수원고등법원 2025. 9. 26. 선고 2024나13612 판결

2쪽 하 3행의 '주요소'를 『주유소』 로 고친다.

3쪽 7행 "(이하 위 사업을 '이 사건 사업'이라고 한다)." 다음에 『피고는 위 공고에서 이 사건 사업에 대한 사업설명서(이하 '이 사건 사업설명서'라 한다)를 함께 제시하였다.』 를 추가한다.

3쪽 12행 아래에 다음 내용을 추가한다. 『이 사건 사업설명서 제13조 제1항에서는 이 사건 사업의 최소사용료를 연 33억 원으로 특정하였다. 또한 제20조 제3항과 '별첨1' 자료에서는 입찰참가자들이 제출하는 사업계획서에 관한 평가방법을 구체적으로 정하고 있다. 만점은 1,000점으로 하되, 평가분야를 크게 기술부문(배점 500점)과 가격부문(배점 500점)으로 나누고, 다시 기술부문은 사업능력 및 재무계획(배점 190점), 개발계획(배점 220점), 관리, 운영계획(배점90점)으로 세분화한 뒤 개발계획 부분의 평가 요소 중 하나로 사업기간 동안 발생할 추정 매출액 규모(배점 50점)를 두고 있다. 위 추정 매출액 규모의 평가기준은 아래 표 기재와 같다.

3쪽 14행의 "최고 토지사용요율"을 『최고 토지사용요율 33.5%』 로 고친다.

3쪽 각주3)의 'G'을 『E』 으로 고친다.

4쪽 2행의 "관리·운영하고 있다."를 『관리·운영하고 있다(위 입찰은 원고 설립전에 시행되었으나, 이하에서는 실제 입찰 당사자였던 E 주식회사 컨소시엄과 원고를 구분하지 아니하고 '원고'라 한다).』 로 고친다.

4쪽 3행의 "이 사건 협약에 제10조에 따라"를 『이 사건 협약 제10조에 따르면』으로 고친다.

4쪽 하 12행의 이하의 "I"을 일괄하여 『피고보조참가인 I』 으로 고친다.

4쪽 하 9행의 "화해권고결정이 내려져 2010. 10. 15. 확정되었고"를 『2010. 10.15.자 화해권고결정이 내려져 그 무렵 위 화해권고결정이 확정되었고』 로 고친다.

4쪽 하 2행과 하 3행 사이에 아래 내용을 추가한다. 『4) 처음 설치되었다가 철거된 피고보조참가인 I의 축사는 아래 도면에서 보는 바와 같이 이 사건 사업부지 내에 있었으나 신축된 이 사건 축사 위치는 이 사건 사업부지 밖에 위치하고 있다.

18쪽 글상자 안의 하 9행(제1심판결 별지2)의 "사업부지"를 『사업부지를 제공』으로 고친다.

원고의 주장 요지

이 사건 협약 제34조에서 정한 '피고의 귀책사유' 발생

추정 매출액에 관한 잘못된 정보제공 피고는 이 사건 사업설명서를 통해 이 사건 사업기간 동안의 추정 매출액을 제시하였다. 50점 만점에 해당하는 21,362억 원은 연간 매출액이 약 854억 원인 경우이고, 중위점수인 30점에 해당하는 17,802억 원은 연간 매출액이 약 712억 원인 경우이며, 최소점수인 15점에 해당하는 16,022억 원의 경우에는 연간 매출액이 약 641억 원이 된다. 이 사건 사업설명서에 제시된 위 추정 매출액은 입찰참가자들이 제안할 적정 토지사용요율의 산정에 있어 결정적인 기준이 되고, 원고는 이를 바탕으로 사업수지 및 비용을 계산하여 33.5%를 적정 토지사용요율로 판단한 후 입찰에 참여한 것이다. 그러나 원고가 이 사건 휴게소를 운영한 기간 동안 실제로 발생한 연간 매출액은 아래 표 기재와 같이, 피고가 추정한 최소 연간 매출액의 절반에도 못 미친다. 원고는, 이처럼 피고에 의해 비합리적으로 과다하게 산정된 예상 매출액 규모를 신뢰하여 이를 바탕으로 현저히 높게 추정한 토지사용요율에 의한 입찰참가를 하게 되었고, 그로 인해 막대한 손해를 입고 있다. 이러한 피고의 행위는 이 사건 협약 제34조에서 정한 '피고의 귀책사유'에 해당한다.

이 사건 돈사와 관련하여 이 사건 사업부지 제공 의무의 불이행 이 사건 협약에 따라 피고는 원고에게 이 사건 사업부지를 제공할 의무가 있다. 이 사건 사업부지를 제공할 의무는 단순한 인도의무가 아니라 이 사건 사업 목적에 적합한 상태로 조성하여 제공하는 것을 의미한다. 이러한 의무에는 이 사건 사업에 지장을 초래할 요인이 존재하는 경우 이를 예방하거나 제거할 의무도 포함된다. 원고는 2018. 4.경부터 이 사건 휴게소를 운영하였다. 그러나 피고보조참가인 I은 2016. 12. 20. 이 사건 돈사에 관한 건축허가를 받아 2017. 9. 4. 사용승인을 받은 후 2018. 2.경 돼지 약 1,200두를 입고시켜 이 사건 돈사를 운영 중이다. 이 사건 휴게소는 이 사건돈사에서 풍기는 냄새로 인하여 막대한 손해를 받고 있다. 그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 돈사 설치, 운영을 방지하기 위한 조치, 이 사건 돈사 설치 후 악취 방지를 위한 대책을 수립하거나 적절한 조치를 취하지 아니하였다. 이러한 피고의 행위는 이 사건 협약 제34조에서 정한 '피고의 귀책사유'에 해당한다.

이 사건 협약 제35조에서 정한 '불가항력 사유'의 발생

이 사건 돈사로 인한 불가항력 사유 이 사건 돈사로 인한 이 사건 휴게소 영업의 장애를 '피고의 귀책사유'로 볼 수 없다고 하더라도, 이는 적어도 이 사건 협약 제35조에서 정한 '불가항력 사유'에 해당한다.

코로나19 사태로 인한 불가항력 사유 2020년경 전세계를 강타한 소위 코로나19 사태는 이 사건 협약 당시 쉽게 예상할 수 없었던 사정으로서, 유례를 찾기 어려울 정도로 장기간에 걸쳐 큰 파급력을 미친 감염병에 기인한 것이고, 그로 인해 원고의 이 사건 휴게소 영업에 막대한 타격을 주었으므로 이는 이 사건 협약 제35조에서 정한 '불가항력 사유'에 해당한다.

노동 관련 법령의 개정으로 인한 운영비용의 증가<3> 개정된 근로기준법이 2018년에 시행됨에 따라 근로시간이 최대 68시간에서 52시간으로 단축되었다. 또한 최저임금법령에 의해 고시된 2018년 적용 최저 시간급은 8,350원으로 전년 대비 16.4% 증가하였다. 이는 최근 5개년 평균 최저임금 상승률(7.2%) 대비 9.2%가 더 높은 수준이다. 이러한 관계 법령의 개정으로 인해 원고의 인건비 부담이 급격히 증가하였다. 그로 인해 원고의 이 사건 휴게소 영업에 심각한 장애가 발생하였으므로 이는 이 사건 협약 제35조에서 정한 '불가항력 사유'에 해당한다.

토지사용요율 변경 및 최소사용료 미적용에 관한 의사표시 의무 발생

'피고의 귀책사유'를 근거로 한 의사표시 의무 발생

'피고의 귀책사유'에 관한 이 사건 협약 제34조 제3항에서는 '피고의 귀책사유'가 발생한 경우 피고는 원고에게 실제 발생한 비용을 보상하도록 되어 있다. 위 규정상 보상방법에 관해서는 구체적으로 정하고 있지는 않다.

그런데 이 사건 휴게소의 영업상 손해가 지속적으로 발생할 것으로 보이고, 추후 '피고의 귀책사유'가 해결되더라도 한 번 훼손된 이 사건 휴게소의 신용 회복을 위해서는 상당한 시간이 소요될 것임을 감안할 때 그 손해의 전보는 일시적인 비용보상이 아니라 이 사건 휴게소 운영기간 동안 원고가 부담하는 토지사용요율을 변경하는 방법에 의하는 것이 합리적이고 공평하다. 이 사건 협약 제34조 제3항에 따르면 피고는 실제 발생한 비용 전부를 원고에게 보상해야 하고, 이에 상응하는 적정 토지사용요율은 5.26%이다. 따라서 피고는 원고에게 주위적 청구취지 기재와 같은 내용의 의사표시를 할 의무가 있다.

'불가항력 사유'를 근거로 한 의사표시 의무 발생

'불가항력 사유'에 관한 이 사건 협약 제35조 제3항은 "불가항력 사유 발생 시 협약당사자는 즉시 그 피해에 대해 논의하고 피해 최소화를 위한 합리적인 노력을 기울여야 하며, 이 사건 휴게소의 원활한 관리 및 운영을 위한 효과적인 방안을 모색하여야 한다"고 규정하고 있다. 또한 이 사건 협약 제36조에서는 불가항력 사유가 발생한 경우 원고는 피고에게 그 사유의 발생 및 그로 인한 서면 청구를 하고(제36조 제1항), 피고가 이에 대한 이의가 없을 경우 청구의 내용은 확정된 것으로 보며(제36조 제3항), 피고의 이의가 있을 경우 양측은 청구 내용에 대하여 합의하여야 하고(제36조 제2항), 합의 성립 시에는 피고가 원고의 실손해액 중 80%를 부담하거나 사용료 또는 운영기간의 조정을 통하여 피고 부담분의 지급에 갈음할 수 있지만(제35조 제2항) 합의가 성립되지 않는 경우에는 제7장(협약의 발효 및 종료) 또는 제9장(분쟁의 해결)에 따라 해결한다(제36조 제2항)는 취지로 규정하고 있다.

이 사건 협약 제36조에서는 원고와 피고에게 '불가항력 사유' 발생 시 효과적인 방안 모색, 합의 의무를 부과하고 있고, 합의가 이루어지지 않을 경우 일방당사자는 타방당사자를 상대로, 법원에 소를 제기하는 방법으로 그 해결을 구할 수 있도록 규정한 것으로 보아야 한다. 이 사건 휴게소의 운영기간이 25년이라는 장기이고, 해당 기간 동안 발생할 원고의 손해가 막대함에 비추어 위 '효과적인 방안'은 이 사건 협약에서 정한 토지사용요율을 변경하는 것이다. 이 사건 협약 제35조 제2항 제2호에 따르면 피고는 손해의 80%를 원고에게 보상해야 하고, 이에 상응하는 적정 토지사용요율은 10.908%이다. 따라서 피고는 원고에게 제1예비적 청구취지 기재와 같은 내용의 의사표시를 할 의무가 있다.

이 사건 협약 제37조 제4항에 따른 의사표시 의무 발생

이 사건 협약 제37조 제4항에서는 "원고와 피고는 본 협약 체결 후 제반 사정의 변경으로 인하여 협약을 변경할 필요가 있다고 판단하는 경우 상대방에게 본 협약의 변경을 제안할 수 있고, 이 경우 협약당사자는 본 협약의 변경여부에 관하여 성실하게 협의하여야 한다"고 규정하고 있다.

이 사건 협약 제37조 제4항은, 제반사정 변경에 따른 원고의 계약변경요구권을 규정한 것이고, 피고는 이에 관하여 성실히 협의해야 할 의무가 있다. 그와 같은 협의가 이루어지지 않을 경우 원고는 피고에게 성실한 협의를 하였을 경우 도출될 내용의 의사표시를 소구할 권리가 있다. 따라서 피고는 원고에게 주위적 또는 제1예비적 청구취지 기재와 같은 내용의 의사표시를 할 의무가 있다.

판단

이 사건 협약 제34조에서 정한 '피고의 귀책사유' 발생 여부

추정 매출액에 관한 잘못된 정보제공 유무

원고를 비롯한 입찰참가자에게 피고가 제시했던 이 사건 사업설명서 제20조 제3항과 '별첨1' 자료에는 이 사건 사업기간 동안의 추정 매출액에 관한 내용이 있음은 앞서 본 바와 같다.

그러나 이 사건 사업설명서 제20조 제3항과 '별첨1' 자료의 문언상, 위 추정 매출액은 입찰참가자들이 제출하는 사업계획서에 관한 평가방법에 관한 내용으로서 사업계획서에 기재된 개발계획에 대한 평가 요소 중 하나임이 분명하고, 피고가 입찰참가자들에 대해 이 사건 휴게소 운영을 통해 누릴 수 있는 경제적 이익의 범위를 제시함으로써 입찰참가자들로 하여금 입찰에 참여하도록 독려한다거나, 입찰 대상인 이 사건 사업에 관한 정보를 제공하는 내용이 아니다.

원고를 비롯한 입찰참가자들의 입장에서는, 이 사건 사업설명서에 기재된 추정 매출액 평가기준을 통해 피고가 이 사건 사업의 경제성을 어느 정도로 파악하고 있는지에 대한 단서로 사용할 여지가 없지는 않다. 그러나 위 평가내용상 최고점은 '21,362억 원 이상'으로, 최저점은 '16,022억 원 이하'로 규정하여 상한과 하한을 따로 정하고 있는 것도 아니라는 점에서 위 단서로서 기능할 개연성 역시 제한적으로 볼 수밖에 없고 무엇보다 을 제29 내지 32호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 원고를 비롯한 입찰참가자들은 모두 자체적인 교통수요 예측, 사업지 수요예측 및 시설별 이용수요 분석 등을 통해 스스로 추정 매출액을 산정하였고, 이를 바탕으로 토지사용요율을 자율적으로 결정한 후 입찰에 참여한 사실이 인정될 뿐이다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

이 사건 돈사와 관련하여 이 사건 사업부지 제공 의무의 불이행 여부

피고는 원고에게, 이 사건 사업부지 지상에 이 사건 휴게소를 건설할 수 있는 권한과 건설 후 이를 소유 및 운영할 수 있는 권리를 부여해야 하고(이 사건 협약서 제3조 제1항), 이 사건 사업부지를 제공해야 할 의무가 있다(이 사건 사업협약서 제5조 제1항). 또한 이 사건 사업기간은 건설기간(이 사건 협약체결일인 2015. 4. 14.부터 2017. 12. 31.까지)과 운영기간(이 사건 휴게소 영업개시일부터 25년 동안)으로 나누어져 있다.

갑 제1, 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 피고는 이 사건 사업에 관한 입찰공고 이전에 이 사건 사업부지에 대한 부지조성공사를 마무리한 사실, 위 부지조성공사 과정에서 피고는 2008년경 피고보조참가인 I의 기존 돈사를 수용한 후 늦어도 2011년까지 이를 철거시킨 사실, 건설기간의 도래 무렵 피고는 원고에게 부지조성공사가 완료된 상태로 이 사건 사업부지를 제공, 인도하였고, 그 무렵부터 이 사건 휴게소 등 관련 시설에 관한 원고의 공사착수가 이루어진 사실이 인정된다. 뒤에서 보는 바와 같이 이 사건 돈사에 관한 건축허가일이 2014. 1. 27.경이고, 착공신고 역시 2014. 4. 24. 이루어져 이 사건 협약 체결일(2015. 4. 14.)은 물론이고이 사건 사업에 관한 입찰공고일(2014. 10. 20.) 이전에 이미 이 사건 돈사에 관한 건축공사가 이루어지고 있었던 것으로 보인다. 그러나 이 사건 돈사는 이 사건 사업부지 밖에 설치되고 있었고 이 사건 돈사에 돼지 약 1,200두가 입고된 것은, 원고의 주장에 의하더라도 이 사건 사업부지가 원고에게 이전되어 건설기간이 시작되고 한참후이다(2025. 4. 25.자 원고 준비서면 제23쪽, 전자기록 기준 쪽수이며 이하 같음). 설령 피고보조참가인 I의 주장에 따른 돼지 1,200두의 입고일인 2015. 4.경(2025. 3. 24.자 피고보조참가인 I의 준비서면 제4쪽)을 기준으로 하더라도, 이 사건 사업부지가 원고에게 인도될 당시 이 사건 돈사에서의 악취로 인해 이 사건 사업부지 사용에 장애가 있었다고 단정하기 어렵다. 결과적으로 피고가 2015. 4.경 원고에게 이 사건 사업부지를 인도한 것 자체에서는 이 사건 사업부지 제공의무 위반과 관련된 문제를 찾기는 어렵다.

결국 문제는 이 사건 사업부지 인도가 이루어진 후 이 사건 돈사에서 악취가 발생하여 이 사건 휴게소 영업에 장애가 발생할 경우에도, 이 사건 사업부지를 이 사건 휴게소 영업에 적합한 상태로 유지해 주어야 할 적극적 의무를 피고에게 지울 수 있는가이다. 민간자본 유치사업(Build-Operation-Transfer) 방식으로 이루어진이 사건 사업은, 본질적으로 원고가 자신의 책임하에 비용을 투입하여 이 사건 휴게소를 건설한 후 역시 본인의 책임과 계산으로 25년 동안 이를 관리, 운영하여 투자비용을 회수하는 구조로서 이 사건 휴게소의 건축, 운영 및 관리는 전적으로 원고에게 있음이 원칙이다. 그러한 이 사건 사업 구조를 감안할 때 이 사건 돈사에서 생기는 악취로 인해 영업상의 장애가 발생했다 하더라도 이는 이 사건 휴게소를 건축, 관리및 운영하면서 발생한 문제에 해당한다고 보아야지 이를 피고의 의무 영역 내에 있는 이 사건 사업부지 제공과 관련된 문제로 보기는 어렵다. 따라서 위에서 인정한 바와 같이, 피고가 부지조성공사와 피고보조참가인 I의, 이 사건 사업부지 내에 위치했던 기존 돈사를 철거시켜 이 사건 이 사건 사업 목적에 적합한 상태로 이 사건 사업부지를 이미 제공하였고, 원고가 건축공사에 착수한 이상 피고는 이 사건 협약에서 정한 권리부여의무 및 부지제공의무를 완료한 것으로 봄이 상당하다.

다만 피고가 이 사건 사업부지를 제공한 후부터 원고에게서, 일정한 토지사용요율에 따라 이 사건 사업부지 사용에 대한 대가를 지급받는다는 점에서 민법상 임대차계약과 유사한 면이 있다. 또한 이 사건 협약 제23조에서는 이 사건 휴게소 운영에 관한 피고의 개입 권한을 인정하는 취지의 규정<4>을 두고 있기도 하다. 이러한 사정을 고려할 때, 원고의 주장 취지와 같이 이 사건 사업부지 제공의무는 민법상 사용대차의 대주가 지는, 사용·수익을 허용하는 소극적 의무가 아니라 마치 임대차계약상의 임대인이 부담하는 사용·수익에 필요한 상태로 유지시킬 적극적 의무로 볼 여지도 없지 않다. 그러나 이 사건 사업의 본질이나 이 사건 협약에 나타난 당사자의 규범적 의사해석에 비추어 볼 때 피고의 그러한 적극적 의무가, 목적물 자체인 이 사건 사업부지를 넘어 인근의 악취 등 공해 방지에까지 미친다고 볼 수는 없다. 설령 피고의 적극적 의무를 인정하더라도 이는 이 사건 협약 당시 적어도 원고 입장에서는 예측할 수 없었던 사정이어서 그러한 사정에 대비하지 못함으로 인하여 이 사건 휴게소 영업에 장애가 되는 상황이 발생한 경우에 한정된다고 봄이 상당하다. 그런데 M이 2014. 1. 27.경 이 사건 돈사에 관한 건축허가를 받아 2014. 4. 24. 그 부분에 관한 착공신고를 마친 사실, 피고가 2014. 10. 20. 이 사건 사업에 관한 입찰공고를 하였고,2014. 11. 14. 관할 관청인 피고보조참가인 화성시에 의해 이 사건 돈사에 관한 사용 승인이 있었으며, 피고보조참가인 I은 2014. 11. 19. 이 사건 돈사를 매수하여 같은 달 24일 그 소유권이전등기를 마친 후 그 무렵부터 이 사건 돈사를 운영 중인 사실, 원고는 2015. 2. 2. 피고에게 이 사건 사업에 관한 사업계획서를 제출하였고, 2015. 4.14. 원고와 피고 사이에 이 사건 협약이 체결된 사실, 2015. 2. 2. 제출된 원고의 사업계획서의 공사구간 현황분석(을 제4호증 제1쪽)에는 이미 이 사건 돈사가 도면에 표시되어 있는 사실은, 을 제1, 4, 24호증, 을나 제1, 2호의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 인정할 수 있거나 앞서 본 바와 같다. 이에 비추어 보면 원고는 이 사건돈사로 인해 이 사건 휴게소 영업에 장애가 발생할 개연성을 충분히 인식하였다고 볼 수밖에 없다. 따라서 피고의 적극적 의무가 발생할 여지가 있다 하더라도, 이 사건 돈사로 인한 영업상의 장애를 이 사건 협약 제34조상의 '피고의 귀책사유'로 보기는 어렵다. 결국 어느 모로 보나 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

이 사건 협약 제35조에서 정한 '불가항력 사유'의 발생 여부 이 사건 협약 제35조에서는 '불가항력'으로서 지진, 홍수 등 재해(제1호), 전쟁또는 사변(제2호) 등, 핵폐기물, 화학 또는 방사능에 의한 부지 오염(제3호), 폭동, 테러 등(제4호), 인허가의 장기간 지연 등(제5호), 관계법령 또는 공사방침의 변경이 사업시행자에게 직접적이고 현저하게 불리한 영향을 미치는 경우(제6호)를 나열하고 있다.

이 사건 돈사로 인한 불가항력 사유 유무 이 사건 돈사로 인한 이 사건 휴게소 영업에 장애가 발생하였더라도 이는 피고보조참가인 I이 관할 관청인 피고보조참가인 화성시로부터 건축허가 및 사용승인을 받아 이 사건 돈사를 운영함으로써 발생한 것일 뿐 이 사건 협약 제35조에서 열거한 '불가항력' 사유에 해당한다고 보기 어렵다. 불가항력이란 사전적으로 '사람의 힘으로는 저항할 수 없는 일' 또는 '거래 관념상의 가능한 주의와 방법으로도 막을 수 없는 일'을 의미하는데, 설령 이 사건 협약 제35조에서 열거한 '불가항력'이 예시적 규정이라 하더라도, 이 사건 돈사로 인한 장애는 악취 저감시설의 설치나 이 사건 돈사의 이전등을 통해 해결될 수 있음을 고려할 때(을가 제34호증, 을나 제7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 실제로 이 사건 돈사에서 허용기준치 이상의 악취가 발생한 적이 있기는 하나 악취 저감시설의 보강 등을 통해 2019년 가을경 이후로는 관련법령에서 정한 허용기준치 범위를 넘지 않고 있는 것으로 보인다), 이 사건 돈사로 인해 영업에 장애가 될 정도의 악취가 있다고 하여 이를 이 사건 협약 제35조에서 규정한 '불가항력' 사유에 준하는 사유로 단정하기 어렵다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

코로나19 사태로 인한 불가항력 사유 유무

이 사건 협약 제35조는, 거래 관념상의 가능한 주의와 방법으로도 막을 수 없는 이례적인 사유로 인하여 이 사건 휴게시설의 이용이 제한됨으로써 발생하는 영업손실을 원고에게 모두 전가하는 것이 부당하므로 이를 합리적인 범위에서 분담해야 한다는 취지에서 마련된 규정으로 해석된다.

국내에 코로나 확진자가 2020. 1. 20. 최초 확인된 이래 2020. 2. 중순경부터 집단 및 지역사회 감염이 발생하기 시작하였고, 세계보건기구는 2020. 3.경 코로나가 세계적 대유행 단계에 돌입하였음을 선언한 사실, 코로나19 기간 중 정부의 코로나19 방역관리 협조 요청에 따라 고속도로 휴게소의 대부분이 발열체크, 출입구 분리운영, 출입자 명부작성, 실내매장 취식 제한, 야간 영업의 금지 등의 조치를 시행하였고, 그 외에도 사회적 거리두기 등을 비롯하여 고속도로 휴게소를 비롯한 많은 업종들에 대해 전례 없는 영업제한 조치들이 이루어진 사실, 이러한 조치들은 사회적 거리두기조치가 전면 해제된 2022. 4.경까지 계속된 사실은 공지의 사실이다. 원고가 취했을 것 으로 보이는 이러한 영업제한 조치들은 이 사건 협약 제35조 제1항 제5호 소정의 '관계법령 또는 공사 방침의 변경'으로 이루어진 것으로 볼 수 있고 이는 원고에게 직접적이고 현저하게 불리한 영향을 미치는 경우에 해당하는 것으로 볼 수 있다. 따라서 이른바 코로나19 사태는 이 사건 협약 제35조에서 정한 '불가항력 사유'에 해당할 수 있다.

노동 관련 법령의 개정으로 인한 불가항력 사유 유무

원고는 이 부분 사유를 이 사건 협약 제35조 제6호 소정의 "관계법령 또는 공사 방침의 변경이 사업시행자에게 직접적이고 현저하게 불리한 영향을 미치는 경우"에 해당한다는 취지로 주장한다.

근로기준법, 최저임금법 등 노동 관련 법령의 개정으로 인해 이 사건 휴게소 영업을 위한 원고의 비용이 증가되었을 것으로 짐작은 된다. 그러나 법정근로시간의 단축은 사회적으로 계속 논의가 있었던 사항이고, 최저임금 또한 매년 인상되고 있었으므로 원고로서도 이러한 사정을 충분히 예측하고 있었을 것으로 보인다. 나아가 법정근로시간의 단축, 최저임금의 인상 등은 이 사건 휴게소 근무자들에게의 안정적인 근로환경의 제공, 근무환경 개선과 관련되어 있고, 서비스직인 이 사건 휴게소 근로자들의 고용조건 개선은 결국 고객에 대한 서비스 향상으로 이어질 수 있다. 따라서 비록 원고의 인건비 지출이 증가되었다 하더라도, 궁극적으로는 위와 같은 법령의 개정으로 인해 원고에게 '현저하게 불리한 영향을 미치는 경우'가 발생하였다고 단정하기 어렵다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

토지사용요율 변경 및 최소사용료 미적용에 관한 의사표시 의무 발생 여부

이 사건 협약 제34조에 따른 의사표시 의무 발생 여부

원고가 주장하는, 추정 매출액에 관한 피고의 잘못된 정보제공이 있었고, 이 사건 돈사와 관련하여 피고의 이 사건 사업부지 제공 의무의 불이행이 있었으며, 이 사유들이 이 사건 협약 제34조에 따른 '피고의 귀책사유'에 해당한다 하더라도, 그 '피고의 귀책사유'가 인정된다는 사정만으로 이 사건 협약 제34조를 근거로, 피고에게 주위적 청구취지 내용과 같은 의사표시를 해야 할 의무가 발생한다고 보기 어렵다.

이 사건 협약 제34조에서는 '공사의 귀책사유 및 처리'라는 표제하에 '피고의 귀책사유'로 보는 사정들을 예시적으로 열거하면서(제1항), 원고의 이 사건 휴게소 운영기간 중 그와 같은 사정들이 발생할 경우 피고는 그로 인해 정상적인 영업을 할 수 없었던 기간만큼 운영기간을 연장하거나 원고의 실제 발생한 비용을 보상한다(제3항)는 내용으로 규정하고 있다. 즉 '피고의 귀책사유'가 발생할 경우 피고는 그로 인한 운영기간의 연장이나 원고의 실손해를 보상 또는 배상할 책임을 질 뿐이고, 더 나아가 이 사건 협약에 따른 토지사용요율(33.5%)을 낮추거나 최저사용료에 관한 규정을 적용하지 않겠다는 의사표시를 해야 할 의무를 지게 된다고 볼 수는 없다. 원고는 위와 같은 의사표시를 할 의무가 위 제3항에서 정한 '실제 발생한 비용 보상'의, 가장 합리적이고 공평한 방법이라는 취지로 주장하고 있다. 그러나 위 제3항에 의하면, 피고는 '피고의 귀책사유'가 발생할 경우 비용의 보상 이외에 운영기간의 연장을 통해 손해 전보의 의무를 이행할 수 있는 선택권이 있을 뿐이고, 비용의 보상을 할 경우에 있어 위 토지사용요율을 낮추거나 최저사용료를 포기하는 방법으로 이를 이행해야 한다고 볼 만한 아무런 근거도 없다.

이 사건 협약 제35조에 따른 의사표시 의무 발생 여부

원고가 주장하는 사유들, 특히 코로나19 사태가 이 사건 협약 제35조에서 정한 '불가항력 사유'에 해당한다 하더라도, '불가항력 사유'가 인정된다는 사정만으로 이 사건 협약 제35조에 따라 피고에게 제1예비적 청구취지 내용과 같은 의사표시 의무가 발생한다고 보기 어렵다.

이 사건 협약 제35조(불가항력 사유 및 처리), 제36조(불가항력 사유로 인한 청구 및 이의신청)는 '불가항력 및 이와 동일하게 취급되는 경우'를 나열하면서(제35조 제1항) '불가항력 사유'가 발생한 경우 원고는 피고에게 그 사유의 발생 및 그로 인한 서면 청구를 하고(제36조 제1항), 피고가 이에 대한 이의가 없을 경우 청구의 내용은 확정된 것으로 보며(제36조 제3항), 피고의 이의가 있을 경우 양측은 청구 내용에 대하여 합의하여야 하고(제36조 제2항), 합의 성립 시에는 피고가 원고의 실손해액 중 80%를 부담하거나 사용료 또는 운영기간의 조정을 통하여 피고 부담분의 지급에 갈음할 수 있지만(제35조 제2항) 합의가 성립되지 않는 경우에는 제7장(협약의 발효및 종료) 또는 제9장(분쟁의 해결)에 따라 해결한다(제36조 제2항)는 취지로 규정하고 있다. 나아가 "협약당사자는 불가항력 사유가 발생하는 경우 즉시 그 피해에 대하여 논의하고 그 피해를 최소화하고 치유하기 위한 합리적인 노력을 기울여야 하며 본 사업시설의 원활한 관리 및 운영을 위한 효과적인 방안을 모색하여야 한다"고 규정하고 있다(제35조 제3항).

위 규정 내용을 종합하면, '불가항력 사유'가 발생할 경우 피고는 원고의 서면 청구 내용에 기재된 손해 또는 원고와의 합의로 결정된 실손해의 80%를 부담하되, 사용료 또는 운영기간을 조정하는 방법으로 위 손해 전보에 갈음할 수 있고, 합의에 이르지 못할 경우 이 사건 협약 제7장과 제9장에서 정한 절차에 따라야 한다. 이처럼 피고는 원고와의 합의를 전제로 한 손해전보 의무가 있을 뿐이고, 손해전보의 방법에 있어서도 사용료의 조정 이외에 운영기간의 조정 또는 실손해액에 해당하는 금전의 지급 등을 옵션으로 하는 선택권을 갖고 있다. 갑 제2호증의 기재에 의하면, 원고와의 합의가 이루어지지 않을 경우에 적용되는 이 사건 협약 제7, 9장에서는 원고에 의한 이 사건 협약의 해지(제39조 제3항), 해지 시 지급금의 산정(제41조), 분쟁 해결에 있어서의 신의성실의 원칙(제45조), 협약의 해석(제46조) 및 적용 법규(제47조) 등의 규정을 두고 있음이 인정될 뿐이다. 이처럼 원고와 피고 사이에 합의가 이루어지지 않을 경우이 사건 협약은 계약 해지에 따른 정산을 원칙으로 규정하고 있다. 그 외에 이 사건 협약 규정 중 이 사건 협약 제35, 36조상의 '불가항력 사유'가 발생할 경우 피고에게 제1예비적 청구 기재와 같은 내용의 의사표시 의무가 있다고 볼 근거는 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다(원고는 이 사건 협약 제35조 제3항에서 정한 '본 사업시설의 원활한 관리 및 운영을 위한 효과적인 방안'이 제1예비적 청구취지 내용과 같은 피고의 의사표시라는 취지의 주장도 하고 있으나 그와 같이 단정할 아무런 근거가 없다).

이 사건 협약 제37조에 따른 의사표시 의무 발생 여부

원고는, 이 사건 협약 제37조 제4항(원고와 피고는 본 협약 체결 후 제반 사정의 변경으로 인하여 협약을 변경할 필요가 있다고 판단하는 경우 상대방에게 본 협약의 변경을 제안할 수 있고, 이 경우 협약당사자는 본 협약의 변경여부에 관하여 성실하게 협의하여야 한다)을 근거로 하여 '피고의 귀책사유', '불가항력 사유'가 발생한 경우 주위적 청구취지 또는 제1예비적 청구취지와 같은 피고의 의사표시 의무가 있다는 취지로도 주장한다.

이 사건 협약 제34 내지 36조에서는 '피고의 귀책사유'와 '불가항력 사유'가 발생할 경우의 처리 방법을 별도로 규정하고 있다. 그런데 이 사건 협약 제37조 제4항에서 규정하고 있는 협약변경 제안을 할 수 있는 사유는 '제반사정의 변경으로 인하여 협약을 변경할 필요가 있다고 제안자가 판단하는 경우'라는 취지로 규정되어있고 이에 대해 '피고는 변경여부에 관하여 성실하게 협의하여야 한다'고 규정하고 있다. 이와 같은 일반적이고 포괄적인 협의조항을 구체적인 권리의무를 규율하는 개별조항과 동등하게 취급하는 것은, 개별조항을 따로 규정한 취지나 사적 자치의 원칙에 반하는 것으로서 허용될 수 없다. 이러한 법리에 이 사건 협약의 구조, 이 사건 협약 제37조 제4항 문언의 내용을 종합적으로 고려하면, 이 사건 협약 제37조 제4항에 따라 피고에게 부과될 수 있는 의무는 '피고의 귀책사유나 불가항력 사유 이외의 경우로서 원고가 계약내용의 변경이 필요하다고 판단하여 변경 제의를 할 경우 피고는 원고의 변경 제안에 대해 성실하게 협의해야 할 의무'로 해석될 뿐 이를 넘어 원고의 변경 제안에 따른 이 사건 협약의 변경에 대한 구체적 의사표시를 해야 할 의무로 해석할 수는 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

소결론 결국 원고가 주장하는 일부 사정들, 특히 코로나19 사태가 이 사건 협약에서 정한 '피고의 귀책사유' 또는 '불가항력 사유'에 해당한다 하더라도, 피고가 원고에 대해 이 사건 협약에 기하여, 주위적 청

소결론 결국 원고가 주장하는 일부 사정들, 특히 코로나19 사태가 이 사건 협약에서 정한 '피고의 귀책사유' 또는 '불가항력 사유'에 해당한다 하더라도, 피고가 원고에 대해 이 사건 협약에 기하여, 주위적 청구취지 또는 제1예비적 청구취지 내용과 같은 의사표시를 해야 할 의무가 발생하였다고 볼 수 없다. 이와 다른 전제에 선 한 원고의 주위적 청구와 제1예비적 청구는 모두 이유 없다.

원고의 주장 요지

차임감액청구권의 행사

이 사건 협약은, 원고가 이 사건 사업부지를 사용하고 그에 대한 대가로 피고에게 토지사용요율에 따른 사용료를 지급하는 내용으로서 이 사건 사업부지에 관한 임대차계약과 유사하므로, 원고는 이 사건 협약에 따른 토지사용요율에 대하여 민법 제628조<5> 소정의 차임증감청구권을 행사할 수 있다.

이 사건 돈사에서 발생하는 악취, 이른바 코로나19 사태, 그 밖에 제반 경제여건은 민법 제628조 차임증감청구권 발생요건인 '공과부담의 증감 기타 경제사정의변동'에 해당한다. 제반 경제 여건으로는 1 이 사건 사업설명서를 통해 피고가 예측한 연간 매출액은 평균(중위값) 712억 원 정도였으나 실제 매출액은 그 절반에도 미치지 못하는 사정, 2 이 사건 사업에 따른 원고의 영업손실의 누적 및 이에 따른 원고의 기업 존속 불능이 대표적인 사유이다.

원고는 2019. 11. 12.자 이 사건 조정신청서 부본의 송달로써 민법 제628조에 따른 차임감액청구권을 행사하였다. 따라서 위 조정신청서 부본이 피고에게 도달된 다음 날인 2019. 12. 13.부터 토지사용요율이 상당한 요율로 감축되었다.

부당이득반환청구(2020. 3.부터 2025. 3.까지의 토지사용료) 피고는, 변경 전 토지사용요율 33.5%에 따라 산정한 토지사용료와 위 차임감액청구권의 행사에 따라 감액된 요율 19.393%에 따른 토지사용료의 차액을 지급받을 권 원이 없다. 그럼에도 피고는 2020. 3.부터 2025. 3.까지 원고로부터 위 차액을 지급받음으로써 법률상 원인 없이 위 차액 상당의 이익을 얻었고, 그로 인하여 원고는 동액 상당의 손해를 입었다. 따라서 피고는 2020. 3.부터 2025. 3.까지 지급받은, 위 토지사용료 차액 상당의 부당이득금 10,137,757,633원 및 이에 대한 지연손해금을 원고에게 지급할 의무가 있다.

채무부존재 확인 청구(2025. 4.부터의 토지사용료) 2025. 4.부터의 토지사용료 지급채무에 관하여는, 사용요율을 19.393%로 조정하여 산정된 금액을 초과하여서는 존재하지 아니함을 확인하는 내용의 채무부존재 확인을 구한다.

판단

민법상 제628조 소정의 차임증감청구권 규정 준용 가부

원고는 "이 사건 협약은 이 사건 사업부지에 관한 토지임대차계약의 성격을 갖고 있으므로, 민법 제628조 소정의 차임증감청구권 규정이 준용될 수 있다"고 주장한다. 이에 대하여 피고는 "이 사건 협약은 BOT(Build-Operate-Transfer) 방식의 투자사업계약으로서 임대차계약과는 그 성질을 달리하므로 민법상 임대차 규정이 적용 또는 유추적용될 수 없다"고 주장하면서, 그 근거로 대법원 2022. 12. 1. 선고 2022두43283(본소), 43290(반소) 판결을 들고 있다.

계약이나 약정의 법적 성질은 당사자가 붙인 협약서의 명칭이나 형식, 용어 등에 구애될 것이 아니라 그 계약 내용의 실질에 따라 판단하여야 한다. 이 사건 협약은 본질적으로 피고가 원고에게 이 사건 사업부지를 제공하고, 원고는 사업시행자로서 이 사건 휴게소를 건축한 후 25년 동안 이를 소유, 관리, 운영하며, 그 대가로 피고에게 위 기간 동안 토지사용료를 납부하고, 위 기간이 경과하면 원고가 피고에게 이 사건 휴게소의 소유권을 이전하는 내용이다. 이 사건 휴게소는 위 25년의 기간 동안 사업시행자인 원고의 소유에 귀속되고(이 사건 협약 제8조 제2항), 토지사용료가 발생하는 대상 토지는 이 사건 휴게소의 부지이다. 그럼에도 불구하고 이 사건 협약에 의하여 사업시행자인 원고가 취득하는 것은 이 사건 휴게소를 건축할 권리 및 그 관리운영권이고, 그 과정에서 이 사건 사업부지를 사용하게 된다고 하더라도 이는 위 건축할 권리 및 그 관리운영권에 부수적으로 수반되는 것으로서 독립적인 별개의 목적을 가진다고 단정하기는 어렵다는 점을 고려할 때 임대차계약에 관한 법령이 일률적으로 이 사건 협약에 준용할 수 있다고 볼 수는 없다.

다만 이 사건 사업부지 사용의 대가로서 차임과 유사한 성질인 토지사용료가 지급되고, 임대차목적물과 유사한 성격인 이 사건 사업부지는 원고 소유인 이 사건 휴게소 건물의 부지로 사용된다는 점에서, 이 사건 협약의 본질, 목적 및 그 취지에 반하지 않는 범위 내에서는 임대차계약에 관한 법률규정을 준용할 수 있다고 봄이 타당하다. 피고가 제시한 대법원 2022. 12. 1. 선고 2022두43283(본소), 43290(반소) 판결은 "이 사건 사업과 같은 BOT 방식의 민자사업의 경우 민법상 임대차계약에 적용되는 지상물매수청구권이나 유익비상환청구권이 적용될 수 없다"는 내용이다. 이것은 민법상임대차계약에 적용되는 지상물매수청구권이나 유익비상환청구권 규정은 BOT 방식의 민자사업에 관한 약정의 목적과 취지에 반하기 때문에 그와 같은 판시를 한 것이다. 즉 이 사건 사업과 같은 BOT 방식의 민자사업의 경우, 사업시행자는 시설물의 관리운영권을 통해 투하자본을 회수하고, 사업기간이 끝나면 시설물을 무상으로 상대방에게 이전하게 되는데, 민법상 임대차계약에 관한 규정 중 지상물매수청구와 유익비상환청구에 관한 규정을 준용할 경우, 사실상 사업시행자는 시설물의 무상이전 의무를 면하는 셈이고, 이미 투하자본을 회수한 사업시행자로 하여금 이중의 이득을 얻게 한다는 점에 착안한 것이다. 하지만 민법 제628조에 정한 차임증감청구권은 계속적 채권관계인 임대차의 특성상 계약관계가 지속되는 동안 경제사정 등의 변경으로 당초 약정하였던 내용이 현실과 동떨어지게 되는 결과 기존의 약정 내용을 고수하는 것이 정의와 형평에 어긋나는 경우 변경된 사정에 맞게 계약 내용을 수정하는 것을 허용하는 신의칙상 이른바 '사정변경의 원칙'을 입법화한 것이고, 원고가 부담하는 토지사용료는 사실상 이 사건 휴게소 시설의 부지 사용에 대한 대가로서 차임에 해당한다고 볼 수 있으며, 이 사건 협약은 이 사건 사업과 관련된 계속적 채권관계를 규율하는 내용임이 분명하고 이 사건 협약 제36조에서는 원고와 피고의 귀책사유가 없는 경우에도 피고가 원고의 손실 중 일부분을 보장해 주는 내용의 규정도 두고 있다. 무엇보다 이 사건 이 사건 협약에 차임증감청구권이 인정되더라도, BOT 방식의 민자사업에 관한 약정의 목적과 취지에 명백히 반한다고 볼 만한 사정도 없다.

따라서 특별한 사정이 없는 한 이 사건 협약상의 토지사용요율에 관하여 민법 제628조 소정의 차임증감청구권에 관한 규정은 준용될 수 있다. 다만 민법 제628조 소정의 차임증감청구권은 당사자들의 확정적인 의사 합치에 따라 체결된 계약, 특히 장래의 이행을 예정하는 계약으로서 계약의 성립 시와 이행 시 사이에 발생하는 사정변경의 위험을 당사자들에게 배분하기 위하여 사적 자치에 의하여 체결된 계약 내용을 사후적으로 변경하는 것이므로 이는 예외적인 경우로 한정되어야 할 필요가 있다. 차임증감청구권이 인정되기 위해서는 1 차임을 약정한 후 공과부담의 증감 등 경제사정이 변동되어야 한다(민법 제628조, 문언 내용상 경제사정 변동 사유가 공과부담의 증감에 한정되는 것이 아님은 분명하다). 차임증감청구가 계약준수의 원칙이나 사적자치의 원리에 대한 예외적인 제도임을 감안할 이러한 변동은 일반적인 경제지표의 변동으로는 부족하고 계약의 기초가 되었던 사정이 근본적으로 변경되었다고 인정될 정도여야 한다. 더하여 2 경제사정 변동을 감안할 때 종래의 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 불합리하게 됨으로써 종래의 차임이 상당하지 아니한 경우여야 한다.

코로나19 사태에 의한 차임감액청구의 가부

앞서 본 바와 같이 코로나19 사태는 이 사건 협약 제35조 소정의 '불가항력사유'에 해당할 수 있다. 그러나 당사자 사이의 합의를 전제로 손해보전 절차가 뒤따르는 '불가항력 사유'에 필요한 요건과 차임감액청구라는 형성권 행사 및 장래를 향한 계약내용의 변경을 내용으로 하는 차임감액청구의 요건이 동일하다고 볼 수는 없다(원고 역시 2024. 10. 21.자 항소이유에 대한 답변서에서 같은 취지로 주장하고 있다).

앞서 살핀 법리에 따르면, 코로나19 사태로 인하여 '경제사정 변동'이 있어야 하고, 그러한 변동을 고려할 때 이 사건 협약에서 정한 33.5%의 토지사용요율이 정의와 형평에 어긋나 불합리한 정도임이 인정되어야 비로소 코로나19 사태를 원인으로 한 원고의 차임감액청구가 인정될 수 있다. 우선 코로나19 사태로 인하여 원고에게 '경제사정 변동'이 발생했는지 여부에 관하여 본다.

코로나19 사태로 인하여 이 사건 휴게소 영업에 장애가 발생하였고 그로 인하여 어느 정도 손실이 발생하였을 개연성은 경험칙상 인정할 수 있다. 그러나 '경제사정 변동'은 추상적인 예측이나 추측이 아니라 구체적이고 객관적인 증거에 의해 뒷받침되어야 한다. 갑 제23, 28호증의 각 기재에 의하면, 원고가 이 사건 휴게소 영업을 시작한 2018년부터 코로나19 사태에 의한 영업제한 조치 기간(국내에서 코로나 확진자가 최초 확인된 2020. 1. 20. ~ 사회적 거리두기가 전면 해제된 2022. 4.) 및 이후2024년까지의 원고 매출액 및 당기순손실은 아래 표 기재 내용과 같음을 인정할 수 있다(다만 2024년 매출액은 2024. 1.부터 2024. 9.까지의 매출액 약 286억 원을 연간매출액으로 환산한 금액임). (1억 원 미만 버림) 위에서 보는 바와 같이 원고의 연간 매출액은 코로나19 사태가 시작되기 전인 2019년 373억 원이었다가 코로나19 사태가 본격화된 2020년 307억 원으로 66억 원(약 18%) 감소하였다. 그러나 같은 기간 동안 당기(연)순손실은 28.3억 원에서 27.7억 원으로 오히려 감소하였다. 코로나19 사태로 인한 각종 영업제한 조치가 더 강화된 2021년에는 오히려 원고의 연간 매출액이 2020년에 비해 58억 원(약 19%) 증가하였다. 2021년 기준 원고의 위 연간 매출액은 코로나19 사태가 시작되기 1년 전인 2018년 기준 원고의 연 매출액과 거의 같은 금액이다. 사회적 거리두기가 전면 해제된 2022년도의 연간 매출액은 416억 원으로 전년도에 비해 51억 원(약 13%)가 늘었으나 같은 기간 당기(연)순손실은 33.3억 원에서 30.4억 원으로 유의미한 정도의 감소를 보였다고 단정하기는 어렵고, 위 30.4억 원과 코로나19 사태와 무관한 2023년 당기(연)순손실액 36.5억 원은, 코로나19 사태로 인한 각종 영업제한조치가 이루어지던 2020년의 당기(연)순손실액보다 높다. 사회적 거리두기 제한 조치가 완전 해제되고 2년 후인 2024년 연간 매출액 381억 원은 각종 영업제한 조치가 가장 강력하게 시행되던 2021년의 연간 매출액 365억 원에 비해 16억 원(약 4%)밖에 차이가 나지 않는다. 이처럼코로나19 사태로 인한 각종 영업제한 조치의 유무 및 그 조치의 강도와 매출액 및 당기순손실 간 대체적인 추세가 상호 비례관계에 있다고 단정하기 어렵다. 이와 같은 원고의 매출액 및 당기순손실의 추이를 고려할 때 제출된 증거들만으로는, 코로나19 사태로 인해 원고에게 차임감액청구의 요건으로서의 '경제사정 변동'이 있었다고 단정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

이 사건 돈사로 인한 차임감액청구의 가부

앞서 살핀 바와 같이 차임증감청구는 당사자에게 책임 없는 객관적인 경제 사정의 변화에 따른 부담을 약정 당사자 사이에서 재조정하는 것이다. 이러한 차임증감청구권의 취지를 고려할 때, 어떠한 경제사정의 변화에 대해 그 책임을 부담해야 하는 사람이 명백한 경우라면, 그에게 책임을 추궁함으로써 계약 환경에 발생한 부담을 해소시켜야 하고 이러한 경우에까지, 부담 유발자를 제외한 채 약정 당사자들이 그 부담을 분담한다거나 일방 당사자가 이를 전부 부담해야 한다고 볼 수는 없다.

따라서 원고가 주장하는 바와 같이 이 사건 돈사로부터 영업에 지장을 줄 정도의 악취가 지속적으로 발생하여 이 사건 휴게소 영업에 장애가 발생하였더라도, 이는 불법행위 또는 민법 제217조<6> 소정의 상린관계에 따라 해결되어야 할 문제이지 원고의 차임감액청구를 매개로 하여 위 악취의 부담을 원고와 피고가 분담하거나 피고로 하여금 그 일부를 부담하게 할 수는 없다.

이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

이 사건 사업설명서에 제시된 연간 매출액을 근거로 한 차임감액청구의 가부

앞서 살핀 바와 같이 이 사건 사업설명서 제20조 제3항과 '별첨1' 자료에 기재된 추정 매출액은 입찰참가자들이 제출하는 사업계획서에 관한 평가방법에 관한 내용일 뿐 입찰참가자들에 대해 이 사건 휴게소 운영을 통해 누릴 수 있는 경제적 이익의 범위를 제시함으로써 이 사건 사업에 관한 정보를 제공하기 위한 것이 아니다. 나아가 피고가 그 추정 매출액을 보장하여 주겠다고 확약한 것은 더더욱 아니다. 갑 제26, 27호증의 각 기재에 의하면, 피고는 이 사건 사업에 관한 입찰공고 전 이 사건 사업설명서를 통해 제시한 추정 매출액을 산출하는 과정에서 이 사건 사업의 타당성 조사용역을 관련 용역업자에게 의뢰하였고, 그 용역결과를 토대로 위 추정 매출액이 산정된 것임은 인정된다. 그러나 이 사건 사업 타당성에 관한 피고의 용역 의뢰는, 이 사건 사업을 통해 사업시행자로부터 피고가 받게 될 토지사용료 역시 사업시행자의 매출액에 연동되어 있고(이 사건 협약 제10조), 입찰참가자들이 제시하는 사업계획서의 내용을 평가할 때 필요한 일응의 기준이 필요했기 때문으로 보이고, 이 사건 사업에 관한 정보를 입찰참가자에게 제시하기 위한 목적으로 이루어진 것으로 보이진 않는다.

이 사건 사업은, 설계, 개발을 포함한 사업 전반을 민간사업자가 직접 시행하는 복합민자사업(제1심판결 별지1 참조)으로서 사업시행자는 이 사건 휴게소의 입점시설의 구성이나 이 사건 휴게소의 운영에 상당한 재량을 갖고 있다. 이러한 특성이 반영되어, 입찰에 참가하는 사업시행자는 스스로의 구상과 계획을 토대로 독자적인 매출액 규모를 분석, 산정하여 적정 토지사용요율을 산출한 후 입찰에 응하는 것이다. 원고도 응찰 전 스스로의 사업 타당성 및 경제성 분석을 통하여 추정 매출액을 산정하였고(을 제29호증) 그와 같이 산정한 추정 매출액을 토대로 토지사용요율(33.5%)를 적정요율로 결정하여 입찰에 참가하였다. 원고가 이와 같이 토지사용요율을 산출함에 있어 이 사건 사업설명서에 기재된 추정 매출액을 어느 정도 참고했을 개연성이 없지는 않다. 그러나 차임증감청구권의 요건으로서의 '경제사정 변경'은 당사자에게 책임이 없는 객관적인 경제사정의 변화를 의미하는 것이지 계약당사자 일방이 예측했던 사업 전망이 실제와 달라졌다는 것과는 관련이 없다. 그런 점에 비추어 보더라도 이 부분에서 원고가 주장하는 사유는 차임증감청구권의 요건으로서의 '경제사정 변경'이라고 보기 어렵다.

결국 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

원고의 기업 존속 불능을 근거로 한 차임감액청구의 가부

원고는 "이 사건 협약에서 정해진 토지사용요율 33.5%가 변경되지 않을 경우 이 사건 사업 기간인 25년 동안 발생할 원고의 누적 순손실은 최소 500억 원 이상에 이를 것으로 예상되고, 사실상 원고는 기업활동의 중단이라는 상황에 처하게 되는데, 이러한 사정 역시 차임감액사유가 될 수 있다"는 취지의 주장을 한다.

그러나 앞서 본 바와 같이 차임증감청구는 계약당사자의 주관적인 예상이나 전망이 실제와 다른 경우에 인정되는 것이 아니다. 특히 임대인이나 임차인이 부담하여야 할 위험이 실현된 결과를 이유로 하여 차임증감을 청구하는 것은 허용되지 아니한다. 원고의 위 주장 내용은 "이 사건 협약 체결 당시 적정 토지사용요율로 판단한 33.5%가 실제로는 과다한 것이어서 변경되어야 한다"는 취지에 불과하므로, 이 역시 차임증감청구의 요건인 '경제사정 변경'에 해당한다고 보기 어렵다.

소결론 따라서 임대차계약에 관한 규정 중 민법 제628조 소정의 차임증감청구권에 관한 내용이 이 사건 협약에 준용될 수는 있지만, 제출된 증거들만으로는 원고가 주장하는 사유들이 차임증감청구권의 요건인 '경제사정 변경'에 해당한다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 제2예비적 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.