서울중앙지방법원 2025. 10. 28. 선고 2024가단5220752 판결

당사자의 지위

피고 주식회사 B(이하 '피고 B'이라 한다)은 충북 진천군 D 외 53필지 지상에 'E 아파트'(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 신축하여 분양하는 사업의 시행사 및 분양사이자 피고 C 주식회사(이하 '피고 C'이라 한다)와 함께 이 사건 아파트의 신축공사를 공동으로 시공한 시공사이다.

원고는 이 사건 아파트에 관하여 피고 B과 공급계약을 체결한 수분양자들이다.

원고와 피고 B의 분양계약 등의 체결

원고는 2020. 12. 28. 피고 B과 사이에 이 사건 아파트 중 F호를 분양대금264,000,000원에 분양받는 계약을 체결하였다(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다). 이 사건 분양계약의 주요 내용은 아래와 같다[아래 "갑"은 피고 B을, "을"은 원고를 의미한다].

원고와 피고 B은 이 사건 분양계약을 체결하면서 피고 B이 원고의 각 중도금대출금에 대한 입주지정기간 최초일 전일까지의 대출이자를 금융기관에 대신 납부하고, 원고는 입주 시 피고 B에게 위 피고가 기납부한 이자 상당액을 지급하기로 하는 '중도금 이자후불제 약정'도 함께 체결하였다.

원고는 이 사건 분양계약 체결일에 위 계약에 부수하여 피고 C과 사이에, 피고 B으로부터 원고가 분양받은 아파트의 거울 설치, 침실2 가구설치, 주방가구 악세사리 설치, 세탁실 선반 설치 등의 인테리어 디자인 특화상품 및 시스템 에어컨 디바이스(거실, 침실1) 및 빌트인 가전(전기오븐) 등의 가전 시스템 특화상품을 공급받고, 피고 C에게 33,000,000원을 지급하되, 계약금/1차 중도금 3,500,000원은 계약 시에, 2차 중도금 4,950,000원은 2021. 9. 10.에, 3차 중도금 4,950,000원은 2022. 6. 10.에, 4차 중도금 3,300,000원은 2022. 12. 10.에, 잔금 16,300,000원은 입주개시일로부터 60일 이내에 지급하기로 약정하였다(이하 '이 사건 옵션계약'이라 한다).

원고의 계약금 및 중도금 등 지급

원고는 피고 B에게, 계약금 26,400,000원은 2020. 12. 25. 및 2020. 12. 27.두 번에 걸쳐 지급하였고, 피고 B이 이 사건 분양계약 제6조 제5항에 따라 알선한 금융기관(G 주식회사)으로부터 대출을 1차 중도금 26,400,000원은 2021. 3. 10.에, 2차중도금 26,400,000원은 2021. 6. 10.에, 3차 중도금 39,600,000원은 2021. 9. 10.에, 4차중도금 39,600,000원은 2022. 10. 10.에, 5차 중도금 26,400,000원은 2022. 12. 10.에 지급하였다.

원고는 피고 H이 지정한 계좌로, 이 사건 옵션계약에 따른 계약금·1차 중도금 3,500,000원을 2020. 12. 27.에, 2차 중도금 4,950,000원을 2021. 9. 10.에 각 지급하였다.

피고 B의 입주예정일 변경 통보 등

피고 B은 2023. 9. 15. 원고를 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '2020년 1월부터 발생한 코로나19 펜데믹 상황, 인건비 인상, 주52시간제, 중대재해처벌법 시행, 지속되는 물가 상승에 따른 급격한 원자재값 인상, 러시아-우크라이나 전쟁 발생에 따른 원자재 공급난, 화물연대와 레미콘 운송노조의 연이은 파업 등 불가항력적인 사유로 이 사건 아파트의 신축 공사가 지연되고 있고, 그 밖에 예상치 못했던 인명사고 마저 발생하여 공기에 심각한 차질을 빚기까지 하였다. 현재까지의 공사진척 상황과 앞으로 진행해야 할 공사일정을 면밀히 검토한 결과, 공구별로 1공구I동~」동]는 2024. 4.경, 2공구[K동~L동/테라스동 포함]는 2024. 6.경 입주가능할 것으로 예상된다'는 취지의 통지(이하 '이 사건 1차 연장통지'라 한다)를 하였다.

피고 B은 진천군수로부터 이 사건 아파트 신축공사의 사용검사예정일을 2024. 10. 31.로 변경하는 내용의 사업계획변경승인을 받은 후 2024. 5.경 원고를 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '당사는 코로나19, 화물연대 총파업, 건설자재 수급 지연, 인명사고에 대한 진천군의 부당한 공사 중단 조치 등 전례 없는 불가항력적인 사유로 입주 지연이 현실화된 상황 이후에도 고금리 기조 장기화 및 원자재 가격상승으로 인한 잔여 공정별 공사업체의 공사비 인상 요구와 이에 따른 제반 비용의 상승으로 인하여 어려운 실정이다. 당사는 진천군의 요구에 따라 사업기간을 2024. 10.31.까지로 변경하는 사업계획(변경)승인을 받았다. 당사는 연장된 사업완료 예정일 전이라도 최대한 빨리 입주할 수 있도록 노력하겠다. 중도금 대출이자는 이자후불제로서 추후 안내될 입주지정기간 개시일 전까지는 당사에서 대납할 예정이고, 입주지연에 따른 보상방안에 대해서는 당사에서 지속적으로 협의하고 있다'는 취지의 통지(이하 '이 사건 2차 연장통지'라 한다)를 하였다.

원고의 계약 해제 통보 원고는 2024. 5. 10. 피고 B에게 '2024. 5. 25. 오전 11시 서울 강남구 M건물 20층에 소재한 피고 B의 사무실에서 이 사건 분양계약상 잔금 79,200,000원을 지급받음과 동시에 소유권이전등기절차를 이행하라. 만일 귀사의 귀책사유로 인하여 2024. 5.24. 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기 등 절차가 이행되지 않을 경우 이 사건 분양계약은 자동적으로 해제된다'는 취지의 내용증명을 보내었고, 같은 내용증명은 2024.5. 13. 피고 B에게 도달하였다.

피고 B의 입주예정일 안내 등

피고 B은 2025. 2. 22.부터 2025. 2. 24.까지 이 사건 아파트의 사전방문 행사를 진행하였는데, 당시 이 사건 아파트의 수분양자들에게 입주예정일을 2025. 3.말이라고 알렸다(이하 '이 사건 3차 연장통지'라 한다).

피고 B은 2025. 5. 2. 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '이 사건 아파트의 입주예정일은 2025. 6. 2.로 변경되었다'는 내용의 공문(이하 '이 사건 4차 연장통지'라 한다)을, 2025. 5. 27. 위 수분양자들에게 '이 사건 아파트의 입주예정일을 2025. 6. 27.로 변경한다'는 내용의 공문(이하 '이 사건 5차 연장통지'라 한다)을 각각 발송하였다.

이 사건 아파트의 사용검사 피고 B은 2025. 7. 25. 진천군수로부터 이 사건 아파트에 대한 사용검사를 받았다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 13호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을가 제1, 2, 18 내지 20호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자 주장의 요지 가. 원고 청구원인의 요지 1) 피고 B에 대하여 가) 원고는 이 사건 분양계약에 따라 피고 B에게 분양대금으로 계약금 26,400,000원, 중도금 158,400,000원을 지급하였다. 그런데 이 사건 분양계약의 입주예정일(2023. 10.)이 지난 이 사건 소 제기 시인 2024. 5. 27.까지도 이 사건 아파트의 소유권이전등기절차 이행의무가 지연되었으므로, 이 사건 소장 부본의 송달로 해제되었다.

또한, 피고 B의 명백한 귀책사유로 인하여 원고가 이 사건 아파트에 입주할 수 없게 되는 경우 피고 B은 이 사건 분양계약 제3조 제2항에 따라 원고에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급할 의무를 부담하는바, 피고 B은 이 사건 분양계약의 해제에 따른 원상회복의무 및 위약금 지급의무의 이행으로 원고에게 기지급 계약금의 배액, 기지급 중도금 및 위 각 돈에 대한 법정이자 내지 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

피고 C에 대하여

원고는 이 사건 옵션계약에 따라 피고 C에게 옵션공사비로 계약금 및 1~2차 중도금을 지급하였다. 그런데 이 사건 분양계약은 피고 B의 귀책사유로 인하여 이 사건 소장 부본 송달에 따라 적법하게 해제되었으므로, 이 사건 분양계약을 전제로 체결된 이 사건 옵션계약 역시 적법하게 해제되었다고 볼 것이다.

설령, 이 사건 분양계약 유효하더라도 해제된 것으로 볼 수 없더라도, 원고는 이 사건 옵션계약 체결 당시 이 사건 분양계약이 유효하리라 착오에 빠진 채 계약을 체결하였으므로, 민법 제109조 소정의 착오에 의한 법률행위로 취소한다.

또한, 위 착오취소 주장이 인정되지 않더라도, 입주개시일로부터 60일내에 완료하여야 하는데 입주예정일도 지정되지 않아 공사를 시작하지 않았으므로 민법 제673조<1>에 따라 이 사건 분양계약을 해제한다.

따라서 피고 C은 이 사건 옵션계약의 종료 내지 해제에 따른 원상회복 의무의 이행으로 원고에게 계약금 및 1~2차 중도금 및 위 각 돈에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 B 주장의 요지

계약 해제에 따른 계약금 및 중도금 반환청구에 대하여

주위적 주장

입주예정일이 불확정기한에 해당한다는 주장

이 사건 분양계약상 입주예정일이 '2023. 10.'로 표시되어 있지만, 이는 불확정기한에 해당하는바, 이 사건 분양계약 제5조 제4항이 '코로나19 등 외부적 요인으로 공사가 지연되는 기간만큼 자동으로 공기가 연장되며 피고 B은 그로 인한 책임을 부담하지 않는다'고 정하고 있는 점을 고려할 때, 피고 B의 이 사건 1 내지 5차 연장통지로 인해 이 사건 아파트의 입주예정일은 2025. 6. 27.경으로 적법하게 변경되었다.

따라서 원고의 이행 최고 및 해제 통보 당시에는 불확정기한인이 사건 아파트의 입주예정일이 도래하지 않았으므로, 원고는 피고 B의 이행지체를 이유로 이 사건 분양계약을 해제할 수 없다.

피고 B의 귀책사유 없는 사유로 인하여 입주예정일이 연장되었다는 주장 피고 B의 명백한 귀책사유가 아닌 행정명령, 천재지변, 전쟁, 자재및 인력수급 문제, 코로나 바이러스 사태 등의 사유로 인하여 입주예정일이 지연될 경우 원고는 이를 이유로 이 사건 분양계약을 해제할 수 없는바, 이 사건 아파트의 신축공사가 지연된 것은 피고 B의 귀책이 아닌 1 2022. 12. 13. 위 공사현장에서 일용직근로자가 건설기계와 충돌하여 사망한 사고로 인하여 대전지방고용노동청 청주지청장이 발령한 2022. 12. 14.자 공사중지명령(46일), 2 코로나19의 확산(322일), 3 전국적인 규모의 화물연대 총파업으로 인한 자재 수급 차질(52일), 4 러시아-우크라이나 전쟁 및 레미콘 파동으로 인한 레미콘 등 건설자재 수급 차질(16일), 4 그 밖에 알폼 납품 지연, 이례적 폭염, 주택 관련 법령 개정에 따른 입주자 사전점검 기간 변경(90일) 으로 인한 것이다. 이러한 사정이 있는 경우 이 사건 아파트의 입주예정일은 위와 같은 공사 지연 기간(총 526일)만큼 연장되어야 하고, 피고 B은 원고에게 위와 같은 내용을 통지함으로써 이 사건 아파트의 입주예정일이 연장되었으므로, 원고는 이 사건 분양계약을 해제할 수 없다.

예비적 주장

분양대금 반환청구권을 담보 목적으로 양도하였다는 주장

원고는 이 사건 분양계약 해제 시 발생하는 원고의 피고 B에 대한 일체의 분양대금 반환청구권을 G 주식회사에 담보 목적으로 양도하였고, 원고는 피고 B에게 위 채권양도를 통지하였다.

따라서 설령 원고 주장과 같이 이 사건 분양계약의 해제가 인정되더라도 반환되어야 할 분양대금 상당액은 그 반환채권을 양수한 G 주식회사에게 지급되어야 할 것이고, 원고는 피고 B에 대하여 그 계약금 및 중도금의 반환을 구할 수 없다.

대납이자 상계 주장 가사 원고의 분양대금 반환채권이 인정된다고 하더라도, 피고 B이 원고를 대신하여 금융기관에 원고의 중도금대출이자를 납입하였으므로 이는 반환할 분양대금의 금액에서 상계되어야 한다.

위약금 지급청구에 대하여 이 사건 분양계약 제3조 제2항, 제2조 제3항은 법원의 확정판결에 의한 피고 B의 귀책사유로 인하여 입주가 불가능하게 된 경우에 한하여 피고 B에게 위약금 지급의무를 부과하는 취지의 조항인데, 이 사건 아파트의 입주 지연은 피고 B의 명백한 귀책사유로 인한 것이 아니고, 입주가 불가능하게 된 것도 아니므로 원고는 위 조항에 근거하여 피고 B에게 위약금의 지급을 구할 수 없다.

피고 C 주장의 요지

이 사건 분양계약이 해제되지 않았으므로 이 사건 옵션계약도 해제되지 않았다는 주장 피고 B의 위 나.의 1).가)항 주장과 같이 이 사건 분양계약은 해제되지 않았으므로, 이와 전제를 달리하는 원고의 피고 C에 대한 청구는 이유 없다.

이 사건 옵션계약의 종료 및 해제 사유가 없다는 주장

이 사건 옵션계약상 피고 C의 특화품목의 설치의무가 이행불능 상태에 있다고 볼 수 없고, 이 사건 아파트의 사용검사가 이루어져 실제 입주가 개시되기 전에는 위 특화품목 설치의무의 이행기가 도래하였다고 보기 어려우므로 그 이행지체 상태에 있다고 볼 수도 없다.

이 사건 분양계약과 이 사건 옵션계약의 계약당사자가 서로 다르므로 이 사건 분양계약의 종료로 이 사건 옵션계약까지 종료한다고 볼 수 없다.

이 사건 분양계약의 소유권이전등기의무 이행불능은 원고가 이 사건 옵션계약을 체결한 이후에 발생한 사후적 사유에 불과하므로, 이 사건 옵션계약을 체결할 때 원고가 어떠한 것도 착오한 것이라 볼 수 없다.

이 사건 옵션계약 제8조 제1항은 민법 제673조를 배제하는 것이고, 원고가 피고 C에게 손해를 배상한 바도 없으므로, 원고는 민법 제673조를 근거로 이 사건 옵션계약을 해제할 수 없다.

결국 이 사건 옵션계약이 종료 또는 해제되었음을 전제로 한 원고의 피고 C에 대한 청구는 이유 없다.

이 사건 분양계약의 해제 여부에 관하여

입주예정일 도과 및 피고 B의 이행지체 여부

채무의 이행이 지체된 경우에 그 귀책사유에 관한 입증책임은 채무자에게 있으므로 채무자는 이행을 지체한 이상 그 이행지체가 자기에게 귀책할 수 없는 사유로 말미암은 것임을 증명할 책임이 있다(대법원 1984. 11. 27. 선고 80다177 판결 등 참조).

위 법리에 비추어 살피건대 위 기초사실 및 갑 제2호증, 을가 제4 내지10, 13 내지 16호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정 및 사실들을 종합하면, 이 사건 아파트의 입주예정일은 확정된 이행기로서 2023. 10. 31.이고, 피고 B이 이 사건 아파트의 입주지정일은 임의로 변경할 수는 없으며, 입주예정일이 연장되었다고 인정할 만한 사정이 존재한다고 볼 수는 없다.

이 사건 분양계약에 "입주예정일: 2023년 10월 예정(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)"이라고 기재되어 있고, 이 사건 분양계약 제5조 제4항은 "천재지변, 전쟁, 내란 등 또는 피고 B의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 또는 수분양자 및 관련자의 집단행동 등에 의한 공사방해, 사용승인 방해, 자재 및 인력수급문제, 특화공사, 민원, 정부정책 소급적용, 코로나 바이러스 사태 및 사회적 거리 두기 등에 따른 현장폐쇄 등으로 인하여 준공이 지연될 경우에는 피고 B은 이를 원고에게 통보하고 공사가 중단된 일수에 대하여 공기가 자동 연장되며, 이 경우 피고 B은 제3항에서 정한 지체보상금을 지급하지 않는다"고 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다.

입주예정일은 피고 B의 원고에 대한 이 사건 아파트 중 해당 세대의 공급의무의 이행기를 정한 것으로 볼 수 있는바, 이 사건 분양계약에서 입주예정일을 "2023년 10월 예정"으로 명확하게 특정하고 있다. 이는 입주일자를 정확하게 지정하기 어려운 아파트 신축·분양사업의 특성을 선반영한 것이다. 따라서 피고 B의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 등에 의한 준공 지연이 발생한 경우 지연된 기간만큼 입주예정일이 그에 비례하여 지연된다고 볼 수는 없고, 합리적인 이유가 있는 기간의 범위 내에서만 지연된다고 해석함이 타당하다.

피고 B은 이 사건 분양계약에 따라 원고를 포함한 수분양자들에게 이 사건 아파트의 인도 및 소유권이전의무를 부담하고, 입주예정일은 각 의무의 이행기와 밀접한 관련이 있는데, 그럼에도 불구하고 피고 B이 합리적인 예상 범위를 초과하여 입주예정일을 임의적으로 변경할 수 있다고 해석한다면 채무자인 피고 B이 자신의 채무 이행기를 스스로 정하게 되는 것이며, 이 사건 분양계약을 체결한 수분양자들의 기대권을 지나치게 침해하게 되고, 피고 B이 입주예정일을 어겨 원고의 입주가 지연된 경우 피고 B이 지체상금을 부담하도록 정한 지체보상금 조항(이 사건 분양계약 제5조 제3항)은 아무런 의미를 가지지 못하게 된다.

중도금을 피고 B이 알선한 대출기관으로부터 대출을 받아 지급할 수 있다고 하더라도, 입주예정일에 맞게 자금조달계획 및 입주계획을 수립한 수분양자의 법적 지위는 지나치게 불안정하고 불리하게 된다.

즉, 이 사건 분양계약상 입주예정일은 피고 B의 주된 의무인 인도의무의 '확정된 이행기'이고, 이 사건 분양계약상 입주예정일은 2023. 10.의 말일인 2023. 10. 31.까지인 것으로 보아야 하며, 이 사건 분양계약 제5조 제4항에서 정한 사유가 있는 경우 그로 인하여 지연된 기간만큼 연장될 수 있다고 해석하는 것이 상당하다.

피고 B, 보증공사는 코로나19의 확산 등의 사유를 들어 이 사건 분양계약 제5조 제4항에 따라 공기가 자동으로 연장되므로, 입주예정일 또한 연장되어야 한다는 취지로 주장한다. 대전지방고용노동청 청주지청장의 작업중지명령(을가 제4, 5,6호증), 코로나19의 확산(을가 제7, 8, 9, 10호증), 화물연대 총파업(을가 제13, 14, 15,16호증), 토요 휴무제 실시 등의 사정이 있었다는 점은 인정할 수 있으나, 아래 2)항'귀책사유 유무'에서 인정한 여러 사정에 비추어 볼 때, 위와 같은 사유 발생 사실만으로는 그것이 피고 B의 귀책사유가 아닌 불가항력적인 사유에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

즉, 피고 B은 위 입주예정일까지 인도의무(= 입주절차 이행의무)를 이 행하지 못하였으며, 이와 같은 피고 B의 이행지체는 원고의 최고 시(2024. 5. 13.) 및 이 사건 소장부본 송달시(2024. 6. 5.)까지 유지되었다.

귀책사유 유무

천재지변이나 이에 준하는 경제사정의 급격한 변동 등 불가항력으로 인하여 목적물의 준공이 지연된 경우에는 수급인은 지체상금을 지급할 의무가 없다고 할 것이지만, 이른바 IMF 사태 및 그로 인한 자재 수급의 차질 등은 그와 같은 불가항력적인 사정이라고 볼 수 없다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결 등 참조).

앞서 든 증거, 갑 제14호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합해보면, 피고 B이 제출한 증거만으로는 입주 지연 사유에 피고 B의 귀책사유가 없었다고 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

원고는 2020. 12. 29. 분양계약을 체결하였는데 그로부터 위 입주예정일은 3년 10월이 넘게 지난 시점이다. 피고 B으로서는 이 사건 아파트의 신축·분양사업 및 공사의 특성, 예상 기간, 관련 인·허가에 소요되는 기간뿐만 아니라, 분양 당시에는 드러나지 않았지만 통상 발생할 수 있는 공사 지연 사유 등도 모두 감안하여 이를 이 사건 분양계약에 반영하여 입주예정일을 정하였을 것으로 보인다.

코로나바이러스감염증-19이 확산되고 있었다고는 하나 이는 이 사건 분양계약 체결 전부터 발생한 사유로 피고 B이 이 사건 분양계약 체결 당시 이와 같은 사정을 고려하여 입주예정일을 지정한 것으로 보인다.

러시아-우크라이나 간 전쟁은 이 사건 아파트 분양계약 체결 이후인 2022. 2. 24. 발생하였고 이로써 공사비·원자재 수급비용이 상승하였다고 볼 여지도 있으나, 위 전쟁은 이 사건 아파트 착공(2020. 10.경)으로부터 약 1년 4개월이 지난 이후에 발생한 것으로, 공사비·원자재 수급비용에 미치는 영향이 제한적이었을 것으로 보이는 점, 화물연대 총파업으로 인한 수급 차질, 알폼 납품 지연이 천재지변 또는 그에 준하는 사유에 해당할 만큼 중대한 사정이라고 보기는 어려운 점 등을 고려하면, 위 사정들이 피고의 이 사건 아파트 인도의무가 지연될 수밖에 없던 불가항력적인 사정에 해당한다고 보기 어렵다.

이 사건 아파트 신축 공사현장에서 발생한 일용직 근로자 사망사고 발생 및 그에 대한 조치로 인한 공사 지연은 시행사이자 시공사인 피고 B의 관리 영역 안에서 발생한 문제이지, 피고 B의 귀책 없이 발생한 사정이라고 보기 어렵다.

피고 B이 제출한 증거들만으로는 천재지변에 준하는 이례적인 폭염이 있었던 사실을 인정하기 부족하고, 달리 인정할 증거가 없다.

이행 최고 및 해제의 의사표시

위 법리에 비추어 살피건대, 기초사실 및 변론 전체의 취지에 따르면, 원고는 2024. 5. 10. 피고 B에게 이 사건 해제 통지를 보냄으로써 이 사건 분양계약에 따른 입주의무의 이행을 청구하면서 2025. 5. 24.까지 위 의무를 이행하지 않을 것을 정지조건으로 하여 그 날 이 사건 분양계약이 자동으로 해제한다는 의사표시를 한 것이고, 피고 B이 2025. 5. 24. 위 의무를 이행하지 못하였으며, 원고가 이 사건 소장 부본의 송달로써 다시금 이 사건 분양계약을 해제한다는 의사표시를 한 것은 앞서 살펴본 바와 같다.

따라서 이 사건 분양계약은 원고가 구하는 바와 같이 늦어도 피고 B의 이행지체를 원인으로 하여 이 사건 소장 부본이 송달된 2024. 6. 5. 해제된 것으로 봄이 타당하다.

피고 B에 대한 원상회복 청구에 관한 판단

청구원인에 관한 판단 앞서 본 바와 같이 이 사건 분양계약은 피고 B의 이행지체로 인하여 2024. 6. 5. 적법하게 해제되었으므로, 피고 B은 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 분양계약에 따른 원상회복으로, 원고가 납부한 분양대금 중 원고가 구하는 계약금과 중 도금 및 이에 대한 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 B의 분양대금 반환청구권 채권양도담보 주장 등에 관한 판단

살피건대, 을가 제27호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 따르면, G 주식회사와 피고 B, 피고 C 등이 체결한 중도금대출 업무협약서(을가 제24호증)에 의하면, '피고 B은 G 주식회사 대출채권의 보전을 위하여 분양계약자가 납입한 분양대금의 반환 청구권에 대하여 채권양도승낙을 요청하는 경우 이에 응한다'라고 정하였고(제6조 제2항), '분양계약자에 대하여 기한이익상실사유가 발생한 경우 분양계약자가 기 납부한 분양대금으로 분양계약 해제에 따른 원상회복에 의한 반환금 등에 우선하여 분양계약자의 은행에 대한 중도금대출채무(지연배상금 및 부대채무 포함)의 변제에 우선 충당'되도록 정하였다(제8조 제2항, 제7조 제1항 제3호). 한편, 원고는 이 사건 분양계약중도금대출을 실행할 무렵 G 주식회사에게 분양중도금 대출 실행을 위한 확약서를 제출하였으며(을가 제27호증 13면), 같은 확약서에는 '상기 물건에 대하여 입주예정자로 지정된 본인(원고)은 분양중도금 및 잔금을 받기 위하여 당행에 대출을 신청함에 있어 다음 각 사항을 준수할 것을 확약하며 본 확약서를 제출합니다', '본인은 위 분양물건의 분양계약을 해제하거나 계약의 취소 등으로 기납부한 분양대금을 환급받아야 할 경우 환급금 중 G 주식회사에서 정한 대출관련 채권해당액을 시행자 및 시공자 또는 대한주택보증(주)가 직접 귀행에 우선 상환(변제)하는데 동의한다(제3조 제4항).'라고 기재되어 있고, 원고는 그 무렵 피고 B에게 '귀사에 납부한(할) 중도금 및 잔금의 반환청구권(분양대금반환청구권)을 G 주식회사에 양도하였다. 이후 이 사건 분양계약이 해제되거나 우선지급사유가 발생될 경우, 귀사와 G 주식회사간에 약정한 대출 협약서에 의해 귀사가 본인에게 지급할 중도금 및 잔금 중 대출금 관련 채권 해당금액(대출금액의120%이내)을 양수인인 G 주식회사에게 지급하여 주시기 바란다.'는 취지의 채권양도통지를 한 사실을 인정할 수 있다(을가 제27호증 9면).

위 인정사실에 의하면, 원고, 피고 B, G 주식회사는, 이 사건 분양계약 해제된 경우 피고 B이 원고에게 반환하여야 할 분양대금(여기에는 계약금 및 중도금이 포함된다)으로 원고의 G 주식회사에 대한 대출금채권을 직접 변제하는 것에 순차적으로 합의하였을 뿐만 아니라, 원고는 그 중 중도금반환채권에 대하여는 이를 G 주식회사에 채권양도까지 하였으므로 원고는 피고 B에 대하여 이 사건 분양계약 해제로 인한 계약금 내지 중도금의 반환을 구할 수 없다.

따라서 이와 다른 전제 위에선 원고의 이 부분 청구는 이유 없다[따라서, 피고 B의 상계 항변은 살펴보지 않는다].

피고 B에 대한 위약금 청구에 관한 판단

이 사건 분양계약 제3조 제2항은 "제2조 제3항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 "갑"은 "을"에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다."라고정하고 있고, 같은 계약 제2조 제3항은 "을은 갑의 법원 확정판결에 의한 명백한 귀책사유로 인해 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다"라고 정하고 있음은 앞서 살펴본 바와 같다.

원고는 피고 B에 대하여 이 사건 분양계약 제3조 제2항에 따라 각 공급대금 10% 상당액의 위약금 지급을 구하나, 원고가 주장하는 이 사건 분양계약의 해제사유는 피고 B의 이 사건 아파트 인도의무(내지 입주절차 진행의무)의 지연에 따른 해제로, 이 사건 분양계약 제2조 제3항 소정의 사유가 발생했다고 볼 수 없다.

따라서 위와 다른 전에 위에 선 원고의 이 부분 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

이 사건 옵션계약 관계의 소멸 여부

관련 법리

민법 제537조는 '당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다'라고 규정하여 채무자위험부담주의를 채택하고 있는바, 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 채무가 이행불능된 경우 채무자는 급부의무를 면함과 더불어 반대급부도 청구하지 못한다고 할 것이므로, 쌍방 급부가 없었던 경우에는 계약관계는 소멸하고 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 반환 청구할 수 있다고 할 것이다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다98655, 98662 판결 참조).

채무의 이행불능이란 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라, 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2016다200729 판결 참조).

구체적 판단

위 법리에 비추어 살피건대, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 1 이 사건 옵션계약은 이 사건 분양계약의 목적물인 이 사건 아파트의 각 세대에 침실2 가구, 주방가구 악세사리, 세탁실 선반 등을 설치하기 위하여 체결되는 계약인 점, 2 이 사건 분양계약의 당사자(원고와 피고B)들과 이 사건 옵션계약의 당사자(원고와 피고 C)들이 다르긴 하지만, 피고 C이 이 사건 옵션계약에 기한 특화품목 등의 공급의무를 정상적으로 이행하기 위해서는 이 사건 아파트의 입주절차가 선행되어야 하는 점, 3 피고 B이 2025. 7. 25. 이 사건 아파트의 사용검사를 받았으나, 이 사건 분양계약은 그에 앞선 2024. 6. 5. 원고의 통지로 인하여 해제된 점, 4 피고 B의 귀책으로 이 사건 아파트 입주절차가 지연된 점 등을 종합하여 보면, 피고 C의 이 사건 옵션계약상 의무는 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념상 이행불능되었고, 이행불능은 원고나 피고 풍림수산 당사자 쌍방의 책임없는 사유에 기인한 것이라 봄이 상당하다.

결국 민법 제537조의 위험부담의 법리에 따라 이 사건 옵션계약 관계는 이 사건 분양계약이 해제된 2024. 6. 5. 소멸되었다고 봄이 타당하다. 따라서 피고 C은 원고로부터 이미 지급받은 위 각 계약상의 공급대금(옵션공사비)을 부당이득으로 반환할 의무가 있다[이 사건 옵션계약에 따른 법률관계 소멸이 인정되는 이상 이와 다른 전제에 선 원고의 이 사건 옵션계약 취소 내지 해제 주장은 더 나아가 살펴보지 않는다].

부당이득반환의 범위

부당이득반환의무는 이행기한의 정함이 없는 채무이므로 그 채무자는 이행청구를 받은 때에 비로소 지체책임을 진다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다24187,24194 판결 등 참조).

살피건대, 피고 C은 이 사건 옵션계약에 따라 원고로부터 2020. 12. 27. 계약금/1차 중도금 3,500,000원을, 2021. 9. 10.에 2차 중도금 4,950,000원을 각 지급받았고, 원고의 피고 C에 대한 옵션공사비 반환청구의 뜻이 담긴 이 사건 소장 부본이 2024. 6. 5. 피고 C에게 송달된 사실은 기록상 명백하다.

따라서 피고 C은 원고에게 이 사건 옵션계약상 계약금 및 1~2차 중도금의 합계액 8,450,000원 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날인 2024. 6. 6.부터 피고 C이 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결선고일인 2025. 10. 28.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.