서울중앙지방법원 2026. 1. 13. 선고 2025가단78373 판결

분양계약 및 옵션계약의 체결

피고 주식회사 B(이하 '피고 B'이라 한다)은 충북 진천군 F 외 53필지 지상에 'D 아파트'(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 신축하여 분양하는 사업의 시행사 및 분양사이자 피고 C 주식회사(이하 '피고 C'이라 한다)와 함께 이 사건 아파트의 신축공사를 공동으로 시공한 시공사이다.

원고는 2020. 12. 26. 피고 B과 사이에 이 사건 아파트 중 E호를 분양대금214,000,000원에 분양받는 계약을 체결하였다(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다). 이 사건 분양계약의 주요 내용은 아래와 같다("갑"은 피고 B을, "을"은 원고를 의미한다).

원고는 이 사건 분양계약 체결일에 위 계약에 부수하여 피고 C과 사이에, 피고 B으로부터 원고가 분양받은 아파트의 현관 신발장 맞은편 거울 설치, 침실2 가구 설치, 세탁실 선반 설치, 빌트인 가전 설치 등의 인테리어 디자인 및 가전 시스템 등의특화상품을 대금 28,000,000원에 공급받는 G패키지 특화계약을 체결하였다(이하 '이 사건 옵션계약'이라 한다). 이 사건 옵션계약에 의하면, 원고는 계약 시에 계약금 및 1차 중도금 3,000,000원, 2021. 9. 10. 2차 중도금 4,200,000원, 2022. 6. 10. 3차 중도금 4,200,000원, 2022. 12. 10. 4차 중도금 2,800,000원을 지급하고, 아파트 입주개시일로부터 60일 이내에 잔금 13,800,000원을 지급하기로 하였다.

분양대금 및 옵션계약 대금의 지급 등

원고는 피고 B에 별지1 분양대금 지급내역과 같이 이 사건 분양계약상 계약금 및 중도금을 지급하였는데, 그중 중도금은 위 피고가 이 사건 분양계약 제6조에 따라 알선한 금융기관(H은행)으로부터 대출을 받아 지급하였다.

H은행은 원고에 대한 대출원리금 채권을 담보하기 위하여 이 사건 분양계약의 해제·해지 기타 사유로 원고가 피고 B에 대하여 가지는 분양대금반환청구권 등 일체의 금전지급청구권에 대하여 근질권(이하 '이 사건 근질권'이라 한다)을 설정하였으며, 피고 B은 이를 승낙하였다.

원고는 이 사건 옵션계약에 따라 피고 C에 별지2 옵션계약 대금 지급내역과 같이 옵션계약상 공급대금(계약금 및 중도금)을 지급하였다.

피고 B의 입주예정일 변경 통보 등

피고 B은 2023. 9. 15. 원고를 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '2020년 1월부터 발생한 코로나19 펜데믹 상황, 인건비 인상, 주52시간제, 중대재해처벌법 시행, 지속되는 물가 상승에 따른 급격한 원자재값 인상, 러시아-우크라이나 전쟁 발생에 따른 원자재 공급난, I단체와 J 운송노조의 연이은 파업 등 불가항력적인 사유로 이 사건 아파트의 신축 공사가 지연되고 있고, 그 밖에 예상치 못했던 인명사고 마저 발생하여 공기에 심각한 차질을 빗기까지 하였다. 현재까지의 공사진척 상황과 앞으로 진행해야 할 공사일정을 면밀히 검토한 결과, 공구별로 1공구[K동~L동]는 2024.4.경, 2공구[M동~N동/테라스동 포함]는 2024. 6.경 입주가능할 것으로 예상된다'는 취지의 통지를 하였다.

피고 B은 진천군수로부터 이 사건 아파트 신축공사의 사용검사예정일을 2024. 10. 31.로 변경하는 내용의 사업계획변경승인을 받은 후 2024. 5.경 원고를 비롯한 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '당사는 코로나19, I단체 총파업, 건설자재 수급 지연, 인명사고에 대한 진천군의 부당한 공사 중단 조치 등 전례 없는 불가항력적인 사유로 입주 지연이 현실화된 상황 이후에도 고금리 기조 장기화 및 원자재 가격 상승으로 인한 잔여 공정별 공사업체의 공사비 인상 요구와 이에 따른 제반 비용의 상승으로 인하여 어려운 실정이다. 당사는 진천군의 요구에 따라 사업기간을 2024. 10. 31.까지로 변경하는 사업계획(변경)승인을 받았다. 당사는 연장된 사업완료 예정일 전이라도 최대한 빨리 입주할 수 있도록 노력하겠다. 중도금 대출이자는 이자후불제로서 추후 안내될 입주지정기간 개시일 전까지는 당사에서 대납할 예정이고, 입주지연에 따른 보상방안에 대해서는 당사에서 지속적으로 협의하고 있다'는 취지의 통지를 하였다.

피고 B의 입주예정일 안내 등

피고 B은 2025. 2. 22.부터 2025. 2. 24.까지 이 사건 아파트의 사전방문 행사를 진행하였는데, 당시 이 사건 아파트의 수분양자들에게 입주예정월을 2025. 3.말이라고 알렸다.

피고 B은 2025. 5. 2. 이 사건 아파트의 수분양자들에게 '이 사건 아파트의 입주예정일은 2025. 6. 2.로 변경되었다'는 내용의 공문을, 2025. 5. 27. 위 수분양자들에게 '이 사건 아파트의 입주예정일을 2025. 6. 27.로 변경한다'는 내용의 공문을 각각 발송하였다.

원고의 이행최고 및 해제 통지

원고는 2025. 3. 19. 피고들에게 '이 사건 분양계약상 입주 예정일로부터 1년 4개월 이상 경과하였음에도 이 사건 아파트에 대한 사용승인조차 이루어지지 않았는바, 이 내용증명을 송달받은 날부터 14일 이내에 분양계약상 의무를 이행할 것을 최고하며, 피고들이 위 기간 내 이를 이행하지 않을 경우 별도의 해제 통지 없이 즉시이 사건 분양계약 및 옵션계약을 해제한다'는 취지의 내용증명을 발송하였고(이하 '2025. 3. 19.자 내용증명'이라 한다), 2025. 3. 20. 위 내용증명이 피고들에게 송달되었다.

원고는 2025. 4. 3. 피고들에게 '피고들이 2025. 3. 19.자 내용증명을 받고도최고기간 내에 분양계약 및 옵션계약상 의무를 이행하지 않았음을 이유로 이 사건 분양계약 및 옵션계약을 해제한다'는 취지의 내용증명을 발송하였고(이하 '2025. 4. 3.자내용증명'이라 한다), 2025. 4. 4. 위 내용증명이 피고들에게 송달되었다.

피고 B에 대한 청구원인

피고 B은 이 사건 분양계약상 입주예정일인 2023. 10. 및 그로부터 1년 4개월이 지난 2025. 3.경까지도 이 사건 아파트 공사를 마무리 하지 못하였다. 이에 원고는 2025. 3. 19.자 내용증명을 통하여 입주지연을 해소할 것을 최고하며 해제의사를 표시하였고, 같은 취지의 이 사건 소장 부본이 2025. 3. 26. 피고 B에 송달되었으며,2025. 4. 3.자 내용증명을 통하여 해제의사를 다시 표시하였다. 따라서 이 사건 분양계약은 적법하게 해제되었다.

이에 주위적으로 피고 B은 원고에게, 분양계약 해제에 따른 원상회복으로 원고로부터 지급받은 별지1 분양대금 지급내역의 각 계약금 및 중도금과 이에 대한 그 지급일부터의 법정이자 또는 지연손해금을 지급하여야 한다. 또한 피고 B의 귀책사유로 이 사건 분양계약이 해제되므로, 이 사건 분양계약서 제3조 제2항에 따라 위약금으로 분양대금의 10%인 21,400,000원 및 그 지연손해금을 지급하여야 한다.

설령 이 사건 근질권을 이유로 원고의 분양대금 반환채권에 대한 직접 청구가 허용되지 않는다고 하더라도 예비적으로, 이 사건 분양계약이 해제됨에 따라 피고 B이 원고에게 별지1 분양대금 지급내역의 각 계약금 및 중도금과 이에 대한 그 지급일부터의 법정이자 또는 지연손해금 채무를 부담한다는 점에 대한 확인을 구하고, 이 사건 분양계약상 위약금에 대하여는 직접 지급을 구한다.

피고 C에 대한 청구원인

이 사건 옵션계약은 이 사건 분양계약에 부수하여 체결된 종된 계약인바 이 사건 분양계약이 해제된 이상 이 사건 옵션계약 또한 해제되었다고 보아야 한다. 또는 이 사건 분양계약이 해제된 이상 이 사건 옵션계약에 따른 피고 C의 의무는 쌍방 책임 없는 사유로 이행불능에 이른 것이므로, 피고 C은 원고에게 옵션계약상 대금 지급을 청구할 수 없고, 기 지급받은 대금을 반환할 의무가 있다(선택적 청구원인<2>).

따라서 피고 C은 원고에게 이 사건 옵션계약에 따라 원고로부터 지급받은 별지2 옵션계약 대금 지급내역 기재 각 대금 및 이에 대한 그 지급일 다음 날부터의 이자 또는 지연손해금을 지급하여야 한다.

피고 B의 본안 전 항변

판단

질권의 목적이 된 채권이 금전채권인 때에는 질권자는 자기채권의 한도에서 질권의 목적이 된 채권을 직접 청구할 수 있고(민법 제353조 제1항, 제2항), 위와 같이 질권자가 입질채권을 직접 청구하는 소송은 이른바 '제3자의 소송담당'에 해당하므로, 질권자가 받은 판결의 기판력은 민사소송법 제218조 제3항의 규정에 따라 질권설정자에게도 미치게 된다. 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 할 수 없고(민법 제352조), 여기서 말하는 '질권의 목적된 권리를 소멸하게 하는 행위'에는 면제나 상계와 같은 행위뿐만 아니라 채권의 추심이나 변제의 수령 등과 같은 행위도 포함되는 것이다. 따라서 채권에 대하여 질권이 설정된 경우에 질권설정자가 질권자의 동의 없이 제기한 소송은 이행소송을 제기할 당사자적격이 흠결된 것으로서 부적법하다.

원고가 이 사건 분양계약의 해제 등의 사유로 피고 B에 대하여 갖는 일체의 금전지급채권에 대하여 이 사건 근질권을 설정한 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 근질권의 효력은 H은행이 피담보채권을 전부 변제받을 때까지 입질채권인 위 일체의 금전 지급채권 전부에 대하여 미치며(민법 제355조, 제343조, 제321조), 채권질권의 효력은 질권의 목적이 된 채권의 지연손해금 등과 같은 부대채권에도 미칠 뿐 아니라(대법원 2005. 2. 25. 선고 2003다40668 판결 등 참조), 질권설정계약의 '일체'라는 문언에 비추어도 그와 같이 해석된다.

원고의 피고 B에 대한 소 중 금전지급청구 부분은 이 사건 분양계약 해제에 따른 계약금 및 중도금과 각 이에 대한 이자 또는 지연손해금, 위약금 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 것이다. 그런데 이는 위 입질채권인 이 사건 분양계약의 해제 등의 사유로 피고 B에 대하여 갖는 일체의 금전지급채권에 관한 것이므로, 결국그 당사자적격이 부존재하여 부적법하다.

원고는 피고 B에 대하여 예비적으로 계약금 및 중도금 반환채권의 존재와그 액수에 관한 확인을 구하면서도, 이 사건 분양계약상 위약금 채권에 관하여는 이 사건 근질권의 효력이 미치지 않음을 전제로, 직접 이행을 청구하였다. 그러나 원고 주장의 위 위약금 채권에 대하여도 이 사건 근질권의 효력이 미치는 점은 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 피고 B에 대한 소 중 금전지급청부 부분(피고 B에 대한 주위적 청구취지 및 예비적 청구취지 중 금전지급 청구 부분)은 결국 모두 부적법하다. 피고 B의 본안 전 항변은 이유 있다.

이 사건 분양계약의 해제 여부

입주예정일의 도과 및 피고 B의 이행지체

채무의 이행이 지체된 경우에 그 귀책사유에 관한 입증책임은 채무자에게 있으므로 채무자는 이행을 지체한 이상 그 이행지체가 자기에게 귀책할 수 없는 사유로 말미암은 것임을 증명할 책임이 있다(대법원 1984. 11. 27. 선고 80다177 판결 등 참조).

위 법리에 비추어 살피건대, 앞서 든 증거들, 을가 제3, 8 내지 22호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면, 이 사건 아파트의 입주예정일은 확정된 이행기로서 2023. 10. 31.이고, 피고 B이 이 사건 아파트의 입주지정일을 임의로 변경할 수는 없으며, 입주예정일이 연장되었다고 인정할 만한 사정이 존재한다고 볼 수는 없다.

이 사건 분양계약서에 '입주예정일: 2023년 10월 예정(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)'이라고 기재되어 있고, 같은 계약서 제5조 제4항은 '천재지변, 전쟁, 내란 등 또는 피고 B의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 또는 수분양자 및 관련자의 집단행동 등에 의한 공사방해, 사용승인 방해, 자재 및 인력수급문제, 특화공사, 민원, 정부정책 소급적용, 코로나 바이러스 사태및 사회적 거리 두기 등에 따른 현장폐쇄 등으로 인하여 준공이 지연될 경우에는 피고 B은 이를 원고에게 통보하고 공사가 중단된 일수에 대하여 공기가 자동 연장되며, 이 경우 피고 B은 제3항에서 정한 지체보상금을 지급하지 않는다.'라고 정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다.

입주예정일은 피고 B의 원고에 대한 이 사건 아파트 중 해당 세대의 공급의무의 이행기를 정한 것으로 볼 수 있는바, 이 사건 분양계약에서 입주예정일을 '2023년 10월 예정'으로 명확하게 특정하고 있다. 이는 입주일자를 정확하게 지정하기 어려운 아파트 신축·분양사업의 특성을 선반영한 것이다. 따라서 피고 B의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유 등에 의한 준공 지연이 발생한 경우 지연된 기간만큼 입주예정일이 그에 비례하여 지연된다고 볼 수는 없고, 합리적인 이유가 있는 기간의 범위 내에서만 지연된다고 해석함이 타당하다.

피고 B은 이 사건 분양계약에 따라 원고를 포함한 수분양자들에게 이 사건 아파트의 인도 및 소유권이전의무를 부담하고, 입주예정일은 각 의무의 이행기와 밀접한 관련이 있는데, 그럼에도 불구하고 피고 B이 합리적인 예상 범위를 초과하여 입주예정일을 임의적으로 변경할 수 있다고 해석한다면 채무자인 피고 B이 자신의 채무 이행기를 스스로 정하게 되는 것이며, 이 사건 분양계약을 체결한 수분양자들의 권리를 지나치게 침해하게 된다. 또한 피고 B이 입주예정일을 어겨 원고의 입주가 지연된 경우 피고 B이 지체상금을 부담하도록 정한 지체보상금 조항(이 사건 분양계약 제5조 제3항)은 아무런 의미를 가지지 못하게 된다.

중도금을 피고 B이 알선한 대출기관으로부터 대출을 받아 지급할 수 있다고 하더라도, 입주예정일에 맞게 자금조달계획 및 입주계획을 수립하였던 수분양자의 법적 지위는 지나치게 불안정하고 불리하게 된다.

즉, 이 사건 분양계약상 입주예정일은 피고 B의 주된 의무인 인도의무의 '확정된 이행기'이고, 이 사건 분양계약상 입주예정일은 2023. 10.의 말일인 2023. 10. 31.까지인 것으로 보아야 하며, 이 사건 분양계약 제5조 제4항에서 정한 사유가 있는 경우 그로 인하여 지연된 기간만큼 연장될 수 있다고 해석하는 것이 상당하다.

피고 B은 코로나19의 확산 등의 사유를 들어 이 사건 분양계약 제5조 제4항에 따라 공기가 자동으로 연장되므로, 입주예정일 또한 연장되어야 한다는 취지로 주장한다. 대전지방고용노동청 청주지청장의 작업중지명령, 코로나19의 확산, I단체 총파업, 토요 휴무제 실시 등의 사정이 있었다는 점은 인정할 수 있으나, 아래 2)항에서 인정한 여러 사정에 비추어 볼 때, 위와 같은 사유 발생 사실만으로는 그것이 피고 B의 귀책사유가 아닌 불가항력적인 사유에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

결국 피고 B은 위 입주예정일까지 위 인도의무(입주절차 이행의무)를 이행하지 못하였다. 이와 같은 피고 B의 이행지체는 원고가 2025. 3. 19.자 내용증명을 통해 이행을 최고한 때 및 그 최고기간 내 이행이 이루어지지 않자 원고가 2025.4. 3.자 내용증명을 통해 해제의사를 표시하고, 위 내용증명이 피고 B에게 도달한 2025. 4. 4.까지 유지되었다.

피고 B의 귀책사유 유무

천재지변이나 천재지변이나 이에 준하는 경제사정의 급격한 변동 등 불가항력으로 인하여 목적물의 준공이 지연된 경우에는 수급인은 지체상금을 지급할 의무가 없다고 할 것이지만, 이른바 IMF 사태 및 그로 인한 자재 수급의 차질 등은 그와 같은 불가항력적인 사정이라고 볼 수 없다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결 등 참조).

앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합해보면, 피고 B이 제출한 증거만으로는 입주 지연 사유에 피고 B의 귀책사유가 없었다고 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

원고는 2020. 12. 26. 분양계약을 체결하였는데, 분양계약상 입주예정일은 그로부터 2년 10개월이 넘게 지난 시점으로 정하였다. 피고 B으로서는 이 사건 아파트의 신축·분양사업 및 공사의 특성, 예상 기간, 관련 인·허가에 소요되는 기간뿐만 아니라, 분양 당시에는 드러나지 않았지만 통상 발생할 수 있는 공사 지연 사유 등 도 모두 감안하여 이를 이 사건 분양계약에 반영하여 입주예정일을 정하였을 것으로 보인다.

코로나바이러스감염증이 확산되고 있었다고는 하나 이는 이 사건 분양계약 체결 전부터 발생한 사유로, 피고 B은 이 사건 분양계약 체결 당시 이와 같은 사정을 고려하여 입주예정일을 지정하였을 것으로 보인다.

러시아-우크라이나 간 전쟁은 이 사건 분양계약 체결 이후인 2022. 2. 24. 발생하였고 이로써 공사비·원자재 수급비용이 상승하였다고 볼 수 있으나, 위 전쟁은 이 사건 아파트 착공(2020. 10.경)으로부터 약 1년 4개월이 지난 이후에 발생한 것으로, 공사비·원자재 수급비용에 미치는 영향이 제한적이었을 것으로 보이는 점, I단체 총파업으로 인한 수급 차질, 알폼 납품 지연이 천재지변 또는 그에 준하는 사유에 해당할 만큼 중대한 사정이라고 보기는 어려운 점 등을 고려하면, 위 사정들이 피고의 이 사건 아파트 인도의무가 지연될 수밖에 없던 불가항력적인 사정에 해당한다고 보기 어렵다.

이 사건 아파트 신축 공사현장에서 발생한 일용직 근로자 사망사고 발생 및 그에 대한 조치로 인한 공사 지연은 시행사이자 시공사인 피고 B의 관리 영역 안에서 발생한 문제이지, 피고 B의 귀책 없이 발생한 사정이라고 보기 어렵다.

피고 B이 제출한 증거들만으로는 천재지변에 준하는 이례적인 폭염이 있었던 사실을 인정하기 부족하고, 달리 인정할 증거가 없다.

이행 최고 및 해제 의사표시

원고는 피고 B의 이행지체를 이유로 2025. 3. 19.자 내용증명을 통하여 이행최고를 하고, 그 최고기간 내 이행이 이루어지지 않아 2025. 4. 3.자 내용증명을 통하여 이 사건 분양계약의 해제를 통지하여 그 통지가 2025. 4. 4. 피고 B에 도달하였다.

따라서 이 사건 분양계약은 피고 B의 이행지체를 원인으로 한 원고의 해제통지에 따라 2025. 4. 4. 적법하게 해제되었다(원고는 이 사건 소장 부본 송달일에 분양계약이 해제되었다고 주장하나,<4> 이 사건 소장 부본이 피고 B에 송달된 날은 2025. 3. 26.으로서 이는 2025. 3. 19.자 내용증명에서 정한 최고기간이 경과하기 이전이므로, 소장 부본 송달일에 해제되었다는 위 주장은 받아들이지 않는다).

원상회복의무의 확인 및 소결론

피고 B은 특별한 사정이 없는 한 분양계약 해제에 따른 원상회복으로 원고가 납부한 분양대금인 별지1 분양대금 지급내역의 계약금 및 중도금 지급액의 합계액인 149,800,000원 및 그중 순번1번 5,000,000원에 대하여는 그 지급일인 2020. 12. 26.부터, 순번2번 16,400,000원에 대하여는 지급일인 2020. 12. 30.부터, 순번3번 21,400,000원에 대하여는 지급일인 2021. 3. 10.부터, 순번4번 21,400,000원에 대하여는 지급일인 2021. 6. 10.부터, 순번5번 32,100,000원에 대하여는 지급일인 2021. 9. 10.부터, 순번6번 32,100,000원에 대하여는 지급일인 2022. 10. 11.부터, 순번7번 21,400,000원에 대하여는 지급일인 2022. 12. 12.부터 다 갚는 날까지 상법이 정한 연 6%의 비율로 계산한 법정이자를 지급할 의무가 있다.<5>

다만 원고가 이 사건 근질권 설정으로 인하여 피고 B을 상대로 위 분양대금반환을 직접 청구할 수 없음은 앞서 본 바와 같다. 그러나 원고가 분양계약의 해제를 주장함에 대하여 피고 B은 해제사유를 부인하며, 분양대금반환채무가 존재하지 않는다고 다투고 있는바, 원고가 이 사건 분양계약에 관하여 해제권을 행사하고도 분양대금반환채권에 대하여 근질권을 설정하였음을 이유로 분양대금반환채권을 행사하지 못하는 상태에서 그 존재 여부에 대한 확인조차 구할 수 없다고 한다면, 원고는 분양계약상 나머지 중도금 및 잔금 지급의무를 부담해야 하는 법적 지위의 불안·위험에 노출되는 점, 원고의 H은행에 대한 대출금이 상환되는 등 위 근질권이 소멸하는 경우 분양대금반환채권이 원고에게 복귀할 여지가 상당한 점 등을 고려할 때 원고로서는 이 사건 분양계약 해제로 인하여 위와 같은 분양대금반환채권이 존재한다는 점에 관하여 그 확

나아가 원고는 위 분양대금반환채권에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금채권이 존재한다는 점에 관하여도 확인을 구하였다. 살피건대, 법정해제권 행사의 경우 당사자 일방이 그 수령한 금전을 반환함에 있어 그 받은 때로부터 법정이자를 부가함을 요하는 것은 민법 제548조 제2항이 규정하는 바로서, 이는 원상회복의 범위에 속하는 것이며 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이고 반환의무의 이행지체로 인한 것이 아니다(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다9123 판결 등 참조). 이에 분양대금 지급일부터 다 갚는 날까지의 상법상 연 6%의 비율로 계산한 법정이자가 반환되어야 하는 점은 앞서 본 바와 같으나, 확인의 소의 제기로써 위 반환채권에 관하여 피고 B에 대한 소송상 이행청구가 있고, 그로 인하여 피고 B이 지체책임을 진다고 할 수는 없으므로, 소장 부본 송달일 다음 날부터의 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금 부분은 위 연 6%의 비율로 계산한 법정이자를 초과하여서는 인정하기 어렵다. 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.

관련 법리

민법 제537조는 '쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다'라고 규정하여 채무자위험부담주의를 채택하고 있는바, 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 귀책사유없이 채무가 이행불능된 경우 채무자는 급부의무를 면함과 더불어 반대급부도 청구하지 못한다고 할 것이므로, 쌍방 급부가 없었던 경우에는 계약관계는 소멸하고 이미 이 행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 부당이득의 법리에 따라 반환 청구할 수 있다고 할 것이다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다98655,98662 판결 참조).

채무의 이행불능이란 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라, 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 말한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2016다200729 판결 참조).

판단

앞서 든 증거들과 을나 제2호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음의 사실 내지 사정들, 즉 ① 비록 계약의 당사자는 상이하나, 이 사건 옵션계약은 원고가 분양받은 아파트에 인테리어나 가전 관련 특화상품을 설치하기 위하여 이 사건 분양계약에 부수하여 함께 체결된 것인 점, ② 이 사건 옵션계약상 의무를 이행하기 위해서는 이 사건 분양계약에 따라 이 사건 아파트가 준공되어 원고에게 정상적으로 인도될 것을 요하는데, 앞서 본 바에 따르면 이 사건 분양계약상 입주예정일은 2023. 10. 31.이었으나, 이 사건 아파트에 관하여 사용검사가 완료된 날은 그로부터 약 1년 8개월 이상이 경과한 2025. 7. 25.인바, 이에 따라 피고 C의 이 사건 옵션계약에 따른 의무의 이행이 이루어지지 못하는 상태가 지속된 점, ③ 실제로 피고 C이 이 사건 옵션계약에 따른 의무의 이행을 하지 않고 있던 중 앞서 본 바와 같이 원고의 해제통지로 2025. 4. 4. 이 사건 분양계약이 적법하게 해제된 점, ④ 이에 따라 피고 C이 이 사건 옵션계약을 이행할 수 있는 기반이 상실되었으므로, 피고 C의 이 사건 옵션계약상 의무가 사회생활의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 그 이행의 실현을 기대할 수 없게 된 점, ⑤ 원고는 피고 B의 채무불이행을 이유로 이 사건 분양계약을 해제한 것이므로, 원고가 이 사건 분양계약을 해제한 것이 원고의 귀책사유에 의한 것이라고 평가할 수 없는 점 등을 종합해 보면, 이 사건 옵션계약에서 피고 C이 원고에 대하여 부담하는 채무는 원고와 피고 C 쌍방의 귀책사유 없이 이행할 수 없게 되었다고 봄이 타당하다.

이에 따라 원고의 피고 C에 대한 채무도 소멸하므로, 원고가 피고 C에 대하여 이미 이행한 급부는 법률상 원인 없는 급부가 되어 피고 C은 원고에게 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다(이에 기한 원고의 피고 C에 대한 청구를 받아들이는 이상 다른 선택적 청구원인에 관하여 별도로 판단하지 않는다).

부당이득반환의 범위 및 소결론

피고 C이 원고로부터 이 사건 옵션계약에 따라 별지2 옵션계약 대금 지급내역과 같이 공급대금을 지급받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 C은 원고에게 위 각 돈을 부당이득으로 반환하여야 하고, 부당이득반환의무는 이행기한의 정함이 없는 채무이므로 그 채무자는 이행청구를 받은 때에 비로소 지체책임을 진다(대법원 2010.1. 28. 선고 2009다24187, 24194 판결 등 참조).

따라서 피고 C은 원고에게 별지2 옵션계약 대금 지급내역의 공급대금 합계인 7,284,000원 및 이에 대하여 원고가 피고 C에 대하여 부당이득반환을 청구한 이후로서 이 사건 분양계약이 해제되어 옵션계약의 채무 이행이 불능이 된 다음 날인 2025. 4. 5.부터 피고 C이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2026. 1. 13.까지는 상법이 정한 연 6%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고는, 피고 C이 대금을 지급받은 다음 날부터의 이자 내지 지연손해금의 지급을 구하나, 피고 C의 위 의무는 계약해제에 따른 원상회복의무와 성질이 다르므로 금전을 지급받은 날부터의 법정이자를 가산하여 반환할 의무가 있다고 할 수 없는바, 위 인정을 초과하는 이자 내지 지연손해금 청구는 받아들이지 않는다).