여 이를 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약에 반영하여 입주예정일을 정하였을 것으로 보인다. 특히 코로나19는 이미 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약 체결 전부터 창궐하고 있었으므로, 이는 당연히 공기에 반영되어야 한다. 2 러시아-우크라이나 간 전쟁이 발발한 시점은 이 사건 아파트 신축공사가 착공된 2020. 10.경으로부터 약 1년 4개월이 지난 이후이므로 공사비나 원자재 수급비용의 급 등이 미치는 영향이 제한적이었을 것으로 보이는데다가 이른바 IMF 사태 및 그로 인한 자재 수급의 차질 등은 천재지변이나 이에 준하는 경제사정의 급격한 변동 등의 불가항력적인 사정이라고 볼 수 없다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결 등 참조)는 법리에 비추어 이를 불가항력적 사유라고 보기는 어렵다. 마찬가지로 AA단체 총파업으로 인한 수급 차질, 알폼 납품 지연 모두 피고 U이 예견해야 하는 위험의 범주 내에 있는 것으로 피고 U의 책임 영역 내의 문제일 뿐 불가항력적인 사정으로 보기도 어렵다. 3 이 사건 아파트 신축 공사현장에서 발생한 일용직 근로자 사망사고 발생 및 그에 대한 조치로 인한 공사 지연은 시행사이자 시공사인 피고 U의 책임 영역 내에서 발생한 사유라고 볼 수 있을 뿐, 이를 불가항력적 사유라고 보기 어렵다. 4 천재지변에 준하는 이례적인 폭염이 아니라면 이를 불가항력적인 사정이라고 보기는 어려운바(위 2001다1386 판결 등 참조), 피고 U이 주장하는 폭염이 천재지변에 준하는 이례적인 폭염에 해당한다고 볼 만한 자료는 없다. 5 이 사건 아파트는 이 사건 변론종결일까지도 사용검사를 받지 못하였다.

이행 최고 및 해제의 의사표시 소정의 기간 내에 이행이 없으면 계약은 당연히 해제된 것으로 한다는 뜻을 포함하고 있는 이행청구는 이행청구와 동시에 그 기간 내에 이행이 없는 것을 정지조건으로 하여 미리 해제의 의사를 표시한 것으로 볼 수 있다(대법원 1992. 12. 22. 선고 92다28549 판결 참조). 위 기초사실에 의하면 원고들은 2023. 12. 6. 피고 U에게 이 사건 해제 통지를 보냄으로써 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약에 따른 입주의무의 이행을 청구하면서 2024. 1. 31.까지 위 의무를 이행하지 않을 것을 정지조건으로 하여 미리 위 각 계약을 해제한다는 의사표시를 한 것으로 볼 수 있고, 피고 U이 2024. 1. 31.까지 위 의무를 이행하지 못하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약은 위 정지조건의 성취로써 2024. 2. 1. 해제되었다.

소결 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약은 피고 U의 이행지체를 원인으로 한 원고들의 이 사건 해제 통지에 따라 2024. 2. 1. 적법하게 해제되었다.

피고 U에 대한 원상회복 청구에 관한 판단

청구원인에 관한 판단 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약은 피고 U의 이행지체로 인하여 적법하게 해제되었으므로, 피고 U은 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 이 사건 각 분양계약 및

소결 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약은 피고 U의 이행지체를 원인으로 한 원고들의 이 사건 해제 통지에 따라 2024. 2. 1. 적법하게 해제되었다.

피고 U에 대한 원상회복 청구에 관한 판단

청구원인에 관한 판단 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약은 피고 U의 이행지체로 인하여 적법하게 해제되었으므로, 피고 U은 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약에 따른 원상회복으로, 원고들이 납부한 분양대금 중 원고들이 구하는 [별지4] 원고들 청구금액표의 ‘기지급 계약금’란 기재 각 금액과 ‘기지급 중도금’란 기재 각 금액 및 위 각 돈에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 U의 주장에 관한 판단

분양대금 반환청구권을 담보 목적으로 양도하였다는 주장[제2항의

(1)주장]에 관한 판단 을가 제24 내지 29호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 1 피고 U, V과 AL 주식회사가 체결한 중도금대출협약(을가 제24호증) 제6조 제2항에 "피고 U은 AL 주식회사가 대출채권의 보전을 위하여 분양계약자가 납입한 분양대금의 반환 청구권에 대하여 채권양도승낙을 요청하는 경우 이에 응해야 한다"고 정하고 있는 사실, 2 이 사건 아파트의 다른 수분양자는 AL 주식회사을 수신인으로 하여 ‘본인은 위 분양물건의 분양계약을 해제하는 등으로 기납부한 분양대금을 환급받아야 할 경우 환급급 중 AL 주식회사에서 정한 대출 관련 채권해당액을 시행자(피고 U) 및 시공자 또는 피고 보증공사가 직접 귀행에 우선 상환(변제)하는데 동의한다’는 취지의 확약서(을가 제25호증)를 작성하고, 중도금대출금 반환채권을 담보할 목적으로 AL 주식회사에게 피고 U에 대한 분양대금 반환청구권을 양도하고, 이를 피고 U에게 통지한 사실, 3 피고 U, V과 AM조합, AN조합, AO조합(이하 통틀어 ‘AP조합’이라 한다)이 체결한 아파트 중도금대출 협약(을가 제26호증) 제4조 제2항에 의하면 "피고 U과 V은 입주예정자와의 분양계약이 해제되는 등으로 입주예정자가 기납부한 분양대금을 AP조합에게 환급할 경우, 그 환급금으로 입주예정자에 대한 AP조합의 대출원리금을 우선 충당한다"고 정하고 있는 사실, 4 이 사건 아파트의 또 다른 수분양자인 AQ는 AP조합을 수신인으로 하여 ‘본인은 위 분양물건의 분양계약을 해제하거나 계약의 취소 등으로 기납부한 분양대금을 환급받아야 할 경우 환급금 중 귀 조합에서 정한 대출관련 채권해당액을 시행사(피고 U) 또는 시공사 또는 피고 보증공사가 직접 귀 조합에 우선 상환(변제)하는 데 동의합니다’는 취지의 확약서(을가 제27호증)를 작성한 사실, 5 이 사건 아파트의 또 다른 수분양자는 2021년경 주식회사 AR과 사이에 중도금대출금 채무를 담보하기 위하여 이 사건 아파트 분양계약의 해제로 인하여 위 수분양자가 피고 U에 대하여 갖는 분양대금반환청구권에 근질권을 설정하는 근질권설정계약을 체결하였고, 피고 U은 위 근질권 설정에 대하여 승낙한 사실(을가 제29호증)은 인정할 수 있다. 그러나 피고 U이 원고들의 분양대금반환청구권이 양도되었음을 입증하기 위하여 제출한 증거 중 위 을가 제24, 26, 28호증은 원고들이 협약(계약)의 당사자가 아니므로 원고들에게 효력이 미치지 않고, 을가 제25, 27, 29호증(각 확약서, 채권양도계약서, 근질권설정계약서)은 원고들이 아닌 다른 수분양자들에 대한 것이고, 원고들에 대한 위와 같은 서류는 제출된 바 없다. 그렇다면 앞 문단에서 인정한 사실 및 피고 U이 제출한 증거들만으로는 원고들이 금융기관에 이 사건 소를 통해 피고 U에게 구하는 분양대금 반환채권(일부 원고들은 채권양도 및 근질권설정 계약 체결사실을 자인하면서 해당 금액을 청구금액에서 제외하였다)을 양도하거나 이에 대하여 근질권을 설정하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 위 채권의 양도 및 근질권설정 사실을 인정할 만한 자료가 없다. 따라서 피고 U의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

중도금대출금 상환으로 인하여 청구할 수 없다는 주장[제2항의

주장]에 관한 판단(원고 D의 중도금 반환청구에 대하여) 피고 U은 연대보증인으로서 원고 D의 중도금대출금을 금융기관에 변제하였으므로 원고 D는 피고 U에 대하여 이 사건 각 분양계약의 해제에 따른 원상회복으로 중도금 상당액의 반환을 구할 수 없다는 취지로 주장하나, 피고 U의 주장과 같이 피고 U이 연대보증인으로서 원고 D의 중도금대출금을 상환한 것이라면 원고 D에 대하여 구상금채권을 취득함은 별론으로 하고, 다른 사정이 없다면 이 사건 각 분양계약 해제에 따라 원고 D가 피고 U에 대하여 가지는 중도금 반환채권의 존부에 막바로 위 대출금 상환의 효력이 미쳐 원고 D가 피고 U에 대하여 위 채권의 지급을 구할 수 없다고 볼 수는 없다. 따라서 피고 U의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

대납이자 상계 주장[제2항의

(3)주장]에 관한 판단

피고 U의 주장 피고 U은 이 사건 각 분양계약의 존속을 전제로 원고 F을 제외한 나머지 원고들(이하 ‘나머지 원고들’이라 한다)을 대신하여 위 원고들의 중도금대출이자를 금융기관에 납입하였는데, 이 사건 각 분양계약이 해제되었으므로 나머지 원고들은 피고 U에 대하여 위 납입액을 반환하여야 한다. 따라서 피고 U은 나머지 원고들에 대하여 중도금대출이자 대납액 상당의 반환채권을 갖는다 할 것인바, 이를 자동채권으로 하여 나머지 원고들의 피고 U에 대한 분양대금 반환채권과 대등액의 범위에서 상계한다.

자동채권의 성립 아파트 분양계약에서 수분양자의 중도금 대출이자를 분양자가 부담하기로 하는 약정은 분양계약의 존속을 전제로 하는 것이어서 분양계약이 해제되면 위 약정도 소급적으로 효력을 잃는다고 보아야 하므로, 수분양자는 그 원상회복으로서 대납 대출이자 상당액의 돈을 분양자에게 지급하여야 한다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다31690 판결, 대법원 2022. 4. 28. 선고 2018다290801, 290818 판결 등 참조). 피고 U은 [별지3] 원고별 대납이자와 같이 나머지 원고들의 중도금 대출 이자를 금융기관에 대신 납입한 사실, 피고 U이 대납한 각 원고별 중도금대출이자 합계액은 같은 별지 중 ‘피고 U 대납 중도금대출이자 합계액’란 기재 각 금액과 같은 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 각 분양계약이 2024. 2. 1. 해제된 사실은 위에서 본 바와 같다. 그렇다면 피고 U이 나머지 원고들의 중도금 대출이자를 대납할 의무는 소급적으로 소멸하므로, 피고 U은 나머지 원고들에 대하여 위와 같이 대납한 나머지 원고들의 중도금 대출이자 상당액의 반환 채권을 가진다고 봄이 타당하다.

상계적상 및 상계의사표시

관련 법리 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우 쌍방 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다(민법 제492조 제1항). 여기서 ‘채무의 이행기가 도래한 때’는 채권자가 채무자에게 이행의 청구를 할 수 있는 시기가 도래하였음을 의미하고 채무자가 이행지체에 빠지는 시기를 말하는 것이 아니다. 상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다(민법 제493조 제2항). 상계의 의사표시가 있는 경우 채무는 상계적상 시에 소급하여 대등액에 관하여 소멸하게 되므로, 상계에 따른 양 채권의 차액 계산 또는 상계충당은 상계적상의 시점을 기준으로 한다. 따라서 그 시점 이전에 수동채권에 대하여 이자나 지연손해금이 발생한 경우 상계적상 시점까지 수동채권의 이자나 지연손해금을 계산한 다음 자동채권으로써 먼저 수동채권의 이자나 지연손해금을 소각하고 잔액을 가지고 원본을 소각하여야 한다(대법원 2021. 5. 7. 선고 2018다25946 판결 등 참조). 이행기의 정함이 없는 채권의 경우 그 성립과 동시에 이행기에 놓이게 되고, 부당이득반환채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서 채권의 성립과 동시에 언제든지 이행을 청구할 수 있으므로, 그 채권의 성립일에 상계적상에서 의미하는 이행기가 도래한 것으로 볼 수 있다(대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다287515 판결 등 참조).

판단 나머지 원고들의 피고 U에 대한 분양대금 반환채권 및 이에 대한 이자채권(수동채권)은 이 사건 각 분양계약의 해제에 따라 그 해제일인 2024. 2. 1. 성립하는바, 위 채권은 이행기의 정함이 없는 채권이므로 그 성립일에 이행기가 도래한다. 자동채권인 피고 U이 위 해제일까지 납입한 나머지 원고들에 대한 중도금 대출이자 반환 채권도 원상회복채권으로 위 해제일에 성립하는 것이고, 위 해제일 이후에 대납한 대출이자 상당액의 반환채권 내지 구상권은 매 대출이자 변제시마다 성립하는데(이와 전제를 달리하는 원고들 주장은 이유 없다), 이 사건에서 나머지 원고들과 피고 U 사이에 다툼이 없는 대납이자 합계액이 처음으로 기재된 별지 제출서가 2025. 7. 11. 이 법원에 제출된 사실은 이 법원에 현저하고, 구체적인 대납일을 알 수 있는 증거는 없으므로, 피고 U이 2025. 7. 11. 이전에 나머지 원고들의 이자를 대납하였음을 인정할 수 있을 뿐이다. 그렇다면 피고 U과 나머지 원고들의 위 각 채권은 2025. 7. 11. 상계적상에 있었다고 볼 것이고, 피고 U의 구체적인 상계 의사표시가 담긴 2025. 7. 11.자 준비서면이 같은 날 나머지 원고들에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이로써 나머지 원고들의 각 분양대금 반환채권 중 피고 U의 나머지 원고들에 대한 각 대납이자 반환채권과 대등액의 범위 내에 있는 금액은 상계충당 순서에 따라 상계적상일에 소급하여 소멸하게 된다.

상계충당 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면, 상계적상일인 2025. 7. 11.을 기준으로 한 나머지 원고들의 각 분양대금 반환채권(수동채권)<1>의 원금 및 이에 대하여 위 원고들이 이 사건 소로써 구하는 해제일(2024. 2. 1.)부터 상계적상일까지의 지연손해금의 액수는 아래 표 기재와 같은 사실이 인정된다. 피고 U의 자동채권의 액수는 원고별로 아래 표 기재와 같은바, 피고 U의 위 자동채권은 ᄀ 먼저 나머지 원고들의 기발생 지연손해금 채권과의 상계에 먼저 충당되고, ᄂ 피고 U의 잔존 채권은 나머지 원고들의 분양대금 반환채권 원금 중 일부와의 상계에 충당된다. 결국 최종적으로 나머지 원고들의 분양대금 반환채권은 각 원고별로 아래 표 중 ‘상계 후 잔액’란 기재 각 금액 및 그중 각 원금에 대한 상계적상일 다음 날부터의 지연손해금이 남게 된다[원고 D에 대하여는 아파트와 상가에 관한 각 수동채권에 안분하여, 피고 U의 자동채권 21,543,691원은 상계적상일인 2025. 7. 11. 원고 D의 아파트 계약금·중도금 반환채권의 지연손해금 15,978,871원 중 7,627,006원(= 21,543,691원<2> × 15,978,871원<3>/45,134,863원<4>, 원 미만 반올림, 이하 같다), 상가 계약금·중도금 반환채권의 지연손해금 29,155,992원 중 13,916,685원(= 21,543,691원<5> × 29,155,992원<6> /45,134,863원<7>)과 대등액의 범위 내에서 소멸하여, 원고 D의 채권은 아파트 계약금·중도금 반환채권의 원금 184,800,000원과 이에 대한 상계충당일까지 발생한 지연손해금 채권 8,351,865원(= 15,978,871원 - 7,627,006원), 상가 계약금·중도금 반환채권 원금 337,197,000원과 이에 대한 상계충당일까지 발생한 지연손해금 채권 15,239,307원(= 29,155,992원 - 13,916,685원) 합계 545,588,172원 및 그중 위각 원금의 합계액 521,997,000원(= 184,800,000원 + 337,197,000원)에 대한 상계충당일 다음 날인 2025. 7. 12.부터의 지연손해금이 남게 된다].

원고들의 주장에 관한 판단 원고들은 이 사건 각 분양계약의 해제는 오로지 피고 U의 귀책 사유(공기 지연)로 인한 것이므로 원고들이 중도금 대출이자를 부담할 이유가 없다고 주장하나, 부당이득 반환의 일종인 원상회복을 해제의 책임이 누구에게 귀속되는지에 따라 달리 보지 않더라도 형평에 어긋난다고 할 수 없고, 오히려 원고들의 피고 U에 대한 중도금대출금 대납이자의 반환의무를 인정하더라도 종국적인 원상회복으로 피고 U에 대하여 중도금에 대한 이자를 반환받을 수 있는 원고들이 그 중도금의 재원인 중도금대출의 이자를 부담하는 것에 불과한바, 그렇다면 피고 U의 귀책사유로 이 사건 각 분양계약이 해제되는 경우에도 중도금 대출이자 등의 공제약정이 있는지 여부와 무관하게 원고들은 피고 U에 대하여 중도금대출금 대납이자의 반환의무를 부담한다고 할 것이므로, 이와 전제를 달리하는 원고들의 위 주장은 이유 없다.

소결 그렇다면 피고 U은, 1 원고 A에게 9,149,881원, 원고 B에게 74,108원, 원고 C에게 77,331원, 원고 E에게 1,933,449원, 원고 G에게 1,698,914원, 원고 H에게 171,179,548원, 원고 I에게 8,610,020원, 원고 J에게 1,933,449원, 원고 K에게 178,758,487원, 원고 L에게 194,522,212원, 원고 M에게 1,933,449원, 원고 N에게 164,457,817원, 원고 O에게 1,933,449원, 원고 P에게 194,522,212원, 원고 Q에게 1,933,449원, 원고 R에게 77,331원, 원고 S에게 2,244,163원, 원고 T에게 2,049,469원 및 위 각 돈에 대하여 상계적상일 다음 날인 2025. 7. 12.부터 피고 U이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2025. 8. 12.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 2 원고 D에게 545,588,172원 및 그중 521,997,000원에 대하여 같은 2025. 7. 12.부터 위 2025. 8. 12.까지는 같은 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 같은 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 3 원고 F에게 170,100,000원 및 이에 대하여 위 피고가 이행지체에 빠진 2024. 2. 1.부터 다 갚는 날까지 같은 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다[객관적 병합소송에 있어 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한지 여부는 소송물별로 판단한다(대법원 1987. 5. 26. 선고 86다카1876 전원합의체 판결 등 참조)].

피고 U에 대한 위약금 청구에 관한 판단 원고들은 피고 U에 대하여 이 사건 각 분양계약 제3조 제2항에 따라 각 공급대금 10% 상당액의 위약금의 지급을 구하나, 이 사건 각 분양계약 제3조 제2항은 이 사건 각 분양계약이 같은 계약 제2조 제3항에 해당하는 사유로 해제된 경우에 피고 U의 위약금 지급의무를 정한 규정이고, 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항은 "원고들은 피고 U의 법원 확정판결에 의한 명백한 귀책사유로 인해 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다"고 정하고 있음은 앞서 본 바와 같은데, 원고들이 주장하는 해제사유인 ‘입주 지연으로 인한 채무불이행(이행지체)’은 위 조항에서 정한 사유에 해당한다고 볼 수 없고, 달리 위 조항에서 정한 사유로 인하여 이 사건 각 분양계약이 해제된 사실을 인정할 증거도 없다. 따라서 이와 전제를 달리하는 원고들의 이 부분 청구는 이유 없다.

피고 보증공사에 대한 보증금 청구에 관한 판단 원고들과 피고 보증공사 사이에 피고 U이 이 사건 각 공급계약 및 이 사건 상가계약을 이행할 수 없게 된 경우 피고 보증공사가 원고들에 대하여 원고들이 피고 U에게 분양이행책임 또는 기납부한 분양대금의 환급이행책임을 부담하는 내용의 주택분양보증계약을 체결한 사실에 대하여 원고들과 피고 보증공사 사이에 다툼이 없고, 이 사건 각 분양계약 및 이 사건 상가계약이 피고 U의 귀책으로 인하여 2024. 2. 1. 해제된 사실은 앞서 본 바와 같다. 그렇다면 피고 U은 이 사건 각 분양계약 및 상가계약이 해제됨에 따라 원고들에 대하여 위 각 계약에서 정한 의무를 이행할 수 없게 되었고, 이에 원고들은 피고 보증공사에 대하여 위 피고의 의무 중 기납부한 분양대금의 환급이행책임을 선택하여 구하고 있다. 한편, 상인이 영업을 위하여 하는 행위는 상행위로 보고(상법 제47조 제1항), 상인의 행위는 영업을 위하여 하는 것으로 추정되며(동조 제2항), 보증인이 있는 경우에 그 보증이 상행위거나 주채무가 상행위로 인한 것인 때에는 주채무자와 보증인은 연대하여 변제할 책임이 있는바(상법 제57조 제2항), 주채무자인 피고 U이 주택건설사업시행업 등의 업무를 하는 회사인 사실은 앞서 본 바와 같으므로 피고 U이 원고들과 이 사건 각 분양계약 및 상가계약을 체결한 행위는 영업을 위하여 하는 것으로 추정되어 상행위에 해당하고, 상행위로 인한 피고 U의 위 분양이행의무 내지 환급이행의무를 보증한 피고 보증공사는 주채무자인 피고 U과 연대하여 원고들에게 위 나.항의 ‘3) 소결’ 부분에서 인정한 피고 U의 원고들에 대한 금전 지급의무를 이행할 의무가 있다.

이 사건 각 옵션계약관계의 소멸 여부

관련 법리 민법 제537조는 ‘쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다’라고 규정하여 채무자위험부담주의를 채택하고 있는바, 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 채무가 이행불능된 경우 채무자는 급부의무를 면함과 더불어 반대급부도 청구하지 못한다고 할 것이므로, 쌍방 급부가 없었던 경우에는 계약관계는 소멸하고 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 반환 청구할 수 있다고 할 것이다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다98655,98662 판결 참조). 채무의 이행불능이란 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라, 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2016다200729 판결 참조).

구체적 판단 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 1 이 사건 각 옵션계약은 이 사건 각 분양계약의 목적물인 이 사건 아파트의 각 세대에 거실 아트월, 주방 아일랜드 식탁, 시스템 에어컨, 빌트인 가전 등을 설치하기 위하여 부수적으로 함께 체결되는 계약인 점, 2 피고 V이 이 사건 각 옵션계약에 기한 특화품목 등의 공급의무를 정상적으로 이행하기 위해서는 원고들이 이 사건 각 분양계약상 목적물이 원고들에게 정상적으로 인도될 것이 요구되는 점, 3 그런데 앞서 본 바와 같이 피고 U의 이 사건 각 분양계약상 공급의무 지연으로 인한 원고들의 이 사건 해제 통지에 따라 이 사건 각 분양계약이 2024. 2. 1. 해제된 점을 인정할 수 있고, 이러한 사정에 비추어 보면 이 사건 각 옵션 계약은 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념상 이행불능되었다고 봄이 상당하다. 나아가 이 사건 각 분양계약의 당사자는 피고 U과 원고들(또는 일부 원고들에게 분양권을 양도한 최초 수분양자들)이고 이 사건 각 옵션계약의 당사자는 피고 V과 원고들(또는 일부 원고들에게 분양권을 양도한 최초 수분양자들)로, 각 계약의 당사자가 다른데, 이 사건 각 옵션계약은 그 전제가 되는 이 사건 각 분양계약상 공급자이자 이 사건 아파트 신축사업의 시행사인 피고 U의 귀책사유(입주 지연)에 의하여 이행불능된 것으로 볼 수 있고, 피고 V의 잘못에 기하였음이 주장 또는 입증된 바 없다. 결국 피고 V의 이 사건 각 옵션계약상 특화품목 등의 공급의무는 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되었다 할 것이고, 피고 V의 책임있는 사유를 전제로 해제되었다고는 볼 수 없으므로, 민법 제537조의 위험부담의 법리에 따라 이 사건 각 옵션계약관계는 이 사건 각 분양계약이 해제된 2024. 2. 1. 소멸되었다고 봄이 타당하다. 따라서 피고 V은 원고들로부터 이미 지급받은 위 각 계약상의 공급대금(옵션공사비)을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

부당이득반환의 범위 피고 V이 원고들로부터 이 사건 각 옵션계약에 따른 공급대금(옵션공사비)으로 [별지2] 분양대금 등 납부내역 중 ‘옵션공사비’란 기재 각 금액을 지급받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 V은 원고들에게 위 각 금액을 부당이득으로 반환하여야 한다. 부당이득반환의무는 이행기한의 정함이 없는 채무이므로 그 채무자는 이행청구를 받은 때에 비로소 지체책임을 진다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다24187, 24194 판결 등 참조). 원고들의 피고 V에 대한 옵션공사비 반환청구의 뜻이 담긴 이 사건 소장 부본이 2024. 1. 22. 피고 V에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 결국 피고 V은 원고들에게 [별지2] 분양대금 등 납부내역 중 ‘옵션공사비’란 기재 각 금액 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일인 2024. 1. 11. 이후이자 이 사건 각 분양계약이 해제됨으로써 이 사건 각 옵션계약이 소멸한 2024. 2. 1.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.