서울중앙지방법원 2026. 4. 24. 선고 2024가단5489162 판결

당사자들의 지위

피고 B은 충청북도 진천군 D 외 53필지 지상에 E 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 신축·분양하는 사업의 시행사 및 분양사이자 피고 C과 함께 이 사건 아파트의 신축 공사를 공동으로 시공한 시공사이다.

원고는 이 사건 아파트 F호(이하 '이 사건 목적물'이라 한다)에 관하여 피고 B과 사이에 공급계약을, 피고 C과 사이에 인테리어 디자인을 업그레이드 시키는 특화계약을 체결한 자이다 나. 이 사건 공급계약의 체결 및 원고의 중도금 대출 상환 1) 원고는 2021. 3. 15. 피고 B과 이 사건 목적물(F호)에 관하여 공급대금 총액을 214,000,000원으로 하여 다음과 같은 내용이 포함된 공급계약(이하 '이 사건 공급계약'이라 한다)을 체결하였다.

원고는 이 사건 공급계약에 따라 피고 B에게 별지1 표 '입금일자'란 기재 각 일자에 '입금액'란 기재 각 돈을 지급하였는데, 계약금 합계 21,400,000원은 자력으로, 중도금 합계 128,400,000원은 주식회사 G 및 주식회사 H으로부터 대출받아 지급하였다.

피고 B은 위 대출금의 이자와 관련하여 별지3 표 '납부일자'란 기재 각 일자에 '이자'란 기재 각 돈(합계: 13,676,003원)을 원고를 위해 대납하였다.

원고는 2024. 4. 19. 위 대출금 원금 128,400,000원 전부를 위 각 은행에 상환 완료하였다.

이 사건 특화계약의 체결 원고는 이 사건 공급계약 체결일에 위 계약에 부수하여 피고 C과 사이에 이 사건 목적물의 인테리어 디자인을 업그레이드 시키는 E패키지 특화계약(이하 '이 사건 특화계약'이라 한다)을 체결하고, 피고 C에게 별지2 표 '입금일자'란 기재 각 일자에 '입금액'란 기재 각 돈(합계 14,200,000원)을 지급하였다.

피고 B의 입주예정일 변경 통보 등

피고 B은 2023. 9. 15. 원고를 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '2020년 1월부터 발생한 코로나19 펜데믹 상황, 인건비 인상, 주 52시간제, 중대재해처벌법 시행, 지속되는 물가상승에 따른 급격한 원자재값 인상, 러시아·우크라이나 전쟁 발생에 따른 원자재 공급난, I단체와 J노조의 연이은 파업 등 불가항력적인 사유로 이 사건 아파트의 신축 공사가 지연되고 있고, 그 밖에 예상치 못했던 인명사고 마져 발생하여 공기에 심각한 차질을 빗기까지 하였다. 현재까지의 공사진척 상황과 앞으로 진행해야 할 공사일정을 면밀히 검토한 결과 공구별로 1공구[K동~L동]는 2024년 4월경, 2공구[M동~N동/O동포함]는 2024년 6월경 입주가능할 것으로 예상된다'는 취지의 통지를 하였다.

피고 B은 진천군수로부터 이 사건 아파트 신축공사의 사용검사예정일을 2024. 10. 31.로 변경하는 내용의 사업계획변경승인을 받은 후 2024. 5.경 원고를 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '당사는 코로나19, I단체 총파업, 건설자재 수급 지연, 인명사고에 대한 진천군의 부당한 공사 중단 조치 등 전례 없는 불가항력적인 사유로 입주 지연이 현실화된 상황 이후에도 고금리 기조 장기화 및 원자재 가격상승으로 인한 잔여 공정별 공사업체의 공사비 인상 요구와 이에 따른 제반 비용의 상승으로 인하여 어려운 실정이다. 당사는 진천군의 요구에 따라 사업기간을 2024. 10. 31.까지로 변경하는 사업계획(변경)승인을 받았다. 당사는 연장된 사업완료 예정일 전이라도 최대한 빨리 입주할 수 있도록 노력하겠다. 중도금 대출이자는 이자후불제로서 추후 안내될 입주지정기간 개시일 전까지는 당사에서 대납할 예정이고, 입주지연에 따른 보상방안에 대해서는 당사에서 지속적으로 협의하고 있다'는 취지의 통지를 하였다.

원고의 계약 해제 통보 원고는 2024. 11. 19. 피고들에게 "입주지연에 따른 계약 해제 최고 및 요청 등의 건"이라는 제목으로 '이 사건 공급계약에서 정한 입주예정일인 2023. 10.경으로부터 기간이 경과한지 오래되어 현재도 입주가 불가능한바, 본 통지서를 송달받은 날로부터 14일 이내에 이 사건 공급계약상 의무를 이행할 것을 최고하는 바이며, 위 기간 내 귀사가 위 의무를 이행하지 못할 경우 별도의 해제 통지 없이 즉시 입주지연에 따라 이 사건 공급계약을 해제할 것을 통지한다'는 취지의 내용증명(이하 '이 사건 해제통지'라 한다)을 발송하였고, 위 내용증명은 2024. 11. 20. 피고들에게 도달하였다.

피고 B의 입주예정일 안내 및 이 사건 아파트의 사용검사

피고 B은 2025. 2. 22.부터 2025. 2. 24.까지 이 사건 아파트의 사전방문행사를 진행하였는데, 당시 이 사건 아파트의 수분양자들에게 입주예정월을 2025. 3.말이라고 알렸다.

피고 B은 2025. 5. 2. 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '이 사건 아파트의 입주예정일은 2025. 6. 2.로 변경되었다'는 내용의 공문을, 2025. 5. 27. 위 수분양자들에게 '이 사건 아파트의 입주예정일을 2025. 6. 27.로 변경한다'는 내용의 공문을 각각 발송하였고, 최종적으로 입주예정일을 2025. 7. 25.로 통보(이하 피고 B의 수차례에 걸친 입주예정일 변경 통지를 합하여 '이 사건 각 연장통지'라 한다)하였다.

피고 B은 2025. 7. 25. 이 사건 아파트에 대한 사용검사를 받았다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을가 제1, 2, 18 내지 21, 30, 31호증, 을나 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 피고 B에 대한 원상회복 청구에 관한 판단 가. 청구원인에 관한 판단 1) 당사자들 주장의 요지 가) 원고 주장의 요지 피고 B은 이 사건 공급계약상 입주예정일(2023년 10월)로부터 약 13개월이 지난 2024. 11. 19.까지 이 사건 아파트에 입주하게 할 의무를 이행하지 않았고, 이 사건 각 연장통지를 통해 위 입주예정일로부터 최소 6개월 이상(최종 통지 기준 약 21개월) 입주예정일을 미루겠다는 의사를 분명히 하였는바, 이는 이행지체에 해당한다. 원고는 2024. 11. 19. 상당한 기간을 정하여 피고 B에게 이행을 최고하였음에도 피고 B은 이를 이행하지 않았고, 원고의 해제의 의사표시가 담긴 이 사건 소장이 피고 B에게 송달된 2024. 12. 4. 이 사건 공급계약은 민법 제544조에 의해 해제되었다. 따라서 피고 B은 원고에게 원상회복으로 원고가 지급한 계약금 및 중도금 합계 149,800,000원및 이에 대한 민법 제548조 제2항에 따른 각 그 지급일부터의 이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 B의 주장의 요지

입주예정일은 불확정기한에 해당한다: 이 사건 공급계약상 입주예정일이 '2023. 10.'로 표시되어 있지만 이는 불확정기한에 해당하는바, 이 사건 공급계약 제5조 제4항은 '코로나19 등 외부적 요인으로 공사가 지연되는 기간만큼 자동으로 공기가 연장되며 피고 B은 그로 인한 책임을 부담하지 않는다'고 정하고 있는 점을 고려할 때, 피고 B의 이 사건 각 연장통지로 인해 이 사건 아파트의 입주예정일은 2025. 7. 25.으로 적법하게 변경되었다. 따라서 원고의 이행 최고 및 해제 통보 당시에는 불확정기한인 이 사건 아파트의 입주예정일이 도래하지 않았으므로, 원고는 피고 B의 이행지체를 이유로 이 사건 공급계약을 해제할 수 없다.

입주예정일 연장에 피고의 귀책사유가 없다: 피고 B의 명백한 귀책사유가 아닌 행정명령, 천재지변, 전쟁, 자재 및 인력수급 문제, 코로나 바이러스 사태등의 사유로 인하여 입주예정일이 지연될 경우 원고들은 이를 이유로 이 사건 공급계약을 해제할 수 없는바, 이 사건 아파트의 신축 공사가 지연된 것은 피고 B의 귀책이 아닌 1 2022. 12. 13. 위 공사현장에서 일용직 근로자가 건설기계와 충돌하여 사망한 사고로 인하여 대전지방고용노동청 청주지청장이 발령한 2022. 12. 14.자 공사중지명령(46일), 2 코로나19의 확산(322일), 3 전국적인 규모의 I단체 총파업으로 인한 자재수급 차질(52일), 4 러시아-우크라이나 전쟁 및 레미콘 파동으로 인한 레미콘 등 건설자재 수급 차질(16일), 4 그 밖에 알폼 납품 지연, 이례적 폭염, 주택 관련 법령 개정에 따른 입주자 사전점검 기간 변경(90일)으로 인한 것이다. 또한 이러한 사정이 있는 경우 이 사건 아파트의 입주예정일은 위와 같은 공사 지연 기간(총 526일)만큼 연장되어야 하고, 피고 B은 원고에게 위와 같은 내용을 통지함으로써 이 사건 아파트의 입주예정일이 연장되었으므로, 원고는 이 사건 공급계약을 해제할 수 없다.

입주예정일이 확정기한인지 여부에 관하여 이 사건 공급계약에 "입주예정일: 2023년 10월 예정(공정에 따라 다소 견경될 경우 추후 개별 통보키로 함)"이라고 기재되어 있고, 이 사건 공급계약 제5조 제4항은 "천재지변, 전쟁, 내란 등 피고 B의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 또는 수분양자 및 관련자의 집단행동 등에 의한 공사방해, 사용승인 방해, 자재및 인력수급문제, 특화공사, 민원, 정부정책 소급적용, 코로나 바이러스 사태 및 사회적 거리두기 등에 따른 현장폐쇄 등으로 인하여 준공이 지연될 경우에는 피고 B은 원고에게 통보하고 공사가 중단된 일수에 대하여 공기가 자동 연장되며, 이 경우 피고 B은 제3항에서 정한 지체보상금을 지급하지 않는다."고 규정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 기초사실 및 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음의 사실 및 사정들을 고려할 때, 위와 같은 계약 내용을 피고 B이 독자적으로 입주예정일을 변경할 수 있다는 의미로 해석할 수는 없다. 따라서 피고 B이 이 사건 각 연장통지를 통해 입주예정일을 변경하겠다는 의사를 표시하였다고 하더라도, 이는 피고 B이 일방적으로 발송한 공문에 불과하고, 원고가 이에 동의하였다고 볼 아무런 증거가 없다. 따라서 피고 B의 인도의무 이행기인 입주예정일은 2023. 10.31.이라고 할 것이다.

이 사건 공급계약서에는 입주예정일이 "2023년 10월"로 명확하게 기재되어 있다. 입주예정일은 피고 B의 원고에 대한 이 사건 목적물의 공급의무의 이행기를 정한 것으로 볼 수 있는바, 이 사건 공급계약은 입주일자를 정확하게 지정하기 어려운 아파트 신축·분양사업의 특성을 이미 반영하여 입주일자가 아닌 입주예정월을 정하고 있고, 피고 B의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 등에 의한 준공지연의 경우 지연된 기간만큼 공기가 자동 연장된다는 조항을 둠으로써 입주지연이라는 불안정한 상태에서 벗어날 수 있는 수분양자의 이익과 불가피한 사정으로 준공및 입주가 다소 늦어질 수 있는 피고 B의 이익의 균형을 맞추고 있다. 따라서 이 사건 공급계약에 입주예정일이 사후에 변경될 수 있다는 문구를 병기한 사정만으로는 이 사건 공급계약에서 명시적으로 특정한 입주예정일이 합리적인 기간을 초과하여 피고 B에 의해 임의로 변경될 수 있는 불확정기한을 정한 것으로 볼 수 없다.

피고 B은 이 사건 공급계약에 따라 약정기간 내에 건축물을 완성 · 인도할 의무와 소유권을 이전해 줄 의무를 부담하고 이는 피고 B이 부담하는 의무의 핵심인바, 입주예정일은 분양대금과 더불어 공급계약에 있어 중요한 사항 중 하나이다. 그런데 시행사나 시공사 측의 사정을 이유로 입주예정일 변경을 자유롭게 허용하게 되면, 피고 B이 입주예정일을 통보하기 전까지 수분양자는 입주예정일을 짐작조차 할 수 없게 되어 자금 조달 계획 및 입주 계획을 예상 · 수립할 수 없는 수분양자의 법적 지위는 지나치게 불안정하고 불리하게 된다.

이 사건 공급계약서는 아래

피고 B에게 입주예정일(2023. 10. 31.)을 도과한 데에 귀책사유가 있는지 여부 채무의 이행이 지체된 경우에 그 귀책사유에 관한 입증책임은 채무자에게 있으므로 채무자는 이행을 지체한 이상 그 이행지체가 자기에게 귀책할 수 없는 사유로 말미암은 것임을 증명할 책임이 있다(대법원 1984. 11. 27. 선고 80다177 판결 등 참조). 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음의 사정들을 종합해보면, 피고 B이 제출한 증거들만으로는 입주예정일(2023. 10. 31.)부터 원고의 이행최고일 내지 해제통지일(2024. 11. 19.)까지 약 380일, 최종입주통보일(2025. 7. 25.)까지 약 630일 동안 피고 B의 귀책사유 없는 불가항력에 의해 입주지연이 발생한 것이라고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 사건 해제통지 당시 피고 B의 귀책사유로 인해 입주예정일을 도과한 상태였다고 봄이 타당하다.

을가 제3 내지 17, 23 내지 26호증의 각 기재에 의하면 대전지방고용노동청 청주지청장의 작업중지명령, 코로나 19의 확산, I단체 총파업, 토요 휴무제 실시등 이 사건 아파트의 신축공사의 공기가 다소 지연될 수 있는 사유가 있었던 점을 인정할 수 있지만, 관련 사건(이 법원 2023가합105681)에서 법원이 선임한 감정인의 감정결과에 의할 때 불가항력으로 인정된 지연일수는 행정청의 행정명령에 따른 37일, 코로나19 확산에 따른 37일, 전국 단위 총파업에 따른 3일, 러시아-우크라이나 전쟁및 레미콘 파동에 따른 16일 등 합계 91일에 불과하다. 피고 B의 주장과 같이 감정인의 감정결과에 부정확하거나 고려요소 중 반영이 덜 된 측면이 일부 있다고 가정하고 을가 제23호증의 기재를 아울러 고려하여 보더라도, 피고 B의 입주지연일 전체 내지 상당 부분을 불가항력으로 인한 것으로 볼만한 증거는 부족하다.

이 사건 아파트 신축 공사현장에서 발생한 일용직 근로자 사망사고 발생 및 그에 대한 조치로 인한 공사 지연은 시행사이자 시공사인 피고 B의 책임 영역내에서 발생한 사유라고 볼 수 있을 뿐, 이를 불가항력적 사유라고 보기 어렵다.

소결(이 사건 공급계약의 해제 및 피고 B의 원상회복의무) 원고가 상당 기간을 정하여 이행의 최고를 하는 이 사건 해제통지가 피고 B에게 2024. 11. 20. 도달한 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고의 이 사건 공급계약에 관한 해제의 의사표시가 담긴 이 사건 소장이 2024. 12. 4. 위 피고에게 도달한 사실은 기록상 명백한바, 이 사건 공급계약은 2024. 12. 4. 해제되었다. 따라서 피고 B은 원고에게 특별한 사정이 없는 한 이 사건 공급계약 해제에 따른 원상회복으로 원고가 납부한 분양대금 및 이에 대하여 민법 제548조 제2항에 따라 그 각 지급일로부터의 이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 B의 반환청구권 양도로 인한 반환청구불가 주장에 관한 판단

위 피고는 '설령 이 사건 공급계약의 해제가 인정되더라도, 원고의 분양대금반환청구권은 중도금 대출기관에 근질권이 설정되어 있거나 담보 목적으로 양도되었으므로, 원고는 중도금 대출기관의 동의 없이 피고 B에게 직접 분양대금의 반환을 청구할 수 없다'는 취지로 주장한다.

그러나 을가 제24 내지 29호증의 각 기재만으로는 원고가 대출기관에 이 사건 공급계약 해제로 인한 분양대금반환채권을 양도하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 을가 제31호증의 기재에 의하면, 원고는 위 분양대금 반환청구권에 관하여 주식회사 G에게 근질권을 설정해준 것으로 보이나, 원고가 대출기관에 그 피담보채무를 모두 변제한 사실은 앞서 본 바와 같은 바, 근질권은 피담보채무 소멸에 따라 소멸하였다고 봄이 상당하다. 따라서 피고 B의 위 주장은 받아들이지 않는다.

피고 B의 예비적 대납이자 상계 주장에 관한 판단

피고 B의 주장의 요지 피고 B은 이 사건 공급계약의 존속을 전제로 원고의 중도금대출이자를 금융기관에 납입하였는데, 이 사건 공급계약이 해제되었으므로 원고는 위 납입액을 피고 B에게 반환해야 한다. 이러한 반환채권을 자동채권으로 하여 원고의 피고 B에 대한 분양대금 반환채권과 대등액의 범위에서 상계한다.

자동채권의 성립 아파트 공급계약에서 수분양자의 중도금 대출이자를 분양자가 부담하기로 하는 약정은 공급계약의 존속을 전제로 하는 것이어서 공급계약이 해제되면 위 약정도 소급적으로 효력을 잃는다고 보아야 하므로, 수분양자는 그 원상회복으로서 대납 대출이자 상당액의 돈을 분양자에게 지급하여야 한다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다31690 판결, 대법원 2022. 4. 28. 선고 2018다290801, 290818 판결 등 참조). 따라서 원고는 피고에게 별지3 표 '이자'란 기재 각 돈 및 이에 대한 민법 제548조 제2항에 따른 '납부일자' 각 일자로부터 다 갚는 날까지의 이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 이에 대하여 원고는 '피고 B이 대납한 중도금 대출이자 상당액은 계약의 유효한 이행을 신뢰하여 발생한 신뢰이익의 손해에 해당하는데 피고 B의 귀책사유로 이 사건 공급계약이 해제되었으므로, 그 손해배상책임은 피고 B에게 귀속되어야 한다. 따라서 피고 B 주장의 자동채권은 성립하지 않는다.'는 취지로 주장한다. 그러나 위 대납이자 반환의무는 계약 해제의 귀책사유와 무관하게 원상회복의 법리에 따라 발생하는 것이고, 해제의 귀책사유는 손해배상의 문제에서 고려될 사항이지 원상회복의 범위를 결정하는 기준이 된다고 보기 어렵다. 오히려 원고의 피고 B에 대한 중도금대출금 대납이자의 반환의무를 인정하더라도 종국적인 원상회복으로 피고 B에 대하여 중도금에 대한 이자를 반환받을 수 있는 원고가 그 중도금의 재원인 중도금대출의 이자를 부담하는 것에 불과하므로, 피고 B의 귀책사유로 이 사건 공급계약이 해제되는 경우에도중도금 대출이자 등의 공제약정이 있는지 여부와 무관하게 원고는 피고 B에 대하여 중도금대출금 대납이자의 반환의무를 부담한다고 할 것이므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다.

상계적상 및 상계의 의사표시 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우 쌍방 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다(민법 제492조 제1항). 여기서 '채무의 이행기가 도래한 때'는 채권자가 채무자에게 이행의 청구를 할 수 있는 시기가 도래하였음을 의미하고 채무자가 이행지체에 빠지는 시기를 말하는 것이 아니다. 상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다(민법 제493조 제2항). 상계의 의사표시가 있는 경우 채무는 상계적상 시에 소급하여 대등액에 관하여 소멸하게 되므로, 상계에 따른 양 채권의 차액 계산 또는 상계충당은 상계적상의 시점을 기준으로 한다. 따라서 그 시점 이전에 수동채권에 대하여 이자나 지연손해금이 발생한 경우 상계적상 시점까지 수동채권의 이자나 지연손해금을 계산한 다음 자동채권으로써 먼저 수동채권의 이자나 지연손해금을 소각하고 잔액을 가지고 원본을 소각하여야 한다(대법원 2021. 5. 7. 선고 2018다25946 판결 등 참조). 이행기의 정함이 없는 채권의 경우 그 성립과 동시에 이행기에 놓이게 되고, 부당이득반환채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서 채권의 성립과 동시에 언제든지 이행을 청구할 수 있으므로, 그 채권의 성립일에 상계적상에서 의미하는 이행기가 도래한 것으로 볼 수 있다(대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다287515 판결 등 참조). 이 사건 공급계약이 2024. 12. 4. 해제된 사실은 앞서 본바와 같은바, 같은 날 원고의 분양대금반환채권과 피고 B의 대납이자 반환채권이 성립하여 상계적상에 있었다고 할 것이고, 피고 B의 상계의 의사표시가 담긴 2025. 10. 28.자 준비서면이 같은 날 원고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 위 각 채권은 상계충당 순서에 따라 상계적상일에 대등액의 범위 내에서 소멸한다.

상계충당 및 소결 원고의 피고 B에 대한 분양대금반환채권에 대한 각 지급일부터 상계적상일인 2024. 12. 4.까지 상법이 정한 연 6%<1>의 비율에 의한 이자 내지 지연손해금은 별지1 표 '상계적상일까지의 이자'란의 '합계'란 기재와 같이 합계 26,819,436원이고, 피고 B의 원고에 대한 대납이자 반환채권에 대한 각 지급일부터 상계적상일까지 상법이 정한 연 6%의 비율에 의한 이자 내지 지연손해금은 별지3 표 '지연손해금'란의 '합계'란 기재와 같이 합계 1,354,191원이다. 결국 상계적상일 기준, 수동채권은 원금 149,800,000원, 이자 26,819,436원이고, 자동채권은 원금 13,676,003원, 이자 1,354,191원이므로, 위 자동채권은 수동채권의 이자에 우선 충당된다고 할 것인바, 상계이후 원고의 분양대금반환채권은 161,589,242원(= 149,800,000원 + 26,819,436원 - 1,354,191원 - 13,676,003원) 및 그 중 원금 149,800,000원에 대한 지연손해금이 남게 되었다. 따라서 피고 B은 원고에게 원상회복으로 위 161,589,242원 및 그 중 149,800,000원에 대한 상계적상일 다음날인 2024. 12. 5.부터 피고 B이 그 이행의무의 범위와 존부에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2026. 4. 24.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

당사자들 주장의 요지

원고: 피고 B의 귀책사유로 인해 이 사건 공급계약이 해제되었으므로, 이 사건 공급계약 제3조 제2항에 따라 피고 B은 원고에게 위약금으로 공급대금 총액의 10%인 21,400,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 이 사건 공급계약 제2조 제3항은 약관법의 규정들을 위반하여 무효이고, 약관법 제16조에 따라 '피고의 귀책사유로 입주할 수 없게 되는 경우에 위약금 지급의무가 발생한다'는 부분은 유효하게 존속하는바, 피고 B의 귀책사유로 이 사건 공급계약이 해제된 이상 피고 B은 위 위약금을 지급할 의무가 있다.

피고 B: 이 사건 공급계약 제3조 제2항은 제2조 제3항에 해당하는 사유로 해제된 경우에 피고 B의 위약금 지급의무를 정한 규정이고, 이 사건 공급계약 제2조 제3항은 "원고는 피고 B의 법원 확정판결에 의한 명백한 귀책사유로 인해 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다"고 정하고 있다. 피고 B의 명백한 귀책사유대한 법원의 확정판결이 존재하지 않고, 입주가 다소 지연되었더라도 입주가 '불가능'해진 것은 아니므로, 처분문서에서 정한 위약금 발생 조건이 충족되지 않았다.

판단 이 사건 공급계약서는 피고 B이 다수의 수분양자들과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용에 해당하고, 이 사건 공급계약서는 공급하는 호실, 공급금액 등 당사자별로 달라지는 사항을 제외하고는 모든 조항이 무동문자로 되어 있고, 개별 교섭의 여지가 없는 내용으로 구성되어 있는바 약관법에 의한 약관에 해당한다. 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 아래의 사정들을 고려할 때, 법원의 확정판결에 의한 명백한 피고 B의 귀책사유로 입주할 수 없게 되는 경우에만 수분양자가 계약을 해제하고 위약금을 청구할 수 있도록 규정하고 있는 이 사건 공급계약서 제2조 제3항은 약관법 제6조, 제7조, 제9조 제5호 등을 위반하여 무효라고 봄이 타당하다.

이 사건 공급계약 제3조 제1항은 수분양자(원고)의 귀책사유로 계약이 해제된 경우 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 피고 B에게 귀속시키도록 규정하면서, 제3조 제2항은 피고 B의 귀책사유로 계약이 해제된 경우에는 '법원의 확정판결'이라는 추가 요건을 부가하고 있다. 즉, 수분양자가 위약금을 받기 위해서는 별도의 소송을 제기하여 확정판결까지 받아야 하는 반면, 피고 B은 그러한 추가 요건 없이 위약금을 취득할 수 있는바, 동일한 위약금 약정에서 사업자와 고객 사이 요건이 현저히 불균형하다.

'법원의 확정판결'을 위약금 지급의 전제조건으로 요구하는 것은 위약금 약정의 본래 목적인 '손해의 발생사실과 손해액에 대한 증명곤란을 배제하고 분쟁을 사전에 방지하여 법률관계를 간이하게 해결'하는 기능을 몰각시키는 결과가 될 수 있다.

수분양자는 분양대금 반환청구 소송에서 피고 B의 귀책사유가 인정되어 계약 해제가 인정되더라도, 위약금을 받기 위해서는 다시 별도의 소송을 제기하여 확정판결을 받아야 하는 이중의 소송 부담을 지게 되는바 이는 고객에게 과도한 시간적·경제적 부담을 전가하고, 상당한 이유 없이 위약금 청구권 행사 요건을 가중하는 것으로 보인다.

공정거래위원회가 제정한 아파트표준공급계약서는 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 지연된 경우, 분양주택의 하자가 중대하고 보수가 곤란하여 계약목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 경우, 분양광고 등을 통해 계약의 내용이 된 사항과 실제 시공건축물과의 차이가 현저하여 계약목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 경우 등에 매수인의 계약해제권 및 위약금 청구권을 인정하고 있는데 이 사건 공급계약의 경우 '법원 확정판결에 의한 명백한 귀책사유로 인해 입주할 수 없게 되는' 유일한 경우에만 매수인이 계약 해제 및 위약금을 청구할 수 있도록 규정하고 있다. 또한 위 표준공급계약서에는 매수인이 중도금을 3회 이상 납부하지 않은 경우 매도인의 계약해제권 및 위약금 청구권을 인정하고 있는데, 이 사건 공급계약은 매수인이 중도금을 2회 이상 납부하지 않는 경우, 또한 매수인이 대출부적격자로 판명된 경우 등에도 매도인의 해제권 및 위약금 청구권을 인정하고 있다. 표준약관은 권고사항일 뿐이지만(약관법 제19조의2 제3항), 위 표준공급계약서에 비해 매수인에게 상당한 이유 없이 불리하게 규정되어 있다. 약관법 제16조 규정에 의할 때, 이 사건 공급계약서 제2조 제3항의 나머지 부분,즉 "피고의 귀책사유로 입주할 수 없게 경우에 이 계약을 해제할 수 있다"는 유효하게 존속한다고 할 것이고, 공정거래위원회가 제정한 아파트표준공급계약서의 규정 등에 비추어 이렇게 보더라도 피고 B에게 부당하게 불리하다고 볼 수 없다. 이 사건 공급계약이 피고 B의 귀책사유로 인해 해제된 사실은 앞서 본 바와 같은바, 피고 B은 원고에게 이 사건 공급계약 제3조 제2항, 제2조 제3항(유효하게 남은 부분)에 따라 위약금으로 공급대금의 10%인 21,400,000원 및 이에 대한 이 사건 소장 송달 다음날인 2024. 12. 5.부터 피고 B이 그 이행의무의 범위와 존부에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2026. 4. 24.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

이 사건 특화계약의 소멸 여부

관련 법리 민법 제537조는 '쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다'라고 규정하여 채무자위험부담주의를 채택하고 있는바, 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유없이 채무가 이행불능된 경우 채무자는 급부의무를 면함과 더불어 반대급부도 청구하지 못한다고 할 것이므로, 쌍방 급부가 없었던 경우에는 계약관계는 소멸하고 이미 이 행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 반환 청구할 수 있다고 할 것이다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다98655,98662 판결 참조). 채무의 이행불능이란 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라, 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2016다200729 판결 참조).

구체적 판단 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 특화계약은 이 사건 목적물에 특화품목을 공급하여 인테리어를 향상시키는 계약으로 이 사건 공급계약과 부수적으로 체결된 계약인 점, 피고 C이 이 사건 특화계약에 기한 특화품목 등의 공급의무를 정상적으로 이행하기 위해서는 이 사건 공급계약상 목적물이 원고에게 정상적으로 인도될 것이 전제되는 점, 그런데 이 사건 공급계약은 피고 B의 채무불이행으로 인해 2024. 12. 5. 해제된 점을 인정할 수 있고, 이러한 사정들에 비추어 보면 이 사건 특화계약은 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념상 이행불능되었다고 봄이 상당하다. 나아가 이 사건 공급계약의 당사자는 원고와 피고 B이고 이 사건 특화계약의 당사

구체적 판단 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 특화계약은 이 사건 목적물에 특화품목을 공급하여 인테리어를 향상시키는 계약으로 이 사건 공급계약과 부수적으로 체결된 계약인 점, 피고 C이 이 사건 특화계약에 기한 특화품목 등의 공급의무를 정상적으로 이행하기 위해서는 이 사건 공급계약상 목적물이 원고에게 정상적으로 인도될 것이 전제되는 점, 그런데 이 사건 공급계약은 피고 B의 채무불이행으로 인해 2024. 12. 5. 해제된 점을 인정할 수 있고, 이러한 사정들에 비추어 보면 이 사건 특화계약은 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념상 이행불능되었다고 봄이 상당하다. 나아가 이 사건 공급계약의 당사자는 원고와 피고 B이고 이 사건 특화계약의 당사자는 원고와 피고 C으로, 각 계약의 당사자가 다른데, 이 사건 특화계약은 그 전제가 되는 이 사건 공급계약상 공급자이자 이 사건 아파트 신축사업의 시행사인 피고 B의 귀책사유(입주 지연)에 의하여 이행불능된 것으로 볼 수 있고, 피고 C의 잘못에 기하였음이 주장 또는 입증된 바 없다. 결국 피고 C의 이 사건 특화계약상 특화품목 등의 공급의무는 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되었다 할 것이고, 피고 C의 책임있는 사유를 전제로 해제되었다고는 볼 수 없으므로, 민법 제537조의 위험부담의 법리에 따라 이 사건 특화계약은 이 사건 공급계약이 해제된 2024. 12. 4. 소멸되었다고 봄이 타당하다. 따라서 피고 C은 원고로부터 이미 지급받은 위 계약상의 공급대금(옵션공사비)을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

부당이득반환의 범위 피고 C이 원고로부터 이 사건 특화계약에 따른 공급대금(옵션공사비)으로 합계14,200,000원을 지급받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 C은 원고에게 부당이득으로 위 14,200,000원 및 이에 대한 이 사건 공급계약이 해제되어 이 사건 특화계약이 소멸한 2024. 12. 4. 이후이자 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2024. 12. 5.부터 피고 C이 그 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2026. 4.24.까지 상법이 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. [원고는 위 공급대금의 각 지급일부터의 지연손해금을 구하나, 피고 C에게 이 사건 공급계약 해제에 관한 귀책이 없는 이상 원고의 선택적 청구인 해제로 인한 원상회복청구는 받아들이기 어렵고(즉 민법 제548조 제2항이 적용되지 않는다), 앞서 본 바와 같이 위험부담법리에 따른 부당이득반환청구권이 인정될 뿐이다. 부당이득반환의무는 이행기한의 정함이 없는 채무여서 그 채무자는 이행청구를 받은 때에 비로소 지체책임을 지므로(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다24187, 24194 판결 등 참조), 원고의 피고 C에 대한 지연손해금 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있고, 나머지 부분은 받아들이 지 않는다].