서울중앙지방법원 2024. 12. 13. 선고 2023가합77694 판결

당사자들의 지위 및 별지 제1항 기재 토지의 매매경위

K, L, 망 M은 분할 전 서울 서초구 N 전 2,500평을 각 1/3 지분씩 공유하였던 사람들이다. 별지 제1항 기재 토지는 위 N 토지에서 분할 및 지목 변경된 토지이다(이하 ‘이 사건 토지’라 하고, 이 사건 토지 중 K, L, 망 M의 각 1/3 지분을 칭할 때에는 ‘K 지분’, ‘L 지분’, ‘망 M 지분’이라 한다).

망 A는 1973년경 서울 서초구 O, P 일대에 국민주택단지를 건설·분양한 사람이다. 망 A는 1971년경 K, L, 망 M과 분할 전 N 토지 전체에 관하여 일괄적으로 기본적인 매매계약을 체결한 다음, 위 토지를 인도받아 1973년경까지 택지 조성을 위한 토목 공사·토지 분할·지목 변경 등의 작업을 진행하면서 매매대금을 전부 지급하였다. 망 A는 매매대금이 전부 지불된 다음인 1973. 2. 1.경 이 사건 토지에 관한 개별적인 매매계약을 체결하였고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다), 이 사건 토지를 도로로 조성하여 주택단지 내의 통행로로 사용하도록 일반 공중에 제공하였으나, 세금 등의 문제로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기는 마치지 않았다.

망 A는 2014. 9. 30. 원고, Q, R, S, T, U, V에게 이 사건 토지를 별지 제2항표 기재 지분으로 각 유증하면서 유언의 집행자로 원고를 지정하였고, 위 유증에 관하여 공증인가 법무법인 W 증서 2014년 제488호로 유언공정증서(갑 제2호증)가 작성되었다. 망 A는 2020. 10. 18. 사망하여 유언의 효력이 발생하였다.

망 M은 1995. 7. 14. 사망하여 I, J이 이 사건 토지를 각 1/6 지분씩 상속하였다. I, J은 2006. 10. 19. 이 사건 토지 중 각 1/6 지분에 관하여 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다(이하 ‘I, J 지분’이라 한다).

피고 주식회사 C(이하 ‘주식회사’ 기재는 생략한다)은 상가 신축 및 분양업, 주택신축 판매업 등을 영위하던 회사로, 2006년경 서울 서초구 X동 일대에 주택재개발사업을 시행하기 위하여 L, K, I, J으로부터 이 사건 토지 전체를 각 매수하고 소유권이전등기를 마친 회사이다(다만, L, K 지분에 관한 소유권이전등기는 아래에서 보는 바와 같이 망 A의 가처분에 의하여 실효되었다). 피고 C의 위 주택재개발사업은 2007년경 중단되었고, 피고 C은 2014. 12. 1. 해산간주되어 같은 날 해산등기가 이루어지고, 2017. 12. 1. 청산종결되어 2017. 12. 6. 청산종결등기가 이루어졌다.

망 A의 망 M, L, K을 상대로 한 이 사건 토지에 관한 가처분신청

망 A의 I, J, L, K을 상대로 한 소유권이전등기청구 소송

망 A는 2005. 11. 11. 서울중앙지방법원에 K, L 및 망 M의 공동상속인인 I, J을 공동피고로 하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 제기하였다.

I, J은 2006. 1. 4. 다른 피고들과 함께 소송대리인을 선임하였다. 위 소송에서 I, J, K, L는 망 A가 이 사건 토지를 매수한 사실이 없고, 설령 망 A가 이 사건 토지를 매수한 사실이 인정된다고 하더라도 망 A의 소유권이전등기청구권은 10년의 소멸시효가 완성되었다고 항변하였으나, 제1심 법원은 위 주장을 모두 배척하고 망 A에게 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기절차 이행을 명하는 판결을 선고하였고, 위 판결은 항소심과 상고심을 거쳐 2010. 1. 28. 확정되었다(서울중앙지방법원 2007. 12. 6. 선고 2005가합102510 판결, 서울고등법원 2009. 8. 28. 선고 2008나3765 판결, 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다73011 판결, 이하 ‘관련 소송’이라 한다).

피고 C의 이 사건 토지 매수 및 소유권이전등기 경료

피고 C은 관련 소송 계속 중인 2006. 9. 28. I, J과 이 사건 토지 중 각 1/6 지분에 관한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 후 2006. 10. 19. I, J 지분에 관하여 서울중앙지방법원 등기국 2006. 10. 19. 접수 제76318호로 소유권이전등기를 마쳤다(이하 ‘이 사건 제2매매계약’이라 한다).

또한 피고 C은 관련 소송 계속 중인 2006. 9. 27. L와 이 사건 토지 중 1/3 지분에 관한 매매계약을 체결하고 2006. 9. 29. 소유권이전등기를 마치고, 2006. 11. 5. K과 이 사건 토지 중 1/3 지분에 관한 매매계약을 체결하고 2006. 11. 15. 소유권이전등기를 마쳤다.

피고 C의 L, K 지분에 관한 소유권이전등기는 2017. 5. 16. 이 사건 가처분결정에 의해 실효되었고, L, K 지분에 관하여 2017. 5. 16. 망 A 앞으로 이 사건 매매계약을 원인으로 하여 소유권이전등기가 마쳐졌다.

나머지 피고들의 이 사건 토지에 관한 등기 경료

Y은 2008. 7. 2. 피고 C과 이 사건 토지에 관하여 매매예약을 체결하고, 위 매매예약을 원인으로 하여 서울중앙지방법원 등기국 2008. 7. 2. 접수 제34677호로 가등기를 마쳤다. 피고 주식회사 D(이하 ‘주식회사’ 기재는 생략한다)은 2017. 4. 6. Y으로부터 위 가등기상의 권리를 양수하고, 서울중앙지방법원 등기국 2017. 4. 17. 접수 제68216호로 가등기 이전의 부기등기를 마쳤다. 이후 가처분에 의한 실효를 원인으로 서울중앙지방법원 등기국 2017. 5. 16. 접수 제85905호로 피고 C의 이 사건 토지 1/3 지분을 목적으로 하는 변경등기가 마쳐졌다.

피고 C은 2006. 11. 10. 망 Z과 근저당권설정계약을 체결하고 망 Z에게 이 사건 토지에 관하여 서울중앙지방법원 등기국 2006. 11. 15. 접수 제85225호로 채권최고액 370,075,000원, 채무자 피고 C으로 하는 근저당권설정등기를 마쳐주었다. 이후 가처분에 의한 실효를 원인으로 서울중앙지방법원 등기국 2017. 5. 16. 접수 제85905호로 피고 C의 이 사건 토지의 1/3 지분을 목적으로 하는 근저당권변경등기가 마쳐졌다. 망 Z은 2023. 7. 12. 사망하여 피고 E이 3/7 지분, 피고 G, 피고 F이 각 2/7 지분에 관하여 망 Z의 근저당권 및 피담보채권을 상속하였다.

피고 서울특별시 서초구(이하 ‘서초구’라 한다)는 피고 C에 대한 채권을 피보전권리로 하여 피고 C 명의의 이 사건 토지에 관하여 2007. 6. 12., 2009. 9. 9., 2011. 5.

피고 근로복지공단은 피고 C에 대한 채권을 피보전권리로 하여 피고 C 명의의 이 사건 토지에 관하여 2009. 3. 13. 압류기입등기를 마쳤다.

피고 대한민국(처분청 반포세무서)은 피고 C에 대한 채권을 피보전권리로 하여 이 사건 토지에 관하여 2009. 9. 29. 압류기입등기를 마쳤다.

피고 H은 피고 C에 대한 채권을 피보전권리로 하여 피고 C 명의의 이 사건 토지에 관하여 2011. 5. 11. 가압류기입등기를 마쳤다.

피고 국민건강보험공단은 피고 C에 대한 채권을 피보전권리로 하여 피고 C 명의의 이 사건 토지에 관하여 2011. 7. 19. 압류기입등기를 마쳤다.

위 압류등기 및 가압류등기에 관하여, 2017. 5. 16. 가처분에 의한 실효를 원인으로 피고 C의 이 사건 토지 중 1/3 지분을 목적으로 하는 것으로 변경등기가 각 마쳐졌다.

피고 서초구는 피고 C에 대한 채권을 피보전권리로 하여 피고 C 명의의 이 사건 토지 1/3 지분에 관하여 2018. 11. 30. 압류기입등기를 마쳤다.

피고 D의 가처분취소신청

주장의 요지

판단

피보전권리

피고 C의 소유권이전등기 말소등기절차 이행의무(피대위권리)

피고 D의 가등기 말소등기절차 이행의무(피대위권리)

피고 E, G, F의 근저당권설정등기 말소등기절차 이행의무(피대위권리)

피고 서초구, 근로복지공단, 대한민국, H, 국민건강보험공단의 승낙의 의사표시의무(피대위권리)

보전의 필요성

관련 법리

구체적인 판단

앞서 든 증거들, 갑 제10, 12, 13호증의 각 기재, 증인 J의 일부 증언 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 의하면, 피고 C이 이 사건 제2 매매계약이 이중매매에 해당한다는 사실을 알면서도 I, J에게 매매계약의 체결을 권유한 것은 아닌지 의심되는 사정들이 존재하기는 한다.

I, J은 망 M이 1995. 7. 14. 사망하였음에도 이 사건 토지 중 망 M 지분에 관하여 오랫동안 소유권을 행사하지 않다가, 관련 소송 1심이 계속 중인 2006. 9. 28. 이 사건 제2매매계약을 체결하고, 2006. 10. 19. 망 M 지분에 관한 상속등기를 마치고 같은 날인 2006. 10. 19. 피고 C에게 지분이전등기를 마쳐주었다.

I, J은 이 사건 제2매매계약의 계약금만 지급받은 채 피고 C에게 소유권이전등기를 마쳐주고, 피고 C으로부터 매매대금 상당액을 피보전채권으로 하는 근저당권을 설정받았다.

J은 2017. 11. 21.경 원고에게 ‘피고 C이 재판을 한다고 했다’, ‘어른들(이 사건 토지의 공유자인 L와 K의 동생인 망 Z을 의미하는 것으로 보인다)이 알아서 할 테니까 맡기라고 했다‘, ’AB(망 Z을 의미하는 것으로 보인다)이 자기 말만 믿으라고 해서 인감증명도 줬다‘, ’우리는 어르신들에게 (망 A와) 합의하자고 했는데 L, AB이 아니다, (이 사건 토지가) 자기 것이라고 했다‘고 말하였다.

J은 이 법원에서 ’망 M이 재산을 다 탕진했다는 것을 알고 있었는데, 망 Z과 피고 C 직원 AC이 1년 이상을 찾아와서 자기가 책임진다고 하면서 망 M 지분을 매도하라고 강권하여 이 사건 제2매매계약을 체결하게 되었다. 관련 소송 소장 부본을 송달받은 후 소장에 첨부된 행정소송 판결문(갑 제13호증)을 비롯한 소송 서류들을 모두 피고 C에 제공하였다‘는 취지로 진술하였고, 원고 대리인의 ’망 Z과 피고 C 직원 AC이 J과 I에게 만약 망 M이 매매대금을 전부 지급받았더라도 자기들이 관련 소송을 해결할 수 있다, 피고 C이 변호사 등 비용을 모두 부담하겠다고 하면서 피고 C에게 이 사건 토지를 팔라고 강권한 것이지요‘라는 질문에 ’네, 모든 걸 다 책임진다고 했으니까‘라고 대답하였다.

또한 J은 ’이 사건 토지에 처분금지가처분등기가 경료된 사실을 알고, 관련 소송 소장 부본에 첨부된 행정소송 판결문(갑 제13호증)을 보고 망 M이 이 사건 토지를 매도했고, 매매대금 또한 지급받았구나 생각했다. 소장 부본을 송달받은 후 망 Z과 피고 C의 AC이 찾아와 관련 소송을 자기들이 알아서 다 할 테니 시세보다 현저히 낮은 금액에 매도하라고 제안하여 계약금만을 지급받고 피고 C에게 소유권이전등기를 마쳐주었다‘는 취지의 진술서(갑 제12호증)를 작성하였다.

그러나 한편 위 증거들, 을다 제2, 3, 4호증의 각 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 의하면, J의 진술은 ’피고 C과 망 Z이 이 사건 토지 매도를 권유했다‘는 취지를 넘어서 ’피고 C이 망 M이 잔금을 지급받았더라도 소송을 책임지겠다고 말하였다‘는 등의 세부적인 내용까지 그대로 믿기는 어렵고, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고 C이 이 사건 매매계약 체결 및 매매대금의 지급완료 사실을 알면서도 I, J에게 이 사건 제2매매계약의 체결을 적극 권유하거나 유인하여 배임행위에 적극 가담하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

피고 C은 2006년경 이 사건 토지를 포함한 서울 서초구 X동 일대에서 주택재개발사업을 추진하였다. 피고 C은 사업부지 내 토지소유권을 확보하기 위하여 이 사건 토지의 명의자인 망 M의 상속인인 J, I에게 토지 매도를 제안하게 되었다. 피고 C은 J, I에게 계약금만 지급하고 소유권이전등기를 마친 후 J, I에게 매매대금을 채권최고액으로 하는 근저당권을 설정해주었는데, 이는 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기를 하는 통상적인 거래관행과 부합하지 않기는 하나, 피고 C은 이 사건 토지 외의 다른 토지소유자들과도 계약금만 지급한 후 사업승인을 받으면 PF대출을 실행하여 잔금을 지급하기로 하는 방식의 매매계약을 체결하고 토지소유권을 확보한 것으로 보이므로, 계약금만 지급한 채 소유권이전등기를 받았다는 사정만으로 피고 C이 이중매매였음을 알고 이례적인 방법으로 이 사건 토지를 매수한 것이라고 인정하기는 부족하다.

J이 앞서 본 바와 같이 ’관련 소송 소장에 첨부된 행정소송 판결문을 보고 망 A가 이 사건 토지를 매수하고 매매대금을 지급한 사실을 알게 되었다, 그런데 피고 C과 망 Z과 함께 와서 변호사 등 비용을 모두 부담하겠다, 자신들이 모두 책임지겠다고 하면서 매도를 강권하였다‘는 취지의 진술서를 작성하고, 그와 같은 취지의 원고 대리인의 질문에 ’네‘라고 대답한 사실은 있다. 그러나 J은 이 사건 토지가 이미 매매되었다고 생각했다는 근거를 스스로 진술할 때에는 ’망 M이 모든 재산을 다 탕진한 것으로 알고 있다‘고 추상적으로 진술하였고, ’망 M으로부터 이 사건 매매계약의 체결 경위에 대하여 들은 사실이 없다‘고 하였으며, 행정소송 판결문에 관한 피고 대리인의 질문에 대하여는 ’(판결문을) 보기는 했는데 그때 너무 어리고 오래 전 일이라 잘 모르겠다‘는 취지로 불분명하게 대답한 점에 비추어 보면, 관련 소송 응소 무렵인 2006. 1.경 행정소송 판결문을 보고 이 사건 매매계약 체결 사실 및 잔금지급 사실을 명확하게 인지하였던 것으로 보이지는 않는다. 또한 J은 2006. 1. 4.경 L, K 등과 함께 비용을 지불하고 소송대리인을 선임한 후 2006. 1. 23. 소송대리인을 통하여 소송에 대응하였고, 등기부등본 기재에 의하면 이 사건 제2매매계약은 그로부터 약 8개월이 지난 2006. 9. 28. 체결되었으므로, 이러한 점에서도 J의 진술은 그대로 믿기 어렵다.

J과 원고의 2017. 11. 21.경 대화내용에 의하면 J은 이 사건 토지가 망 A에게 매도되었는지 및 매매대금 지급이 완료되었는지 여부에 관하여 정확히 알고 있었던 것으로 보이지 않고, 오히려 L, 망 Z이 ’이 사건 토지는 자신들의 소유이다‘고 강력히 주장하였다는 것이며, 피고 C이 ’소송을 알아서 하겠다‘고 말하면서 매매계약을 체결하였다는 시점이 J의 관련 소송 응소 시점 이전인지, 응소 이후에 소송절차에 승계참가 하겠다는 것인지도 명확하지 않다.

위와 같은 사정들을 종합하면, J이 이 법정에서 ’망 Z과 피고 C의 AC은 J과 I에게 만약 망 M이 매매대금을 전부 지급받았더라도 관련 소송을 해결할 수 있다, 피고 C이 변호사 등 비용을 모두 부담하겠다고 말하면서 이 사건 토지를 팔라고 강권한 것이지요‘라는 원고 대리인의 질문에 ’네‘라고 대답한 사실만으로 피고 C과 망 Z이 J에게 매도를 권유하였다는 점을 넘어서 ’매매대금을 지급받았더라도 관련 소송을 해결할 수 있다‘고 까지 말하였다고 인정하기는 어렵다.

이 사건 제2매매계약 체결 당시 관련 소송이 진행 중이기는 하였으나 J, L, K은 관련 소송에서 ’망 A는 이 사건 토지를 매수한 사실이 없다‘고 다투고 있던 상황이었고, 이 사건 매매계약의 당사자인 L 및 K의 동생인 망 Z은 J에게도 이 사건 토지가 자신들의 소유라고 주장하면서 이 사건 토지를 피고 C에게 매도할 것을 권유하였으므로, 피고 C에게도 같은 취지로 주장하였을 가능성도 존재한다(피고 C은 이 사건 제2매매계약 체결 시 J으로부터 ’망 A와 망 M이 이 사건 매매계약을 체결한 사실이 없다‘고 들었다고 주장하고 있다). 그렇다면 개발사업을 추진하던 피고 C이 관련 소송 진행 중임을 알면서도 망 Z 등과 함께 J에게 이 사건 토지 지분을 매도할 것을 권유하여 이 사건 제2매매계약을 체결하였다는 사정만으로 이 사건 제2매매계약이 이중매매임을 알고서도 적극 가담하거나 권유하였다고 단정하기는 어렵다.

관련 소송에서 계약당사자들이 택지조성 사업의 경위, 토지 분할과 합병, 토지 현황을 근거로 이 사건 매매계약 체결을 부인하고 도로인 이 사건 토지의 매매대상 여부 등 사실관계에 대하여 다투고 있었고, 등기청구권의 소멸시효 등 법리적 주장을 하였는바, 이러한 주장은 재판상 권리행사의 일환으로 볼 수 있으므로 이 사건 매매계약의 인정 여부는 관련 소송이 확정되기 전까지 유동적이었다. 따라서 피고 C이 관련 소송 확정 전 이 사건 매매계약 체결사실을 알고도 매도를 권유하였다 하더라도 관련 소송의 사실적, 법리적 주장에 비추어 이중매매의 배임행위에 적극적으로 가담한 것이라고 단정하기는 어렵다.

소결론