수원지방법원 평택지원 2025. 11. 27. 선고 2025가단52803 판결

피고는 평택시 B건물(이하 '이 사건 집합건물'이라 한다)의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이고, 원고는 건물관리업, 위생관리용역업 등을 사업목적으로 하는 회사이다.

원고와 피고는 2023. 12. 27.경 이 사건 건물과 주차장 등 부대시설의 관리 및 유지보수 등을 위하여 다음과 같은 내용(아래에서 갑은 피고를, 을은 원고를 각 지칭한다)이 포함된 건물관리 도급계약을 체결하였다(이하 '이 사건 계약'이라 한다)

당사자들의 주장

원고의 주장

피고의 주장

판단

살피건대, 갑 제5호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 원고는 2024. 12.31.경 근무인원 7명의 인건비로 29,005,630원을, 일반관리비로 715,750원을, 기업이윤으로 1,069,180원을 각 산정하여 그 합계액 30,790,560원에 부가가치세 3,079,050원을 합산한 33,869,610원을 2024년 12월분 시설관리용역비로 피고에게 청구한 사실이 인정되고, 원고가 2024년 12월에 이 사건 계약에서 정한 건물관리업무를 수행한 사실은 피고도 이를 다투고 있지 아니한 바, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 계약 제7조 제1항에 따라 원고가 청구한 시설관리용역비 33,869,610원 및 이에 대하여 그 이행기 다음 날인 2025. 1. 6.부터 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 2025. 5. 20.까지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

이에 대하여 피고는 원고가 실제로 시설관리업무자들에게 지급한 급여명세서상의 기본급, 식대, 각종 수당(연차 적립금 및 퇴직 적립금을 제외한 직접인건비)와 국민연금 등 사회보험료(간접인건비)의 합계액에 일정비율의 일반관리비와 기업이윤을 합산한 금액인 27,032,779원만이 정당한 시설관리용역비라고 주장하나 제출된 증거들만으로는 이 사건 계약 제7조 제1항에서 원고가 청구하는 용역비 중 인건비가 원고가 실제로 지출한 인건비를 의미한다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고의 주장은 이 사건 계약 제8조 제3항이 정하는 관리직원으로부터 근로를 제공받고 그들에게 인건비를 지급하는 근로계약 당사자(사용자)는 피고이고 원고는 사용자인 피고와 위 관리직원 사이의 근로계약관계에서 발생하는 제반 사무를 위임받아 처리하는 자인 경우에는 타당하겠으나 이 사건 계약에서는 관리직원의 임금액의 결정주체와 임금 및 사회보험료의 지급책임주체가 원고라는 점에 관하여 시설관리용역비에 관한 조항과는 별개의 조항(제8조 제3 내지 5항)에서 규정하면서 위 관리직원들의 사용자는 원고이고 피고는 관리직원에 대한 인건비의 결정이나 그 지급과는 아무런 상관이 없다고 강조하고 있음을 알 수 있을 뿐이다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

피고의 주장 요지

기지급된 2024년 1월분부터 11월분까지의 시설관리용역비 중 퇴직적립금 명목의 22,673,060원에서 1년 이상 근무자 7명에 대한 2024. 1. 1.(피고가 이 사건 계약에 따라 용역을 제공하기 시작한 날)부터 위 근무자들의 각 퇴직일까지의 월별 퇴직적립금[각 급여명세서상의 수령액(식대 포함)의 1/12]의 합계액인 13,486,420원을 뺀 차액 9,186,640원과 위 차액의 2%에 해당하는 일반관리비 183,730원, 위 차액의 3%에 해당하는 기업이윤 275,590원을 합산한 9,645,960원

기지급된 2024년 1월분부터 11월분까지의 시설관리용역비 중 연차적립금 명목의 10,764,540원에서 위 기간 중 근무한 23명에 대한 각 연차수당 발생액(= 각 근무기간에 따른 연차부여일수에서 각 연차사용일수를 뺀 연차수당 대상일수 × 각 1일 통상임금액)의 합계액인 4,497,909원을 뺀 차액 6,266,631원과 위 차액에 대한 간접인건비(산재보험료, 고용보험료, 건강보험료, 장기요양보험료, 국민연금 등을 의미한다, 이하 '사회보험료'라 한다) 674,420원, 위 차액의 2%에 해당하는 일반관리비 125,333원, 위 차액의 3%에 해당하는 기업이윤 187,999원을 합산한 7,254,382원

기지급된 2024년 1월분부터 5월분까지의 시설관리용역비 중 미화도급용역비 명목의 56,079,510원에서 원고가 미화업무자들에게 실제로 지급한 돈을 기초로 산정한 용역비 42,690,425원(= 원고가 제출한 미화업무자 7명에 대한 급여명세서상의 기본급, 각종 수당, 건강보험료 및 장기요양보험료 등의 합계액 40,657,548원 + 위 합계액의2%에 해당하는 일반관리비 813,151원 + 위 합계액의 3%에 해당하는 기업이윤1,219,726원)을 뺀 차액 13,389,085원

기지급된 2024년 1월분부터 11월분까지의 시설관리용역비 중 관리도급인건비 산출내역상의 기본급, 식대, 각종 수당(연차 적립금 및 퇴직 적립금을 제외한 직접인건비)와 국민연금 등 사회보험료(간접인건비)의 합계액 283,706,780원에서 원고가 제출한 시설관리업무자 16명에 대한 급여명세서상의 같은 항목들의 합계액 281,016,440원을뺀 차액 2,690,340원

판단

이 사건 계약이 위임계약인지 여부

이 사건 집합건물은 '공장 및 그 지원시설'로서 '주택' 내지 '공동주택'에 해당하지 아니하고 원고도 공동주택관리법상의 주택관리업자의 지위에 있지 아니하므로 공동주택관리법상 주택관리업자에 대하여는 '위 법에 규정이 있는 경우를 제외하고 민법 중 위임에 관한 규정이 준용된다'고 규정되어 있는 것과는 달리 원고에 대하여는 민법 중 위임에 관한 규정이 준용된다고 볼 만한 아무런 근거가 없다.

반면, 이 사건 계약 체결 당시 작성된 계약서의 명칭은 '건물관리 도급 계약서'이고 그 본문에서도 계약금액을 '도급금액'이라 표현하고 이 사건에서 직접 문제되는 '시설관리용역비'에 관하여 '건축물(시설) 관리업무를 도급하는 대가로 발생하는 아래의 금액'이라는 표현을 사용하고 있다.

이 사건 계약상 원고가 수행하여야 하는 건물관리업무는 그 내용이 매우 다양하여(이 사건 계약 제4조 참조) 그 중 관리비 및 사용료의 징수와 각종 공과금의 납부대행 등과 같은 일부 업무는 자금의 집행 및 관리에 관한 보고의무가 부과되기도 하는 등(이 사건 계약 제10조 참조) 사무처리에 해당할 여지가 없는 것은 아니나 그 외에 건물과 시설의 보수와 관리, 보안 및 경비, 청소나 소독 등의 다른 모든 건물관리업무가 사무의 처리에 해당한다고는 보기 어렵다.

피고는 이 사건 계약이 도급이라면 원고 소속 관리직원이 사무용품, 도서인쇄비, 소모품 등 구입비를 피고에게 청구하여 승인을 받을 필요가 없다는 취지의 주장을 하나 위 사무용품 등의 구입비에 대한 청구와 승인은 이 사건 계약 제7조 제3항에 따른 정산 절차의 일환으로 보이므로 이 사건 계약의 성격이 도급이 아니라는 근거로 삼기는 어렵다. 나아가 위 계약조항에서는 실비로 정산하는 대상을 '상기 도급 금액과 별도로 발생하는 관리사무소 운영과 관련된 제비용'이라고 규정하고 있어서 도급금액은 실비 정산의 대상이 아니라는 의미로 볼 여지도 있다.

이 사건 계약서에는 시설관리용역비의 금액과 관련하여 '2023 최저 임금이 적용된 2023년도 용역비'를 일응의 기준으로 삼아 원고가 피고에게 청구하도록 하고 '4대보험, 최저임금 등의 정책변경 시 매년 1월 1일부로 도급관리용역비를 조정'하기로 정하고 있을 뿐 원고가 인건비 명목으로 지급받은 도급금액 중 미지출액 등을 사후에 정산하여 반환하여야 한다는 취지의 규정이 없고, 원고의 보고의무를 규정하고 있는 계약조항(제10조)에도 지급된 도급관리용역비나 인건비에 대한 지출내역을 보고하도록 하고 있지 아니하며, 실제로 피고가 그러한 보고나 정산을 요청한 적도 없는 것으로 보인다.

원고가 피고에게 이 사건 계약에 따른 시설관리용역비를 청구하면서 '관리 도급 인건비'라는 표현을 사용하고 7명의 관리직원에 대한 인건비 세부내역을 첨부한 사실은 인정되나 이는 이 사건 계약상 시설관리용역비를 인건비, 일반관리비, 기업이윤등의 항목으로 구성하도록 정하고 있어서 청구하는 시설관리용역비의 산정 기초자료 내지 산정근거를 제시하기 위한 것으로 보이고 원고가 실제로 지급하거나 부담한 직 ·간접 인건비를 피고에게 보고하기 위한 것이라고는 보기 어렵다.

피고의 주장과 같이 실제 지급된 인건비와 그 인건비의 5%에 해당하는 일반관리비(2%), 기업이윤(3%)만 이 사건 계약에 따른 시설관리용역비에 해당한다면 4대보험, 최저임금 등이 변경될 경우 그에 맞춘 인건비를 지급한 후 그 금액을 그대로 시설관리용역비로 청구하면 되므로 굳이 이 사건 계약 제7조 제4항과 같이 최저임금 등의 변경을 이유로 매년 도급관리용역비를 조정한다는 규정을 둘 이유가 없다.

만일 피고의 주장과 같이 급여명세서상의 인건비를 기준으로 시설관리용역비를 산정해야 한다면 산재보험료와 같이 근로자의 부담분이 없어 급여명세서상에 표시되지 않는 사회보험료는 (간접)인건비에 전혀 반영될 수 없게 된다.

이 사건 계약에서는 '관리직원의 제수당과 퇴직금 등을 원고가 직접 적립'하며(제8조 제3항) '관리직원에 대한 연차수당, 퇴직금 등을 원고가 확정하고 책정된 금액을 일반관리비에 포함시킨다'(제8조 제5항)고 규정하고 있을 뿐 계약기간 중에 실제로 적립되는 퇴직금액과 계약기간 중에 실제로 발생한 연차수당만을 관리비에 포함시킬 수 있다는 등의 제한을 두고 있지 아니하다.

피고의 주장에 따르면 매월 말일 마감하여 청구하여야 하는 시설관리용역비(이 사건 계약 제7조 제1항 참조)를 산정함에 있어서 당시 근무하고 있는 직원에 대한 퇴직적립금을 포함시켰다가 사후적으로 그 직원이 근무기간 1년을 채우지 못하고 퇴직한 경우에 그 퇴직적립금은 법률상 원인이 없는 부당이득이 된다는 것인데, 이 사건 계약(제8조 제3항, 제9조 제2항)에 따라 관리직원에 대하여 근로기준법상의 사용자로서 모든 책임을 부담하는 원고로서는 관리직원의 예상치 못한 갑작스러운 퇴직에 대하여도 대비하여야 하고 그 대비를 위한 비용 역시 이 사건 계약상 채무이행을 위한 비용에 속한다는 점을 고려하면 이는 매우 불합리하다.

이상에서 본 바와 같이 이 사건 계약 중 관리직원의 인건비 책정 및 지급과 관련된 부분이 위임계약의 성격을 가지고 있다고 보기 어렵고 인건비 명목으로 지급받은 도급관리용역비 중 미지출액 등을 사후에 정산하여 반환하기로 하는 취지의 약정이나 규정도 달리 찾아보기 어려우므로 피고가 원고에 대하여 부당이득반환채권을 가진다고 볼 수 없다. 따라서 피고의 주장은 그 채권액수 등 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.