서울중앙지방법원 2026. 6. 30. 선고 2024가합77097 판결

당사자들의 지위

피고 주식회사 N(이하 '피고 N'이라 한다)은 충북 진천군 P 외 53필지 지상에Q 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다) 및 단지 내 상가(이하 '이 사건 상가'라 하고, 이 사건 아파트와 통틀어 '이 사건 아파트 및 상가'라 한다)를 신축하여 분양하는 사업의 시행사 및 분양사이자 피고 O 주식회사(이하 '피고 O'이라 한다)와 함께 이 사건 아파트 및 상가의 신축 공사를 공동으로 시공한 시공사이다.

원고들은 이 사건 아파트 및 상가에 관하여 피고 N과 각각 분양계약을 체결한 수분양자들이거나 그 수분양자들로부터 분양권을 양도받은 자들이다.

원고들과 피고 N의 각 분양계약 등의 체결

원고들은 피고 N과 사이에 별지1 '이 사건 각 분양계약 등 체결 내역' 중 '계약일자'란 기재 각 해당 일자에 이 사건 아파트 중 같은 별지의 '동-호수'란 기재 각 해당 세대 또는 이 사건 상가 중 같은 난 기재 각 해당 호실에 관하여, 같은 별지의 '공급금액'란 기재 각 해당 금액을 공급금액으로 하는 분양계약을 직접 체결하거나 기존에 분양계약을 체결한 자들로부터 수분양자 지위를 양도받았다(이하 원고 A, B, C, D, E, F, G, H, I, J이 이 사건 아파트에 관하여 피고 N과 직접 체결하거나 수분양자 지위를 양도받은 분양계약을 합하여 '이 사건 각 아파트 분양계약'이라 하고, 원고 C, D, K, L, M가 이 사건 상가에 피고 N과 체결한 분양계약을 '이 사건 각 상가 분양계약'이라 하며, 위 각 계약을 통칭하여 '이 사건 각 분양계약'이라 한다).

이 사건 각 아파트 분양계약의 주요 내용은 아래와 같다[아래 "갑"은 피고 N을,"을"은 원고 A, B, C, D, E, F, G, H, I, J(이하 '이 사건 아파트 수분양 원고들'이라 한다)을 각 의미한다].

이 사건 각 상가 분양계약의 주요 내용은 아래와 같다[아래 "갑"은 피고 N을,"을"은 원고 C, D, K, L, M(이하 '이 사건 상가 수분양 원고들'이라 한다) 각 의미한다].

이 사건 아파트 수분양 원고들과 피고 N은 이 사건 각 아파트 분양계약을 체결하면서 피고 N이 위 원고들의 각 중도금 대출금에 대한 입주지정기간 최초일 전일까지의 대출이자를 금융기관에 대신 납부하고, 원고들은 입주 시 피고 N에게 위 피고가 기납부한 이자 상당액을 지급하기로 하는 '중도금 이자후불제 약정'도 함께 체결하였다.

이 사건 아파트 수분양 원고들은 이 사건 각 아파트 분양계약 체결일에 위 계약에 부수하여 피고 O과 사이에 피고 O으로부터 원고들이 분양받은 아파트의 거실 아트월, 주방 아일랜드 식탁 등의 인테리어 디자인 특화상품 및 시스템 에어컨 디바이스(거실, 침실1) 및 빌트인 가전(전기오븐) 등의 가전 시스템 특화상품을 공급받고, 피고O에게 별지1 '이 사건 각 분양계약 등 체결 내역' 중 '옵션계약상 공급금액'란 기재 각 금액을 지급하기로 하는 내용의 트리니움패키지 특화계약(이하 '이 사건 각 옵션계약'이라 한다)을 체결하였다.

원고들의 계약금 및 중도금 등 지급

원고들은 이 사건 각 분양계약 체결일 무렵 계약금으로 아래 [표1] '분양대금등 납부내역표' 중 '계약금(원)'란 기재 각 해당 금액을 지급하였다(분양권 이전 계약에 따라 분양자 지위를 양도받은 원고 D, I, J의 경우에는 피승계인이 지급하였다). 원고들이 각 계약금을 지급한 구체적인 일자 및 금액은 별지2 '원고들 청구금액표(피고 N)'의 '납부 일시'란 및 '납부 금액'란 각 기재와 같다. [표1] 분양대금 등 납부내역표 2) 이 사건 아파트 수분양 원고들 중 원고 A를 제외한 나머지 원고들은 피고 N에게 이 사건 각 분양계약상 중도금으로 [표1] '분양대금 등 납부내역표' 중 '중도금(원)'란 기재 금액을 위 피고가 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 알선한 금융기관인 아래 [표2] '중도금 대출약정 내역표' 중 '금융기관'란 기재 각 해당 금융기관(이하 '이 사건 각 금융기관'이라 한다)으로부터 대출을 받아 지급하였다(분양권 이전 계약에 따라 분양자 지위를 승계한 원고 D, I, J의 경우에는 피승계인이 대출을 받아 지급하였고, 해당 원고들이 그 대출금 채무를 승계하였다). 위 원고들이 중도금을 지급한 구체적인 일자 및 금액은 별지2 '원고들 청구금액표(피고 N)'의 '납부 일시'란 및 '납부 금액'란 각 기재와 같다. [표2] 중도금 대출약정 내역표 한편 위 원고들은 각 금융기관과 사이에 같은 표 '담보제공 등 약정' 기재와 같은 내용의 약정을 체결하였는데, 구체적으로 1 각 AI조합과 대출약정을 체결한 원고 B, I는 대출약정서와 함께 작성된 확약서 제3조 제4항에서 '분양계약을 해제하거나 계약의 취소 등으로 분양대금을 환급받아야 할 경우 피고 N 등이 대출 관련 채권 해당액을 AI조합에 직접 변제하는 데 동의한다'는 취지의 약정을 체결하였고, 2 주식회사 AK과대출약정을 체결한 원고 C, D, E, F, J은 이 사건 각 분양계약의 해제 또는 기타 사유로 발생한 분양대금반환청구권 등 일체의 금전지급청구권에 대하여 주식회사 AK을 근질권자로 한 근질권을 설정한 뒤 피고 N으로부터 근질권 설정에 관한 승낙을 받았으며, 3 AL 주식회사와 대출약정을 체결한 원고 G, H는 이 사걱 각 분양계약의 해제에 따른 분양대금 반환 청구권을 AL 주식회사에 양도한 후 그 채권양도 사실을 피고 N에 통지하였다.

원고 A 및 이 사건 상가 수분양 원고들은 피고 N에게 위 피고의 알선 없이 이 사건 각 상가 분양계약에 따른 중도금으로 위 [표1] '분양대금 등 납부내역표' 중 '중도금(원)'란 기재 각 해당 금액을 지급하였다. 위 원고들이 중도금을 지급한 구체적인 일자 및 금액은 별지2 '원고들 청구금액표(피고 N)'의 '납부 일시'란 및 '납부 금액'란 각 기재와 같다.

이 사건 아파트 수분양 원고들은 이 사건 각 옵션계약에 따른 계약금 및 중도금으로 위 [표1] '분양대금 등 납부내역표' 중 '옵션공사비(원)'란 기재 각 해당 금액을 지급하였다.

피고 N의 입주예정일 변경 통보 등

피고 N은 2023. 9. 15. 원고들을 비롯한 이 사건 아파트 및 상가의 수분양자들에게 '2020년 1월부터 발생한 코로나19 펜데믹 상황, 인건비 인상, 주52시간제, 중대재해처벌법 시행, 지속되는 물가 상승에 따른 급격한 원자재값 인상, 러시아-우크라이나 전쟁 발생에 따른 원자재 공급난, AN단체와 AO 운송노조의 연이은 파업 등 불가항력적인 사유로 이 사건 아파트 및 상가의 신축 공사가 지연되고 있고, 그 밖에 예상치 못했던 인명사고마저 발생하여 공기에 심각한 차질을 빚기까지 하였다. 현재까지의 공사 진척 상황과 앞으로 진행해야 할 공사일정을 면밀히 검토한 결과, 공구별로 1공구 (AP동~AQ동)는 2024. 4.경, 2공구(AR동~AS동/테라스동 포함)는 2024. 6.경 입주가능할 것으로 예상된다'는 취지의 통지(이하 '이 사건 1차 연장통지'라 한다)를 하였다.

피고 N은 진천군수로부터 이 사건 아파트 및 상가 신축공사의 사용검사예정일을 2024. 10. 31.로 변경하는 내용의 사업계획변경승인을 받은 후 2024. 5.경 원고들을 비롯한 이 사건 아파트 및 상가의 수분양자들에게 '당사는 코로나19, AN단체 총파업, 건설자재 수급 지연, 인명사고에 대한 진천군의 부당한 공사 중단 조치 등 전례 없는 불가항력적인 사유로 입주 지연이 현실화된 상황 이후에도 고금리 기조 장기화 및 원자재 가격 상승으로 인한 잔여 공정별 공사업체의 공사비 인상 요구와 이에 따른 제반비용의 상승으로 인하여 어려운 실정이다. 당사는 진천군의 요구에 따라 사업기간을2024. 10. 31.까지로 변경하는 사업계획(변경)승인을 받았다. 당사는 연장된 사업완료예정일 전이라도 최대한 빨리 입주할 수 있도록 노력하겠다. 중도금 대출이자는 이자후불제로서 추후 안내될 입주지정기간 개시일 전까지는 당사에서 대납할 예정이고, 입주지연에 따른 보상방안에 대해서는 당사에서 지속적으로 협의하고 있다'는 취지의 통지(이하 '이 사건 2차 연장통지'라 한다)를 하였다.

원고들의 계약 해제 통지 원고들은 2024. 6. 7. 피고 N에게 "분양계약 해제 및 이에 따른 원상회복·손해배상청구의 건"이라는 제목으로 '피고 N은 이 사건 아파트 및 상가의 입주예정일인 2023. 10.로부터 7개월이 지난 현재까지도 이 사건 아파트 및 상가를 준공하지 못하였고, 지금까지의 공정률을 고려할 때 언제쯤 이 사건 아파트 및 상가가 준공될 것인지 기약하기 어렵다. 피고 N이 본 내용증명을 송달받은 날로부터 2주 내에 통지인들로 하여금이 사건 아파트 및 상가에 입주할 수 있도록 하지 못할 경우, 이 사건 각 분양계약은즉시 해제된다.'라는 취지의 내용증명(이하 '이 사건 해제통지'라 한다)을 발송하였고, 위 내용증명은 2024. 6. 10. 피고 N에게 도달하였다.

피고 N의 입주예정일 안내 등

피고 N은 2025. 2. 22.부터 2025. 2. 24.까지 이 사건 아파트 및 상가의 사전방문 행사를 진행하였는데, 당시 이 사건 아파트 및 상가의 수분양자들에게 입주예정일을 2025. 3. 말경으로 통지하였다(이하 '이 사건 3차 연장통지'라 한다).

피고 N은 2025. 5. 2. 이 사건 아파트 및 상가의 수분양자들에게 '이 사건 아파트 및 상가의 입주예정일은 2025. 6. 2.로 변경되었다'는 내용의 공문(이하 '이 사건 4차 연장통지'라 한다)을, 2025. 5. 27. 위 수분양자들에게 '이 사건 아파트 및 상가의 입주예정일을 2025. 6. 27.로 변경한다'는 내용의 공문(이하 '이 사건 5차 연장통지'라 한다)을 각 발송하였다.

이 사건 아파트 및 상가의 사용검사 피고 N은 2025. 7. 25. 진천군수로부터 이 사건 아파트 및 상가의 사용검사를 받았다.

원고들 및 피고 N의 중도금 대출 변제

원고 C, F은 2025. 12. 18.경, 원고 J은 2025. 9. 10.경에 각 주식회사 AK에 대하여 이 사건 분양계약에 관한 중도금 대출금 전액을 상환하였고, 주식회사 AK은 2025.12. 30. 피고 N에 대하여 위 원고들이 중도금 대출금 전액을 상환함에 따라 이 사건 각 분양계약 해제에 따른 분양대금반환청구권에 대한 주식회사 AK의 근질권이 소멸되었다는 취지의 통지를 발송하였다.

피고 N은 아래 [표3] '대출금 대위변제 내역표' 중 '변제일자'란 기재 각 해당 일자에 '대위변제금(원)' 기재 각 해당 금원을 변제함으로써 원고 B, D, E, G, H, I의 이 사건 각 분양계약에 관한 중도금 대출금 및 대출이자 전액을 상환하였다. [표3] 대출금 대위변제 내역표 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5 내지 7, 13, 15호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을가 제1, 2, 18 내지 21, 32 내지 37호증, 을나 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고들의 주장(청구원인) 1) 피고 N에 대한 원상회복 및 위약금 지급 청구 원고들은 이 사건 각 분양계약에 따라 피고 N에게 분양대금으로 위 [표1] '분양대금 등 납부내역표'의 '계약금(원)'란 기재 각 해당 금액, '중도금(원)'란 기재 각 해당 금액을 지급하였다. 그런데 이 사건 각 분양계약 및 상가계약상의 입주예정일(2023. 10.)로부터 8개월이 지난 이 사건 소 제기 당시인 2024. 6. 25.까지도 이 사건 아파트및 상가가 준공되지 않았으며, 피고 N은 이 사건 1차 및 2차 연장통지를 통해 위 입주예정일로부터 1년 뒤인 2024. 10. 31. 이후로 입주예정일을 미루겠다는 의사를 분명히 하였으므로, 피고 N의 귀책사유로 인하여 원고들의 이 사건 아파트의 입주 내지 이 사건 상가의 입점이 지연되었음이 명백하다. 따라서 이 사건 각 분양계약은 피고 N의 이행지체에 따른 원고들의 이 사건 해제통지에 따라 2024. 6. 25. 해제되었다. 또한, 피고 N의 명백한 귀책사유로 인하여 이 사건 각 아파트 수분양 원고들이 이 사건 아파트에 입주할 수 없게 되는 경우 피고 N은 이 사건 각 아파트 분양계약 제3조 제2항에 따라 수분양자들에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급할 의무를 부담하므로, 피고 N은 이 사건 아파트 수분양 원고들에게 공급대금 총액의 10%에 해당하는 위약금을 지급할 의무가 있다. 따라서 피고 N은 이 사건 각 분양계약의 해제에 따른 원상회복의무 및 위약금 지급의무의 이행으로 원고들에게 별지2 '원고들 청구금액표(피고 N)' 중 '청구금액(원)'란 기재 각 해당 돈 및 위 각 돈 중 원고들이 피고 N에게 지급한 분양대금에 관하여 각 납부일자부터 발생하는 법정이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 다만 피고N은 원고들이 이 사건 각 금융기관에 대하여 부담하는 중도금 대출 원금 및 이자를 일부 변제하였으므로, 원고들이 각 납부한 분양대금 및 그 법정이자와 지연손해금 합계액에서 위 피고가 대위변제한 중도금대출 원리금 상당액을 공제한 후 그 나머지 금액을 위 원고들에게 반환하여야 한다.

피고 O에 대한 청구<1>

주위적 원상회복청구 이 사건 아파트 수분양 원고들은 이 사건 각 옵션계약에 따라 피고 O에게 물품대금을 각 지급하였으나, 이 사건 각 분양계약은 피고 N의 귀책사유로 인하여 2024. 6. 25. 적법하게 해제되었으므로, 이 사건 각 분양계약에 부수하여 체결된 이 사건 각 옵션계약은 더 이상 이행이 불가능한 상황에 이르렀다. 따라서 이 사건 각 옵션계약은 이 사건 각 분양계약과 동시에 해제되었거나 원고들이 이 사건 소장부본의 송달로써 해제의 의사를 표시하여 적법하게 해제되었다. 따라서 피고 O은 이 사건 각 옵션계약의 해제에 따른 원상회복의무의 이행으로 이 사건 아파트 수분양 원고들에게 별지3 '원고들 청구금액표(피고 O)' 중 '청구금액(원)'란 기재 각 해당 돈 및 위 돈 중 같은 별지 '납부 금액(원)'란 기재 각 금액에 대하여 '납부 일시'란 기재 각 일자로부터 발생하는 법정이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

예비적 부당이득반환청구 이 사건 각 분양계약이 해제됨에 따라 피고 O이 이 사건 각 옵션계약에 의하여 부담하는 물품공급의무가 당사자 쌍방의 귀책사유 없이 이행할 수 없는 상황에 이르렀으므로, 이 사건 각 옵션계약은 민법 제537조에 따라 적법하게 종료되었다. 따라서 피고 O은 이 사건 아파트 수분양 원고들에게 별지3 '원고들 청구금액표(피고 O)' 중 '청구금액(원)'란 기재 각 해당 돈 및 이 사건 소장부본 송달 다음 날부터 발생하는 지연손해금을 부당이득으로 반환하여야 한다.

피고 N의 주장

계약 해제에 따른 계약금 및 중도금 반환청구에 관한 주장

원고들의 해제권 행사가 효력이 없다는 주장 다음과 같은 사유로 피고 N의 채무불이행(이행지체)은 인정되지 않으므로, 원고들의 이 사건 해제 통지에 기한 해제는 효력이 없다.

입주예정일이 불확정기한에 해당한다는 주장 이 사건 각 분양계약상 입주예정일이 '2023. 10.'로 표시되어 있지만 이는 불확정기한에 해당하는바, 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항은 '코로나19 등 외부적 요인으로 공사가 지연되는 기간만큼 자동으로 공기가 연장되며 피고 N은 그로 인한 책임을 부담하지 않는다'고 정하고 있는 점을 고려할 때, 피고 N의 이 사건 1 내지 5차 연장통지로 인해 이 사건 아파트 및 상가의 입주예정일은 2025. 6.경으로 적법하게 변경되었다. 따라서 원고들의 이행 최고 및 해제 통보 당시에는 불확정기한인 이 사건 아파트 및 상가의 입주예정일이 도래하지 않았으므로, 원고들은 피고 N의 이행지체를 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제할 수 없다.

피고 N의 귀책사유 없는 사유로 입주예정일이 연장되었다는 주장 피고 N의 명백한 귀책사유가 아닌 행정명령, 천재지변, 전쟁, 자재 및 인력수급 문제, 코로나 바이러스 사태 등의 사유로 인하여 입주예정일이 지연될 경우 원고들은 이를 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제할 수 없다. 그런데 이 사건 아파트 및 상가의 신축 공사가 지연된 것은 피고 N의 귀책이 아닌 1 2022. 12. 13. 위 공사현장에서 일용직 근로자가 건설기계와 충돌하여 사망한 사고로 인하여 대전지방고용노동청청주지청장이 발령한 2022. 12. 14.자 공사중지명령(46일), 2 코로나19의 확산(322일), 3 전국적인 규모의 AN단체 총파업으로 인한 자재 수급 차질(52일), 4 러시아-우크라이나 전쟁 및 레미콘 파동으로 인한 레미콘 등 건설자재 수급 차질(16일), 4 그 밖에 알폼 납품 지연, 이례적 폭염, 주택 관련 법령 개정에 따른 입주자 사전점검 기간 변경(90일)으로 인한 것이다. 이러한 사정이 있는 경우 이 사건 아파트 및 상가의 입주예정일은 위와 같은 공사 지연 기간(총 526일)만큼 연장되어야 하고, 피고 N은 원고들에게 위와 같은 내용을 통지함으로써 이 사건 아파트 및 상가의 입주예정일이 연장되었으므로, 원고들은 이 사건 각 분양계약을 해제할 수 없다.

상계 주장

중도금 대출금 대위변제에 따른 구상금 및 위약금 상계 주장 피고 N은 원고 B, D, E, G, H, I(이하 '원고 B 등'이라 한다)의 이 사건 각 금융기관에 대한 중도금 대출금을 대위변제하고, 이 사건 각 분양계약 제2조 제1항 제3호에 따라 2026. 4. 8.경 위 원고들에게 이 사건 각 분양계약의 해제를 통지하였다. 이에 따라 피고 N과 원고 B 등 사이의 이 사건 각 분양계약은 피고 N의 통지로 해제되었고, 위 원고들은 피고 N에 대하여 이 사건 각 분양계약상 분양대금의 10%에 해당하는 위약금 및 피고 N이 대위변제한 중도금 대출 원리금을 지급할 의무가 있으므로, 위 각 돈은 피고 N이 위 원고들에게 반환하여야 하는 분양대금에서 상계되어야 한다.

대납이자 상계 주장 가사 원고들의 분양대금 반환채권이 인정된다고 하더라도, 피고 N이 원고들을 대신하여 금융기관에 원고들의 중도금대출이자를 납입하였으므로 이는 반환할 분양대금에서 상계되어야 한다.

위약금 지급청구에 관한 주장 이 사건 각 분양계약 제3조 제2항, 제2조 제3항은 법원의 확정판결에 의한 피고 N의 귀책사유로 인하여 입주가 불가능하게 된 경우에 한하여 피고 N에게 위약금 지급의무를 부과하는 취지의 조항인데, 이 사건 아파트 및 상가의 입주 지연은 피고 N의 명백한 귀책사유로 인한 것이 아니고, 입주가 불가능하게 된 것도 아니므로 원고들은 위 조항에 근거하여 피고 N에게 위약금의 지급을 구할 수 없다.

피고 O의 주장 이 사건 각 분양계약은 앞서 피고 N이 위

1)항에서 주장한 바와 같은 이유로 해제되지 않았으므로, 이와 전제를 달리하는 원고들의 피고 O에 대한 청구는 받아들일수 없다. 설령 이 사건 각 분양계약이 해제되었다 하더라도, 이 사건 옵션계약상 피고 O의 특화품목의 설치의무가 이행불능 상태에 있다고 볼 수 없고, 이 사건 아파트 및 상가의 사용검사가 이루어져 실제 입주가 개시되기 전에는 위 특화품목 설치의무의 이행기가 도래하였다고 보기 어려우므로 그 이행지체 상태에 있다고 볼 수 없으므로, 이 사건 각 옵션계약이 해제되었다거나 이행불능으로 인하여 종료되었다고 볼 수 없다.

이 사건 각 분양계약의 해제

피고 N의 이행지체 여부

입주예정일이 확정기한인지 여부 이 사건 각 분양계약에서 입주예정일에 관하여 "입주예정일: 2023년 10월 예정(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)"이라고 기재되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같다. 앞서 본 인정사실에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 여러 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 아파트 및 상가의 입주예정일은 확정된 이행기로서 2023년 10월의 말일인 2023. 10. 31.까지인 것으로 봄이 타당하다.

이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 피고 N의 원고들에 대한 이 사건 아파트 및 상가 각 세대 또는 호실 공급의무의 이행기를 정한 것으로 볼 수 있고, 이 사건 각 분양계약은 이에 따라 입주예정일을 '2023. 10.'로 명시하고 있다. 이처럼 이 사건 각 분양계약은 입주일자를 정확하게 지정하기 어려운 아파트 등 신축·분양사업의 특성을 반영하여 입주일자가 아니라 입주예정월을 특정하면서도, 피고 N의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 등에 의한 준공 지연의 경우 지연된 기간만큼 공기가 자동 연장된다는 조항을 둠으로써 '입주지연이라는 불안정한 상태에서 벗어날 수 있는 수분양자의 이익'과 '불가피한 사정으로 준공 및 입주가 다소 늦어질 수 있는 시행사의 이익' 사이의 균형을 맞추고 있는 것으로 해석된다.

피고 N은 이 사건 각 분양계약에 따라 원고들을 포함한 수분양자들에게 이 사건 아파트 및 상가 각 세대 또는 호실의 인도 및 소유권이전의무를 부담하고, 입주예정일은 각 의무의 이행기와 밀접한 관련이 있다. 그럼에도 불구하고 피고 N이 합리적인 예상 범위를 초과하여 입주예정일을 임의적으로 변경할 수 있다고 해석한다면 채무자인 피고 N이 자신의 채무 이행기를 단독으로 정하게 되는 것이며, 이 사건 각 분양계약을 체결한 수분양자들의 권리를 지나치게 침해하는 결과를 초래할 수 있어 부당하다. 또한 피고 N이 입주예정일을 어겨 원고들의 입주가 지연된 경우 피고 N이 지체상금을 부담하도록 정한 지체보상금 조항(이 사건 각 분양계약 제5조 제3항)은 아무런 의미를 가지지 못하게 된다.

이 사건 각 분양계약에 '구체적 입주일자를 사후 통보한다'거나 '입주일자가 다소 변경될 수 있다'는 취지의 문구가 병기되어 있다고 하더라도, 이는 입주일자 통보 자체에 대한 피고 N의 의무 또는 권한을 명시적으로 정하고 입주일자가 변경될 사실상의 가능성을 주의적으로 고지한 것일 뿐, 위 피고에게 입주일자를 변경할 권리를 직접적으로 부여하는 취지는 아니다. 따라서 위 각 문구를 근거로 이 사건 각 분양계약에 명시된 입주예정일이 불확정기한을 정한 것이라거나, 피고 N이 이 사건 각 분양계약이 정한 사유가 없음에도 입주예정일로 표시된 "2023년 10월"의 문언상 의미를 벗어나 입주일자를 일방적으로 변경할 수 있다고 볼 수는 없다. 결국 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 피고 N의 주된 의무인 분양목적물 인도의무의 '확정된 이행기'이고, 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 특별한 사정이 없는 한 2023. 10.의 말일인 2023. 10. 31.까지인 것으로 보아야 하며, 다만 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항에서 정한 사유가 있는 경우 그로 인하여 지연된 기간만큼 연장될 수 있다고 해석하는 것이 타당하다.

입주예정일이 자동연장되었는지 여부 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항에서 "천재지변, 전쟁, 내란 등 또는 피고 N의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 또는 수분양자 및 관련자의 집단행동 등에 의한 공사방해, 사용승인 방해, 자재 및 인력수급문제, 특화공사, 민원, 정부정책 소급적용, 코로나 바이러스 사태 및 사회적 거리 두기 등에 따른 현장폐쇄 등으로 인하여 준공이 지연될 경우에는 피고 N은 이를 원고들에게 통보하고 공사가 중단된 일수에 대하여 공기가 자동 연장되며, 이 경우 피고 N은 제3항에서 정한 지체보상금을 지급하지 않는다."라고 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 을가 제3 내지 17호증의 각 기재에 의하면 이 사건 공사 진행 중 대전지방고용노동청 청주지청장의 중대재해로 인한 작업중지명령, 코로나19의 확산으로 인한 사회적 거리두기, AN단체 총파업등의 사건이 일어난 사실이 인정되기는 한다. 그러나 아래 2)항에서 자세히 살펴보는 바와 같이, 위와 같은 사건이 일어났다는 사정만으로는 이 사건 아파트 및 상가 신축공사의 준공이 피고 N의 귀책사유가 아니라 불가항력적인 사유로 인하여 지연되었다는 사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 아파트 및 상가의 입주예정일이 이 사건 각 분양계약 제5조 제4항에 의하여 자동으로 연장되었다고 볼 수 없다.

소결 결국 피고 N은 이 사건 각 분양계약에서 정한 입주예정일까지 분양목적물인 이 사건 아파트 및 상가 각 세대 또는 호실의 인도의무(입주절차 이행의무)를 이행하지 못하였으며, 이와 같은 피고 N의 이행지체는 원고들의 이 사건 해제통지가 피고 N에 도달한 2024. 6. 10.까지 그대로 유지되었다.

피고 N의 귀책사유 유무

관련 법리 채무의 이행이 지체된 경우에 그 귀책사유에 관한 입증책임은 채무자에게 있으므로 채무자는 이행을 지체한 이상 그 이행지체가 자기에게 귀책할 수 없는 사유로 말미암은 것임을 증명할 책임이 있다(대법원 1984. 11. 27. 선고 80다177 판결 등 참조).

사안에 대한 판단 을가 제3 내지 17호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 1 이 사건 아파트 및 상가 신축공사는 코로나바이러스 감염증이 전 사회적으로 확산되는 시기에 이루어졌고, 특히 2021. 6.경 진천군에서 코로나바이러스 감염증이 크게 확산되어 강력한 수준의 집합금지명령이 내려진 사실, 2 이 사건 아파트 및 상가 신축공사 현장에서 일용직 근로자 사망사고가 발생하였고, 이에 대전지방고용노동청은 2022. 12. 14.경 피고 N 등에 대하여 신축공사 중 중대재해가 발생한 작업 부분에 관한 작업중지명령을 내렸으며, 위 작업중지명령은 2023. 1. 27.경까지 유지되었던 사실, 3 2022년 반복적으로 일어난 AN단체 노동자 총파업으로 인하여 건설자재 수급 등이 지연된 사실, 4 2022. 2.경 러시아-우크라이나 전쟁이 발발하면서 시멘트 등 원자재 수급비용에 영향을 미친 사실이 인정되기는 한다. 그러나 앞서 인정한 사실과 살펴본 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어보면, 위 1 내지 4의 사실 및 사정만으로는 피고 N이 입주예정일인 2023. 10. 31.까지 이 사건 아파트 및 상가 각 세대 또는 호실의 인도 의무(입주절차 이행의무)를 이행하지 못한 데 피고 N의 귀책사유가 없다고 인정하기 부족하다.

이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 원고들이 위 각 계약을 체결한 때로부터 약 2년 내지 3년 가까이 경과한 시점이다. 피고 N으로서는 이 사건 아파트 및 상가의 신축·분양사업 및 공사의 특성, 예상 기간, 관련 인·허가에 소요되는 기간뿐만 아니라, 분양 당시에는 드러나지 않았지만 통상 발생할 수 있는 공사 지연 사유 등도 모두 감안하여 이를 이 사건 각 분양계약에 반영하여 입주예정일을 정하였을 것으로 보인다.

신축공사 당시 코로나바이러스 감염증이 확산되고 있었던 것은 사실이나, 이는 이 사건 각 분양계약 체결 전에 이미 발생한 사유에 해당하므로, 피고 N은 이 사건 각 분양계약 체결 당시 이와 같은 사정을 고려하여 입주예정일을 지정하였을 것으로 보인다. 뿐만 아니라, 피고 N이 코로나바이러스감염증 사태로 인하여 이 사건 아파트 및 상가 신축공사 현장을 폐쇄한 사실도 없는 것으로 보인다.

러시아-우크라이나 간 전쟁은 이 사건 각 분양계약 체결 이후인 2022. 2.24. 발생하였고 이로써 공사비·원자재 수급비용이 상승하였다고 볼 수 있다. 그러나 위 전쟁은 이 사건 아파트 및 상가 착공(2020. 10.경)으로부터 약 1년 4개월이 지난 이후에 발생한 것으로, 공사비·원자재 수급비용에 미치는 영향이 제한적이었을 것으로 보인다.

이 사건 아파트 및 상가 신축공사 현장에서 발생한 일용직 근로자 사망사고 발생 및 그에 대한 조치로 인한 공사 지연은 시행사이자 시공사인 피고 N의 관리영역 안에서 발생한 문제이지, 피고 N의 귀책 없이 발생한 사정이라고 보기 어렵다.

이 사건 아파트 및 상가 신축공사 당시 AN단체 총파업으로 인한 수급 차질, 알폼 납품 지연 등의 사유가 발생한 것은 사실이나, 이러한 사유는 천재지변 또는 그에 준하는 불가항력적인 사정이라기보다는 건설 사업에서 얼마든지 일어날 수 있는 예측가능한 위험으로서 피고 N의 책임 영역 안에 있다고 봄이 타당하다.

원고들의 이행제공 없이 계약을 해제할 수 있는지 여부

관련 법리 쌍무계약에 있어 상대방이 미리 이행을 하지 아니할 의사를 표시하거나 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 그 채무를 이행하지 아니할 것이 객관적으로 명백한 경우는 그 일방이 이행을 제공하지 아니하여도 상대방은 이행지체의 책임을 지고 이를 이유로 계약을 해제할 수 있다고 할 것이고, 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 상당한 기간 내에 그 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에도 그 일방은 자신의 채무의 이행을 제공하지 않더라도 상대방의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1993. 8. 24. 선고 93다7204 판결 등 참조).

사안에 대한 판단 피고 N이 2024. 5.경 원고들을 포함한 이 사건 아파트 및 상가 수분양자들에게 이 사건 2차 연장통지를 통하여 '공사가 지연되어 사업기간을 2024. 10. 31.로 연장하였고, 입주지정기간은 추후 통보할 예정이다.'라고 통지한 사실, 원고들이 그로부터 얼마 지나지 않은 2024. 6. 10. 피고

사안에 대한 판단 피고 N이 2024. 5.경 원고들을 포함한 이 사건 아파트 및 상가 수분양자들에게 이 사건 2차 연장통지를 통하여 '공사가 지연되어 사업기간을 2024. 10. 31.로 연장하였고, 입주지정기간은 추후 통보할 예정이다.'라고 통지한 사실, 원고들이 그로부터 얼마 지나지 않은 2024. 6. 10. 피고 N에게 이 사건 각 분양계약의 해제를 통지한 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 위 인정사실에 의하면, 원고들이 이 사건 각 분양계약의 해제를 통지할 당시 피고 N은 적어도 2024. 10. 31. 이전까지 이 사건 아파트 및 상가의 입주를 제공할 의무를 이행할 수 없었음이 객관적으로 명백하였으므로, 원고들은 중도금 및 잔금지급채무의 이행을 제공하지 않더라도 위 피고의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 있다고 보아야 할 것이다. 따라서 설령 원고들이 이 사건 각 분양계약 해제 당시에 6차 중도금 및 잔금지급의무를 이행하지 아니하였다 하더라도, 원고들은 피고N의 이행지체를 원인으로 이 사건 각 분양계약을 해제할 수 있다.

원고들의 이 사건 해제 통지로 인한 계약 해제 원고들이 2024. 6. 7. 피고 N에게 '피고 N이 본 내용증명을 송달받은 날로부터 2주 내에 통지인들로 하여금 이 사건 아파트 및 상가에 입주할 수 있도록 하지 못할 경우, 이 사건 각 분양계약은 즉시 해제된다.'라는 취지의 이 사건 해제통지를 발송하여 위 통지가 2024. 6. 10. 피고 N에게 도달한 사실, 이 사건 아파트 및 상가의 준공및 입주는 2025. 7. 25.경에 이르러서야 이루어진 사실은 앞서 살펴본 바와 같다. 따라서 원고들과 피고 N 사이의 이 사건 각 분양계약은 이 사건 해제통지가 피고 N에게 도달한 날로부터 2주가 도과한 2024. 6. 25. 피고 N의 이행지체를 원인으로 적법하게 해제되었다.

계약 해제에 따른 원상회복 청구에 관한 판단

원상회복의무의 성립 이 사건 각 분양계약은 피고 N의 이행지체로 인하여 2024. 6. 25. 적법하게 해제되었고, 원고들이 별지2 원고들 청구금액표(피고 N) 중 '납부 일시'란 각 해당 일자에 '납부 금액(원)'란 기재 각 해당 금액을 계약금 또는 중도금으로 피고 N에게 지급한 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 따라서 피고 N은 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 이 사건 각 분양계약에 따른 원상회복으로, 원고들이 납부한 분양대금인 별지2 원고들 청구금액표(피고 N) 중 '납부금액 합계(원)'란 기재 각 해당 금액 및 그중 '납부 금액(원)'란 기재 각 해당 금액에 대해서 '납부 일시'란 기재 각 해당 일자부터 계산한 법정이자 및 지연손해금을 각 지급하여야 한다.

피고 N의 상계 항변에 관한 판단

자동채권의 존재 및 범위

피고 N이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 2021. 10.경부터 2025. 8. 6.까지 아래 [표4] '중도금 대출이자 대납 내역표' 중 '원고'란 기재 원고들(원고 A, K, L, M를 제외한 나머지 원고들로서, 이하 '상계 관련 원고들'이라 한다)을 대신하여 별지 5-1 내지 5-11 각 원고별 중도금 대출이자 대납 상세내역 기재와 같이중도금 대출이자를 대납하고, 그 합계금액이 [표4] '중도금 대출이자 대납 내역표' 중 '중도금 대출이자 대납액 합계(원)'란 기재 각 해당 금액과 같은 점은 당사자 사이에 다툼이 없거나 2025. 10. 16.자 AK 주식회사에 대한 금융거래정보제공명령 결과에 의하여 인정되고, 이 사건 각 분양계약이 2024. 6. 25. 적법하게 해제되었음은 앞서 본 바와 같다. [표4] 중도금 대출이자 대납 내역표 그렇다면 피고 N이 이 사건 각 분양계약 제6조 제5항에 따라 위 원고들의 중 도금 대출이자를 대납할 의무는 소급적으로 소멸하므로, 피고 N은 위 원고들에 대하여 위와 같이 대납한 중도금 대출이자 상당액의 반환 채권을 가진다고 봄이 타당하다.

피고 N이 원고 B, D, E, G, H, I의 각 중도금 대출채무를 대위변제하기 위하여 앞서 본 [표3] '대출금 대위변제 내역표' 중 '변제일자'란 기재 각 해당 일자에 '대위변제금(원)'란 기재 각 해당 금액을 납입한 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 그렇다면 피고 N은 위 원고들에 대하여 위와 같이 대위변제한 중도금 대출원리금 상당액의 반환 채권을 가진다고 봄이 상당하다.

한편 피고 N은 원고 B, D, E, G, H, I와 사이에 각 체결한 분양계약이 위 원고들의 중도금 대출금 미변제로 2026. 4. 8.경 해제됨에 따라 위 원고들에 대한 피고N의 각 위약금 채권이 발생하였다고 주장한다. 그러나 앞서 가.항에서 살펴본 바와 같이 이 사건 각 분양계약은 피고 N의 이행지체로 인하여 2024. 6. 25. 해제되었으므로, 설령 위 원고들이 중도금 대출금을 변제하지 아니하여 피고 N이 이를 대위변제하였다 하더라도 이를 이유로 피고 N이 이 사건 각 분양계약을 해제할 수 없고, 따라서 위약금 채권 역시 발생하지 아니한다.

상계적상

관련 법리 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우 쌍방 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다(민법 제492조 제1항). 여기서 '채무의 이행기가 도래한 때'는 채권자가 채무자에게 이행의 청구를 할 수 있는 시기가 도래하였음을 의미하고 채무자가 이행지체에 빠지는 시기를 말하는 것이 아니다. 이행기의 정함이 없는 채권의 경우 그 성립과 동시에 이행기에 놓이게 되고, 부당이득반환채권은 이행기의 정함이 없는 채권으로서 채권의 성립과 동시에 언제든지 이행을 청구할 수 있으므로, 그 채권의 성립일에 상계적상에서 의미하는 이행기가 도래한 것으로 볼 수 있다(대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다287515 판결 등 참조).

상계적상에 관한 판단 상계 관련 원고들의 피고 N에 대한 분양대금 반환채권은 이 사건 각 분양계약의 해제에 따라 그 해제일인 2024. 6. 25. 성립하여 이행기가 도래하고, 이에 대한 각 납입일부터의 이자채권은 해제일부터 순차로 성립하여 이행기가 도래한다. 한편 자동채권에 해당하는 피고 N의 상계 관련 원고들에 대한 대납이자 상당액의 반환 채권은 부당이득반환채권으로서 이 사건 각 분양계약의 해제일 또는 매 대출이자 대납 시마다 성립하며, 원고 B, D, E, G, H, I에 대한 중도금 대출원리금 상당액의 반환채권(구상금채권)은 피고 N이 위 각 대출원리금을 반환한 일자에 성립한다. 결국 상계 관련 원고들의 수동채권과 피고 N의 각 자동채권은 위 각 자동채권의 성립 시기에 각 상계적상에 있다고 할 것이므로, 1 해제일인 2024. 6. 25.까지 피고 N이 대납한 중도금 대출이자 상당액은 위 해제일에, 2 그 이후 2025. 8. 6.까지 납부된 중도금 대출이자 상당액은 각 납부일에, 3 원고 B, D, E, G, H, I에 대한 중도금 대출원리금 대납액은 각 대납일에 수동채권인 위 원고들의 계약금 및 중도금 반환채권, 각 납입일로부터의 이자채권과 각 상계적상에 있다.

상계충당

충당 순서

비용, 이자, 원본에 대한 변제충당에 있어서는 민법 제479조에 그 충당 순서가 법정되어 있고 지정 변제충당에 관한 민법 제476조는 준용되지 않으므로 원칙적으로 비용, 이자, 원본의 순서로 충당하여야 하고, 채무자는 물론 채권자라 할지라도 위 법정 순서와 다르게 일방적으로 충당의 순서를 지정할 수는 없다. 그러나 당사자 사이에 특별한 합의가 있는 경우이거나 당사자의 일방적인 지정에 대하여 상대방이 지체 없이 이의를 제기하지 아니함으로써 묵시적인 합의가 되었다고 보이는 경우에는 그 법정충당의 순서와는 달리 충당의 순서를 인정할 수 있다(대법원 2009. 6. 11. 선고 2009다12399 판결 등 참조). 그리고 민법 제479조의 규정은 상계의 경우에도 준용된다(민법 제499조).

상계 관련 원고들과 피고 N 사이에 비용, 이자, 원본의 상계충당에 관하여 명시적·묵시적 합의가 있었다고 볼 아무런 증거가 없고, 수동채권인 분양대금 반환채권의 법정이자 및 지연손해금은 각 납부일과 이행기일 다음 날에 각 성립하여 모두 이행기가 도래하였다. 따라서 자동채권인 피고 N의 대납이자 반환채권 및 대위변제금 반환채권은 민법 제499조, 제479조, 제477조에 따라 각 분양대금 반환채권의 이자, 원본의 순으로 충당된다.

구체적 충당 내역 제1 자동채권인 2024. 6. 25.까지의 중도금 대납 이자 채권은 상계 관련 원고들이 각 납입한 계약금 및 중도금의 납입일자부터 상계적상일인 2024. 6. 25.까지 상법에서 정한 연 6%의 비율로 계산한 이자에 충당되고, 제2 내지 15 자동채권인 2024. 7. 10.부터 2025. 8. 6.까지의 각 중도금 대납 이자 채권(40 내지 53차 각 대납이자 채권)은 각 대납이자 납부일까지 연 6%의 비율로 계산한 법정이자에 충당된다. 한편 원고 B, D, E, G, H, I에 대한 각 제16 자동채권인 중도금 대출 대위변제금 채권은 2025. 8. 6.까지 발생한 법정이자 중 제1 내지 15 자동채권(각 중도금 대납이자 채권)에 충당되고 남은 잔액 및 2025. 8. 7.부터 각 상계적상일(2026. 3. 20. 또는 2026. 3. 31.)까지 연 6%의 비율로 발생한 법정이자에 먼저 충당된 뒤, 잔액은 원본채권인 계약금 및 중도금 반환 채권에 충당된다(상계 관련 원고들에 대한 구체적인 상계충당 내역은 별지 4-1 내지 4-9 각 원고별 상계내역표 기재와 같다).

상계 이후 남은 수동채권 위와 같은 상계충당 결과, 원고 B, D, E, G, H, I의 각 원상회복채권 중 아래 [표5] '상계충당 결과표'의 '합계액(원)'란 기재 각 해당 금액 및 이에 대하여 같은 표 '최종 상계적상일'란 기재 각 해당 일자의 다음 날부터 발생하는 법정이자 및 지연손해금이 남게 되고, 원고 C, F, J의 각 원상회복채권 중 같은 표의 '합계액(원)'란 기재 각 해당 금액 및 위 각 돈 중 '원본 잔액(원)'란 기재 각 해당 금액에 대하여 같은 표 '최종 상계적상일'란 기재 각 해당 일자의 다음 날부터 발생하는 법정이자 및 지연손해금이 남게 된다. [표5] 상계충당 결과표 라) 소결 피고 N의 상계 관련 원고들에 대한 이 부분 상계항변은 위 인정 범위 내에서 이유 있다.

피고 N에 대한 위약금 청구에 관한 판단 이 사건 아파트 수분양 원고들은 피고 N에 대하여 이 사건 각 분양계약 제3조 제2항에 따라 각 공급대금 10% 상당액의 위약금의 지급을 구한다. 그러나 이 사건 각 분양계약 제3조 제2항은 이 사건 각 분양계약이 같은 계약 제2조 제3항에 해당하는 사유로 해제된 경우에 피고 N의 위약금 지급의무를 정한 규정이고, 이 사건 각 분양계약 제2조 제3항은 '원고들이 피고 N의 법원 확정판결에 의한 명백한 귀책사유로 인해 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다.'라고 정하고 있음은 앞서 본 바와 같은데, 원고들이 주장하는 해제 사유인 '입주 지연으로 인한 채무불이행(이행지체)'은 위 조항에서 정한 사유에 해당한다고 볼 수 없고, 달리 위 조항에서 정한 사유로 인하여 이 사건 각 분양계약이 해제된 사실을 인정할 증거도 없다. 따라서 이와 전제를 달리하는 원고들의 이 부분 청구는 이유 없다.

소결

결국 피고 N은 위 [표5] 기재와 같이, 1 원고 B에게 44,054,823원, 원고 I에게39,789,096원 및 위 각 돈에 대하여 최종 상계적상일의 다음 날인 2026. 3. 21.부터 위 피고가 그 이행 의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 6. 30.까지는 민법 제548조 제2항이 정한 법정이자로서 상법에서 정한 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 지연손해금으로서 소송촉진등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 2 원고 D에게183,966,333원, 원고 E에게 87,251,911원, 원고 G에게 72,601,688원, 원고 H에게37,733,962원 및 위 각 돈에 대하여 최종 상계적상일의 다음 날인 2026. 4. 1.부터 위 2026. 6. 30.까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 3 원고 C에게 260,926,714원 및 위 돈 중 원금에 해당하는 237,612,000원에 대하여 최종 상계적상일의 다음 날인 2025. 8. 7.부터 위 2026. 6. 30.까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 4 원고 F에게 160,387,930원 및 위 돈 중 원금에 해당하는 149,800,000원에 대하여 최종 상계적상일의 다음 날인 2025. 8. 7.부터 위 2026. 6. 30.까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 5 원고 J에게 198,023,499원 및 위 돈 중 원금에 해당하는 184,800,000원에 대하여 최종 상계적상일의 다음 날인 2025. 8. 7.부터 위 2026. 6. 30.까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급할 의무가 있다.

또한 피고 N은 별지2 '원고들 청구금액표(피고 N)'의 기재와 같이, 1 원고 A에게 149,800,000원 및 위 돈 중 5,000,000원에 대해서는 2021. 4. 5.부터, 16,400,000원에 대해서는 2021. 4. 9.부터, 21,400,000원에 대해서는 2021. 5. 10.부터, 21,400,000원에 대해서는 2021. 6. 10.부터, 32,100,000원에 대해서는 2021. 9. 10.부터, 32,100,000원에 대해서는 2022. 10. 7.부터, 21,400,000원에 대해서는 2022. 12. 9.부터 위 피고가 그 이행 의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 6. 30.까지는 민법 제548조 제2항이 정한 법정이자로서 상법에서 정한 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 지연손해금으로서 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 2 원고 K에게 32,026,000원및 위 돈 중 16,013,000원에 대해서는 2021. 8. 10.부터, 나머지 16,013,000원에 대해서는 2023. 3. 10.부터 각 이 사건 소장부본이 피고 N에게 송달된 2024. 7. 8.까지는 민법 제548조 제2항이 정한 법정이자로서 상법에서 정한 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 지연손해금으로서 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 3 원고 L에게 56,930,000원 및 위 돈 중 30,000,000원에 대해서는 2021. 8. 17.부터, 26,930,000원에 대해서는 2021. 8. 23.부터 각 위 2024. 7. 8.까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을, 4 원고 M에게 57,431,000원 및 이에 대하여 2021. 8. 5.부터 위 2024. 7. 8.까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급할 의무가 있다.

주위적 청구에 대한 판단 이 사건 각 분양계약이 피고 N의 채무불이행(입주 지연)으로 인하여 해제된 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 이 사건 각 분양계약의 당사자는 피고 N과 원고들이고, 이 사건 각 옵션계약의 당사자는 피고 O과 이 사건 아파트 수분양 원고들로서 각 계약의 당사자가 다르다. 나아가 이 사건 각 분양계약이 입주 지연된 데에 피고 N의 귀책사유가 있다고 하더라도 그와 같은 사정만으로 피고 O에 어떠한 잘못이 있다고 단정할 수 없으며, 달리 이 사건 각 분양계약상 입주가 지연되었고, 그로 인해 이 사건 각 옵션계약상 의무 이행이 어렵게 된 것이 피고 O의 귀책사유로 인한 것이라는 점을 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 각 옵션계약이 피고 O의 귀책사유로 해제되었다고 볼 수는 없고, 이와 다른 전제에 선 이 사건 아파트 수분양 원고들의 해제 주장 및 이에 근거한 주위적 청구는 모두 이유 없다.

예비적 청구에 대한 판단

이 사건 각 옵션계약의 이행불능 여부

관련 법리 채무의 이행불능이란 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라, 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2016다200729 판결 참조). 부당이득반환의무는 이행기한의 정함이 없는 채무이므로 그 채무자는 이행청구를 받은 때에 비로소 지체책임을 진다(대법원 2017. 3. 30. 선고 2016다253297 판결 등 참조).

사안에 관한 판단 이 사건 아파트 수분양 원고들과 피고 O 사이에 이 사건 각 옵션계약이 체결된 사실, 이 사건 각 분양계약이 피고 N의 이행지체를 원인으로 해제된 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 나아가 앞서 인정한 사실과 살펴본 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 사정, 즉 1 이 사건 각 옵션계약은 이 사건 아파트에 거실 아트월, 주방아일랜드 식탁, 시스템 에어컨, 빌트인 가전 등을 설치하기 위하여 이 사건 각 분양계약에 부수하여 함께 체결된 것으로서, 이 사건 아파트가 위 원고들에게 정상적으로 분양되어 위 원고들이 아파트의 소유권을 취득하는 것을 당연한 전제로 체결된 것인 점, 2 이 사건 각 옵션계약상 의무를 이행하기 위해서는 이 사건 각 분양계약에 따라 이 사건 아파트가 준공되어 위 원고들에게 정상적으로 인도될 것을 요하는데, 앞서 본 바 에 따르면 이 사건 각 분양계약상 입주예정일은 2023. 10. 31.이었으나, 이 사건 아파트에 관하여 사용검사가 완료된 날은 그로부터 약 1년 8개월 이상이 경과한 2025. 7.25.이고, 그로 인하여 피고 O의 이 사건 각 옵션계약에 따른 의무의 이행이 이루어지지 못하는 상태가 지속된 점, 3 실제로 피고 O이 이 사건 각 옵션계약에 따른 의무의 이행을 하지 못하고 있던 중 앞서 본 바와 같이 위 원고들의 이 사건 각 분양계약 해제 통지가 이루어짐에 따라 이 사건 각 분양계약이 적법하게 해제되었고, 이에 따라 피고 O이 이 사건 각 옵션계약을 이행할 수 있는 기반이 상실되었으므로, 피고 O이 이 사건 각 옵션계약상 의무를 실현하는 것은 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 기대하기 어려운 점, 4 피고 O이 이 사건 아파트 사용검사 이후 이 사건 각 옵션계약에 따른 특화품목 설치의무의 이행을 완료하였다 하더라도 위 시점은 이 사건 각 분양계약이 해제된 이후에 불과하므로, 이 사건 각 옵션계약에 따른 적법한 이행이라고 볼 수 없는 점 등을 종합해 보면, 피고 O이 이 사건 각 옵션계약에 따라 위 원고들에 대하여 부담하는 채무는 이행할 수 없게 되었다고 봄이 타당하다.

부당이득반환의무의 성립

관련 법리 민법 제537조는 '쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다.'라고 규정하여 채무자위험부담주의를 채택하고 있는바, 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유없이 채무가 이행불능된 경우 채무자는 급부의무를 면함과 더불어 반대급부도 청구하지 못한다고 할 것이므로, 쌍방 급부가 없었던 경우에는 계약관계는 소멸하고 이미 이 행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 반환 청구할 수 있다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다98655, 98662 판결 참조).

구체적 판단 피고 O에게 이 사건 각 옵션계약의 이행불능에 관한 귀책사유가 없음은 앞서 가.항에서 인정한 바와 같고, 이 사건 아파트 수분양 원고들은 피고 N의 이행지체를 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제한 것이어서 원고들이 이 사건 각 분양계약을 해제한 것이 원고들의 귀책사유에 의한 것이라고 평가할 수 없다. 따라서 이 사건 각 옵션계약에서 피고 O이 위 원고들에 대하여 부담하는 이 사건 각 옵션계약상 채무는 위 원고들과 피고 O 계약당사자 쌍방의 귀책사유 없이 이행할 수 없게 되었다고 봄이 타당하다. 이처럼 이 사건 각 옵션계약상 피고 O의 채무가 계약당사자 쌍방의 귀책사유없이 이행불능이 되었으므로, 이 사건 아파트 수분양 원고들의 피고 O에 대한 이 사건 각 옵션계약에 따른 채무는 소멸하고, 위 원고들이 피고 O에 대하여 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되므로, 피고 O은 원고들에게 이를 부당이득으로 반환하여야 한다.

부당이득반환의 범위 이 사건 아파트 수분양 원고들이 피고 O에 이 사건 각 옵션계약에 따른 공급대금으로 별지3 '원고들 청구금액표(피고 O)'의 '청구금액(원)'란 기재 각 해당 금액을 지급한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 피고 O은 위 원고들에게 위 각 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

소결 결국 별지3 '원고들 청구금액표(피고 O)'의 기재와 같이, 피고 O은 원고 A, D, F에게 각 14,200,000원, 원고 B, C, J에게 각 16,700,000원, 원고 E에게 7,000,000원, 원고 G에게 30,900,000원, 원고 H에게 13,400,000원, 원고 I에게 16,809,850원 및 위 각 돈에 대하여 위 원고들이 이 사건 소장부본 송달로서 피고 O에 부당이득반환청구를 한 다음 날인 2024. 7. 9.부터 위 피고가 그 이행 의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2026. 6. 30.까지는 상법에서 정한 연6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.