서울중앙지방법원 2026. 2. 13. 선고 2024가합72894 판결

당사자들의 지위

피고 주식회사 A(이하 '피고 A'이라고만 한다)은 충북 진천군 E 일원 지상에 'F' 아파트(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)를 신축하여 분양하는 사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)의 시행사 및 분양사이자 피고 B 주식회사(이하 '피고 B'이라 한다)와 함께 이 사건 아파트의 신축 공사(이하 '이 사건 공사'라 한다)를 공동으로 시공한 시공사이다.

원고들은 이 사건 아파트의 각 세대를 분양받거나, 수분양자로부터 분양계약상 지위를 양수한 자이다(이하 최초 수분양자들과 수분양자 지위를 양수한 자들을 별도로 구분하지 않고 모두 '원고 ○○○' 또는 통틀어 '원고들'이라고만 지칭한다).

원고들과 피고 A의 분양계약 결 등

원고들은 별지 목록 4-1 내지 4-3 (별지 목록 4-4는 별지 목록 4-1 내지 4-3을 통합하여 하나의 목록으로 정리한 것이다) 기재 각 '계약금 지급일' 기재 각 일자 무렵에 피고 A과 이 사건 아파트 중 같은 목록 '동', '호수'란 기재 각 세대에 관한 분양계약(이하 합하여 '이 사건 각 분양계약'이라고 한다)을 체결하였고, 위 각 계약 체결 무렵 피고 A에 각 분양대금의 10% 상당액인 같은 목록 '계약금'란의 각 '금액'란 기재 금액을 계약금으로 지급하였다.

피고 A은 이 사건 아파트의 수분양자들에게 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 주식회사 G(이하 'G은행'이라고 한다), H조합, I조합, J조합(이하 합하여 'K조합'이라고 한다), L 주식회사(이하 'L은행'이라고 한다)를 대출금융기관(이하 위 금융기관들을 통틀어 '대출금융기관'이라 한다)으로 알선하였다.

이 사건 각 분양계약 중 이 사건과 관련이 있는 부분은 아래와 같다.

원고들과 피고 B 사이의 옵션계약 체결 등

원고들은 이 사건 각 분양계약 체결일 무렵 피고 B과 별지 목록 3 기재와 같이 원고들이 분양받은 아파트 각 세대의 거실 아트월, 주방 아일랜드 식탁 등의 인테리어디자인 특화상품 및 시스템 에어컨 디바이스(거실, 침실1) 및 빌트인 가전(전기오븐) 등의 가전 시스템 특화상품을 피고 B으로부터 공급받고, 피고 B에 그 대금을 지급하기로 하는 내용의 M 특화계약(이하 '이 사건 각 옵션계약'이라고 한다)을 체결하였다.

이 사건 각 옵션계약 중 이 사건과 관련이 있는 부분은 아래와 같다.

원고들은 피고 B에 별지 목록 3 기재와 같이 이 사건 각 옵션계약에 따른 계약금 및 중도금을 각 지급하였다.

원고들의 이 사건 각 분양계약 중도금 지급

G은행 중도금 대출 및 근질권 설정

별지 목록 2-1 '원고'란 기재 원고들과 별지 목록 2-4 '원고'란 기재 원고들 중 원고 N, O, P은 피고 A이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 알선한 대출금융기관인 G은행과 각 대출거래약정을 체결하여 G은행으로부터 중도금 대출을 받아 피고 A에 같은 목록 '동', '호수'란 기재 각 세대의 분양계약에 따른 중도금으로 지급하였다.

별지 목록 2-1 '원고'란 기재 원고들 및 원고 N은 G은행과 각 대출거래약정을 체결하면서 G은행에 대한 각 대출원리금채무를 담보하기 위하여 아래와 같은 내용의 근질권설정계약을 체결하고, 위 원고들이 분양받은 세대에 관한 분양계약의 해제·해지 기타 사유로 위 원고들이 피고 A에 대하여 갖는 분양대금반환청구권 등 일체의 금전지급청구채권에 대하여 근질권(이하 '이 사건 근질권'이라고 한다)을 설정(이하 '이 사건 근질권설정계약'이라 한다)하였으며, 피고 A은 확정일자 있는 증서에 의하여 이를 승낙하였다.<1> 2) L은행 중도금 대출 및 채권양도 가) 별지 목록 2-2 '원고'란 기재 원고들, 별지 목록 2-4 '원고'란 기재 원고들 중 원고 D, Q, R, S, T은 피고 A이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 알선한 금융기관인 L 주식회사(이하 'L은행'이라고 한다)와의 사이에 각 대출거래약정을 체결하여 L은행으로부터 제1 내지 5회차 중도금(분양대금의 60%) 납부를 위한 중도금 대 출을 받아 피고 A에 같은 목록 '중도금'란 기재와 같이 중도금을 지급하였다. 한편 원고 D은 2023. 3. 10. 피고 A에 제6회차 중도금 19,300,000원을 지급하였다.

피고 A과 L은행이 체결한 중도금 대출 업무협약(이하 '이 사건 L은행 업무협약'이라 한다) 중 이 사건과 관련이 있는 부분은 다음과 같다.<2> 다) 별지 목록 2-2 '원고'란 기재 원고들과 원고 D은 L은행과 각 대출거래약정을 체결하면서 L은행에 대한 각 중도금 대출원리금 상환채무를 담보하기 위하여 '분양계약이 해제(무효, 취소 포함)되는 경우 분양계약에 따라 납부한 또는 납부할 중도금및 잔금의 반환청구권(분양대금반환청구권) 중 대출금 관련 채권 해당액(대출금액의120% 내외)'을 L은행에 양도하는 내용의 채권양도계약을 체결하였다. 위 원고들은 위채권양도 사실을 피고 A에 통지하였거나, 피고 A이 위 채권양도를 승낙하였다.

K조합 중도금 대출 및 확약서 작성

별지 목록 2-3 '원고'란 기재 원고들과 별지 목록 2-4 '원고'란 기재 원고들 중 원고 U, V, W은 피고 A이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 알선한 금융기관인 K조합과 각 대출거래약정을 체결하여 K조합으로부터 중도금 대출을 받아 피고 A에 같은 목록 '중도금'란 기재와 같이 중도금을 지급하였다.

피고 A과 K조합이 체결한 중도금 대출 업무협약(이하 '이 사건 K조합 업무협약'이라 한다) 중 이 사건과 관련이 있는 부분은 다음과 같다.

위 원고들은 K조합과 각 대출거래약정을 체결하면서 확약서(중도금대출용)를 작성하였다(이하 '이 사건 확약서'라 한다). 이 사건 확약서 중 이 사건과 관련이 있는 부분은 다음과 같다.

중도급 자납 또는 대출금 변제

별지 목록 2-4 '원고'란 기재 원고들 중 원고 D은 위 2)항에서 본 바와 같이 L은행으로부터 중도금 대출을 받아 제1 내지 5회차 중도급을 납부하였고, 2023. 3. 10. 피고 A에 제6회차 중도금 19,300,000원을 지급하였다.

같은 목록 '원고'란 기재 원고들 중 원고 N, O, P은 위 1)항 기재와 같이 피고 A이 알선한 G은행으로부터 중도금을 대출받아 같은 목록 '중도금'란 기재와 같이중도금을 지급하였고, 대출원리금 전액을 상환하였다.

같은 목록 '원고'란 기재 원고들 중 원고 Q, R, S, T은 위 2)항 기재와 같이 피고 A이 알선한 L은행으로부터 중도금을 대출받아 같은 목록 '중도금'란 기재와 같이중도금을 지급하였고, 대출원리금 전액을 상환하였다.

같은 목록 '원고'란 기재 원고들 중 원고 U, V, W은 위 3)항 기재와 같이 피고 A이 알선한 K조합에 이 사건 확약서를 제출하고 중도금을 대출받아 같은 목록 '중도금'란 기재와 같이 중도금을 지급하였고, 대출원리금 전액을 상환하였다.

같은 목록 '원고'란 기재 원고들 중 원고 X, Y, Z, AA은 피고 A의 대출 알선 없이 직접 같은 목록 '중도금'란 기재와 같이 중도금을 피고 A에 지급하였다.

피고 A의 입주예정일 변경 통보 등

피고 A은 2023. 9. 15. 원고들을 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '2020년 1월부터 발생한 코로나19 팬데믹 상황, 인건비 인상, 주52시간제, 중대재해처벌법 시행, 지속되는 물가 상승에 따른 급격한 원자재값 인상, 러시아-우크라이나 전쟁 발생에 따른 원자재 공급난, AB단체와 AC노조의 연이은 파업 등 불가항력적인 사유로 이 사건 아파트의 신축 공사가 지연되고 있고, 그 밖에 예상치 못했던 인명사고 마저 발생하여 공기에 심각한 차질을 빗기까지 하였다. 현재까지의 공사 진척 상황과 앞으로 진행해야 할 공사일정을 면밀히 검토한 결과, 공구별로 1공구[AD동~AE동]는 2024.4.경, 2공구[AF동~AG동/AH동 포함]는 2024. 6.경 입주가능 할 것으로 예상된다'는 취지의 통지를 하였다.

피고 A은 2024. 5.경 원고들을 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '당사는 코로나19, AB단체 총파업, 건설자재 수급 지연, 인명사고에 대한 진천군의 부당한 공사 중단 조치 등 전례 없는 불가항력적인 사유로 입주 지연이 현실화된 상황 이후에도 고금리 기조 장기화 및 원자재 가격 상승으로 인한 잔여 공정별 공사업체의 공사비 인상 요구와 이에 따른 제반 비용의 상승으로 인하여 어려운 실정이다. 당사는 진천군의 요구에 따라 사업기간을 2024. 10. 31.까지로 변경하는 사업계획(변경)승인을 받았다. 당사는 연장된 사업완료 예정일 전이라도 최대한 빨리 입주할 수 있도록 노력하겠다. 중도금 대출이자는 이자후불제로서 추후 안내될 입주지정기간 개시일 전까지는 당사에서 대납할 예정이고, 입주지연에 따른 보상방안에 대해서는 당사에서 지속적으로 협의하고 있다'는 취지의 통지를 하였다.

피고 A은 2025. 2. 22.부터 2025. 2. 24.까지 이 사건 아파트의 사전방문 행사를 진행하였는데, 당시 입주예정월을 2025. 3.말이라고 안내하였다.

피고 A은 2025. 5. 2. 원고들을 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 "현재 대부분의 공사가 완료되어 준공을 앞두고 있으며, 마지막 마감 및 점검 작업이 진행중입니다. 이에 따라 입주개시(예정)일은 2025년 6월 2일(월요일)임을 알려드립니다."라는 내용이 포함된 입주개시일 안내문을, 2025. 5. 27. 위 수분양자들에게 '이 사건 아파트의 입주개시일을 2025. 6. 27.로 변경한다'는 내용의 입주개시(예정)일 변경 안내문을 각 발송하였다. 이후 피고 A은 위 수분양자들에게 입주지정기간을 2025. 7. 25.부터 2025. 10. 12.까지로 정하여 통지하였다.

이 사건 아파트의 사용검사 피고 A은 2025. 7. 25. 진천군수로부터 이 사건 아파트에 관한 사용검사를 받았다. [인정근거] 당사자들 사이에 다툼이 없거나 명백히 다투지 아니한 사실, 갑 제1 내지 6, 11, 12, 21, 22, 24, 25호증, 을가 제1, 2, 19 내지 32호증, 을나 제2호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 이 법원의 I조합(우만지점, 고색지점, 갈담지점, 구운지점), H(상갈지점, 기흥역지점), J 중앙지점, L 주식회사(AI), 주식회사 G에 대한 각 금융거래정보제출명령 결과, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 요지 가. 원고들의 주장 요지 1) 피고 A에 대한 청구 가) 해제를 원인으로 한 원상회복 청구 (1) 이 사건 각 분양계약 제3조 제2항에 의한 약정해제 원고들은 이 사건 각 분양계약에 따라 피고 A에 분양대금 중 계약금 및 중 도금을 지급하였는데, 이 사건 각 분양계약상 입주예정일인 2023. 10.이 지난 이 사건 소 제기일까지도 이 사건 아파트의 입주가 지연되고 있었고, 이는 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항에서 정한 해제 사유인 '피고 A의 법원 확정판결에 의한 명백한 귀책사유로 인해 입주할 수 없게 되는 경우'에 해당하므로 원고들은 이 사건 소장 부본의 송달로써 이 사건 각 분양계약을 해제한다.

이행지체로 인한 법정해제 원고들은 'F 입주예정자협의회'를 통하여 2023. 11. 20. 피고 A에 입주지연에 대한 보상 등을 요구하는 내용증명을 발송하였는바, 위 내용증명은 피고 A의 입주 지연에 대한 이행최고의 의사표시에 해당하고, 그로부터 상당한 기간이 경과한 이 사건 소 제기일까지 피고 A은 이행제공을 하지 않았으므로 원고들은 이 사건 소장 부본의 송달로써 이 사건 각 분양계약을 해제한다. 설령 위 내용증명을 피고 A에 대한 이행최고로 볼 수 없다 하더라도, 원고들은 이 사건 소장 부본의 송달로써 피고들에게 이 사건 아파트 입주제공의무 이행을 최고하고, 그로부터 상당한 기간이 경과하여 이 사건 각 분양계약이 해제되었다.

원상회복의 범위 따라서 피고 A은 원고들에게 이 사건 각 분양계약 해제에 따른 원상회복으로, 1 별지 목록 4-1 '원고'란 기재 원고들의 경우 위 원고들이 지급한 계약금 및 중 도금 및 위 각 돈에 대하여 그 지급일부터 다 갚는 날까지의 법정이자 또는 지연손해금을, 2 별지 목록 4-2 '원고'란 기재 원고들의 경우 위 원고들이 지급한 계약금과 이에 대한 그 지급일부터 다 갚는 날까지의 법정이자 또는 지연손해금과 각 중도금에 대한 지급일부터 이 사건 소장 부본 송달일 전날인 2024. 6. 18.<3>까지의 법정이자를, 3 별지 목록 4-3 '원고'란 기재 원고 D의 경우 계약금과 제6회차 중도금(자납 중도금) 및 위 각 돈에 대한 그 지급일부터 다 갚는 날까지의 법정이자 또는 지연손해금과 제1 내지 제6회차 중도금에 대한 각 지급일부터 이 사건 소장 부본 송달일 전날인 2024. 6. 18.<4>까지의 법정이자를 지급할 의무가 있다.

위약금 및 손해배상 청구 피고 A은 원고들에게 다음과 같이 약정해제에 따른 위약금 또는 법정해제에 따른 손해배상으로 분양대금 10% 상당액의 손해배상금 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달일부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고들은 분양대금 10% 상당의 '손해액'을 청구하며 위와 같이 두 개의 손해배상 청구원인을 주장하고 있는바 이를 선택적으로 청구한 것으로 본다).

위약금 주장 이 사건 각 분양계약이 제2조 제3항에 의해 약정해제되었으므로, 피고 A은 제3조 제2항에 따라 원고들에게 분양대금의 10%에 해당하는 위약금을 지급할 의무가 있다.

손해배상 주장 이 사건 각 분양계약이 피고 A의 이행지체로 인해 법정해제되었으므로, 피고 A은 입주제공의무의 이행지체로 인하여 원고들에게 발생한 중도금 대출이자, 거주비, 이사비 등 제반 손해 및 정신적 손해에 대한 손해배상으로 분양대금 10% 상당의 손해배상금을 지급할 의무가 있다.

피고 B에 대한 청구 아래와 같은 이유로 이 사건 각 옵션계약이 해제되었거나, 이행불능, 취소 또는 실효되었으므로, 피고 B은 원고들이 이 사건 각 옵션계약에 따라 지급한 계약금 및 중 도금을 부당이득으로 반환하고, 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

이 사건 각 옵션계약은 이 사건 각 분양계약에 부수하여 체결된 종된 계약이므로, 피고 B 역시 더이상 이 사건 각 옵션계약의 목적을 달성할 수 없게 되었는바, 원고들은 소장 부본의 송달로써 위 각 옵션계약을 해제한다.

이 사건 각 분양계약이 적법하게 해제되어 피고 B은 이 사건 각 옵션계약에 따른 특화품목의 설치의무를 이행할 수 없게 되었고, 이는 민법 제537조에 따라 쌍방 귀책사유 없이 채무가 이행불능이 된 경우에 해당한다.

이 사건 각 옵션계약 항목에 '발코니 확장공사'가 포함되어 있지 않고, 위 옵션계약을 체결하지 않더라도 이 사건 아파트 각 세대에 '발코니 확장공사'를 진행할 수 있음에도, 피고 B은 원고들에게 '발코니 확장공사'를 진행하기 위하여 이 사건 각 옵션계약을 체결하여야 하는 것처럼 기망하였고, 이에 원고들은 이 사건 각 옵션계약이 '발코니 확장공사'를 포함한다는 착오에 빠져 이 사건 각 옵션계약을 체결하였다. 따라서 원고들은 민법 제110조 제1항 또는 민법 제109조 제1항에 따라 이 사건 각 옵션계약을 취소한다.

이 사건 각 옵션계약은 이 사건 각 분양계약에 부수하여 체결된 종된 계약인바, 위 1)의 가)항에서 본 이유로 이 사건 각 분양계약이 해제되었으므로 이 사건 각 옵션계약 역시 그 효력이 소멸하였다. 설령 이 사건 각 옵션계약이 이 사건 각 분양계약과 별개의 계약이라 하더라도, 이 사건 각 옵션계약은 이 사건 각 분양계약이 해제 되지 않고 유효하게 존속하여 원고들이 이 사건 아파트 각 세대를 분양받는 경우를 전제로 체결된 것이므로, 이 사건 각 분양계약이 해제되어 원고들이 분양을 받지 못하게 된 이상 이 사건 각 옵션계약은 해제조건의 성취로 인하여 실효되었다.

피고 A의 주장 요지

계약해제가 부적법하다는 주장

약정해제가 부적법하다는 주장 법원의 확정판결에 의하여 피고 A의 귀책사유가 인정된 바 없으므로, 원고들의 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항에 기한 약정해제권 행사는 부적법하다.

법정해제가 부적법하다는 주장 아래와 같은 이유로 피고 A의 이행지체 및 귀책사유가 인정되지 않으므로, 원고들의 이행지제를 원인으로 한 법정해제권 행사는 부적법하다.

이 사건 각 분양계약상 입주예정일을 '2023년 10월 예정(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)'이라고 규정하여 입주예정일을 확정적으로 정하고 있지 아니하며, 이 사건 분양계약 제5조 제4항에서 '코로나19 등 외부적 요인으로 공사가 지연되는 기간만큼 자동으로 공기가 연장되며 피고 A은 그로 인한 책임을 부담하지 않는다'고 정하고 있는 점 및 피고 A이 2023. 9.경과 2024. 5.경 원고들에게 입주 지연을 통보한 점을 고려할 때, 불확정기한인 이 사건 아파트의 입주예정일이 도래하였다고 볼 수 없다.

이 사건 아파트의 준공 및 입주가 지연된 것은 피고 A의 귀책이 아닌 행정관청의 행정명령, 코로나19의 확산, 전국적인 규모의 AB단체 총파업, 러시아-우크라이나 전쟁 및 AC노조의 전면 파업 등으로 인한 건설자재 수급 차질, 알폼 납품 지연, 이례적 폭염, 주택 관련 법령 개정에 따른 입주자 사전점검 기간 변경 등으로 인한 것이고, 이는 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항에서 예정한 공기 연장 사유에 해당한다. 따라서 원고들은 피고 A의 이행지체를 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제할 수는 없다.

피고 A이 부담하는 부당이득반환의 범위에 관한 주장 대출금융기관으로부터 중도금 대출을 받은 원고들의 경우, 중도금 대출채무를 담보하기 위하여 이 사건 각 분양계약 해제 시 발생하게 되는 분양대금 반환청구권을L은행에 양도하거나, 피고 A이 반환될 분양대금을 직접 K조합에 상환하는 것에 동의하였거나, G은행과 근질권설정계약을 체결하여 분양대금 반환채권에 근질권이 설정되어 있고, 피고 A은 위 채권양도나 근질권설정 등을 승낙하였다. 따라서 설령 이 사건 각 분양계약의 해제가 인정된다 하더라도, 위 원고들은 피고 A에 대하여 분양대금 반환을 구할 수 없다.

예비적 상계항변 설령 원고들의 피고 A에 대한 분양대금반환 및 손해배상청구권이 인정된다 하더라도, 피고 A이 대출금융기관에 별지 목록 5 기재와 같이 위 표 '원고'란 기재 원고들의 중도금 대출이자를 각 대납하였고, 원고 C의 중도금 대출채무를 각 대위변제하여 위 원고들에 대하여 위 대납이자 상당액의 반환채권 또는 대출금 상당의 구상금 채권을 가지므로, 피고 A은 이를 자동채권으로 하여 위 원고들의 분양대금반환채권 및 손해배상채권과 대등액에서 상계한다.

피고 B의 주장 요지

피고 A의 위 나의 1)항 주장과 같이 이 사건 각 분양계약은 해제되지 않았다.2) 이 사건 각 옵션계약은 이 사건 각 분양계약과 계약당사자, 계약의 목적 등이 서로 다르므로 이 사건 각 분양계약의 해제로 이 사건 각 옵션계약까지 그 효력을 잃는다고 할 수 없다.

이 사건 아파트의 공사가 계속 진행되어 온 이상 이 사건 아파트의 준공 및 그에 따른 피고 B의 특화품목 설치의무가 이행불능이 되었다고 볼 수 없고, 실제 피고 B은 이 사건 아파트 사용승인 이후 이 사건 각 옵션계약에 따른 특화품목 설치의무의의행을 완료하였다.

본안전항변의 요지 별지 목록 2-1 '원고'란 기재 원고들은 G은행에 이 사건 각 분양계약의 해제에 따른 분양대금반환청구권 등 일체의 금전지급청구채권에 대하여 이 사건 근질권을 설정하여 주었고, 위 원고들이 G은행의 동의 없이 이 사건 소를 제기하였으므로, 위 원고들의 소 중 이 사건 근질권이 설정된 채권 부분은 부적법하다.

관련 법리

질권의 목적이 된 채권이 금전채권인 때에는 질권자는 자기채권의 한도에서 질권의 목적이 된 채권을 직접 청구할 수 있다(민법 제353조 제1항, 제2항). 한편 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 할 수 없다(민법 제352조).2) 채무자의 제3채무자에 대한 채권에 관하여 추심명령이 있더라도 채무자가 제3채무자를 상대로 피압류채권에 관한 이행의 소를 제기할 당사자적격을 상실하지 않는다고 보아야 한다(대법원 2025. 10. 23. 선고 2021다252977 전원합의체 판결 참조).

판단 질권자가 입질채권을 직접 청구하는 소송은 이른바 '제3자의 소송담당'에 해당하므로, 질권자가 받은 판결의 기판력은 민사소송법 제218조 제3항의 규정에 따라 질권설정자에게도 미치고, 질권설정자가 할 수 없는 행위인 '질권의 목적된 권리를 소멸하게 하는 행위'에는 면제나 상계와 같은 행위뿐만 아니라 채권의 추심이나 변제의 수령 등과 같은 행위도 포함되나, 추심명령에 관한 위 대법원 판례의 법리에 비추어 볼 때 질권설정자가 질권자로부터 동의를 받았는지 여부와 무관하게 입질채권에 관한 이행의 소를 제기할 당사자적격을 가지는 것으로 봄이 타당하다.

소결론 피고 A의 본안전항변은 이유 없다.

이 사건 각 분양계약의 해제 여부

약정해제 주장에 관한 판단

이 사건 각 분양계약 제2조 제3항에서 '원고들은 피고 A의 법원 확정판결에 의한 명백한 귀책사유로 인해 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다'고 규정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같은데, 법원의 확정판결에 의하여 피고 A의 귀책사유가 명백하게 인정되었다고 볼 만한 아무런 증거가 없다. 나아가 위 조항에서 말하는 "입주할 수 없게 되는 경우"는 이행불능을 말하는 것이라고 봄이 상당한데, 앞서 든 증거들에 의하면 원고들이 이 사건 각 분양계약을 해제할 무렵인 이 사건 소 제기 당시 피고 A은 이 사건 아파트 준공 지연으로 인한 입주예정일 변경을 통보하고 이 사건 아파트 신축공사를 계속 진행하여 2025. 7.경 이 사건 아파트의 사용검사를 받아 입주가 가능하게 되었음을 알 수 있고, 이러한 사정에 비추어 원고들의 해제 통지 당시 이 사건 아파트의 준공이 지체되고 있었다는 사정만으로 원고들이 이 사건 아파트에 입주할 수 없게 되는 이행불능의 상태에 있었다고 보기는 어렵다.

이에 대하여 원고들은 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항을 문언 그대로 해석하는 것은 약관의 규제에 관한 법률(이하 '약관법'이라고 한다) 제6조, 제3조 등에 위반되므로, 양 당사자 간의 형평과 수분양자인 원고들의 정당한 이익 및 합리적인 기대에 비추어 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항을 "입주예정일로부터 3개월을 도과한 시점까지 입주할 수 없게 되는 경우"로 제한·수정해석 하여야 한다는 취지로 주장한다.그러나 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항의 뜻이 명백하지 않다고 볼 수 없으므로 약관법 제5조 제2항에서 정한 고객유리해석의 원칙이 적용된다고 볼 수 없고, 이 사건 각 분양계약에서 수분양자인 원고들의 법정해제권을 제한 또는 배제하는 규정을 두지 않고 별도로 약정해제에 관한 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항을 규정하고 있을 뿐이므로 위 조항이 약관법 제6조, 제7조, 제9조 등에 위반되어 무효인 조항이라 볼 수도 없으며, 설령 피고 A이 이 사건 각 분양계약 체결 당시에 위 조항을 원고들에게 설명하지 않았다고 하더라도 피고 A이 위 조항을 이 사건 각 분양계약의 내용으로 주장할 수 없을 뿐, 원고들이 주장하는 바와 같이 위 조항을 제한·수정해석 하여야 한다고 볼 수 없다. 원고들의 위 주장은 받아들일 수 없다.

따라서 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항에서 정한 약정해제권에 기초한 원고들의 계약해제 주장은 이유 없다.

법정해제 주장에 관한 판단

피고 A의 이행지체 여부

입주예정일이 확정기한인지 여부 이 사건 각 분양계약에서 입주예정일에 관하여 "입주예정일: 2023년 10월예정(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)"이라고 기재되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같다. 앞서 본 인정사실에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 여러 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 아파트의 입주예정일은 확정된 이행기로서 2023년 10월의 말일인 2023. 10. 31.까지인 것으로 봄이 타당하다.

이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 피고 A의 원고들에 대한 이 사건 아파트 각 세대 공급의무의 이행기를 정한 것으로 볼 수 있고, 이 사건 각 분양계약은 이에 따라 입주예정일을 '2023. 10.'로 명시하고 있다. 이처럼 이 사건 각 분양계약은 입주일자를 정확하게 지정하기 어려운 아파트 등 신축·분양사업의 특성을 반영하여 입주일자가 아닌 입주예정 월을 특정하면서도, 피고 A의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 등에 의한 준공 지연의 경우 지연된 기간만큼 공기가 자동 연장된다는 조항을 둠으로써 '입주지연이라는 불안정한 상태에서 벗어날 수 있는 수분양자의 이익'과 '불가피한 사정으로 준공 및 입주가 다소 늦어질 수 있는 시행사의 이익' 사이의 균형을 맞추고 있는 것으로 해석된다.

피고 A은 이 사건 각 분양계약에 따라 원고들을 포함한 수분양자들에게 이 사건 아파트 각 세대의 인도 및 소유권이전의무를 부담하고, 입주예정일은 각 의무의 이행기와 밀접한 관련이 있다. 그럼에도 불구하고 피고 A이 합리적인 예상 범위를 초과하여 입주예정일을 임의적으로 변경할 수 있다고 해석한다면 채무자인 피고 A이 자신의 채무 이행기를 단독으로 정하게 되는 것이며, 이 사건 각 분양계약을 체결한 수분양자들의 권리를 지나치게 침해하는 결과를 초래할 수 있어 부당하다(중도금을 피고 A이 알선한 대출금융기관으로부터 대출을 받아 지급할 수 있다고 하더라도, 입주예정일에 맞게 자금조달계획 및 입주계획을 수립하였던 수분양자의 법적 지위는 지나치게 불안정하고 불리하게 된다). 또한 피고 A이 입주예정일을 어겨 원고들의 입주가 지연된 경우 피고 A이 지체상금을 부담하도록 정한 지체보상금 조항(이 사건 각 분양계약 제5조 제3항)은 아무런 의미를 가지지 못하게 된다.

이 사건 각 분양계약에 '구체적 입주일자를 사후 통보한다'거나 '입주일자가 다소 변경될 수 있다'는 취지의 문구가 병기되어 있다고 하더라도 이를 근거로 이 사건 각 분양계약에 명시된 입주예정일이 불확정기한을 정한 것이라거나, 피고 A이 합리적인 기간을 초과하여 입주일자를 일방적으로 변경할 수 있다고 볼 수는 없다. 결국 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 피고 A의 주된 의무인 분양목적물 인도의무의 '확정된 이행기'이고, 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 특별한 사정이 없는 한 2023. 10.의 말일인 2023. 10. 31.까지인 것으로 보아야 하며, 다만 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항에서 정한 사유가 있는 경우 그로 인하여 지연된 기간만큼 연장될 수 있다고 해석하는 것이 타당하다.

입주예정일의 자동연장 여부

피고 A은 코로나19의 확산 등의 사유를 들어 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항에 따라 공기가 자동으로 연장되므로, 입주예정일 또한 자동으로 연장되어야 한다는 취지로 주장한다.

이 사건 각 분양계약 제5조 제4항에서 "천재지변, 전쟁, 내란 등 또는 피고 A의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 또는 수분양자 및 관련자의 집단행동 등에 의한 공사방해, 사용승인 방해, 자재 및 인력수급문제, 특화공사, 민원, 정부정책 소급적용, 코로나 바이러스 사태 및 사회적 거리 두기 등에 따른 현장폐쇄 등으로 인하여 준공이 지연될 경우에는 피고 A은 이를 원고들에게 통보하고 공사가 중단된 일수에 대하여 공기가 자동 연장되며, 이 경우 피고 A은 제3항에서 정한 지체보상금을 지급하지 않는다."라고 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다.

그러나 을가 제3 내지 17호증의 각 기재에 의하면 이 사건 공사 진행중 대전지방고용노동청 청주지청장의 작업중지명령, 코로나19의 확산, AB단체 총파업등의 사정이 있었다는 점은 인정할 수 있으나, 아래 나)항에서 자세히 보는 바와 같이 위와 같은 사유 발생 사실만으로는 그것이 피고 A의 귀책사유가 아닌 불가항력적인 사유에 해당한다는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고 A의 위 주장은 이유 없다.

입주예정일의 도과 여부 결국 피고 A은 이 사건 각 분양계약에서 정한 입주예정일까지 분양목적물인 이 사건 아파트 각 세대의 인도의무(입주절차 이행의무)를 이행하지 못하였으며, 이와 같은 피고 A의 이행지체는 원고들의 해제 의사표시가 기재된 이 사건 소장 부본이 피고 A에 도달한 2024. 6. 19.까지 계속 유지되었다.

피고 A의 귀책사유 유무 을가 제3 내지 17호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고 A이 입주예정일인 2023. 10. 31.까지 이 사건 아파트 각 세대의 인도의무(입주절차 이행의무)를 이행하지 못한 것은 피고 A의 귀책

피고 A의 귀책사유 유무 을가 제3 내지 17호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고 A이 입주예정일인 2023. 10. 31.까지 이 사건 아파트 각 세대의 인도의무(입주절차 이행의무)를 이행하지 못한 것은 피고 A의 귀책사유로 인한 것으로 인정할 수 있다.

이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 원고들이 위 각 계약을 체결한 때로부터 약 2년 내지 3년 가까이 경과한 시점이다. 피고 A으로서는 이 사건 아파트의 신축·분양사업 및 공사의 특성, 예상 기간, 관련 인·허가에 소요되는 기간뿐만 아니라, 분양 당시에는 드러나지 않았지만 통상 발생할 수 있는 공사 지연 사유 등도 모두 감안하여 이를 이 사건 각 분양계약에 반영하여 입주예정일을 정하였을 것으로 보인다.

코로나바이러스감염증이 확산되고 있었다고는 하나 이는 이 사건 각 분양계약 체결 전부터 발생한 사유로, 피고 A은 이 사건 각 분양계약 체결 당시 이와 같은 사정을 고려하여 입주예정일을 지정하였을 것으로 보일 뿐만 아니라, 피고 A이 코로나바이러스감염증 사태로 인하여 이 사건 공사 현장을 폐쇄한 사실도 없는 것으로 보인다.

러시아-우크라이나 간 전쟁은 이 사건 각 분양계약 체결 이후인 2022. 2.24. 발생하였고 이로써 공사비·원자재 수급비용이 상승하였다고 볼 수 있으나, 위 전쟁은 이 사건 아파트 착공(2020. 10.경)으로부터 약 1년 4개월이 지난 이후에 발생한 것 으로, 공사비·원자재 수급비용에 미치는 영향이 제한적이었을 것으로 보이고, AB단체총파업으로 인한 수급 차질, 알폼 납품 지연이 천재지변 또는 그에 준하는 불가항력적인 사정에 해당한다고 보기는 어렵다.

이 사건 아파트 신축 공사현장에서 발생한 일용직 근로자 사망사고 발생및 그에 대한 조치로 인한 공사 지연은 시행사이자 시공사인 피고 A의 관리 영역 안에서 발생한 문제이지, 피고 A의 귀책 없이 발생한 사정이라고 보기 어렵다.

피고 A이 제출한 증거들만으로는 천재지변에 준하는 이례적인 폭염이 있었던 사실을 인정하기 부족하고, 달리 인정할 증거가 없다.

원고들의 적법한 해제권 행사 여부

쌍무계약에 있어 상대방이 미리 이행을 하지 아니할 의사를 표시하거나 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 그 채무를 이행하지 아니할 것이 객관적으로 명백한 경우는 그 일방이 이행을 제공하지 아니하여도 상대방은 이행지체의 책임을 지고 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다고 할 것이고, 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 상당한 기간 내에 그 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에도 그 일방은 자신의 채무의 이행을 제공하지 않더라도 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있다고 보아야 할 것이며, 이 경우 상대방이 채무를 이행할 수 없음이 명백한지의 여부는 계약해제시를 기준으로 하여 판단하여야 한다(대법원1993. 8. 24. 선고 93다7204 판결 참조). 이와 같은 법리는 계약해제의 요건인 이행최고의 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있다고 봄이 상당하다(대법원 1991. 11. 26. 선고 91다23103 판결 등 참조).

피고 A이 2023. 9.경부터 여러 차례 이 사건 아파트 신축공사 지연으로 인한 입주예정일 변경을 통보하여 오다 2025. 7. 25.에 이르러서야 이 사건 아파트에 관한 사용검사를 마친 사실은 앞서 본 바와 같다. 원고들은 이 사건 소장에서 피고 A의 이 사건 각 분양계약상 입주절차 이행의무의 지체를 원인으로 위 각 계약을 해제한다는 의사를 표시하였는바, 이 사건 소장 부본이 피고 A에 송달된 2024. 6. 19.경은 이 사건 아파트의 완공까지 1년 이상 남은 시점으로서 원고들이 동시이행관계에 있는 중 도금 6차 내지 잔금 지급의무에 대한 이행을 제공하고 피고 A에 대하여 상당한 기간을 정하여 원고들이 각 분양받은 세대의 인도나 그에 관한 소유권이전등기의무의 이행을 최고하였다 하더라도 피고 A이 상당한 기간 내에 위와 같은 의무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백하다고 봄이 상당하다. 따라서 원고들은 자신 채무의 이행 제공및 이행 최고 없이도 피고 A의 이행지체를 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제할 수 있다. 따라서 원고들은 이 사건 소장 부본 송달로써 이 사건 각 분양계약을 적법하게 해제하였다고 봄이 타당하다.

소결론 따라서 원고들과 피고 A 사이의 이 사건 각 분양계약은 2024. 6. 19. 피고 A의 이행지체를 원인으로 적법하게 해제되었다.

원상회복 청구에 관한 판단

청구원인에 관한 판단 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 분양계약은 피고 A의 이행지체로 인하여 적법하게 해제되었으므로, 피고 A은 일응 원고들에게 이 사건 각 분양계약에 따른 원상회복으로, 각 원고들이 구하는 바에 따라 원고들이 기 납부한 분양대금인 별지 목록 2-1 내지 2-4 의 각 '분양대금 반환채권 합계'란 기재 각 돈 및 위 각 돈에 대한 각 납부일부터의 법정이자를 반환할 의무가 있다(별지 목록 2-1, 2-2 각 '원고'란 기재 원고들은 분양대금반환채권에 대한 근질권설정 사실 또는 채권양도 사실을 자인하며 대출과 관련한 중도금 원금을 위 피고에 대한 원상회복 청구의 범위에서 제외하고 있다). 다만, 원고 D은 제6회차 중도금(별지 목록 4-3 '자납 중도금'란 기재 돈)에 대하여 같은 목록 '자납 중도금 지급일'란 기재 일자인 2023. 3. 10.부터의 법정이자 또는 지연손해금(이하 '1채권'이라 한다)을 구하는 동시에, 제6회차 중도금에 대하여 2023. 3. 10.부터 이 사건 소장 부본 송달일 전날인 2024. 6. 18.까지 발생한 법정이자인 1,481,605원(이하 '2채권'이라 한다)의 지급 역시 구하고 있고, 위 1채권 중 2023. 3. 10.부터 2024. 6. 18.까지 발생한 법정이자 부분은 2채권과 동일한 채권으로 2채권 청구 부분은 중복청구이므로 위 인정범위를 넘어서는 원고 D의 2채권에 관한 주장은 이유 없어 받아들이지 아니한다.

피고 A의 근질권설정, 채권양도 항변 등에 관한 판단

별지 목록 2-1 '원고'란 기재 원고들, 원고 N, O, P에 대한 근질권 설정 항변 (1) 피고 A은 별지 목록 2-1 '원고'란 기재 원고들과 별지 목록 2-4 '원고'란 기재 원고들 중 원고 N, O, P이 G은행으로부터 중도금대출을 받으면서 위 원고들이 피고 A에 대하여 갖는 분양대금반환청구권 등 일체의 금전지급청구채권에 대하여 근질권을 설정하였으므로, 위 원고들이 피고 A을 상대로 분양대금의 반환을 구할 수 없다고 주장한다(한편 앞서 본 바와 같이 별지 목록 2-1 '원고'란 기재 원고들은 위와 같은 근질권 설정 사실을 자인하며 대출과 관련한 중도금 원금을 위 피고에 대한 원상회복 청구의 범위에서 제외하고 있다).

원고 O, P이 G은행에 근질권을 설정하여 준 사실을 인정할 수 없다는 점과 별지 목록 2-1 '원고'란 기재 원고들, 원고 N이 G은행에 대하여 부담하는 대출원리금채무를 담보하기 위하여 같은 목록 '동', '호수'란 기재 각 세대에 관하여 "이 사건 각 분양계약의 해제·해지 기타 사유로 채무자가 분양자(분양계약의 매도인)에 대하여 갖는 분양대금반환청구권 등 일체의 금전지급청구권채권"에 대하여 이 사건 근질권을 설정하였고, 피고 A이 확정일자 있는 증서에 의하여 이를 승낙하였음을 앞서 본 바와 같고, 이 사건 근질권의 효력은 이 사건 근질권설정계약에서 정한 바에 따라 분양대금반환청구권 등 일체의 금전지급청구권채권"이라 할 수 있는 이 사건 분양계약 해제에 따른 계약금, 중도금, 위약금, 손해배상금 및 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금에 미친다고 볼 수 있기는 하다.<5> (3) 그러나 질권설정자가 할 수 없는 행위인 '질권의 목적된 권리를 소멸하게 하는 행위'에는 면제나 상계와 같은 행위뿐만 아니라 변제의 수령 등과 같은 행위가 포함될 뿐, 질권설정자인 별지 목록 2-1 '원고'란 기재 원고들, 원고 N이 입질채권을 실제로 소멸하게 하는 것이 아닌 이상 입질채권의 채무자인 피고 A을 상대로 그 채권의 이행을 구할 수 없다고 볼 수는 없으므로, 위 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

별지 목록 2-2 '원고'란 기재 원고들, 원고 D, Q, R, S, T에 대한 채권양도항변 (1) 피고 A은 별지 목록 2-2 '원고'란 기재 원고들과 별지 목록 2-4 '원고'란 기재 원고들 중 원고 Q, R, S, T이 L은행으로부터 중도금대출을 받으면서 위 원고들이 피고 A에 대하여 갖는 분양대금반환청구권을 L은행에 양도하였으므로, 위 원고들이 피고 A을 상대로 중도금 및 그에 대한 법정이자의 반환을 구할 수 없다고 주장한다.

원고 Q, R, S, T이 L은행에 분양대금반환채권을 양도한 사실을 인정할 수 없다는 점과, 별지 목록 2-2 '원고'란 기재 원고들과 원고 D이 L은행으로부터 중도금대출을 받으면서, 위 은행에 대한 각 중도금 대출원리금 상환채무를 담보하기 위하여 '분양계약이 해제(무효, 취소 포함)되는 경우 분양계약에 따라 납부한 또는 납부할 중 도금 및 잔금의 반환청구권(분양대금반환청구권) 중 대출금 관련 채권 해당금액(대출금액의 120% 이내)'을 L은행에 양도하는 내용의 채권양도계약을 체결하고, 위 채권양도 사실을 피고 A에 통지하거나 피고 A이 이를 승낙한 사실, 원고 D이 2023. 3. 10. 피고 A에 제6회차 중도금 19,300,000원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같다. 나아가 위 사실들로부터 추론할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 1 위 채권양도계약이나 그 통지 및 승낙서에 양도대상 채권을 '대출금 관련 채권 해당금액(대출금액의 120% 이내)'으로 명시하여 채권양도 금액이 별지 목록 2-2 '원고'란 기재 원고들과 원고 D의 중도금 대출 원금을 상회하는 금액인 점, 2 분양계약의 해제로 인하여 비로소 위 원고들에게 피고 A에 대한 중도금 지급일부터 이 사건 각 분양계약 해제일까지의 법정이자 반환청구권이 발생하게 되는 점, 3 위 원고들의 중도금 반환채권 및 그에 대한 이자 반환 채권의 합계액이 대출금액의 120%를 초과하지 않는 점 등의 사정을 종합하면, 위 원고들의 중도금에 대한 납부일부터 분양계약 해제일까지의 기간에 대한 이자반환채권 역시 중도금 반환채권에 부수하여 발생하는 것으로 모두 위 채권양도의 대상이 되었다고 봄이 상당하다.

따라서 별지 목록 2-2 '원고'란 기재 원고들과 원고 D의 대출과 관련한 제1 내지 5회차 중도금 및 그에 대한 이자 반환채권은 모두 채권양수인인 L은행에 확정적으로 이전, 귀속되었다 할 것이므로, 위 원고들은 피고 A에 대하여 위 채권의 지급을 구할 수 없다. 피고 A의 이 부분 주장은 이유 있다. 다만 원고 D이 2023. 3. 10. 지급한 제6회차 중도금 19,300,000원 상당액에 대한 반환채권은 중도금 대출과 무관하여 채권양도의 대상이 되었다고 볼 수 없으므로 원고 D은 피고 A에게 위 채권의 지급을 구할 수 있다. 피고 A의 원고 D에 대한 이 부분 주장은 이유 없다.

별지 목록 2-3 '원고'란 기재 원고들, 원고 U, V, W에 대한 채권양도 주장 (1) 피고 A은 별지 목록 2-3 '원고'란 기재 원고들과 별지 목록 2-4 '원고'란 기재 원고들 중 원고 U, V, W이 K조합으로부터 중도금대출을 받으면서 위 원고들이 피고 A에 대하여 갖는 분양대금반환청구권을 K조합에 양도한다는 취지의 이 사건 확약서를 작성하였므로, 위 원고들이 피고 A을 상대로 중도금 및 그에 대한 법정이자의 반환을 구할 수 없다고 주장한다.

을가 제25, 26호증의 각 기재, 이 법원의 K조합에 대한 각 금융거래정보제출명령 회신 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 1 피고 A이 피고 B 및 K조합과 체결한 아파트 중도금대출협약 제4조 제2항에서 '피고 A과 피고 B은 입주예정자와의 분양계약이 해제되는 등으로 입주예정자가 기납부한 분양대금을 K조합에 환급할 경우, 그 환급금으로 입주예정자에 대한 K조합의 대출원리금을 우선 충당한다'고 정하고 있는 사실, 2 별지 목록 2-3 '원고'란 기재 원고들과 원고 U, V, W은 피고 A이 알선한K조합과 이 사건 각 분양계약의 중도금에 관한 대출계약을 체결하면서, '본인은 위 분양물건의 분양계약을 해제하거나 계약의 취소 등으로 기납부한 분양대금을 환급받아야 할 경우 환급금 중 귀 조합에서 정한 대출관련 채권해당액을 시행사 또는 시공사 또는 분양보증기관(주택도시보증공사 등)이 직접 귀 조합에 우선 상환(변제)하는 데 동의한다'는 내용이 규정되어 있는(제3조 제4항) 확약서(이하 '이 사건 확약서'라고 한다)를 작성하여 K조합에 교부한 사실이 인정되기는 한다.

그러나 위 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 그로부터 추론되는 사정, 즉 별지 목록 2-3 '원고'란 기재 원고들, 원고 U, V, W과 K조합은 이 사건 확약서만을 작성하였을 뿐 별도로 위 원고들의 피고 A에 대한 분양대금 반환채권을 K조합에 양도한다는 취지의 채권양도계약을 체결하고 피고 A에 그 양도통지를 한 사실이 없는 점, 위 원고들이 위 중도금대출협약의 당사자는 아닌 점, 이 사건 확약서의 문언의 내용과 취지 등에 비추어 볼 때, 앞서 인정한 사실만으로 피고 A 주장과 같이 위 원고들이 피고 A에 대한 분양대금 반환채권을 K조합에 양도하였다거나 피고 A에 대한 분양대금반환을 청구하지 않기로 확약하였다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고 A의 이 부분 주장은 이유 없다.

위약금 또는 손해배상청구에 관한 판단

위약금 청구에 관한 판단 이 사건 각 분양계약 제3조 제2항은 이 사건 각 분양계약이 같은 계약 제2조 제3항에 해당하는 사유로 해제된 경우에 피고 A의 위약금 지급의무를 정한 규정이고, 원고들이 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항에 따라 이 사건 각 분양계약을 해제할 수 없음은 앞서 본 바와 같다. 따라서 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항에 따른 이 사건 각 분양계약의 해제를 전제로 한 원고들의 위약금 청구는 모두 이유 없다.

손해배상청구에 관한 판단

원고들의 주장 요지 원고들은 이 사건 아파트 입주지연으로 인한 중도금 대출이자 상당의 손해, 추가적인 주거 비용 및 이사비용 발생, 장기간 주거불안으로 인한 정신적 손해 등 피고 A의 이행지체로 인하여 위 원고들에게 손해가 발생하였으므로 위 원고들 각 분양대금의 10%에 해당하는 금액을 손해배상으로 구한다.

중도금 대출이자 상당의 손해

관련 법리 채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우에 그 계약이행으로 인하여 채권자가 얻을 이익, 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이지만 그에 갈음하여 그 계약이 이행되리라고 믿고 채권자가 지출한 비용, 즉 신뢰이익의 배상을 구할 수도 있고, 그 신뢰이익 중 계약의 체결과 이행을 위하여 통상적으로 지출되는 비용은 통상의 손해로서 상대방이 알았거나 알 수 있었는지의 여부와는 관계없이 그 배상을 구할 수 있되, 이를 초과하여 지출되는 비용은 특별한 사정으로 인한 손해로서 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에 한하여 그 배상을 구할 수 있다. 다만, 그 신뢰이익은 과잉배상금지의 원칙에 비추어 이행이익의 범위를 초과할 수는 없다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다13621 판결, 대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다2539 판결, 대법원 2002. 12. 26. 선고 2002다9523 판결 등 참조).

손해배상책임의 발생 및 범위

별지 목록 2-1 내지 2-3 각 '원고'란 기재 원고들, 별지 목록 2-4 '원고'란 기재 원고들 중 원고 X, Y, Z, AA을 제외한 나머지 원고들이 각 이자 지급을 약정하고 대출금융기관으로부터 중도금 대출을 받아 이 사건 각 분양계약에 따른 중도금을 납입한 사실, 피고 A이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 위 원고들을 대신하여 별지 목록 5 '피고 대납 중도금 대출이자'란 기재 각 금액을 대출금융기관에 납입한 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없다.

위와 같이 이 사건 각 분양계약상의 중도금을 지급하기 위하여 금융기관과 대출약정을 체결하고 부담하게 된 중도금 대출이자는 계약의 이행을 위하여 통상적으로 지출되는 비용으로서 위 원고들이 이 사건 각 분양계약이 이행되리라고 믿고 지출한 비용이라고 볼 수 있는바, 이 사건 각 분양계약은 피고 A의 이행지체로 인하여 해제되었고 그로 인하여 위 분양계약 제6조 제5항도 소급적으로 효력을 상실하게 되어 위 원고들이 피고 A에 대하여 피고 A이 대납한 중도금 대출이자에 관한 원상회복의무를 부담하게 되었으므로 위 원고들이 부담하게 된 위 대납 중도금 대출이자 상당액의 원상회복의무는 이 사건 각 분양계약이 이행되리라 믿었다가 피고 A의 귀책사유로 이 사건 각 분양계약이 해제됨으로써 위 원고들이 입은 손해에 해당한다. 따라서 피고 A은 위 원고들에 대하여 그 금액 상당의 손해배상책임을 부담한다고 봄이 타당하다.

따라서 피고 A은 (대납 중도금 대출이자 상당액이 원고가 구하는 손해배상액을 초과하는 경우에는 원고들이 구하는 바에 따라) 위 원고들에게 별지 목록 2-1 내지 2-4의 각 '2손해액'란 기재 각 돈을 손해배상금으로 지급할 의무가 있다.

한편, 채무불이행으로 인한 손해배상 채무는 이행기한의 정함이 없는 채무이므로 채무자는 채권자로부터 이행청구를 받은 때부터 지체책임을 진다(민법 제387조 제2항, 대법원 2025. 12. 11. 선고 2021다248190 판결 등 참조). 원고들은 2025. 8. 28.자 준비서면을 통하여 위 손해에 대한 배상을 청구하였고, 위 준비서면이 2025. 8. 29. 피고 A에 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 위 피고는 위 원고들에게 2025. 8.30.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(위 원고들은 이 사건 소장 부본 송달일부터의 지연손해금의 지급을 구하나 위 인정 범위를 초과하는 부분은 이유 없어 기각한다).

나머지 손해 원고들에게 주거 비용 및 이사비용 발생, 장기간 주거불안으로 인한 정신적 손해가 구체적으로 발생한 사실을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고들의 이 부분손해배상 주장은 모두 이유 없다.

피고 A의 상계 항변에 관한 판단

대납이자 상계 항변

자동채권의 존재 및 범위

아파트 분양계약에서 수분양자의 중도금 대출이자를 분양자가 부담하기로 하는 약정은 분양계약의 존속을 전제로 하는 것이어서 분양계약이 해제되면 위 약정도 소급적으로 효력을 잃는다고 보아야 하므로, 수분양자는 그 원상회복으로서 대납 대출이자 상당액의 돈을 분양자에게 지급하여야 한다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다31690 판결, 대법원 2022. 4. 28. 선고 2018다290801, 290818 판결 등 참조). 한편 이 사건 각 분양계약 제2조 제5항에서 이 사건 각 분양계약이 해제되는 경우. '원고들이 납부한 분양대금의 변제순서는 피고 A이 대위변제한 이자와 대출 등의 순으로 청산한다'는 취지로 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 제2조 제5항의 규정은 해제의 귀책사유가 누구에게 있는지에 따라 달리 정하고 있지 않다.

피고 A이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 별지 목록 5 '원고'란 기재 원고들(이는 위 다.항에서 손해배상채권이 인정된 원고들과 동일하다)을 대신하여 같은 목록 '피고 대납 중도금 대출이자' 기재 각 금액을 대출금융기관에 납입한 사실, 이 사건 각 분양계약이 2024. 6. 19. 적법하게 해제되었음은 앞서 본 바와 같다. 그렇다면 피고 A이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 위 원고들의 중도금 대출이자를 대납할 의무는 소급적으로 소멸하므로, 피고 A은 위 원고들에 대하여 위와 같이 대납한 중도금 대출이자 상당액의 반환 채권을 가진다고 봄이 타당하다.

위 원고들은 이 사건 각 분양계약이 피고 A의 귀책사유로 인하여 해제된 것이고, 피고 A이 대납한 중도금 대출이자는 위 원고들이 이 사건 각 분양계약이 이행될 것으로 믿었다가 위 계약이 해제됨으로 인하여 입게 된 손해이므로 피고 A이 중도금 대출이자 상당액의 반환 채권을 자동채권으로 가진다고 볼 수 없고, 설령 자동채권이 성립된다 하더라도 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항이 약관법에 위배되므로 수정 해석하여 '피고 A의 귀책사유로 인하여 지연된 기간 동안 발생한 중도금에 대한 이자'는 자동채권의 범위에서 제외하여야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 원고들이 수정해석의 근거로 언급한 약관법 제6조, 제7조, 제9조가 그 문언이 명백한 계약을 축소해석하는 근거가 될 수 없을 뿐 아니라, 부당이득반환의 일종인 원상회복을 해제의 귀책사유가 누구에게 있는지에 따라 달리 보지 않더라도 형평에 어긋난다고 할 수 없으므로, 위 원고들의 위 주장은 이유 없다.

상계적상 및 상계 의사표시

관련 법리

쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우 쌍방 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다(민법 제492조 제1항). 여기서 '채무의 이행기가 도래한 때'는 채권자가 채무자에게 이행의 청구를 할 수 있는 시기가 도래하였음을 의미하고 채무자가 이행지체에 빠지는 시기를 말하는 것이 아니다. 이행기의 정함이 없는 채권의 경우 그 성립과 동시에 이행기에 놓이게 되고, 부당이득반환채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서 채권의 성립과 동시에 언제든지 이행을 청구할 수 있으므로, 그 채권의 성립일에 상계적상에서 의미하는 이행기가 도래한 것으로 볼 수 있다(대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다287515 판결 등 참조).

상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다(민법 제493조 제2항). 상계의 의사표시가 있는 경우 채무는 상계적상 시에 소급하여 대등액에 관하여 소멸하게 되므로, 상계에 따른 양 채권의 차액 계산 또는 상계충당은 상계적상의 시점을 기준으로 한다. 따라서 그 시점 이전에 수동채권에 대하여 이자나 지연손해금이 발생한 경우 상계적상 시점까지 수동채권의 이자나 지연손해금을 계산한 다음 자동채권으로써 먼저 수동채권의 이자나 지연손해금을 소각하고 잔액을 가지고 원본을 소각하여야 한다(대법원 2021. 5. 7. 선고 2018다25946 판결 등 참조).

비용, 이자, 원본에 대한 변제충당에 있어서는 민법 제479조에 그 충당 순서가 법정되어 있고 지정 변제충당에 관한 민법 제476조는 준용되지 않으므로 원칙적으로 비용, 이자, 원본의 순서로 충당하여야 하고, 채무자는 물론 채권자라 할지라도 위 법정 순서와 다르게 일방적으로 충당의 순서를 지정할 수는 없다. 그러나 당사자 사이에 특별한 합의가 있는 경우이거나 당사자의 일방적인 지정에 대하여 상대방이 지체 없이 이의를 제기하지 아니함으로써 묵시적인 합의가 되었다고 보이는 경우에는 그 법정충당의 순서와는 달리 충당의 순서를 인정할 수 있다(대법원 2009. 6. 11. 선고 2009다12399 판결 등 참조). 그리고 민법 제479조의 규정은 상계의 경우에도 준용된다(민법 제499조). 민법 제479조에 따라 변제충당을 할 때 지연손해금은 이자와 같이 보아 원본보다 먼저 충당된다(대법원 2020. 1. 30. 선고 2018다204787 판결 등 참조).

수동채권의 변제기

위 원고들의 피고 A에 대한 분양대금 반환채권은 이 사건 각 분양계약의 해제에 따라 그 해제일인 2024. 6. 19. 성립하여 이행기가 도래하고, 그에 대한 각 납입일부터의 이자채권 내지 지연손해금채권은 각 해제일부터 순차로 성립하여 이행기가 도래한다(이하 위 채권 및 부대채권을 통틀어 '제1수동채권'이라 한다).

위 원고들의 피고 A에 대한 손해배상채권은 이 사건 각 분양계약의 해제에 따라 그 해제일인 2024. 6. 19. 성립하여 이행기가 도래하고, 그에 대한 지연손해금채권은 그 손해배상청구일인 2025. 8. 28.자 준비서면이 피고 A에게 송달된 다음 날인 2025. 8. 30.부터 순차로 성립하여 이행기가 도래한다(이하 위 채권 및 부대채권을 통틀어 '제2수동채권'이라 한다).

자동채권의 변제기 및 상계적상 한편 자동채권인 피고 A의 위 원고들에 대한 대납이자 상당액의 반환 채권도 원상회복채권으로서 이 사건 각 분양계약의 해제일에 성립하고, 위 해제일 이후에 대납한 대출이자 상당액의 반환채권(구상금채권)은 매 대출이자 대납 시마다 성립한다고 할 것인데, 피고 A은 2025. 11. 20.자 준비서면을 통해 그 무렵까지 대납한 대출이자 합계액을 최종적으로 정리하였을 뿐 구체적인 대납일과 시기별 대납 금액을 알 수 있는 자료를 제출하지는 않았고 이에 대하여 위 원고들은 대납금액이나 대납일자에 관하여 명백히 다투지 않으므로 계산의 편의를 위하여 피고 A과 원고들의 각 채권은 2025. 11. 20. 상계적상에 있었다고 본다.

상계 의사표시 피고 A은 2025. 11. 20.자 준비서면을 통하여 자동채권액을 최종 정리한 구체적인 상계의사를 표시하였고, 위 준비서면이 같은 날 위 원고들에게 송달되었음은 기록상 명백하므로, 위 원고들의 분양대금 반환채권 및 손해배상채권 중 피고 A의 위 원고들에 대한 대납이자 반환채권과 대등액의 범위 내에 있는 금액은 상계충당 순서에 따라 위 상계적상일에 소급하여 소멸하게 된다.

상계충당

충당 순서 원고들과 피고 A 사이에 비용, 이자, 원본의 상계충당에 관하여 명시적·묵시적 합의가 있었다고 볼 수 없고, 제1수동채권과 제2수동채권의 이자 및 지연손해금은 각 납부일과 이행기일 다음 날에 각 성립하여 모두 이행기가 도래하였으므로, 자동채권인 피고 A의 대납이자채권(위 각 목록 '2자동채권 금액'란 기재 각 금액은 별지 목록 5의 '피고 대납 중도금 대출이자' 기재 각 금액을 그대로 이기한 것이다)은 민법 제499조, 제479조, 제477조에 따라 이자, 원본의 순으로 충당되어, 이자채권 간에는 이행기가 먼저 도래한 제1수동채권의 이자 내지 지연손해금 채권에 먼저 충당되고, 다음으로 제2수동채권의 지연손해금에 충당된다. 한편 이자채권에 모두 충당되고 난 후 원본간에는 피고 A이 지정한 대로 제1수동채권의 원금에 충당되고, 남은 것이 있다면 제2수동채권의 원금에 충당된다.

제1수동채권의 이자 내지 지연손해금에 대한 충당

위 원고들에 관하여, 상계적상일인 2025. 11. 20.을 기준으로 제1수동채권인 위 원고들의 분양대금 반환채권의 원금의 개별 납부금액에 대한 각 지급일부터 상계적상일인 2025. 11. 20.까지 상법에서 정한 연 6%의 비율로 계산한 이자 내지 지연손해금의 액수는 별지 목록 2-1 내지 2-4 '4이자합계'란 각 기재와 같다.

피고 A의 자동채권을 위 각 채권에 상계하면 그 충당결과는 다음과 같다. 1 별지 목록 2-1, 2-2 각 '원고'란 기재 원고들: 피고 A의 위 원고들에 대한 자동채권은 분양대금 반환채권의 이자 내지 지연손해금 전액에 충당되어 대등액에서 일부 소멸하고, 충당 후에도 자동채권은 같은 목록 '5자동채권 잔액(1)'란 각 기재 금액이 남게 된다. 2 별지 목록 2-3, 2-4 각 '원고'란 기재 원고들(자동채권액이 기재된 원고들만을 의미한다): 피고 A의 위 원고들에 대한 자동채권은 전액 분양대금 반환채권의 이자 내지 지연손해금에 충당되어 대등액에서 전부 소멸하고, 제1수동채권의 이자 또는 지연손해금은 위 각 목록 '5이자 등 잔액'란 각 기재 금액이 남게 된다.

제2수동채권의 지연손해금에 대한 충당

별지 목록 2-1, 2-2 각 '원고'란 기재 원고들에 관하여, 상계적상일인 2025. 11. 20.을 기준으로 제2수동채권인 위 원고들의 손해배상채권에 대한 지체책임이 발생하는 시점인 2025. 8. 30.부터 상계적상일인 2025. 11. 20.까지 83일 동안 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금

제2수동채권의 지연손해금에 대한 충당

별지 목록 2-1, 2-2 각 '원고'란 기재 원고들에 관하여, 상계적상일인 2025. 11. 20.을 기준으로 제2수동채권인 위 원고들의 손해배상채권에 대한 지체책임이 발생하는 시점인 2025. 8. 30.부터 상계적상일인 2025. 11. 20.까지 83일 동안 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금의 액수는 별지 목록 2-1 내지 2-2 '6지연손해금'란 각 기재와 같다.

위 (2)의 1항의 상계충당 이후 남은 피고 A의 자동채권을 위 각 채권에 상계하면, 위 피고의 별지 목록 2-1, 2-2 각 '원고'란 기재 원고들에 대한 자동채권은 손해배상채권의 지연손해금 전액에 충당되어 대등액에서 일부 소멸하고, 충당 후에도 자동채권은 같은 목록 '7자동채권 잔액(2)'란 각 기재 금액이 남게 된다.

분양대금 반환채권 원금에 대한 충당 위 (3)항의 상계충당 이후 남은 피고 A의 자동채권을 별지 목록 2-1, 2-2각 '원고'란 기재 원고들의 분양대금 반환채권 원금에 상계하면, 잔여 자동채권은 전액분양대금 반환채권의 원금에 충당되어 대등액에서 전부 소멸하고, 분양대금 반환채권원금은 위 각 목록 '8원금 잔액'란 각 기재 금액이 남게 된다.

상계 이후 남은 수동채권

별지 목록 2-1, 2-2 각 '원고'란 기재 원고들 위와 같은 상계 이후 별지 목록 2-1, 2-2 각 '원고'란 기재 각 원고들의 채권은, 분양대금 반환채권 원금 잔액(위 각 목록 8), 손해배상채권 원금(위 각 목록 2)의 합계액인 위 각 목록 '인용금액'란 기재 각 돈과 위 각 돈에 대한 상계적상일 다음날인 2025. 11. 21.부터의 지연손해금이 남게 된다.

별지 목록 2-3, 2-4 각 '원고'란 기재 원고들 위와 같은 상계 이후 별지 목록 2-3, 2-4 각 '원고'란 기재 각 원고들의 채권은, 분양대금 반환채권 원금(위 각 목록 1), 분양대금 반환채권 이자 잔액(위 각 목록 5), 손해배상채권 원금(위 각 목록 2)의 합계액인 위 각 목록 '인용금액'란 기재 각 돈과 위 각 돈 중 위 각 목록 '1분양대금 반환채권 합계'란 기재 각 돈에 대하여는 상계적상일 다음 날인 2025. 11. 21.부터의, 위 각 목록 '2손해액'란 기재 각 돈에 대하여는 2025. 8. 30.부터의 지연손해금이 각 남게 된다.

소결 피고 A의 이 부분 상계항변은 이유 있다.

원고 C에 대한 대위변제금 상계항변

피고 A의 주장 피고 A은 2024. 6. 28. 원고 C의 L은행에 대한 중도금 대출채무 121,800,000원을 대위변제 하여 원고 C에 대하여 구상금채권을 가지므로 위 구상금채권을 자동채권으로 하여 상계한다고 주장한다(한편, 위 피고는 상계의 자동채권으로 구상금 채권원금만을 주장하였으므로, 위 구상금 채권 원금만을 자동채권으로 보아 상계 항변에 관하여 판단한다).

자동채권의 발생 및 상계 의사표시 원고 C이 L은행으로부터 중도금 대출을 받은 사실은 앞서 본 바와 같고, 피고 A이 2024. 6. 28. 원고 C의 L은행에 대한 중도금 대출채무 전액인 121,800,000원을 대위변제한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.<6> 따라서 피고 A은 위 대위변제일인 2024. 6. 28. 원고 C에 대한 121,800,000원의 구상금 채권을 획득하는 것으로 봄이 타당하며, 피고 A의 위 상계의사표시가 담긴 2025. 11. 20.자 준비서면이 같은 날 원고 C에게 도달한 사실은 기록상 명백하다.

상계충당의 순서

여러 개의 자동채권이 있고 수동채권의 원리금이 자동채권의 원리금 합계에 미치지 못하는 경우에는 우선 자동채권의 채권자가 상계의 대상이 되는 자동채권을 지정할 수 있고, 다음으로 자동채권의 채무자가 이를 지정할 수 있으며, 양 당사자가 모두 지정하지 아니한 때에는 법정변제충당의 방법으로 상계충당이 이루어지게 된다(대법원 2013. 2. 28. 선고 2012다94155 판결 등 참조).

이 사건에서 피고 A은 대납 대출이자에 대한 원상회복청구권과 대납 대출원금에 대한 구상금 채권 전부를 상계의 대상이 되는 자동채권으로 주장하였을 뿐 자동채권의 상계 순서를 특별히 지정하여 주장하지 아니하였으므로 법정변제충당에 의한다.

피고 A의 원고 C에 대한 대납이자 상당액의 반환 채권은 원상회복채권으로서 이 사건 각 분양계약의 해제일에 성립하고, 위 해제일 이후에 대납한 대출이자 상당액의 반환채권(구상금채권)은 매 대출이자 대납 시마다 성립하는 것으로 볼 수 있는 점, 이 사건 각 분양계약이 2024. 6. 19. 해제된 점은 앞서 본 바와 같고, 이 법원의 L은행(AJ금융센터)에 대한 금융거래정보제출명령 회신 결과와 변론 전체의 취지에 의하면 원고 C의 대출금 채무에 대한 최종 대출이자 상환일은 2024. 6. 28.이고, 앞서 본 피고 A의 대출 원금 121,800,000원의 대위변제 이전에 위 이자가 모두 지급된 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면 피고 A의 대납이자 상당액의 반환 채권은 늦어도 2024. 6. 28.에는 성립하여 변제기가 도래한 것으로 봄이 타당하다.

따라서 상계 의사표시 당시를 기준으로 피고 A의 자동채권 중 대납이자 상당액의 반환채권과 대출원금 대위변제에 따른 구상금 채권의 변제기가 모두 도래하였고, 위 각 채권의 법정이율 또는 지연손해금률이 같아 변제이익이 동일하므로, 변제기가 먼저 도래한 대납이자 상당액의 반환채권이 먼저 상계로 소멸하는 것으로 봄이 타당하다. 따라서 원고 C의 수동채권의 원리금은 위 1)항에서 본 바와 같이 피고 A의 대납이자 상당액의 반환채권으로 먼저 상계충당되고, 남은 원고 C의 채권 잔액은 위 피고의 대출원금 대위변제에 따른 구상금 채권으로 상계충당되는 것으로 봄이 타당하다.

상계로 소멸하는 범위 위 1)항에서 본 바와 같이 상계 이후 남은 원고 C의 채권은 별지 목록 2-2'인용금액'란 기재와 같이 26,497,968원 및 이에 대한 지연손해금이고, 피고 A의 위 구상금 채권과 원고 C의 위 각 채권은 양 채권이 모두 변제기에 도달한 2025. 11. 20.에 상계적상에 있게 된다. 따라서 원고 C의 분양대금 반환채권은 위 피고의 상계의 의사표시에 따라 상계적상일인 2025. 11. 20.에 소급하여 전액 소멸하고, 위 피고의 구상금채권 원금은 95,302,032원(= 121,800,000원 - 26,497,968원)이 남는다. 피고 A의 이 부분 상계항변은 이유 있다.

소결

그렇다면, 피고 A은, ❶ 별지 목록 2-1, 2-2 각 '원고'란 기재 원고들(원고 C 제외)에게 위 각 목록 '인용금액'란 기재 각 돈 및 그 중 위 각 목록 '8원금 잔액'란 기재 각 돈에 대하여 2025. 11. 21.부터 위 피고가 그 이행 의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 2. 13.까지 상법에서 정한 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의, 위 각 목록 '2손해액'란 기재 각 돈에 대하여 2025. 11. 21.부터 다 갚는 날까지 위 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, ❷ 별지 목록 2-3, 2-4 각 '원고'란 기재 원고들에게 위 각 목록 '인용금액'란 기재 각 돈 및 위 각 돈 중 위 각 목록 '1분양대금 반환채권 합계'란 기재 각 돈에 대하여는 2025. 11. 21.부터 위 2026. 2. 13.까지 위 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 위 연 12%의, 위 각 목록 '2손해액'란 기재 각 돈에 대하여는 2025. 8. 30.부터 다 갚는 날까지 위 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

원고 C의 피고 A에 대한 청구는 이유 없다.

이 사건 각 옵션계약의 해제 인정 여부 이 사건 각 분양계약이 피고 A의 채무불이행(입주 지연)으로 인하여 해제된 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 이 사건 각 분양계약의 당사자는 피고 A과 원고들이고, 이 사건 각 옵션계약의 당사자는 피고 B과 원고들로서 각 계약의 당사자가 다르고, 이 사건 각 분양계약이 입주 지연된 데에 피고 A의 귀책사유가 있다고 하더라도 그와 같은 사정만으로 피고 B에 어떠한 잘못이 있다고 단정할 수 없으며, 달리 이 사건 각 분양계약상 입주가 지연되었고, 그로 인해 이 사건 각 옵션계약상 의무 이행이 어렵게 된 것이 피고 B의 귀책사유로 인한 것이라는 점을 인정할 증거가 없으므로, 이 사건 각 옵션계약이 피고 B의 귀책사유로 해제되었다고 볼 수는 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고들의 해제 주장은 이유 없다.

부당이득반환책임의 인정 여부

이 사건 각 옵션계약의 이행불능 여부

관련 법리 채무의 이행불능이란 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라, 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2016다200729 판결 참조).

구체적 판단 이 사건 각 옵션계약이 체결된 사실, 이 사건 각 분양계약이 피고 A의 이행지체를 원인으로 해제된 점은 앞서 본 바와 같고, 앞서 든 기초사실로부터 추론되는 다음과 같은 사정, 즉 1 비록 계약의 당사자는 다르나, 이 사건 각 옵션계약은 이 사건 아파트에 거실 아트월, 주방 아일랜드 식탁, 시스템 에어컨, 빌트인 가전 등을 설치하기 위하여 이 사건 각 분양계약에 부수하여 함께 체결된 것인 점, 2 이 사건 각 옵션계약상 의무를 이행하기 위해서는 이 사건 각 분양계약에 따라 이 사건 아파트가 준공되어 원고들에게 정상적으로 인도될 것을 요하는데, 앞서 본 바에 따르면 이 사건 분양계약상 입주예정일은 2023. 10. 31.이었으나, 이 사건 아파트에 관하여 사용검사가 완료된 날은 그로부터 약 1년 8개월 이상이 경과한 2025. 7. 25.이고, 그로 인하여 피고 B의 이 사건 각 옵션계약에 따른 의무의 이행이 이루어지지 못하는 상태가 지속된 점, 3 실제로 피고 B이 이 사건 각 옵션계약에 따른 의무의 이행을 하지 못하고 있던 중 앞서 본 바와 같이 원고들의 이 사건 각 분양계약 해제의 의사표시가 담긴 소장 부본의 송달에 따라 이 사건 각 분양계약이 적법하게 해제되었고, 이에 따라 피고 B이 이 사건 각 옵션계약을 이행할 수 있는 기반이 상실되었으므로, 피고 B의 이 사건 각 옵션계약상 의무가 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 그 이행의 실현을 기대할 수 없게 된 점(피고 B이 이 사건 아파트 사용검사 이후 이 사건 각 옵션계약에 따른 특화품목 설치의무의 의행을 완료하였다 하더라도 위 시점은 이 사건 각 분양계약이 해제된 이후에 불과하다) 등을 종합해 보면, 이 사건 각 옵션계약에서 피고 B이 원고들에 대하여 부담하는 이 사건 각 옵션계약상 채무는 이행불능이 된 것으로 봄이 타당하다.

계약당사자 쌍방의 귀책사유 없는 이행불능에 따른 부당이득반환의무

관련 법리 민법 제537조는 '쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다'라고 규정하여 채무자위험부담주의를 채택하고 있는바, 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유없이 채무가 이행불능된 경우 채무자는 급부의무를 면함과 더불어 반대급부도 청구하지 못한다고 할 것이므로, 쌍방 급부가 없었던 경우에는 계약관계는 소멸하고 이미 이 행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 반환 청구할 수 있다고 할 것이다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다98655, 98662 판결 참조).

구체적 판단 원고들은 피고 A의 이행지체를 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제한 것이어서 원고들이 이 사건 각 분양계약을 해제한 것이 원고들의 귀책사유에 의한 것이라고 평가할 수 없으므로, 이 사건 각 옵션계약에서 피고 B이 원고들에 대하여 부담하는 이 사건 각 옵션계약상 채무는 원고들과 피고 B 계약당사자 쌍방의 귀책사유 없이 이행할 수 없게 되었다고 봄이 타당하다.

소결론 이 사건 각 옵션계약상 피고 B의 채무가 계약당사자 쌍방의 귀책사유 없이 이행불능이 되었으므로, 원고들의 피고 B에 대한 이 사건 각 옵션계약에 따른 채무는 소멸하고, 원고들이 피고 B에 대하여 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되므로 피고 B은 원고들에게 이를 부당이득으로 반환하여야 한다[부당이득반환청구에서 법률상의 원인 없는 사유를 계약의 불성립, 취소, 무효, 해제 등으로 주장하는 것은 공격방법에 지나지 아니하므로(대법원 2007. 7. 13. 선고 2006다81141 판결 등 참조), 위와 같이 원고들의 계약당사자 쌍방의 귀책사유 없는 이행불능 주장을 받아들이는 이상, 원고들의 부당이득반환청구의 다른 공격방법인 취소, 이 사건 옵션계약의 실효 주장에 대해서는 별도로 판단하지 아니한다].

부당이득반환의 범위 원고들이 피고 B에 이 사건 각 옵션계약에 따른 공급대금(옵션공사비)으로 별지 목록 4 '청구금액'란 기재 각 금액을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 B은 원고들에게 위 각 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

소결론

부당이득반환의무는 이행기한의 정함이 없는 채무이므로 그 채무자는 이행청구를 받은 때에 비로소 지체책임을 진다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다24187, 24194 판결 등 참조). 한편 민법 제748조 제2항은 "악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다."라고 규정하고, 같은 법 제749조 제2항은 "선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 본다."라고 규정하고 있는데, 이 경우 수익자가 악의라는 점은 이를 주장하는 자가 증명하여야 하고, '소를 제기한 때'란 소송이 계속된 때, 즉 소장 부본이 피고에게 송달된 때를 말한다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다119481 판결, 대법원 2015. 12. 23. 선고 2014다209692 판결 등 참조).

따라서 피고 B은 원고들에게 별지 목록 4 '청구금액'란 기재 각 금액 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본이 피고 B에 송달된 다음 날임이 기록상 명백한 2024. 6. 20.부터 위 피고가 그 이행 의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 2. 13.까지는 상법에서 정한 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 법정이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고들은 각 공급대금의 지급일부터 이 사건 소장 부본 송달일까지의 법정이자의 지급 역시 구하나, 피고 B이 이 사건 소장 부본 송달일 이전에 이 사건 각 옵션계약이 이행불능이 되었음을 알았다는 사실을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다).

주장의 요지 피고 A은 2026. 1. 27. K조합에 대한 채권양도 여부에 대한 심리가 필요하다고 주장하며 변론재개신청서를 제출하는 한편 진천군청, 고용노동부 청주고용노동지청, AK협회에 대한 사실조회촉탁신청서를 제출하였고, 피고 B은 이 사건 각 옵션계약이 이행불능으로 소멸되었는지에 대한 심리가 필요하고, 관련 사건의 항소심인 서울고등법원 2025나209959호 사건에서 증인신청 및 사실조회 신청을 하였으므로 그 결과를 확인할 필요가 있다며 변론재개신청서를 제출하는 한편, 이 사건 아파트의 수분양자 또는 그 배우자인 AL, AM에 대한 증인신청서를 제출하였고 진천군청에 대한 사실조회촉탁신청서를 제출하였다.

관련 법리 당사자가 변론종결 후 주장·증명을 제출하기 위하여 변론재개신청을 한 경우 당사자의 변론재개신청을 받아들일지 여부는 원칙적으로 법원의 재량에 속한다(대법원1987. 12. 8. 선고 86다카1230 판결, 대법원 2009. 7. 23. 선고 2008다14619 판결 등 참조). 그러나 법원이 변론을 재개하고 심리를 속행할 의무가 있는 경우는, 변론재개신청을 한 당사자가 변론종결 전에 그에게 책임을 지우기 어려운 사정으로 주장·증명을 제출할 기회를 제대로 갖지 못하였고 그 주장 · 증명의 대상이 판결의 결과를 좌우할 만큼 주요한 요증사실에 해당하는 경우 등과 같이 당사자에게 변론을 재개하여 그 주장·증명을 제출할 기회를 주지 않은 채 패소판결을 하는 것이 민사소송법이 추구하는 절차적 정의에 반하는 경우로 한정된다(대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다305796 판결 등 참조).

구체적 판단

피고 A이 주장하는 K조합의 채권양도 여부에 대한 판단은 이미 제출된 증거를 바탕으로 한 이 법원의 사실인정 및 판단의 영역에 속하며, 위 피고가 변론재개신청서와 함께 제출한 사실조회촉탁신청서는 위 피고가 주장하는 추가 심리 사유와 무관할 뿐 아니라 당사자들의 기존 주장 · 증명이나 이 법원의 심리 내용을 넘어 판결의 결과를 좌우할 만한 관건적 요증사실에 해당한다고 보기 어렵다.

피고 B이 주장하는 쟁점에 대한 판단 역시 이미 제출된 증거를 바탕으로 한 이 법원의 사실인정 및 판단의 영역에 속하며, 위 피고가 추가로 확인이 필요하다고 주장하는 자료들이나, 증인신청, 사실조회촉탁신청 역시 당사자들의 기존 주장 · 증명이나 이 법원의 심리 내용을 넘어 판결의 결과를 좌우할 만한 관건적 요증사실에 해당한다고 보기 어렵다.

그렇다면 이 법원에 예외적인 변론재개 및 심리속행의무가 있다고 할 수 없으므로, 피고들의 변론재개신청은 받아들이지 아니한다.