서울중앙지방법원 2026. 1. 23. 선고 2024가합66783 판결

당사자들의 지위

원고들은 충북 진천군 R 일원 지상 'S 아파트'(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)의 각 호실을 분양받거나, 수분양자로부터 분양계약상 지위를 양수한 자이다(이하 최초 수분양자들과 수분양자 지위를 양수한 자들을 별도로 구분하지 않고 모두 '원고들'이라고만 한다).

피고 A은 이 사건 아파트를 신축하여 분양하는 사업의 시행사 및 분양사이자 피고 B과 함께 이 사건 아파트의 신축 공사를 공동으로 시공한 시공사이다.

원고들과 피고 A 사이의 분양계약 체결 등

원고들은 피고 A과 사이에, [별지5-1 내지 5-3] 각 표 각 '계약금 지급일' 기재 각 일자 무렵에 이 사건 아파트 중 같은 표 '동', '호'란 기재 각 호실에 관한 분양계약(이하 합하여 '이 사건 각 분양계약'이라고 한다)을 체결하였고, 피고 A에게 각 분양대금의 10%에 해당하는 금액인 같은 표 '계약금'란의 각 '금액'란 기재 금액을 계약금으로 지급하였다.

이 사건 각 분양계약 중 이 사건과 관련이 있는 부분은 아래와 같다(위 계약상"갑"은 피고 A, "을"은 원고들을 각 지칭한다).

원고들과 피고 B 사이의 옵션계약 체결 등

원고들은 이 사건 각 분양계약 체결일 무렵 피고 B과의 사이에, 원고들이 분양받은 아파트 각 호실의 거실 아트월, 주방 아일랜드 식탁 등의 인테리어 디자인 특화상품 및 시스템 에어컨 디바이스(거실, 침실1) 및 빌트인 가전(전기오븐) 등의 가전 시스템 특화상품을 피고 B으로부터 공급받고, 피고 B에게 그 대금을 지급하기로 하는 내용의 T 특화계약(이하 '이 사건 각 옵션계약'이라고 한다)을 체결하였다.

원고들은 피고 B에게 [별지4] 표 기재와 같이 이 사건 각 옵션계약에 따른 계약금 및 중도금을 각 지급하였다.

원고들의 이 사건 각 분양계약 대금 지급

[별지2] 표 '원고'란 기재 원고들은 피고 A이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 알선한 대출금융기관인 주식회사 U(이하 'U은행'이라고 한다)과의 사이에 각 대출거래약정을 체결하여 U은행으로부터 중도금 대출을 받아 피고 A에게 같은 표'동', '호'란 기재 각 호실의 분양계약에 따른 중도금으로 지급하였다.<3> U은행은 위 대출원리금채무를 담보하기 위하여 위 원고들과의 사이에 아래와 같은 내용의 근질권설정계약을 체결하고, 위 각 호실에 관한 분양계약의 해제·해지 기타 사유로 위 원고들이 피고 A에 대하여 갖는 분양대금반환청구권 등 일체의 금전지급청구채권에 대하여 근질권(이하 '이 사건 근질권'이라고 한다)을 설정하였으며, 피고 A은 확정일자 있는 증서에 의하여 이를 승낙하였다.

[별지3-1] 표 '원고'란 기재 원고들 중 원고 D, 원고 E, 원고 F, 원고 G, 원고 H는 피고 A의 대출 알선 없이 직접 같은 표 '중도금'란 기재와 같이 중도금을 피고 A에게 지급하였고, 같은 표 '원고'란 기재 원고들 중 원고 I, 원고 J, 원고 K, 원고 L는 위 (1)항 기재와 같이 피고 A이 알선한 U은행과의 사이에 근질권설정계약을 체결하고 중 도금을 대출받아 같은 표 '중도금'란 기재와 같이 중도금을 지급하였다가 U은행에 대한 대출원리금 전부를 상환하였다.

[별지3-2] 표 '원고'란 기재 원고들은 피고 A이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 알선한 금융기관인 V조합, W조합, X조합(이하 합하여 'Y조합'이라고 한다)과의 사이에 각 대출거래약정을 체결하여 Y조합으로부터 중도금 대출을 받아 피고 A 에게 같은 표 '중도금'란 기재와 같이 중도금을 지급하였다.

[별지3-3] 표 '원고'란 기재 원고들은 피고 A이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 알선한 금융기관인 Z 주식회사(이하 'Z은행'이라고 한다)와의 사이에 각 대출거래약정을 체결하여 Z은행으로부터 중도금 대출을 받아 피고 A에게 같은 표 '중도금'란 기재와 같이 중도금을 지급하였다.

피고 A의 입주예정일 변경 통보 등

피고 A은 2023. 9. 15. 원고들을 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '2020년 1월부터 발생한 코로나19 팬데믹 상황, 인건비 인상, 주52시간제, 중대재해처벌법 시행, 지속되는 물가 상승에 따른 급격한 원자재값 인상, 러시아-우크라이나 전쟁 발생에 따른 원자재 공급난, AA단체와 AB노조의 연이은 파업 등 불가항력적인 사유로 이 사건 아파트의 신축 공사가 지연되고 있고, 그 밖에 예상치 못했던 인명사고 마저 발생하여 공기에 심각한 차질을 빗기까지 하였다. 현재까지의 공사 진척 상황과 앞으로 진행해야 할 공사일정을 면밀히 검토한 결과, 공구별로 1공구[AC동~AD동]는 2024.4.경, 2공구[AE동~AF동/AG동 포함]는 2024. 6.경 입주가능 할 것으로 예상된다'는 취지의 통지를 하였다.

피고 A은 2024. 5.경 원고들을 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '당사는 코로나19, AA단체 총파업, 건설자재 수급 지연, 인명사고에 대한 진천군의 부당한 공사 중단 조치 등 전례 없는 불가항력적인 사유로 입주 지연이 현실화된 상황 이후에도 고금리 기조 장기화 및 원자재 가격 상승으로 인한 잔여 공정별 공사업체의 공사비 인상 요구와 이에 따른 제반 비용의 상승으로 인하여 어려운 실정이다. 당사는 진천군의 요구에 따라 사업기간을 2024. 10. 31.까지로 변경하는 사업계획(변경)승인을 받았다. 당사는 연장된 사업완료 예정일 전이라도 최대한 빨리 입주할 수 있도록 노력하겠다. 중도금 대출이자는 이자후불제로서 추후 안내될 입주지정기간 개시일 전까지는 당사에서 대납할 예정이고, 입주지연에 따른 보상방안에 대해서는 당사에서 지속적으로 협의하고 있다'는 취지의 통지를 하였다.

피고 A은 2025. 2. 22.부터 2025. 2. 24.까지 이 사건 아파트의 사전방문 행사를 진행하였는데, 당시 입주예정월을 2025. 3.말이라고 안내하였다.

피고 A은 2025. 5. 2. 원고들을 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 "현재 대부분의 공사가 완료되어 준공을 앞두고 있으며, 마지막 마감 및 점검 작업이 진행중입니다. 이에 따라 입주개시(예정)일은 2025년 6월 2일(월요일)임을 알려드립니다."라는 내용이 포함된 입주개시일 안내문을, 2025. 5. 27. 위 수분양자들에게 '이 사건 아파트의 입주개시일을 2025. 6. 27.로 변경한다'는 내용의 입주개시(예정)일 변경 안내문을 각 발송하였다. 이후 피고 A은 위 수분양자들에게 입주지정기간을 2025. 7. 25.부터 2025. 10. 12.까지로 정하여 통지하였다.

이 사건 아파트의 사용검사 피고 A은 2025. 7. 25. 진천군수로부터 이 사건 아파트에 관한 사용검사를 받았다.【인정근거】다툼이 없는 사실, 갑 3 내지 5, 12 내지 22, 29, 31, 32, 34호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같다), 을가 1, 2, 18 내지 20, 24 내지 35호증, 을나11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고들 주장의 요지 (1) 피고 A에 대한 청구 (가) 약정해제에 따른 원상회복 및 위약금 청구 원고들은 이 사건 각 분양계약에 따라 피고 A에게 분양대금 중 계약금 및 중 도금을 지급하였는데, 이 사건 각 분양계약상 입주예정일인 2023. 10.이 지난 이 사건 소 제기일까지도 이 사건 아파트의 입주가 지연되고 있었고, 이는 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항에서 정한 해제 사유인 '피고 A의 법원 확정판결에 의한 명백한 귀책사유로 인해 입주할 수 없게 되는 경우'에 해당하므로 원고들은 이 사건 소장 부본의 송달로서 이 사건 각 분양계약을 해제한다. 따라서 피고 A은 원고들에게 이 사건 각 분양계약 해제에 따른 원상회복으로, 1 [별지5-1] 원고들의 경우 위 원고들이 지급한 계약금 및 중도금, 2 [별지5-2] 원고들의 경우 위 원고들이 지급한 계약금, 각 중도금에 대한 지급일로부터 이 사건 각 분양계약 해제일까지 발생한 이자, 3 [별지5-3] 원고들의 경우 직접 납입한 계약금과 일부중도금 및 금융기관 대출을 통하여 납입한 중도금에 대한 이자를 각 반환할 의무가 있고, 이와 함께 위약금으로 이 사건 각 분양계약 제3조 제2항에 따라 분양대금의 10%에 해당하는 금액을 지급할 의무가 있다.

이행지체로 인한 법정해제에 따른 원상회복 및 손해배상 청구 원고들은 'S 입주예정자협의회'를 통하여 2023. 11. 20. 피고 A에게 입주지연에 대한 보상 등을 요구하는 내용증명을 발송하였는바, 위 내용증명은 피고 A의 입주지연에 대한 이행최고의 의사표시에 해당하고, 그로부터 상당한 기간이 경과한 이 사건 소제기일까지 피고 A은 이행제공을 하지 않았으므로 원고들은 이 사건 소장 부본의 송달로서 이 사건 각 분양계약을 해제한다. 가사 위 내용증명을 피고 A에 대한 이행최고로 볼 수 없다 하더라도, 원고들은 이 사건 소장 부본의 송달로서 피고들에게 이 사건 아파트 입주제공의무 이행을 최고하고, 그로부터 상당한 기간이 경과하여 이 사건 각 분양계약이 해제되었다. 따라서 피고 A은 원고들에게 이 사건 각 분양계약 해제에 따른 원상회복 및 손해배상으로 위 (가)항 기재와 같이 [별지5-1 내지 5-3] 각 표 '청구금액'란 기재 각 돈 및 이에 대한 이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 B에 대한 청구 아래와 같은 이유로 이 사건 각 옵션계약이 이행불능, 취소 또는 실효되었으므로, 피고 B은 원고들이 이 사건 각 옵션계약에 따라 지급한 계약금 및 중도금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

이 사건 각 분양계약이 적법하게 해제되어 피고 B은 이 사건 각 옵션계약에 따른 특화품목의 설치의무를 이행할 수 없게 되었고, 이는 민법 제537조에 따라 쌍방의 귀책사유 없이 채무가 이행불능 된 경우에 해당한다.

이 사건 각 옵션계약 항목에 '발코니 확장공사'가 포함되어 있지 않고, 위 옵션계약을 체결하지 않더라도 이 사건 아파트 각 호실에 '발코니 확장공사'를 진행할 수 있음에도, 피고 B은 원고들에게 '발코니 확장공사'를 진행하기 위하여 이 사건 각 옵션계약을 체결하여야 하는 것처럼 기망하였고, 이에 원고들은 이 사건 각 옵션계약이 '발코니 확장공사'를 포함한다는 착오에 빠져 이 사건 각 옵션계약을 체결하였다. 따라서 원고들은 민법 제110조 제1항 또는 민법 제109조 제1항에 따라 이 사건 각 옵션계약을 취소한다.

이 사건 각 옵션계약은 이 사건 각 분양계약에 부수하여 체결된 종된 계약인바, 위 2. (1)항의 사유로 이 사건 각 분양계약이 해제되었으므로 이 사건 각 옵션계약 역시 그 효력이 소멸하였다. 가사 이 사건 각 옵션계약이 이 사건 각 분양계약과 별개의 계약이라 하더라도, 이 사건 각 옵션계약은 이 사건 각 분양계약이 해제되지 않고 유효하게 존속하여 원고들이 이 사건 아파트 각 호실을 분양받는 경우를 전제로 체결된 것이므로, 이 사건 각 분양계약이 해제되어 원고들이 분양을 받지 못하게 된 이상 이 사건 각 옵션계약은 해제조건의 성취로 인하여 실효되었다.

피고 A의 주장 요지

계약해제가 부적법하다는 주장

법원 확정판결에 의하여 피고 A의 귀책사유가 인정된 바 없으므로, 원고들은 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항에 따라 이 사건 각 분양계약을 해제할 수 없다.

아래와 같은 이유로 피고 A의 이행지체 및 귀책사유가 인정되지 않으므로, 원고들의 해제권 행사는 부적법하다.

이 사건 각 분양계약상 입주예정일을 '2023년 10월 예정(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)'이라고 규정하여 입주예정일을 확정적으로 정하고 있지 아니하며, 이 사건 분양계약 제5조 제4항이 '코로나19 등 외부적 요인으로 공사가 지연되는 기간만큼 자동으로 공기가 연장되며 피고 A은 그로 인한 책임을 부담하지 않는다'고 정하고 있는 점 및 피고 A이 2023. 9.경과 2024. 5.경 원고들에게 입주지연을 통보한 점을 고려할 때, 불확정기한인 이 사건 아파트의 입주예정일이 도래하였다고 볼 수 없다.

이 사건 아파트의 준공 및 입주가 지연된 것은 피고 A의 귀책이 아닌 행정관청의 행정명령, 코로나19의 확산, 전국적인 규모의 AA단체 총파업, 러시아-우크라이나 전쟁 및 AB노조의 전면 파업 등으로 인한 건설자재 수급 차질, 알폼 납품 지연, 이례적 폭염, 주택 관련 법령 개정에 따른 입주자 사전점검 기간 변경 등으로 인한 것이고, 이는 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항에서 예정한 공기 연장 사유에 해당한다. 따라서 원고들은 피고 A의 이행지체를 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제할 수는 없다.

피고 A에게 분양대금반환을 구할 수 없다는 주장 중도금 대출을 받은 원고들의 경우, 그 중도금 대출채무를 담보하기 위하여 이 사건 각 분양계약 해제 시 발생하게 되는 분양대금 반환청구권을 각 대출금융기관에 양도하거나, 피고 A이 반환될 분양대금을 직접 대출금융기관에 상환하는 것에 동의하였거나, 대출금융기관과의 사이에 근질권설정계약을 체결하여 분양대금 반환채권에 근질권이 설정되어 있고, 피고 A은 위 채권양도나 근질권설정 등을 승낙하였다. 따라서 가사 이 사건 각 분양계약의 해제가 인정된다 하더라도, 위 원고들은 피고 A에 대하여 분양대금 반환을 구할 수 없다.

예비적 상계항변 가사 원고들의 피고 A에 대한 분양대금반환 및 손해배상청구권이 인정된다 하더라도, 피고 A이 대출금융기관에 [별지6] 표 기재와 같이 위 표 '원고'란 기재 원고들의 중도금 대출이자를 각 대납하였고, 원고 AH, 원고 AI의 중도금 대출채무를 각 대위변제하여 위 원고들에 대하여 위 대납이자 상당액의 반환채권 또는 대출금 상당의 구상금 채권을 가지므로, 피고 A은 이를 자동채권으로 하여 원고들의 분양대금반환채권 및 손해배상채권과 대등액에서 상계한다.

피고 B의 주장 요지

피고 A의 위

(1)항 기재 주장과 같이 이 사건 각 분양계약은 해제되지 않았다.

이 사건 각 옵션계약은 이 사건 각 분양계약과 계약당사자, 계약의 목적 등이 서로 다르므로 이 사건 각 분양계약의 해제로 이 사건 각 옵션계약까지 그 효력을 잃는다고 할 수 없다.

이 사건 아파트의 공사가 계속 진행되어 온 이상 이 사건 아파트의 준공 및 그에 따른 피고 B의 특화품목 설치의무가 이행불능이라고 볼 수 없고, 실제 피고 B은 이 사건 아파트 사용승인 이후 이 사건 각 옵션계약에 따른 특화품목 설치의무의 의행을 완료하였다.

판단 [별지2] 표 '원고'란 기재 원고들이 U은행에 대하여 부담하는 대출원리금채무를 담보하기 위하여 같은 표 '동', '호'란 기재 각 호실에 관한 각 분양계약의 해제 등의 사유로 피고 A에 대하여 갖는 분양대금반환청구권 등 일체의 금전지급청구채권에 대하여 이 사건 근질권을 설정하였고, 피고 A이 확정일자 있는 증서에 의하여 이를 승낙하였음을 앞서 본 바와 같다. 또한 채권질권의 효력은 질권의 목적이 된 채권의 지연손해금 등과 같은 부대채권에도 미친다(대법원 2005. 2. 25. 선고 2003다40668 판결 등 참조). 그런데 위 원고들의 소 중 피고 A에 대한 [별지2] 표 청구 부분은 이 사건 분양계약 해제에 따른 계약금 및 이에 대한 이자 또는 지연손해금, 위약금 또는 손해배상금 및 이에 대한 지연손해금, 중도금에 대한 이자 또는 지연손해금 등 금전의 지급을 구하는 것으로, 이는 위 입질채권인 이 사건 각 분양계약의 해제 등의 사유로 피고 A에 대하여 갖는 일체의 금전지급청구채권에 관한 것임이 명백하다(원고 AJ, 원고 AK, 원고 AL, 원고 AM, 원고 AN이 일부 대출금과 중복하여 피고 A에게 직접 납입한 중도금이나, 지급기일 이전에 직접 납입한 6차 중도금에 대한 반환채권 역시 이 사건 각 분양계약의 해제 등으로 인하여 피고 A에 대하여 갖는 금전지급청구채권에 해당한다). 나아가 위 원고들의 피고 A에 대한 [별지2] 표 청구와 관련하여 질권자인 U은행으로부터 동의를 얻었음을 인정할 증거도 없다. 결국 위 원고들의 소 중 피고 A에 대한 [별지2] 표 청구 부분은 당사자 적격이 없어 부적법하다.

법정해제 주장에 관한 판단

입주예정일 도과 여부 및 피고 A의 이행지체 여부

이 사건 각 분양계약에 "입주예정일: 2023년 10월 예정(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)"이라고 기재되어 있고, 같은 계약서 제5조 제4항은 "천재지변, 전쟁, 내란 등 또는 피고 A의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 또는 수분양자 및 관련자의 집단행동 등에 의한 공사방해, 사용승인 방해, 자재 및 인력수급문제, 특화공사, 민원, 정부정책 소급적용, 코로나 바이러스 사태 및 사회적 거리 두기 등에 따른 현장폐쇄 등으로 인하여 준공이 지연될 경우에는 피고 A은 이를 원고들에게 통보하고 공사가 중단된 일수에 대하여 공기가 자동 연장되며, 이 경우 피고 A은 제3항에서 정한 지체보상금을 지급하지 않는다."라고 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다.

그러나 위 1.항 기재 인정사실에 위에서 열거한 각 증거들 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 여러 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 아파트의 입주예정일은 확정된 이행기로서 2023년 10월의 말일인 2023. 10. 31.까지라고 봄이 상당하고, 위 인정사실이나 피고들이 제출한 증거들만으로는 피고 A이 이 사건 아파트의 입주예정일을 임의로 변경할 수 있다거나 피고들 주장과 같이 입주예정일이 연장되었다고 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없다. 1 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 피고 A의 원고들에 대한 이 사건 아파트 각 호실 공급의무의 이행기를 정한 것으로 볼 수 있고, 이 사건 각 분양계약은 입주예정일을 '2023. 10.'로 명시하고 있다. 이처럼 이 사건 각 분양계약은 입주일자를 정확하게 지정하기 어려운 아파트 등 신축·분양사업의 특성을 반영하여 입주일자가 아닌 입주예정 월을 특정하고 있고, 피고 A의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 등에 의한 준공 지연의 경우 지연된 기간만큼 공기가 자동 연장된다는 조항을 둠으로써 '입주지연이라는 불안정한 상태에서 벗어날 수 있는 수분양자의 이익'과 '불가피한 사정으로 준공 및 입주가 다소 늦어질 수 있는 시행사의 이익'간 균형을 맞추고 있다. 따라서 이 사건 각 분양계약에 '구체적 입주일자를 사후 통보한다'거나 '입주일자가 다소 변경될 수 있다'는 취지의 문구가 병기되어 있다는 사정만으로는 이 사건 각 분양계약에 명시된 입주예정일이 불확정기한을 정한 것이라거나, 피고 A이 입주일자를 합리적인 기간을 초과하여 일방적으로 변경할 수 있다고 볼 수는 없다. 2 피고 A은 이 사건 각 분양계약에 따라 원고 들을 포함한 수분양자들에게 이 사건 아파트 각 호실의 인도 및 소유권이전의무를 부담하고, 입주예정일은 각 의무의 이행기와 밀접한 관련이 있다. 그럼에도 불구하고 피고 A이 합리적인 예상 범위를 초과하여 입주예정일을 임의적으로 변경할 수 있다고 해석한다면 채무자인 피고 A이 자신의 채무 이행기를 스스로 정하게 되는 것이며, 이 사건 각 분양계약을 체결한 수분양자들의 권리를 지나치게 침해하는 결과를 초래할 수 있어 부당하다(중도금을 피고 A이 알선한 대출금융기관으로부터 대출을 받아 지급할 수 있다고 하더라도, 입주예정일에 맞게 자금조달계획 및 입주계획을 수립하였던 수분양자의 법적 지위는 지나치게 불안정하고 불리하게 된다). 또한 피고 A이 입주예정일을 어겨 원고들의 입주가 지연된 경우 피고 A이 지체상금을 부담하도록 정한 지체보상금 조항(이 사건 각 분양계약 제5조 제3항)은 아무런 의미를 가지지 못하게 된다. 3 결국 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 피고 A의 주된 의무인 분양목적물 인도의무의 '확정된 이행기'이고, 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 특별한 사정이 없는 한 2023. 10.의 말일인 2023. 10. 31.까지인 것으로 보아야 하며, 다만 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항에서 정한 사유가 있는 경우 그로 인하여 지연된 기간만큼 연장될 수 있다고 해석하는 것이 상당하다. 4 피고 A은 코로나19의 확산 등의 사유를 들어 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항에 따라 공기가 자동으로 연장되므로, 입주예정일 또한 자동으로 연장되어야 한다는 취지로 주장한다. 을가 4 내지 13, 16, 17호증의 각 기재에 의하면 이 사건 아파트 신축공사 진행 중 대전지방고용노동청 청주지청장의 작업중지명령, 코로나19의 확산, AA단체 총파업 등의 사정이 있었다는 점은 인정할 수 있으나, 아래 (나)항에서 보는 바와 같은 여러 사정들에 비추어 볼 때, 위와 같은 사유 발생 사실만으로는 그것이 피고 A의 귀책사유가 아닌 불가항력적인 사유에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

결국 피고 A은 이 사건 각 분양계약에서 정한 입주예정일까지 분양목적물인이 사건 아파트 각 호실의 인도의무(입주절차 이행의무)를 이행하지 못하였으며, 이와 같은 피고 A의 이행지체는 원고들의 해제 의사표시가 기재된 이 사건 소장 부본이 피고 A에게 도달한 2024. 5. 21.까지 계속 유지되었다.

피고 A의 귀책사유 인정 여부

채무의 이행이 지체된 경우에 그 귀책사유에 관한 입증책임은 채무자에게 있으므로 채무자는 이행을 지체한 이상 그 이행지체가 자기에게 귀책 할 수 없는 사유로 말미암은 것임을 증명할 책임이 있다(대법원 1984. 11. 27. 선고 80다177 판결 등 참조). 천재지변이나 이에 준하는 경제사정의 급격한 변동 등 불가항력으로 인하여 목적물의 준공이 지연된 경우에는 수급인은 지체상금을 지급할 의무가 없다고 할 것이지만, 이른바 IMF 사태 및 그로 인한 자재 수급의 차질 등은 그와 같은 불가항력적인 사정이라고 볼 수 없다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결 등 참조).

위 법리에 비추어 살피건대, 위에서 열거한 각 증거, 을가 제3 내지 17, 23호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고 A이 제출한 증거들만으로는 입주 지연 사유에 피고 A의 귀책사유가 없었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 1 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 원고들이 위 각 계약을 체결한 때로부터 약 2년 내지 3년 가까이 경과한 시점이다. 피고 A으로서는 이 사건 아파트의 신축·분양사업 및 공사의 특성, 예상 기간, 관련 인·허가에 소요되는 기간뿐만 아니라, 분양 당시에는 드러나지 않았지만 통상 발생할 수 있는 공사 지연 사유 등도 모두 감안하여 이를 이 사건 각 분양계약에 반영하여 입주예정일을 정하였을 것으로 보인다. 2 코로나바이러스감염증이 확산되고 있었다고는 하나 이는 이 사건 각 분양계약 체결 전부터 발생한 사유로, 피고 A은 이 사건 각 분양계약 체결 당시 이와 같은 사정을 고려하여 입주예정일을 지정하였을 것으로 보일 뿐만 아니라, 피고 A이 코로나바이러스감염증 사태로 인하여 이 사건 공사 현장을 폐쇄한 사실도 없는 것으로 보인다. 3 러시아-우크라이나 간 전쟁은 이 사건 각 분양계약 체결 이후인 2022. 2.24. 발생하였고 이로써 공사비·원자재 수급비용이 상승하였다고 볼 수 있으나, 위 전쟁은 이 사건 아파트 착공(2020. 10.경)으로부터 약 1년 4개월이 지난 이후에 발생한 것 으로, 공사비·원자재 수급비용에 미치는 영향이 제한적이었을 것으로 보이고, AA단체총파업으로 인한 수급 차질, 알폼 납품 지연이 천재지변 또는 그에 준하는 불가항력적인 사정에 해당한다고 보기는 어렵다. 4 이 사건 아파트 신축 공사현장에서 발생한 일용직 근로자 사망사고 발생및 그에 대한 조치로 인한 공사 지연은 시행사이자 시공사인 피고 A의 관리 영역 안에서 발생한 문제이지, 피고 A의 귀책 없이 발생한 사정이라고 보기 어렵다. 5 피고 A이 제출한 증거들만으로는 천재지변에 준하는 이례적인 폭염이 있었던 사실을 인정하기 부족하고, 달리 인정할 증거가 없다.

원고들의 해제의 의사표시

쌍무계약에 있어 상대방이 미리 이행을 하지 아니할 의사를 표시하거나 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 그 채무를 이행하지 아니할 것이 객관적으로 명백한 경우는 그 일방이 이행을 제공하지 아니하여도 상대방은 이행지체의 책임을 지고 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다고 할 것이고, 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 상당한 기간 내에 그 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에도 그 일방은 자신의 채무의 이행을 제공하지 않더라도 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있다고 보아야 할 것이며, 이 경우 상대방이 채무를 이행할 수 없음이 명백한지의 여부는 계약해제시를 기준으로 하여 판단하여야 한다(대법원1993. 8. 24. 선고 93다7204 판결 참조). 이와 같은 법리는 계약해제의 요건인 이행최고의 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있다고 봄이 상당하다(대법원 1991. 11. 26. 선고 91다23103 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 살피건대, 피고 A이 2023. 9.경부터 여러 차례 이 사건 아파트 신축공사 지연으로 인한 입주예정일 변경을 통보하여 오다 2025. 7. 25.에 이르러서야 이 사건 아파트에 관한 사용검사를 마친 사실은 앞서 본 바와 같다. 원고들은 이 사건 소장에서 피고 A의 이 사건 각 분양계약상 입주절차 이행의무의 지체를 원인으로 위 각 계약을 해제한다는 의사를 표시하였는바, 이 사건 소장 부본이 피고 A에게 송달된 2024. 5. 21.경은 이 사건 아파트의 완공까지 1년 이상 남은 시점으로서 원고들이 동시 이행관계에 있는 중도금 6차 내지 잔금 지급의무에 대한 이행을 제공하고 피고 A에 대하여 상당한 기간을 정하여 원고들이 각 분양받은 호실의 인도나 그에 관한 소유권이전등기의무의 이행을 최고하였다 하더라도 피고 A이 상당한 기간 내에 위와 같은 의무를 이행할 수 없음이 객

한편 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여야 하여야 하는데(민법 제547조 제1항), 해제의 의사표시를 공동으로 동시에 하여야 할 필요는 없으며 그 의사표시를 따로 따로 하는 경우에는 가장 늦게 해제표시가 도달하는 때에 해제의 효력이 생긴다. 원고 AO가 소외 AP과 공동매수인으로 이 사건 각 분양계약을 체결한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 을나 9호증의 기재에 의하면 AP은 서울중앙지방법원 2024가단5545932호로 피고 A에 대하여 분양대금 반환을 구하는 소를 제기하면서 이 사건 각 분양계약을 해제한다는 의사를 표시한 사실을 인정할 수 있고, 위 사건의 소장 부본이 2025. 1. 9. 피고 A에게 도달한 사실은 이 법원에 현저하다.

결국, 원고 AO를 제외한 나머지 원고들과 피고 A 사이의 이 사건 각 분양계약은 이 사건 소장 부본이 피고 A에게 송달된 2024. 5. 21., 원고 AO와 피고 A 사이의 이 사건 각 분양계약은 위 계약 당사자 모두의 해제 의사표시가 피고 A에게 최종적으로 도달한 2025. 1. 9. 각 적법하게 해제되었다고 봄이 상당하다.

소결론 따라서 원고 AO를 제외한 나머지 원고들의 이 사건 각 분양계약은 2024. 5.21., 원고 AO의 이 사건 각 분양계약은 2025. 1. 9. 각 피고 A의 이행지체를 원인으로 적법하게 해제되었다.

원상회복 청구에 관한 판단

청구원인에 관한 판단 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 분양계약은 피고 A의 이행지체로 인하여 적법하게 해제되었으므로, 피고 A은 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 이 사건 각 분양계약에 따른 원상회복으로, 원고들이 기 납부한 분양대금인 [별지3-1], [별지3-2] 각 표 '1 분양대금 반환채권 합계(원)'란 기재 각 금액, 원고들이 구하는 바에 따라 [별지3-3] 표 '1 분양대금 반환채권 합계(원)'란 기재 각 금액과 위 각 금액에 대한 각 납부일부터의 이자 상당액, 그리고 원고들이 구하는 바에 따라 [별지3-3] 표 '중도금'란의 '금액'란 기재 각 금액에 대한 납부일부터 해제일 전일까지의 이자합계액 상당액을 반환할 의무가 있다.

피고 A의 근질권설정계약, 채권양도 주장에 관한 판단

[별지3-1] 표 '원고'란 기재 원고들 중 원고 I, 원고 J, 원고 K, 원고 L의 경우 원고 I, 원고 J, 원고 K, 원고 L가 U은행으로부터 중도금대출을 받아 피고 A에게 중도금을 지급하면서 U은행과의 사이에 대출원리금채무의 담보를 위하여 분양계약의 해제·해지 기타 사유로 위 원고들이 피고 A에 대하여 갖는 분양대금반환청구권 등 일체의 금전지급청구채권에 대하여 근질권을 설정하는 근질권설정계약을 체결하였고 피고 A이 이를 승낙한 사실, 위 원고들이 2025년경 중도금대출금채무를 모두 상환한 사실 및 위 근질권설정계약 제2조에서 질권의 존속기간을 '대출금의 최종상환일'까지로 정한 사실은 앞서 본 바와 같다. 위 인정사실에 의하면 U은행이 위 원고들의 채권에 대하여 설정한 근질권은 위 원고들의 대출금채무 상환으로 그 효력이 소멸하였으므로, 결국 피고 A은 위 원고들과 U은행 사이에 체결된 근질권설정계약을 들어 위 원고들에 대한 분양대금반환을 거부할 수는 없다. 따라서 피고 A의 위 원고들에 대한 이 부분 주장은 이를 받아들이기 어렵다.

[별지3-2] 표 '원고'란 기재 원고들의 경우 을 제26, 27, 35호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 1 피고 A이 피고 B 및 Y조합과 체결한 아파트 중도금대출협약 제4조 제2항에서 '피고 A과 피고 B은 입주예정자와의 분양계약이 해제되는 등으로 입주예정자가 기납부한 분양대금을 Y 조합에 환급할 경우, 그 환급금으로 입주예정자에 대한 Y조합의 대출원리금을 우선 충당한다'고 정하고 있는 사실, 2 [별지3-2] 표 '원고'란 기재 원고들은 피고 A이 알선한Y조합과 이 사건 각 분양계약의 중도금에 관한 대출계약을 체결하면서, '본인은 위 분양물건의 분양계약을 해제하거나 계약의 취소 등으로 기납부한 분양대금을 환급받아야 할 경우 환급금 중 귀 조합에서 정한 대출관련 채권해당액을 시행사 또는 시공사 또는 분양보증기관(주택도시보증공사 등)이 직접 귀 조합에 우선 상환(변제)하는 데 동의한다'는 내용이 규정되어 있는(제3조 제4항) 확약서(이하 '이 사건 확약서'라고 한다)를 작성하여 Y조합에 교부한 사실이 인정되기는 한다. 그러나 [별지3-2] 표 '원고'란 기재 원고들과 Y조합은 이 사건 확약서만을 작성하였을 뿐 별도로 위 원고들의 피고 A에 대한 분양대금 반환채권을 Y조합에 양도한다는 취지의 채권양도계약을 체결하고 피고 A에게 그 양도통지를 한 사실이 없는 점, 위 원고들이 위 중도금대출협약의 당사자는 아닌 점, 이 사건 확약서의 문언 등 여러 사정을 종합하면, 위와 같은 인정사실만으로 피고 A 주장과 같이 위 원고들이 피고 A에 대한 분양대금 반환채권을 Y조합에 양도하였다거나 피고 A에 대한 분양대금반환을 청구하지 않기로 확약하였다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고 A의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.

[별지3-3] 표 '원고'란 기재 원고들의 경우

을가 24, 25, 30, 33호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, [별지3-3] 표 '원고'란 기재 원고들은 Z은행으로부터 중도금 대출을 받으면서, 위 은행에 대한 각 중도금 대출원리금 상환채무를 담보하기 위하여 '분양계약이 해제(무효, 취소 포함)되는 경우 분양계약에 따라 납부한 또는 납부할 중도금 및 잔금의 반환청구권(분양대금반환청구권) 중 대출채무 해당금액의 120%에 해당하는 금액'을 Z은행에 양도하는 내용의 채권양도계약을 체결하고, 위 채권양도 사실을 피고 A에게 통지하거나 피고 A이 이를 승낙한 사실을 인정할 수 있다. 나아가 위 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 점, 즉 1 위 채권양도계약이나 그 통지 및 승낙서에 양도대상 채권을 '대출채권 해당금액의 120%'로 명시하여 채권양도 금액이 [별지3-3] 표 '원고'란 기재 원고들의 중도금 대출 원금을 상회하는 금액인 점, 2 분양계약의 해제로 인하여 비로소 위 원고들에게 피고 A에 대한 중도금 지급일로부터 이 사건 각 분양계약 해제일까지의 법정이자 반환청구권이 발생하게 되는 점, 3 위 원고들의 중도금 반환채권 및 그에 대한 이자 반환 채권의 합계액이 대출금액의 120%를 초과하지 않는 점 등의 여러 사정을 종합하면, 위 원고들의 중도금에 대한 납부일부터 분양계약 해제일까지 사이에 발생한 이자반환채권 역시 중도금 반환채권에 부수하여 발생하는 것으로 모두 위 채권양도의 대상이 되었다고 봄이 상당하다. 따라서 위 원고들의 중도금 및 그에 대한 이자반환채권은 모두 채권양수인이 Z은행에게 확정적으로 이전, 귀속되었다 할 것이므로, 위 원고들은 피고 A에 대하여 위 채권의 지급을 구할 수 없다.

이에 대하여 [별지3-3] 표 '원고'란 기재 원고들 중 원고 P, 원고 M, 원고 Q은 Z은행으로부터 중도금 대출을 받았으나 그 대출원리금 전액을 상환하였으므로, Z은행과 위 원고들 사이의 채권양도담보계약이 이미 종료되었다는 취지로 주장한다. 갑31, 32호증의 각 기재에 의하면 위 원고들이 Z은행에 대한 중도금 대출원리금 채무를 모두 변제한 사실은 인정할 수 있다. 그러나 채권양도가 다른 채무의 담보조로 이루어졌고 그 채무가 변제되었다 하더라도 이는 채권 양도인과 양수인 간의 문제일 뿐이고, 양도채권의 채무자는 채권 양도·양수인 간의 채무 소멸 여하에 관계 없이 양도된 채무를 양수인에게 변제하여야 하는바(대법원 1999. 11. 26. 선고 99다23093 판결 참조), 위 원고들의 대출금채무 상환을 이유로 Z은행이 위 원고들과 체결한 채권양도계약을 해지하고 이를 피고 A에게 통지하였다거나 위 채권양도계약에서 대출금채무가 상환으로 소멸하는 경우 채권양도계약의 효력 역시 소멸하는 것으로 정하였음을 인정할 아무런 증거가 없는 이 사건에 있어 위와 같은 대출금 상환 사실만으로 위 원고들이 피고 A에 대하여 Z은행에 양도된 중도금 또는 중도금에 대한 이자의 반환을 구할 수는 없다. 위 원고들의 주장은 이를 받아들이기 어렵다.

결국 [별지3-3] 표 '원고'란 기재 원고들은 피고 A에 대하여 기 지급 계약금의 반환만을 구할 수 있을 뿐 중도금 또는 중도금에 대한 이자의 반환을 구할 수 없으므로, 피고 A의 이 부분 주장은 이를 일부 받아들인다.

위약금 또는 손해배상청구에 관한 판단

위약금 청구에 관한 판단 이 사건 각 분양계약 제3조 제2항은 이 사건 각 분양계약이 같은 계약 제2조 제3항에 해당하는 사유로 해제된 경우에 피고 A의 위약금 지급의무를 정한 규정이고, 원고들이 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항에 따라 이 사건 각 분양계약을 해제할 수 없음은 위 4. 가. (1)항에서 본 바와 같다. 따라서 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항에 따른 이 사건 각 분양계약의 해제를 전제로 한 원고들의 위약금 청구는 모두 받아들이지 않는다.

손해배상청구에 관한 판단

원고 D, 원고 E, 원고 F, 원고 G, 원고 H의 경우 [별지3-1] 표 '원고'란 기재 원고들 중 원고 D, 원고 E, 원고 F, 원고 G, 원고 H는 이 사건 아파트 입주지연으로 인한 추가적인 주거 비용 및 이사비용 발생, 장기간주거불안으로 인한 정신적 손해 등 피고 A의 이행지체로 인하여 위 원고들에게 손해가 발생하였으므로 위 원고들 각 분양대금의 10%에 해당하는 금액을 손해배상으로 구한다. 그러나 위 원고들이 제출한 모든 증거에 의하더라도 피고 A의 이 사건 각 분양계약 이행지체로 인하여 위 원고들에게 그 주장과 같은 구체적 손해가 발생하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 위 원고들의 주장은 이를 받아들이기 어렵다.

나머지 원고들의 경우 [별지3-1] 표 '원고'란 기재 원고들 중 원고 I, 원고 J, 원고 K, 원고 L 및 [별지3-2], [별지3-3] 각 표 '원고'란 기재 원고들이 U은행, Y조합, Z은행으로부터 각 중도금대출을 받아 이 사건 각 분양계약에 따른 중도금을 납입한 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 원고들의 각 중도금 대출금에 관하여 2025. 7. 25.까지 [별지6] 표 '피고 대납 중도금 대출이자'란 기재 각 금액의 대출이자가 발생하여 피고 A이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 위 대출이자 전부 또는 일부를 대납한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 을가 33 내지 35호증의 각 기재에 의하여 이를 인정할 수 있다. 한편 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 분양계약은 피고 A의 이행지체로 인하여 해제되었고 그로 인하여 위 분양계약 제6조 제5항도 소급적으로 효력을 상실하게 되어 위 원고들이 피고 A에 대하여 피고 A이 대납한 중도금 대출이자에 관한 원상회복의무를 부담하게 되는데(아래 라.항 참조), 위 대납 중도금 대출이자 상당액은 이 사건 각 분양계약이 이행되리라 믿었다가 피고 A의 귀책사유로 이 사건 각 분양계약이 해제됨으로써 위 원고들이 입은 손해에 해당하므로 피고 A은 위 원고들에 대하여 그 금액 상당의 손해배상책임을 부담한다고 봄이 상당하다. 따라서 피고 A은 (대납 중도금 대출이자 상당액이 원고가 구하는 손해배상액을 초과하는 경우에는 원고들이 구하는 바에 따라) 위 원고들에게 [별지3-1 내지 3-3] 각 표'2 손해액(원)'란 기재 각 돈을 손해배상으로 지급할 의무가 있다.

피고 A의 상계 항변에 관한 판단

대납이자 상계 항변

자동채권의 존재 및 범위

아파트 분양계약에서 수분양자의 중도금 대출이자를 분양자가 부담하기로 하는 약정은 분양계약의 존속을 전제로 하는 것이어서 분양계약이 해제되면 위 약정도 소급적으로 효력을 잃는다고 보아야 하므로, 수분양자는 그 원상회복으로서 대납 대출이자 상당액의 돈을 분양자에게 지급하여야 한다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다31690 판결, 대법원 2022. 4. 28. 선고 2018다290801, 290818 판결 등 참조). 한편 이 사건 각 분양계약 제2조 제5항에서 이 사건 각 분양계약이 해제되는 경우. '원고들이 납부한 분양대금의 변제순서는 피고 A이 대위변제한 이자와 대출 등의 순으로 청산한다'는 취지로 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 제2조 제5항의 규정은 해제의 귀책사유가 누구에게 있는지에 따라 달리 정하고 있지 않다.

피고 A이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 [별지6] 표 '원고'란 기재 원고들을 대신하여 같은 표 '피고 대납 중도금 대출이자' 기재 각 금액을 U은행, Z 은행 또는 Y조합에 납입한 사실, 원고 AQ, 원고 AR가 각 해당 금액 중 각 9,271,162원, 9,765,678원을 직접 상환한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 을가 33 내지 35호증의 각 기재에 의하여 인정할 수 있고, 이 사건 각 분양계약이 2024. 5. 21. 또는 2025. 1. 9.(원고 AO의 경우) 적법하게 해제되었음은 앞서 본 바와 같다. 그렇다면 피고 A이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 위 원고들의 중도금 대출이자를 대납할 의무는 소급적으로 소멸하므로, 피고 A은 위 원고들에 대하여 위와 같이 대납한중도금 대출이자 상당액의 반환 채권(원고 AQ, 원고 AR의 경우 위 대납 대출이자 상당액 중 각 원고들이 상환한 금액을 제외한 나머지 금액의 반환채권)을 가진다고 봄이 상당하다.

위 원고들은 이 사건 각 분양계약이 피고 A의 귀책사유로 인하여 해제된 것이고, 피고 A이 대납한 중도금 대출이자는 위 원고들이 이 사건 각 분양계약이 이행될것으로 믿었다가 위 계약이 해제됨으로 인하여 입게 된 손해이므로 피고 A이 중도금대출이자 상당액의 반환 채권을 자동채권으로 가진다고 볼 수 없고, 가사 자동채권이 성립된다 하더라도 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항이 약관법에 위배되므로 수정해석하여 '피고 A의 귀책사유로 인하여 지연된 기간 동안 발생한 중도금에 대한 이자'는 자동채권의 범위에서 제외하여야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 부당이득반환의 일종인 원상회복을 해제의 귀책사유가 누구에게 있는지에 따라 달리 보지 않더라도 형평에 어긋난다고 할 수 없는 점, 앞서 본 바와 같이 피고 A이 대납한 이자 상당액에 대한 피고 A의 손해배상책임을 인정하고 있는 점 등의 여러 사정을 종합하면, 위 원고들의 위 주장은 이를 받아들이기 어렵다.

상계적상 및 상계 의사표시

쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우 쌍방 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다(민법 제492조 제1항). 여기서 '채무의 이행기가 도래한 때'는 채권자가 채무자에게 이행의 청구를 할 수 있는 시기가 도래하였음을 의미하고 채무자가 이행지체에 빠지는 시기를 말하는 것이 아니다. 상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다(민법 제493조 제2항). 상계의 의사표시가 있는 경우 채무는 상계적상 시에 소급하여 대등액에 관하여 소멸하게 되므로, 상계에 따른 양 채권의 차액 계산 또는 상계충당은 상계적상의 시점을 기준으로 한다. 따라서 그 시점 이전에 수동채권에 대하여 이자나 지연손해금이 발생한 경우 상계적상 시점까지 수동채권의 이자나 지연손해금을 계산한 다음 자동채권으로써 먼저 수동채권의 이자나 지연손해금을 소각하고 잔액을 가지고 원본을 소각하여야 한다(대법원 2021. 5. 7. 선고 2018다25946 판결 등 참조). 이행기의 정함이 없는 채권의 경우 그 성립과 동시에 이행기에 놓이게 되고, 부당이득반환채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서 채권의 성립과 동시에 언제든지 이행을 청구할 수 있으므로, 그 채권의 성립일에 상계적상에서 의미하는 이행기가 도래한 것으로 볼 수 있다(대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다287515 판결 등 참조).

위 원고들의 피고 A에 대한 분양대금 반환채권(제1 수동채권)은 이 사건 각 분양계약의 해제에 따라 원고 AO를 제외한 나머지 원고들의 경우 그 해제일인 2024.5. 21., 원고 AO의 경우 2025. 1. 9. 각 성립하여 이행기가 도래하고, 그에 대한 각 납입일부터의 이자채권 내지 지연손해금채권은 각 해제일부터 순차로 성립하여 이행기가 도래하며, [별지3-1] 표 '원고'란 기재 원고들 중 원고 I, 원고 J, 원고 K, 원고 L, [별지3-2] 및 [별지3-3] 각 표 '원고'란 기재 원고들의 손해배상채권(제2 수동채권) 역시 이 사건 각 분양계약의 해제일부터 순차로 성립하여 이행기가 도래하고, 그에 대한 지연손해금채권은 그 손해배상청구일인 2025. 8. 27.자 준비서면<5>이 피고 A에게 송달된 다음 날인 2025. 8. 28.부터 순차로 성립하여 이행기가 도래한다. 한편 자동채권인 피고 A의 위 원고들에 대한 대납이자 상당액의 반환 채권도 원상 회복채권으로서 이 사건 각 분양계약의 해제일에 성립하는 것이고, 위 해제일 이후에 대납한 대출이자 상당액의 반환채권(구상금채권)은 매 대출이자 대납 시마다 성립한다고 할 것인데, 피고 A은 2025. 11. 20.자 준비서면을 통해 그 무렵까지 대납한 대출이자 합계액을 최종적으로 정리하여 제출하였으나 구체적인 대납일과 시기별 대납 금액을 알 수 있는 자료를 제출하지는 않고 있고 이에 대하여 위 원고들은 대납금액이나 대납일자에 관하여 다투지 않는 것으로 보이므로 계산의 편의를 위하여 피고 A과 원고들의 각 채권은 2025. 11. 20. 상계적상에 있었다고 본다.

피고 A은 2025. 11. 20.자 준비서면을 통하여 자동채권액을 최종 정리한 구체적인 상계의사를 표시하였고, 위 준비서면이 같은 날 위 원고들에게 송달되었음은 기록상 명백하므로, 위 원고들의 분양대금 반환채권 및 손해배상채권 중 피고 A의 위 원고들에 대한 대납이자 반환채권과 대등액의 범위 내에 있는 금액은 상계충당 순서에 따라 위 상계적상일에 소급하여 소멸하게 된다.

상계충당

상계적상일인 2025. 11. 20.을 기준으로 수동채권인 원고들의 분양대금 반환채권의 원금 및 개별 납부금액의 각 지급일부터 상계적상일까지 상법에서 정한 연 6%의 비율로 계산한 이자 내지 지연손해금의 액수, 손해배상채권 및 손해배상 청구일로부터 상계적상일까지 상법에서 정한 연 6%의 비율로 계산한 지연손해금의 액수는 [별지3-1 내지 3-3] 각 표 기재와 같다(다만, 아래에서 보는 바와 같이 위 각 표 중 원고 I, 원고 J, 원고 K, 원고 L, [별지3-2] 표 '원고'란 기재 원고들 및 [별지3-3] 표 '원고'란 기재 원고들 중 원고 M의 경우 자동채권이 제1 수동채권의 이자에 모두 충당되므로 제2 수동채권의 지연손해금 액수는 그 기재를 생략한다).

제1 수동채권과 제2 수동채권의 이자 및 지연손해금 비율이 동일하여 변제 이익이 같으므로, 자동채권인 피고 A의 대납이자채권은 민법 제499조, 제479조 제1항에 따라 이행기가 먼저 도래한 제1 수동채권의 이자 내지 지연손해금, 제2 수동채권의 지연손해금, 제1 수동채권의 원금, 제2 수동채권의 원금 순으로 충당된다.

이에 따라 계산하면 최종적으로 [별지3-1] 표의 원고 I, 원고 J, 원고 K, 원고 L, [별지3-2] 표 '원고'란 기재 원고들에 대한 피고 A의 자동채권은 분양대금 반환채권(제1 수동채권)의 이자 내지 지연손해금에 모두 충당되어 위 원고들의 분양대금반환채권은 각 표 '상계 후 잔액'란의 '5 합계'란 기재 각 금액이 남게 되고, 그중 원금인 '1 분양대금 반환채권 합계(원)'란 기재 각 금액에 대하여 상계적상일 다음 날부터의 지연손해금이 발생한다.

[별지3-3] 표 '원고'란 기재 원고들 중 원고 M에 대한 경우에도 피고 A의 자동채권이 분양대금 반환채권(제1수동채권)의 이자 내지 지연손해금에 모두 충당되어 원고 M의 분양대금 반환채권은 29,829,426원(= 원금 27,500,000원 + 이자 2,329,426원)이 남게 되고, 그중 원금에 대하여 상계적상일 다음 날부터의 지연손해금이 발생한다.

원고 M를 제외한 [별지3-3] 표 '원고'란 기재 나머지 원고들에 대한 피고 A의 자동채권은 분양대금 반환채권(제1 수동채권)의 이자 내지 지연손해금{같은 표 '4 이자합계(원)'}, 손해배상채권(제2 수동채권)의 지연손해금{같은 표 '6 금액(원)}에 순차 충당되어 각 수동채권의 이자 내지 지연손해금은 모두 소멸하고, 자동채권은 같은 표 '7 자동채권 잔액(원)'란 기재 각 금액이 남게 된다. 위 잔여 자동채권은 분양대금반환채권(제1 수동채권)의 원금에 모두 충당되어 위 원고들의 분양대금 반환채권은 같은 표 '8 분양대금 반환채권'란 기재 각 금액이 남게 되고, 위 분양대금 반환채권(제1수동채권)의 잔여 원금 및 손해배상채권(제2 수동채권)의 원금{같은 표 '2 손해액(원)}에 대하여 각 상계적상일 다음 날부터의 지연손해금이 발생한다.

소결 피고 A의 이 부분 상계항변은 이유 있다.

원고 AH에 대한 대위변제금 상계항변 피고 A은 2025. 9. 2. 원고 AH의 Z은행에 대한 중도금 대출채무 126,500,000원을 대위변제 하여 원고 AH에 대하여 구상금채권을 가지므로 위 구상금채권을 자동채권으로 하여 상계한다고 주장한다. 그러나 피고 A이 원고 AH의 중도금 대출채무를 대위변제하였음을 인정할 증거가 없다. 나아가 원고 AH이 중도금 대출금 채무를 담보하기 위하여 피고 A에 대한 분양계약 해제 등에 따른 중도금 등 반환채권을 Z은행에 양도하였고, 원고 AH과 피고 A 사이의 이 사건 분양계약이 2024. 5. 21. 해제된 사실은 앞서 본 바와 같은바, 가사 피고 A이Z은행에 원고 AH의 중도금 대출금 채무 상당액을 지급하였다 하더라도, 이는 피고 A이 원고 AH의 Z은행에 대한 중도금 대출금채무를 대위변제한 것이 아니라, 피고 A이 위 채권양도계약에 따라 Z은행에 대해 부담하는 양수금채무(중도금반환채무)를 이행한 것으로 볼 여지도 있다. 따라서 어느 모로 보나 피고 A이 원고 AH에 대하여 대위변제로 인한 구상금채권을 가진다고 단정할 수 없으므로, 피고 A의 위 주장은 이를 받아들이기 어렵다.

소결 그렇다면, 피고 A은,

[별지3-1] 표 '원고'란 기재 원고 D, 원고 E, 원고 F, 원고 G, 원고 H에게 이 사건 각 분양계약의 해제에 따른 원상회복으로 위 원고들이 피고 A에게 납부한 계약금 및 중도금 합계액인 [별지3-1] 표 '인용금액(원)'란 기재 각 돈 및 위 각 돈 중 각 '계약금'란 및 '중도금'란 기재 각 계약금과 중도금에 대하여 각 지급일부터 이 사건 소장 부본이 피고 A에게 송달된 날임이 기록상 명백한 2024. 5. 21.까지는 상법이 정한 연 6%의 비율로 계산한 이자, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을, (2) [별지3-1] 표 '원고'란 기재 원고 I, 원고 J, 원고 K, 원고 L, [별지3-2] 표 '원고'란 기재 원고들에게 이 사건 각 분양계약의 해제에 따른 원상회복으로 상계 후 남은 각 표 '상계 후 잔액'란의 '5 합계'란 기재 각 돈 및 위 각 돈 중 원금인 '1 분양대금 반환채권 합계(원)'란 기재 각 돈에 대하여 상계적상일 다음 날인 2025. 11. 21.부터 피고 A이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 1. 23.까지는 상법이 정한 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 이자 내지 지연손해금을, 손해배상으로 같은 표 '2 손해액(원)'란 기재 각 돈 및 위 각 돈에 대하여 손해배상 청구일 다음날인 2025. 8. 28.부터 피고 A이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 1. 23.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, (3) 원고 M에게 이 사건 각 분양계약의 해제에 따른 원상회복으로 원고 M가 피고 A에게 납부한 분양대금(계약금의 합계액) 중 상계 후 남은 29,829,426원 및 그중 원금 27,500,000원에 대하여 상계적상일 다음 날인 2025. 11. 21.부터 피고 A이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 1. 23.까지는 상법이 정한 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 이자 내지 지연손해금을, 손해배상으로 4,644,711원 및 이에 대하여 손해배상 청구일 다음날인 2025. 8. 28.부터 피고 A이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 1. 23.까지는 상법이 정한 연 6%, 그다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, (4) [별지3-3] 표 '원고'란 기재 원고들 중 원고 M를 제외한 나머지 원고들에게 이 사건 각 분양계약의 해제에 따른 원상회복으로 상계 후 남은 같은 표'상계 후 잔액(원)'란 기재 각 돈, 손해배상으로 '2 손해액(원)'란 기재 각 돈 및 위 각 돈에 대하여 상계적상일 다음 날인 2025. 11. 21.부터 피고 A이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 1. 23.까지는 상법이 정한 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 이자 내지 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

이 사건 각 옵션계약의 이행불능 여부

관련 법리 민법 제537조는 '쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다'라고 규정하여 채무자위험부담주의를 채택하고 있는바, 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 채무가 이행불능된 경우 채무자는 급부의무를 면함과 더불어 반대급부도 청구하지 못한다고 할 것이므로, 쌍방 급부가 없었던 경우에는 계약관계는 소멸하고 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 반환 청구할 수 있다고 할 것이다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다98655,98662 판결 참조). 채무의 이행불능이란 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라, 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다(대법원

구체적 판단 위에서 열거한 각 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 점, 즉 1 비록 계약의 당사자는 상이하나, 이 사건 각 옵션계약은 이 사건 아파트에 거실 아트월, 주방 아일랜드 식탁, 시스템 에어컨, 빌트인 가전 등을 설치하기 위하여 이 사건 각 분양계약에 부수하여 함께 체결된 것인 점, 2 이 사건 각 옵션계약상 의무를 이행하기 위해서는 이 사건 각 분양계약에 따라 이 사건 아파트가 준공되어 원고들에게 정상적으로 인도될 것을 요하는데, 앞서 본 바에 따르면 이 사건 분양계약상 입주예정일은 2023. 10. 31.이었으나, 이 사건 아파트에 관하여 사용검사가 완료된 날은 그로부터 약 1년 8개월 이상이 경과한 2025. 7. 25.이고, 그로 인하여 피고 B의 이 사건 각 옵션계약에 따른 의무의 이행이 이루어지지 못하는 상태가 지속된 점, 3 실제로 피고 B이 이 사건 각 옵션계약에 따른 의무의 이행을 하지 못하고 있던 중 앞서 본 바와 같이 원고들의 이 사건 각 분양계약 해제의 의사표시가 담긴 소장 부본의 송달에 따라 이 사건 각 분양계약이 적법하게 해제되었고, 이에 따라 피고 B이 이 사건 각 옵션계약을 이행할 수 있는 기반이 상실되었으므로, 피고 B의 이 사건 각 옵션계약상 의무가 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 그 이행의 실현을 기대할 수 없게 된 점(피고 B이 이 사건 아파트 사용승인 이후인 2025. 7.말경 이 사건 각 옵션계약에 따른 특화품목 설치의무의 의행을 완료하였다 하더라도 위 시점은 이 사건 각 분양계약이 해제된 이후에 불과하다), 4 원고들은 피고 A의 채무불이행을 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제한 것이어서 원고들이 이 사건 각 분양계약을 해제한 것이 원고들의 귀책사유에 의한 것이라고 평가할 수 없는 점 등을 종합해 보면, 이 사건 각 옵션계약에서 피고 B이 원고들에 대하여 부담하는 이 사건 각 옵션계약상 채무는 원고들과 피고 B 쌍방의 귀책사유 없이 이행할 수 없게 되었다고 보아야 하고, 이에 따라 원고들의 피고 B에 대한 이 사건 각 옵션계약에 따른 채무는 소멸하고, 원고들이 피고 B에 대하여 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되므로 피고 B은 원고들에게 이를 부당이득으로 반환하여야 한다.

부당이득반환의 범위 피고 B이 원고들로부터 이 사건 각 옵션계약에 따른 공급대금(옵션공사비)으로 [별지4] 표 '청구금액'란 기재 각 금액을 지급받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 B은 원고들에게 위 각 금액을 부당이득으로 반환하여야 한다. 한편 부당이득반환의무는 이행기한의 정함이 없는 채무이므로 그 채무자는 이행청구를 받은 때에 비로소 지체책임을 진다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다24187, 24194 판결 등 참조). 따라서 피고 B은 원고들에게 [별지4] 표 '청구금액'란 기재 각 금액 및 이에 대하여 원고들이 피고 B에 대한 부당이득반환을 청구한 이 사건 소장 부본이 피고 B에게 송달된 다음 날임이 기록상 명백한 2024. 5. 22.부터 피고 B이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 1. 23.까지는 상법이 정한 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(계약 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 인한 이행불능을 원인으로 한 원고들의 부당이득반환 청구를 받아들이는 이상 원고들이 선택적으로 주장하는 나머지 청구에 관하여는 별도로 판단하지 아니한다).