서울중앙지방법원 2026. 6. 4. 선고 2024가합111577 판결

당사자의 지위

D 주식회사(이하 'D'이라 한다)는「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 '민간임대주택법'이라고 한다)에 따라 대구 달성군 E아파트 905세대(이하 'E아파트'라 한다), 전남 무안군 F아파트 337세대(이하 'F아파트'이라 한다), 전북 군산시 G아파트 1, 2차864세대(이하 'G아파트'라 한다) 합계 2,106세대의 민간임대아파트(이하 E아파트, F아파트, G아파트를 통칭하여 '이 사건 부동산'이라 한다)를 건설·공급한 회사로서, 임대사업자로 등록하여 이 사건 부동산의 임대인으로서 임대차계약을 체결하였다. 원고는 D과 부동산처분신탁계약을 체결한 신탁사이다. 주택도시보증공사는 D이 임차인들에게 부담하는 임대차보증금반환의무를 보증한 회사이다.

피고 B은 2020. 1. 21. 원고의 도시사업부 부대표로 입사하여 2021. 3. 31. 퇴사하였고, 피고 C은 2020. 1. 20. 원고의 도시사업부문 본부장보로 입사하여 2021. 7.27. 면직결정으로 면직되었다.

원고와 피고들 사이의 위임 및 근로계약 체결

원고는 2020. 1.경 피고 B과 사이에 피고 B이 2020. 1. 21.부터 2020. 12. 31.까지 원고의 도시사업부문 부대표로 근무하기로 하는 내용의 위임계약을 체결하였다(이하 '이 사건 위임계약'라고 한다). 그 주요 내용은 다음과 같다.

원고는 2020. 1.경 피고 C과 사이에 피고 C이 2020. 1. 20.부터 원고가 행하는 신탁업무 및 이에 부수하는 업무를 수행하고, 급여로 연봉총액 1억 원을 12분의 1로 분할하여 지급받기로 하는 내용의 근로계약을 체결하였다(이하 '이 사건 근로계약'이라 한다).

이 사건 부동산에 관한 신탁계약 체결

피고 B은 원고의 도시사업2팀 그룹장으로서, 피고 C은 원고의 도시사업부문 본부장보로서, 2020. 5. 25. 이 사건 부동산의 원활한 임대아파트 분양전환 사업을 위한 목적으로 이 사건 부동산에 관한 처분신탁계약 체결을 승인한다는 내용의 기안서(이하 '이 사건 기안서'라 한다)에 각 결재하였다. 이 사건 기안서에는 부동산의 개요와 권리제한사항 및 임대차보증금 현황, 신탁보수 및 계약기간 등이 기재되어 있고 이 사건 부동산의 등기부 등이 첨부되어 있으며, 그 말미에는 원고의 리스크관리팀 H, I의 의견이 기재되어 있는데, 그 의견은 '선순위 채권 합산액이 감정평가액을 상당 부분 초과하고 있어 분양 상황이 여의치 않을 경우 당사에 직접적인 부담이 될 위험이 큰 사업장으로 판단되므로, 임대차보증금 반환청구 등의 위험에 대비한 자금 추가 확보 등 보완방안이 필요하다. 본건 수주를 신중하게 결정할 필요가 있다'는 취지의 내용이다.

이에 따라 원고는 2020. 5. 28. D과 사이에 이 사건 부동산에 관한 처분신탁계약을 체결하고(이하 '이 사건 처분신탁계약'이라고 한다), 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 처분신탁계약의 주요 내용은 다음과 같다.분하 후족럼 흐를 지mm█ 수,다 라. 주택도시보증공사의 보증금 반환 및 구상청구 등 1) 위탁자인 D은 임대기간 만료에 따른 임차인들의 임대차보증금 반환을 이행하지 못하였고, 이 사건 부동산 중 다수의 임차인은 D과 주택도시보증공사에 임대의무기간 만료에 따른 임대차보증금 반환을 요구하였다.

주택도시보증공사는 D에 대한 30억 원의 사전구상금 채권을 청구채권으로 하여, 채무자 D이 이 사건 부동산에 관하여 제3채무자 원고에게 가지는 일체의 채권(분양전환대금, 일반분양대금, 임대료수익금, 신탁계약에 따른 신탁수익금, 신탁계약의 해 지나 종료 시 정산금, 신탁재산처분으로 인한 정산금 등)에 대한 가압류를 신청하였고(전주지방법원 2020카단11334), 위 법원은 2020. 6. 15. 위 가압류신청을 인용하는 결정을 하였다. 또한 주택도시보증공사는 사해행위취소에 기한 원상회복청구권을 청구채권으로, 채무자를 원고로 하여 이 사건 부동산 중 E아파트 425세대에 대한 처분금지가처분을 신청하였고(대구지방법원 서부지원 2020카합5162), 위 법원은 2020. 7. 1. 위 가처분신청을 인용하는 결정을 하였다.

주택도시보증공사는 2020. 7. 20. 원고에게 이 사건 부동산 중 G아파트의 임차인들에 대한 보증금반환채무 대위변제금 95억 3,219만 원 및 그에 대한 지연손해금 91,604,015원의 상환을 요구하였고, 2020. 9. 17. 원고에게 위 G아파트와 관련 보증금반환채무 대위변제금 약 130억 원의 상환방안 및 계획과 E아파트의 우선분양전환대금의 수납 및 지출내역을 2020. 9. 21.까지 제출해 줄 것을 요구하였다. 또한 2020. 10.29. 원고에게 이 사건 부동산의 임차인들에 대한 보증금반환채무 대위변제금 14,745,373,150원 및 지연손해금의 상환을 요구하면서 강제집행을 최고하였고, 2020.12. 1. 원고에게 위 보증금반환채무 대위변제금 18,313,416,150원 및 지연손해금의 상환을 요구하면서 강제집행을 최고하였다.

원고와 주택도시보증공사의 분할상환약정 체결 등 원고는 2021. 3. 18. 주택도시보증공사와 사이에 D이 반환하지 못한 이 사건 부동산에 관한 임대차보증금을 전부 상환하는 것을 내용으로 하는 분할상환약정을 체결하였고(이하 '이 사건 분할상환약정'이라고 한다), 2021. 4. 9.부터 2025. 9. 12.까지 위 분할상환약정에 따라 76,748,946,877원을 지급하였다.

피고들에 대한 징계의결 등

원고는 2021. 2. 24. 인사위원회를 개최하여 피고들에 대한 직위해제 및 이동을 명하였고, 2021. 3. 31.부터 2021. 6. 29.까지 특별감사를 실시하였으며, 원고의 감사실장은 2021. 7.경 피고들에 대한 징계의결을 요구하였다.

원고는 2021. 7. 27. 피고들에 대한 인사위원회를 개최하였고, 위 인사위원회에서는 "ᄋ D에서 의뢰한 처분신탁 및 대리사무계약 물건('이 사건 부동산'을 의미한다)에 대하여, 리스크관리팀이 해당물건의 리스크에 대하여 충분한 설명과 피드백에도 불구하고, 신탁계약체결을 진행하여 회사에 상당한 손실이 발생함, ᄋ 임대차보증금 / 근저당권 최고액 등 선순위 채권의 합산액이 감정평가액을 상당부분 초과하는 등의 리스크에도 불구하고, 리스크에 대한 면밀한 검토 및 사후 조치를 충분히 취하지 않았음.'을 이유로 피고들을 각 면직 처분하기로 의결하였다.

피고 B에 대한 징계결정 취소소송의 확정 피고 B은 원고를 상대로 서울중앙지방법원에 '피고 B에 대한 원고의 2021. 7. 27.자 면직결정에는 절차상 하자가 있으며, 피고 B이 고의 또는 중대한 과실로 이 사건 처분신탁계약을 체결을 승인한 것이 아니어서 피고에게 손해를 끼쳤다고 볼 수 없어 면직결정의 징계사유가 존재하지 않는다.'는 내용을 청구원인으로 하여 위 면직결정의 무효확인 및 정신적 손해배상금 2,000만 원의 지급을 구하는 소를 제기하였으나, 위 법원은 2024. 1. 26. '위 면직결정은 절차상 하자가 없고, 피고 B이 이 사건 처분신탁계약의 체결을 승인하면서 원고가 이 사건 부동산에 관한 임대차보증금반환의무를 부담하게 될 위험성을 충분히 검토하지 아니하여 고의 또는 중대한 과실로 원고에게 손해를 끼쳤다고 봄이 타당하므로 면직결정의 징계사유가 존재한다.'고 판단하여 위 피고의 청구를 모두 기각하는 판결을 선고하였다(서울중앙지방법원 2022가합546704). 이에 대하여 피고 B이 항소하였으나 2024. 12. 13. 항소심 법원은 위 피고의 항소와 항소심에서 추가한 위 피고의 청구<1>를 모두 기각하는 판결을 선고하였고(서울고등법원 2024나2008001), 피고 B이 상고하였으나 대법원은 2025. 3. 27. 심리불속행으로 상고를 기각하여 2025. 3. 28. 위 판결이 확정되었다(대법원 2024다326688, 이하 '관련 확정판결'이라 한다). [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10, 12 내지 16, 23호증(가지번호 있는 것은 가지번호를 포함한다, 이하 같다), 을나 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 가. 채무불이행에 기한 손해배상책임 1) 피고 B은 원고의 도시사업부 부대표로서 이 사건 위임계약에 따라 선량한 관리자로서의 주의의무가 있고, 피고 C은 원고의 도시사업부문 본부장보로서 이 사건 근로계약에 따라 직무를 충실하게 수행하여야 할 의무가 있음에도 아래와 같이 위 각 의무를 위반하여 원고가 D과 사이에 이 사건 처분신탁계약을 체결하도록 하였고, 이로 인하여 원고는 이 사건 분할상환약정에 따라 D이 반환하지 못하여 주택도시보증공사가 이 사건 부동산에 관한 임대차보증금을 대위변제한 금액(이하 '이 사건 대위변제금'이라 한다)을 주택도시보증공사에게 전부 상환하는 손해를 입게 하였다. 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 위 손해에 관한 채무불이행에 기한 손해배상책임을 부담한다.

피고들은 원고의 리스크관리팀으로부터 이 사건 부동산에 관한 임대기간 만료에 따른 임대차보증금반환 채무 부담의 위험성과 이 사건 부동산에 이미 설정되어있는 근저당권의 채권최고액 및 임차인의 임대차보증금과 같은 채무 합계가 감정평가액을 초과하므로 공매처분이 될 경우 위 채무를 전부 변제하지 못하게 될 위험성에 관한 의견(이하 '이 사건 처분신탁계약의 위험성 관련 의견'이라 한다)을 수차례 전달받았음에도 이를 신중하게 검토하지 않았고, D의 자금조달 능력을 맹신하여 자금확보 등의 대책을 수립하지도 않은 채 이 사건 처분신탁계약을 체결하였다.

특히, 이 사건 처분신탁계약을 체결하기 이전인 2020. 5. 6.에 이미 D이 임차인에게 임대차보증금을 반환하지 못하는 보증사고가 발생하는 등 재무상태가 좋지않았음에도 이에 대한 확인을 게을리하였다.

또한 피고들은 이 사건 처분신탁계약을 체결한 이후인 2020. 8.경 이 사건 부동산에 관한 임대차보증금 반환청구 및 주택도시보증공사의 대위변제 등의 문제가 발생하였고, 이에 원고의 리스크관리팀이 D이 추가 재원 확보 등 별도의 대응방안을 마련하지 못하면 이 사건 처분신탁계약 제17조 등에 따라 계약을 해지하는 등 적극적인대책을 강구할 필요가 있다는 의견을 제시하였음에도 불구하고 아무런 사후 대책이나 대안을 강구하지 않아 손해 확대의 원인을 제공하였다.

구체적인 손해액(명시적 일부청구) 원고는 이 사건 분할상환약정에 따라 주택도시보증공사에게 이 사건 대위변제금을 전부 상환하는 손해를 입었으나, 이 사건 부동산에 관하여 기존에 설정되어 있던 근저당권에 의한 경매가 이루어지는 경우 경락대금에서 근저당권 등 선순위 채권을 공제한 잔액은 이 사건 부동산의 신탁자인 원고에게 배당되므로, 원고가 주택도시보증공사에 상환한 금액에서 위 경매를 통해 배당받아 회수한 금액을 공제하여야 원고의 구체적인 손해액이 확정된다. 이 사건 부동산 중 G아파트의 47개 호실에 대한 2건의 경매를 통해 확정된 원고의 구체적인 손해액은 3,041,992,182원(= 원고가 주택도시보증공사에 상환한 금액 4,611,299,896원 - 원고가 경매를 통해 배당받은 금액 1,569,307,714원)인바, 원고는 피고들에게 공동하여 그 중 10억 원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다(명시적 일부청구).

피고들의 채무불이행에 따른 손해배상책임 발생 여부

관련 법리 민사재판에 있어서 이미 확정된 관련 민사사건에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거가 되므로 합리적인 이유설시 없이 이를 배척할 수 없다(대법원 1998. 2. 24. 선고 97다49053 판결 등 참조).

피고 B의 채무불이행 여부에 관한 판단 앞서 든 증거, 을가 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정을 종합하면, 피고 B은 이 사건 처분신탁계약의 체결을 승인하면서 원고에게 위 처분신탁계약의 체결로 인해 발생할 수 있는 임대차보증금반환의무 부담 등의 위험성을 충분히 검토하지 아니하는 등의 중대한 과실로 이 사건 위임계약상의 선량한 관리자로서의 주의의무(이하 '선관주의의무'라 한다)를 위반하여 피고에게 손해를 끼쳤다고 봄이 타당하다.

피고 B은 이 사건 위임계약에 따라 원고의 도시사업부문 부대표로서 선관주의의무에 따라 직무를 수행하여야 할 의무가 있고, 이를 게을리하여 원고에게 손해를 끼친 경우에는 손해배상책임을 부담한다(이 사건 위임계약 제2조 제3항). 피고 B이 부담하는 선관주의의무는 위 위임계약에서 정하고 있는 피고 B의 지위와 권한의 정도, 업무의 내용 등에 비추어 볼 때, 이 사건 처분신탁계약과 같은 2,106세대라는 상당한 규모의 신탁계약을 체결함에 있어서 임대차보증금반환채무 부담 등과 같이 원고에게 발생할 수 있는 위험성에 관하여 전체적 · 종합적으로 파악하여 검토하고, 이에 대한 적절한 대비책을 강구하는 등으로 원고에게 손해가 최소화될 수 있도록 업무를 수행하여야 한다는 의무로 해석함이 타당하다.

관련 확정판결에서는 피고 B의 징계사유가 있는지 여부에 관하여 '피고 B은 이 사건 처분신탁계약 체결 추진 무렵 리스크관리팀으로부터 이 사건 처분신탁계약의 위험성 관련 의견을 피고 C으로부터 전달받았고, 이 사건 기안서의 말미에도 이러한 의견이 기재되어 있음에도 이 사건 기안서의 최종 결재권자로서 서명하여 이 사건 처분신탁계약 체결을 승인한 점, 피고 B이 2020. 3. 20. D로 하여금 J저축은행 K지점으로부터 '대출의향서'를 받도록 하는 등 리스크관리팀의 의견을 적극적으로 수용하였다고 주장하지만 결국 D은 대출계약 체결에는 이르지 못한 것으로 보임에도 피고 B은 그대로 이 사건 처분신탁계약 체결을 승인한 점, 피고 B은 이 사건 기안서의 최종 승인자로서 이 사건 처분신탁계약의 법적 효과와 위험성을 성실하게 검토해야 할 책임이 막중한 지위에 있는 점, 당시 약 333명의 근로자가 근무하는 사업장의 약 16명의 임원(등기이사와 경영임원에 해당하는 비등기이사를 포함한다) 중의 한명으로서 상당한 보수를 지급받는 경영임원에 해당하였던 점, 이 사건 위임계약 제2조 제1항, 제3항은 피고 B이 경영진으로서의 권한을 행사하고 이에 따른 책임을 진다고 정하고, 원고의 경영임원운영규정 제2조, 제5조는 경영임원은 경영목적상 임원과 사실상 동등한 직책을 부여받아 직무를 성실하게 수행해야 할 의무가 있는 점 등의 사실을 인정하였고, 이에 비추어 피고 B이 이 사건 처분신탁계약의 체결을 승인하면서 원고가 이 사건 부동산에 관한 임대차보증금반환의무를 부담하게 될 위험성을 충분히 검토하지 아니하여 고의 또는 중대한 과실로 원고에 손해를 끼쳤다.'라고 판단하였다. 기록을 살펴보아도 위와 같은 사실인정이나 판단을 뒤집을 만한 자료나 합리적 이유를 찾기 어렵다.

이 사건 기안서에는 이 사건 부동산의 가액 합계가 290,493,830,000원으로, 국민주택기금, 기금상환후 대출금, 임대차보증금의 합계가 335,513,392,000원으로 기재되어 있었고,<2> 리스크관리팀에서도 임대차보증금 등 채무의 합계가 이 사건 부동산 가액 합계를 초과하는 위험성이 있음을 여러차례 지적하였다. 그렇다면 도시사업부문의그룹장으로 있던 피고 B으로서는 위험성을 지적하는 리스크관리팀에게 원고는 수탁자이므로 임대인으로서의 의무는 위탁자인 D이 책임진다거나 E아파트의 우선분양계약에 따른 예상 분양 수입금으로 충분한 담보여력이 있다고 만연히 단정할 것이 아니라 피고 C 등 도시사업부에 위탁자인 D을 상대로 이 사건 부동산의 가액 합계와 임대차보증금 등 채무의 합계와의 차이로 인해 발생할 수 있는 위험성을 담보할 만한 추가 재원 마련을 요구하는 등 실효적인 조치를 취하도록 지시했어야 했을 것으로 보인다. 그럼에도 피고 B은 이러한 조치를 취하지 않았다.

피고 B은 리스크관리팀에서 이 사건 처분신탁계약의 승인을 전제로 이 사건 처분신탁계약의 위험성 관련 의견을 개진하였다거나, 이 사건 기안서에 기재된 이 사건 부동산의 가액은 우선분양만을 고려한 금액으로 전제가 잘못되었고, E아파트의 일반분양 예상가액을 합산하면 임대차보증금 등 채무의 상환이 충분히 가능하였으며, 이 사건 처분신탁계약과 관련하여 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(배임)으로 수사를 받았으나 불기소처분을 받았으므로 선관주의의무를 위반한 바 없다는 취지로 주장한다. 그러나 리스크관리팀은 2020. 5. 22.부터 피고 C 등 도시사업2팀에서 진행하는 이 사건 처분신탁계약에 대해 계속하여 부정적인 의견을 개진하였던 점, 이 사건 기안서는 피고 B이 관리하는 도시사업부문의 도시사업2팀에서 스스로 우선분양만을 고려하여 작성한 것인 점, 이 사건 기안서 제6항의 표2)에 기재되어 있는 E아파트의 일반분양 예상가액은 말그대로 예상가액에 불과한 점, 피고 B은 특정경제범죄가중처벌등에 관한법률위반(배임)에 대하여 배임의 고의를 입증할 증거가 부족하다는 이유로 불기소처분을 받은 것인 점 등에 비추어 피고 B이 주장하는 위와 같은 사정들만으로는 피고 B의 선관주의의무 위반이나 민사상의 중대한 과실을 부인하기 어렵다.

피고 C의 채무불이행 여부에 관한 판단 앞서 든 증거, 갑 제21호증, 을나 제4, 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정을 종합하면, 피고 C은 이 사건 처분신탁계약의 체결을 심사하면서 원고에게 위 처분신탁계약의 체결로 인해 발생할 수 있는 임대차보증금반환의무 부담 등의 위험성을 충분히 검토하지 아니하는 등의 중대한 과실로 이 사건 근로계약상의 직무를 충실히 수행하여야 할 의무(이하 '충실의무'라 한다)를 위반하여 피고에게 손해를 끼쳤다고 봄이 타당하다.

피고 C은 2020. 1.경 및 2021. 4. 2. 원고와 사이에 근로계약을 각 체결하였는데, 2020. 1.경 체결한 근로계약(을나 제1호증)에는 2021. 4. 2. 체결한 근로계약(갑 제4호증)과 달리 '피고 C의 고의 또는 과실로 원고에게 손해를 끼치거나 퇴직 시 업무 인수인계의 해태로 원고에게 손해가 발생한 경우 피고 C은 그 손해액을 배상하여야 한다.'라는 내용이 없다. 그러나 2020. 1.경 체결한 근로계약 제11조에서 '본 계약서에 명시되지 않은 사항은 취업규칙 또는 근로기준법에 따른다.'라고 정하고 있는 점, 취업규칙에 해당하는 원고의 인사규정 제23조 제4항은 '직원이 근로계약을 준수하지 아니함으로써 상대방에게 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 의무가 있다.'라고, 같은 규정 제49조 제1호는 '직원이 맡은 바 직무를 충실히 수행하여야 한다.'라고 각 정하고 있는 점에 비추어 보면 피고 C은 이 사건 근로계약에 따라 원고의 도시사업부문 본부장보로서 충실의무에 따라 직무를 수행하여야 할 의무가 있고, 이를 게을리하여 원고에게 손해를 끼친 경우에는 손해배상책임을 부담한다. 피고 C이 부담하는 충실의무는 인사규정에 따른 피고 C의 지위와 권한의 정도, 업무의 내용 등에 비추어 볼 때, 이 사건 처분신탁계약과 같은 2,106세대라는 상당한 규모의 신탁계약을 체결함에 있어서 임대차보증금반환채무 부담 등과 같이 원고에게 발생할 수 있는 위험성에 관하여 자료조사 및 법률자문 등을 통해 면밀히 검토하고, 위탁사의 재정상태나 이 사건 부동산의 임대차보증금 반환 분쟁 등이 있는지도 확인하여 위 위험성이 현실화될 가능성이 있는 지 살펴보면서 이에 대한 적절한 대비책을 고안하여 상부에 보고하는 등으로 원고에게 손해가 최소화될 수 있도록 업무를 수행하여야 한다는 의무로 해석함이 타당하다.

앞서 본 바와 같이 이 사건 기안서에는 이 사건 부동산의 가액 합계가290,493,830,000원으로, 국민주택기금, 기금상환후 대출금, 임대차보증금의 합계가335,513,392,000원으로 기재되어 있었고, 리스크관리팀에서도 임대차보증금 등 채무의 합계가 이 사건 부동산 가액 합계를 초과하는 위험성이 있음을 여러차례 지적하였다.그렇다면 원고의 도시사업부문의 본부장보였던 피고 C으로서는 위험성을 지적하는 리스크관리팀에 이 사건 처분신탁계약의 체결과 동시에 대리사무계좌에 투자금 200억 원 내지 300억 원 이상을 유치할 예정이므로 문제가 없다는 의견만 개진할 것이 아니라 실제 투자금이 유치되었음을 확인한 뒤에 계약을 추진하거나 위 투자금이 유치되지 않았을 경우를 대비하여 D을 상대로 추가 재원 마련을 요구하는 등의 조치를 취하였어야 했을 것으로 보인다. 피고 C의 주장과 같이 이 사건 처분신탁계약을 반드시 체결시켜야 할 이유가 없었고 위 계약을 체결하도록 강요한 사실도 없고 강요할 위치에 있지도 않았다면 더욱 리스크관리팀에서 지적한 위험성을 충분히 검토하고 살펴보았어야 한다. 그럼에도 피고 C은 위 처분신탁계약에 문제가 없다고만 하였을 뿐이다.

특히나 위탁자인 D은 이 사건 처분위탁계약을 체결하기 이전인 2020. 5. 9.부터 이미 G아파트의 임차인으로부터 임대차보증금 반환 요구를 받고도 이를 반환하지 못하고 있었는데(갑 제12호증), 이 사건 기안서에 이러한 내용이 없는 것을 보면 피고 C은 이러한 D의 재정상태조차 제대로 파악하고 있지 못하였던 것으로 보인다.

피고 C은 리스크관리팀에서 이 사건 처분신탁계약의 승인을 전제로 이 사건 처분신탁계약의 위험성 관련 의견을 개진하였다거나, E아파트와 F아파트의 감정평가액이 지방자치단체 공문을 기준으로 산정한 것이어서 실제 감정평가액을 기준으로 하면약 65억 원이 더 많을 뿐만 아니라 E아파트의 일반분양 예상가액을 합산하고 원고가 부담하는 채무가 아닌 국민주택기금을 제외하면 임대차보증금 등 채무를 상환하기에 충분했고, 이 사건 처분신탁계약과 관련하여 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(배임)으로 수사를 받았으나 불기소처분을 받았고 불기소처분에 대한 항고 및 재정신청, 재정신청 기각결정의 재항고가 모두 기각되었으므로 충실의무를 위반한 바 없다는 취지의 주장을 하고 있다. 그러나 리스크관리팀은 2020. 5. 22.부터 피고 C 등 도시사업2팀에서 진행하는 이 사건 처분신탁계약에 대해 계속하여 부정적인 의견을 개진하였던 점, 이 사건 기안서는 피고 C이 근무하던 도시사업부문의 도시사업2팀에서 스스로 지방자치단체 공문을 기준으로 감정평가액을 산정하였고, 국민주택기금을 권리제한현황에 작성한 점, 만일 이 사건 기안서에 기재된 이 사건 부동산의 감정평가액보다 실제감정평가액이 더 크다거나 국민주택기금이 원고가 부담하여야 하는 채무가 아니라고 보았다면 그와 관련된 추가적인 자료조사나 법률자문을 거쳤어야 할 것으로 보이는데 이와 관련된 아무런 보완을 하지 않은 것으로 보이는 점, 이 사건 기안서 제6항의 표2)에 기재되어 있는 E아파트의 일반분양 예상가액은 말그대로 예상가액에 불과한 점, 피고 C은 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(배임)에 대하여 배임의 고의를 입증할 증거가 부족하다는 이유로 불기소처분을 받은 것인 점 등에 비추어 피고 C이 주장하는 위와 같은 사정들만으로는 피고 C이 충실의무를 위반한 사실이나 중대한 과실이 있음을 부인하기 어렵다.

손해의 발생 여부

관련 법리 채무불이행으로 인하여 피고가 입은 손해는 채무불이행으로 인하여 발생한 재산상 불이익, 즉 채무불이행이 없었더라면 존재하였을 재산상태와 채무불이행으로 인한 현재의 재산상태의 차이를 의미한다(대법원 2019. 1. 10. 선고 2015다57904 판결 참조).

구체적 판단

피고 B은 이 사건 위탁계약에 따른 선관주의의무를, 피고 C은 이 사건 근로계약에 따른 충실의무를 각 부담함에도 이를 중대한 과실로 위반하여 이 사건 처분신탁계약을 체결하였음은 앞서 본 바와 같고, 위 계약으로 인해 이 사건 부동산의 소유권이전등기를 마친 수탁자가 된 원고는 이 사건 부동산의 임차인들에게 임대차보증금을 반환할 책임을 부담하게 되어 위 기초사실에 본 바와 같이 주택도시보증공사와 사이에 이 사건 분할상환약정을 체결하는 등 주택도시보증공사에게 위 대위변제금 상당액을 지급하게 된 사실을 알 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고들은 공동하여 원고에게 원고가 주택도시보증공사에게 지급한 위 대위변제금 상당의 손해를 배상할 의무가 있다.

피고 B은 이 사건 부동산은 민간임대주택법의 적용을 받는 아파트로, 원고 명의로 소유권이전등기만 되었을 뿐 임대사업자 등록(민간임대주택법 제5조 제1항<3>)이나 민간임대아파트 양도신고 또는 임대사업자 지위의 포괄승계(민간임대주택법 제43조 제2항<4>)가 이루어지지 않았으므로 원고에게 임대차보증금반환 의무를 부담하는 임대인의 지위가 승계되지 않는다는 취지로 주장한다. 그러나 앞서 든 증거, 을가 제1호증의 기재, 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 사정들 즉, 주택임대차보호법 제3조 제2항은 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하고 있고, 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것으로서(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되어, 실질적으로 D이 이 사건 신탁부동산의 임차인들과 임대차계약 관련 업무를 수행하고 원고가 이에 관여하지 않았다고 하더라도 수탁자인 원고는 주택임대차보호법 제3조 제2호에 따라 임대인의 지위를 승계하는 점(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 참조), 민간임대주택법 제3조는 '민간임대주택의 건설 · 공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 "주택임대차보호법"을 적용한다.'고 규정하는바, 민간임대주택법에서는 임대인의 지위 승계에 관하여 별도로 정하고 있지 아니하므로 이에 관하여는 주택임대차보호법이 적용된다고 봄이 타당한 점, 피고 B이 제출한 국토교통부 회신(을 가 제1호증)은 수탁자인 원고에게 임대사업자의 지위가 인정되지 않는다는 취지의 회신에 불과한 점, 민간임대주택법은 민간임대주택의 건설 · 공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하고 있고(제1조) 임대사업자 등록이나 임대사업자 지위의 양도신고 및 포괄승계라는 규정 또한 민간임대주택의 임차인을 보호하기 위한 조항인 점 등을 고려하면, 수탁자인 원고가 피고 B이 주장하는 임대사업자 등록이나 임대사업자 지위의 양도신고 및 포괄승계의 요건을 갖추지 않았다고 하더라도 주택임대차보호법 제3조 제2호에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 타당하다. 피고 B의 위 주장은 이유 없다.

피고들은 이 사건 처분신탁계약 제14조 제1항과 특약사항 제15조 제1항 등을 근거로 위탁자인 D이 임대차보증금 반환채무를 부담하거나 수탁자인 원고가 위 의무를 부담한다고 하더라도 신탁재산인 이 사건 부동산 범위 내에서만 반환할 의무를 부담한다는 취지로 주장한다. 위 기초사실에서 본 바와 같이 이 사건 처분신탁계약 제14조 제1항, 제26조 제1항 및 특약사항 제15조 제1항, 제2항에 '임대차보증금은 위탁자가 부담하고 수탁자는 면책된다.', '수탁자가 임대차보증금을 반환하는 경우 수탁자 단독으로 이 사건 부동산을 처분하여 지급할 수 있다.'라고 정한 사실이 인정된다. 그러나 이 사건 처분신탁계약은 위탁자인 D과 수탁자인 원고 사이에 체결된 것으로서 당사자 사이에만 효력을 가질 뿐이고, 임차인들 및 주택도시보증공사와의 관계에서는 효력을 가질 수 없는 점, 원고가 이 사건 부동산의 소유권자로서 임대차보증금반환책임을 부담함에도 임차인이 예상할 수 없는 이 사건 처분신탁계약에 따라 그 책임이 제한되어야 한다고 보기 어려운 점, 이렇게 해석할 경우 임대차목적물인 이 사건 부동산의 소유권을 보유하지 않고 있는 D의 무자력에 대한 위험을 임차인에게 전가하게 되어 부당한 점 등에 비추어 이 사건 처분신탁계약과 특약사항만으로는 원고가 임대차보증금반환의무를 면한다거나 신탁재산의 범위 내에서만 반환할 의무가 있어 손해가 발생하지 않았다고 할 수 없다. 피고들의 위 주장도 이유 없다.

손해배상책임 범위

손해액의 산정

관련 법리 일부청구임을 명시하는 방법으로는 반드시 전체 채권액을 특정하여 그중 일부만을 청구하고 나머지에 대한 청구를 유보하는 취지임을 밝혀야 할 필요는 없으며, 일부청구하는 채권의 범위를 잔부청구와 구별하여 심리의 범위를 특정할 수 있는 정도의 표시를 하여 전체 채권의 일부로서 우선 청구하고 있는 것임을 밝히는 것으로 충분하다(대법원 2016. 7. 27. 선고 2013다96165 판결 등 참조).

구체적 판단 위와 같은 피고들의 채무불이행으로 인해 원고가 주택도시보증공사와 사이에 이 사건 분할상환약정을 체결하였고 위 약정에 따라 주택도시보증공사에게 주택도시보증공사가 이 사건 부동산의 임차인들에게 대위변제한 임대차보증금 상당액을 지급하여야 하는 손해가 발생하였음은 앞서 본 바와 같고, 다만 원고가 이 사건 처분신탁계약 제14조 제3항 및 특약사항 제7조 제4항에 따라 이 사건 부동산을 처분하여 그 손해를 보전할 수 있으므로 위와 같이 대위변제한 금액에서 이 사건 부동산을 처분

구체적 판단 위와 같은 피고들의 채무불이행으로 인해 원고가 주택도시보증공사와 사이에 이 사건 분할상환약정을 체결하였고 위 약정에 따라 주택도시보증공사에게 주택도시보증공사가 이 사건 부동산의 임차인들에게 대위변제한 임대차보증금 상당액을 지급하여야 하는 손해가 발생하였음은 앞서 본 바와 같고, 다만 원고가 이 사건 처분신탁계약 제14조 제3항 및 특약사항 제7조 제4항에 따라 이 사건 부동산을 처분하여 그 손해를 보전할 수 있으므로 위와 같이 대위변제한 금액에서 이 사건 부동산을 처분하여 얻은 이익을 제외한 나머지를 현실적으로 발생하여 확정된 손해액이라고 봄이 타당하다. 앞서 든 증거, 갑 제24 내지 27호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하면, 별지 표1 기재와 같이 이 사건 부동산 중 G아파트 24세대 전부에 관하여 전주지방법원 군산지원에서 임의경매가 이루어졌고(전주지방법원 군산지원 L), 2025. 3. 12.에 작성한 배당표에 따라 원고는 4순위로 793,828,407원을 배당받았으며, 원고가 위 G아파트 24세대에 대하여 이 사건 분할상환약정에 따라 주택도시보증공사에 지급한 금액은 2,296,626,992원인 사실, 별지 표2 기재와 같이 이 사건 부동산 중 G아파트 23세대 전부에 관하여 전주지방법원 군산지원에서 임의경매가 이루어졌고(전주지방법원 군산지원 M), 2025. 5. 22.에 작성된 배당표에 따라 원고는 3순위로 775,479,307원을 배당받았으며, 원고가 위 G아파트 23세대에 대하여 이 사건 분할상환약정에 따라 주택도시보증공사에 지급한 금액은 2,314,672,904원인 사실이 각 인정된다. 이에 따라 위 각 세대에 관한 구체적인 손해액을 산정하면 3,042,992,182원[=G아파트 47세대에 대하여 주택도시보증공사에 지급한 금액 4,611,299,896원(= 24세대 2,296,626,992원 + 23세대 2,314,672,904원) - 2건의 경매에서 원고가 배당받은 금액 1,569,307,714원(= 24세대 793,828,407원 + 775,479,307원)]이 된다.

책임제한 및 일부청구

관련 법리

채무자가 채권자에 대하여 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 지는 경우 채권자에게 과실이 있거나 손해부담의 공평을 기하기 위한 필요가 있는 때에는 채무자의 책임을 제한할 수 있다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다37721 판결, 대법원 2008. 9. 4. 선고 2008다27851 판결 등 참조).

일개의 손해배상청구권 중 일부가 소송상 청구되어 있는 경우에 과실상계를 함에 있어서는 손해의 전액에서 과실비율에 의한 감액을 하고 그 잔액이 청구액을 초과하지 않을 경우에는 그 잔액을 인용할 것이고 잔액이 청구액을 초과할 경우에는 청구의 전액을 인용하는 것으로 풀이하는 것이 일부청구를 하는 당사자의 통상적 의사라고 할 것이다(대법원 1976. 6. 22. 선고 75다819 판결 등 참조). 위 법리는 손해배상책임을 제한하는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 봄이 타당하다.

구체적 판단

피고 B에 관하여는 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 사정들 즉, 원고 역시 리스크관리팀을 통해 이 사건 처분신탁계약에 위험성이 있다는 점을 알았으면서도 의견 제시 외에 달리 아무런 조치를 취하지 않은 것으로 보이는 점, 위 피고가 불법적인 이익을 취득할 목적으로 이 사건 처분신탁계약을 승인한 것으로 보이지는 않는 점, 위탁자로부터 대출의향서를 제출받는 등의 조치를 취하였던 점, 이 사건 처분신탁계약으로 인해 원고로부터 면직 처분을 받은 점, 사업 수행에 관한 위기관리의 책임은 원칙적으로 원고에게 있다고 할 것이고, 원고의 영업에 따라 발생하는 손실 역시 특별한 사정이 없는 한 그에 따른 수익을 누리는 원고가 부담하는 것이 원칙인 점, 이 사건 손실의 원인으로는 위 피고의 과실 외에도 부동산 경기 악화등 다양한 사정이 원인이 된 것으로 보이는 점 등을 고려하여 피고 B의 책임을 손해액의 30%로 제한한다. 이에 따라 피고 B이 부담하는 손해배상액을 계산하면912,897,654원(= 3,042,992,182원 × 30%, 원 미만 버림)이 된다.

피고 C에 관하여는 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 사정들 즉, 이 사건 처분신탁계약의 최종 승인을 한 책임자는 피고 B이고 피고 C은 이를 보조하거나 실무를 총괄한 것으로 보이는 점, 원고 역시 리스크관리팀을 통해이 사건 처분신탁계약에 위험성이 있다는 점을 알았으면서도 의견 제시 외에 달리 아무런 조치를 취하지 않은 것으로 보이는 점, 위 피고가 불법적인 이익을 취득할 목적으로 이 사건 처분신탁계약을 승인한 것으로 보이지는 않는 점, 위탁자로부터 대출의향서를 제출받는 등의 조치를 취하였고, 이 사건 처분신탁계약 이후 이 사건 부동산에 관한 임대차보증금 반환청구 및 주택도시보증공사의 대위변제 등의 문제가 발생하자 이를 대응하기 위한 보고 등의 조치를 취한 점, 이 사건 처분신탁계약으로 인해 면직처분을 받은 점, 사업 수행에 관한 위기관리의 책임은 원칙적으로 원고에게 있다고 할 것이고, 원고의 영업에 따라 발생하는 손실 역시 특별한 사정이 없는 한 그에 따른 수익을 누리는 원고가 부담하는 것이 원칙인 점, 이 사건 손실의 원인으로는 위 피고의 과실 외에도 부동산 경기 악화 등 다양한 사정이 원인이 된 것으로 보이는 점 등을 고려하여 피고 C의 책임을 손해액의 10%로 제한한다. 이에 따라 피고 C이 부담하는 손해배상액을 계산하면 304,299,218원(= 3,042,992,182원 × 10%, 원 미만 버림)이 된다.

한편, 원고는 이 사건 부동산에 대한 경매가 완료되어 손해액이 특정된 부분 중에서 10억 원만을 일부청구로 구하고 있는바, 앞서 본 바와 같이 피고 B의 경우 책임제한까지 고려한 손해배상액이 912,897,654원이고, 피고 C의 경우 책임제한까지 고려한 손해배상액이 304,299,218원이어서 피고들 모두 원고의 일부청구액인 10억 원을 초과하지 않으므로 위 책임제한한 손해액만을 배상할 책임을 부담한다.

소결론 따라서 원고에게 채무불이행에 따른 손해배상으로, 피고 B은 912,897,654원, 피고 C은 피고 B과 공동하여 위 돈 중 304,299,218원 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날인 2024. 12. 17.부터 피고들이 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일인 2026. 6. 4.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.