수원지방법원 2024. 2. 29. 선고 2021가단530673 판결

별지 목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)의 소유자였던 C는 2019. 4. 4. 원고와 사이에, C가 피고에게 이 사건 부동산을 임대차보증금 1,000만 원, 월 차임 50만원(매월 말일 후불로 지급), 임대차기간 2019. 5. 1.부터 2021. 4. 30.까지로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다. 피고는 원고에게 임대차보증금을 지급하고 이 사건 부동산을 인도받아 그곳에서 'D'이라는 상호로 애견가페(이하 '이 사건 영업장'이라 한다)를 운영해왔다.

원고는 2020. 12. 20. C와 원고가 C로부터 이 사건 부동산을 매수하기로 하는 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결한 다음, 2021. 3. 3. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마침으로써 이 사건 임대차계약상의 임대인 지위를 승계하였다.

이 사건 매매계약 체결 당시 피고는 2020. 11. 31.까지 발생한 차임을 모두 지급한 상태였는데, 원고와 C는 2021. 2. 25. 매매대금에 관한 정산을 하면서 피고가 미지급한 2개월분 차임 및 2021. 2. 말 지급할 2월분 차임 합계 150만 원을 원고가 수령하기로 하여 매매대금에 추가하여 지급하였고, C는 같은 날 피고에게 문자메시지로 2021. 2. 말 발생하는 차임 및 연체차임 합계 150만 원을 원고에게 지급하라고 통보하였다.

원고는 2021. 3. 10. 피고에게 '2021. 4. 30.로 임대차기간 만료시 재계약할 의사가 없으니 위 기간 만료시 이 사건 부동산을 인도해 달라'는 내용의 통보(이하 '이 사건 해지 통보'라 한다)를 하였다.

이 사건 부동산 인근에 거주하는 E는 2021. 4.경 '피고가 중학생인 F 등을 불법적으로 고용하여 동물학대 장면을 목격하게 하거나 욕설 위협을 하는 등으로 정서적 학대행위를 하고, 근로기준법을 위반하였다는 등의 범죄사실 피고를 고발하였고, 2020. 6.경 G언론 -TV 프로그램 H에서 피고가 운영하는 이 사건 영업장에서 동물학대와 불법적인 사육이 이루어진다는 내용의 방송이 방영되었고, 그 무렵 위 방송과 관련하여 청와대 국민청원게시판에 'I'라는 제목의 게시글이 올려지고 2,200명 가량이 청원에 참여하기도 하였다.

한편 피고는 2023. 8. 10. 이 사건 영업장에서 무허가 동물생산업 영업을 하였다는 내용의 동물보호법위반 범죄사실 등으로 기소되었는데, 이 사건 부동산과 관련 있는 공소사실의 주요 내용은 다음과 같다.

피고는 이 사건 소송 계속 중이던 2023. 3. 27. 원고에게 '이 사건 영업장에 관하여 상가임대차법 제10조 제1항에 의거하여 계약갱신요구권을 행사한다'는 내용의 통보를 하였다(이하 '이 사건 2차 갱신요구'라 한다).

원고

피고가 동물보호법을 위반하여 이 사건 부동산에서 애견분양을 하는 영업장을 운영하고, 근로기준법을 위반하거나 아동학대 등의 위법행위를 하고 있는바, 이는 상가 임대차법 제10조 제1항 제2호 '임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우' 또는 8호 '그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당하여 계약갱신의 거절사유에 해당한다.

그런데 원고가 2021. 3. 10. 피고에게 갱신 거절의 의사가 담긴 이 사건 해지 통보를 하였고, 이에 대하여 피고가 갱신요구를 하였는바, 이 사건 임대차계약을 적법하게 해지되었다 할 것이다.

또한 피고는 2023. 5. 10. 기준으로 3기 이상의 차임을 연체하였으므로, 2023. 5. 10.자 준비서면으로 이 사건 임대차계약을 해지하는바, 이로서 이 사건 임대차계약은 적법하게 해지되었다.

따라서 피고는 이 사건 임대차계약의 해지에 따른 원상회복으로 원고에게 이 사건 부동산을 인도하고, 2021. 3. 1.부터 이 사건 부동산의 인도 완료일까지 월 50만 원의 비율로 계산한 부당이득 또는 손해배상금을 지급할 의무가 있다.

피고

이 사건 임대차계약의 기간만료 종료되었는지 아니면 상가임대차보호법에 따라 피고의 갱신요구로 갱신되었는지에 관하여

원고는 이 사건 해지 통보로 계약이 해지되었다고 주장하고 있는바, 이는 원고가 사전에 계약갱신을 거절함으로써 피고의 계약갱신 요구에도 불구하고 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료되었다는 취지로 이해되므로, 과연 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료되었는지에 관하여 살펴본다.

관련 법리

구체적 판단

살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고가 2021. 3. 10. 피고에게 '2021. 4. 30.로 임대차기간 만료시 재계약할 의사가 없으니 위 기간 만료시 이 사건 부동산을 인도해 달라'는 내용의 이 사건 해지 통보를 한 사실은 인정되기는 하나, 이러한 이 사건 해지통보에 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 존재하지 않는 이상 이러한 갱신거절 통지에도 불구하고, 이 사건 임대차계약은 피고의 이 사건 제1, 2차 갱신요구에 따라 적법하게 갱신되었다고 봄이 상당하다.

한편 원고는 피고가 이 사건 1차 갱신요구를 한 이후에 이 사건 소제기를 통하여 피고가 동물보호법을 위반하여 이 사건 부동산에서 애견분양을 하는 영업장을 운영하고, 근로기준법을 위반하거나 아동학대 등의 위법행위를 하고 있는바, 이를 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제2호 '임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우' 또는 단서 제8호 '그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당하여 계약갱신요구의 거절사유에 해당한다고 주장하고 있는바, 이를 이 사건 1, 2차 갱신요구에 대한 거절의 통지를 하였다는 취지로 선해하여 살펴본다.

먼저 앞서 본 바와 같이 피고가 이 사건 부동산에서 관할관청의 허가 없이 반려동물과 관련된 동들생산업 영업행위를 하고, 신고 없이 음식물 폐기물을 가축의 먹이로 재활용하여 동물보호법위반죄 및 폐기물관리법 위반죄로 기소된 사실은 인정되나, 이러한 사실만으로 피고가 C로부터 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우에 해당한다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

한편 상가임대차법 제10조 제1항 단서에서 계약갱신요구 거절사유의 하나로 제8호에서는 "그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우"를 규정하고 있는데, 상가임대차보호법 제10조 제1항의 문언내용과 규정체계, 상가임대차법 소정의 계약갱신요구권은 임차인의 귀책사유로 임대인과의 신뢰관계가 파괴된 경우까지 임차인을 보호하고자 하는 것은 아닌 점 등에 비추어 보면, 위 단서 제8호에서 규정한 '임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'란 임차인이 임차인으로서의 의무를 뚜렷이 드러날 정도로 이행하지 않아 계약목적을 달성할 수 없거나 임대인과 임차인 사이에 신뢰관계가 파탄되어 임대차를 계속 존속시키기 어려울 정도에 이른 경우 등으로 임차인의 보호를 위하여 엄격하게 해석하여야 할 것이다. 이러한 법리에 비추어 보면, 앞서 본 바와 같이 피고가 이 사건 부동산에서 관할관청의 허가 없이 반려동물과 관련된 동물생산업 영업행위를 하고, 신고 없이 음식물 폐기물을 가축의 먹이로 재활용하여 동물보호법위반죄 및 폐기물관리법 위반죄로 기소된 사실이 있다 하더라도, 위와 같은 영업행위 과정에서의 허가 및 신고절차 미이행으로 말미암은 위법행위사실만으로는 피고가 이 사건 임대차계약에 따른 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하였거나 피고가 원고의 신뢰를 저버리고 손해를 초래하여 임대차를 존속시키기 어렵게 되었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

결국 원고가 들고 있는 피고의 임대차계약 갱신요구에 대한 거절은 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제2호 또는 제8호 소정의 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없다.

따라서 이 사건 임대차계약은 피고의 적법한 이 사건 제1, 2차 갱신요구에 따라 적법하게 갱신된 이상, 이 사건 해지 통보에 따라 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료되었음을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.

이 사건 임대차계약이 3기 이상 차임연체로 인하여 해지되었는지 여부

원고 주장의 요지

상가임대차법상 특례 규정에 따른 충당 순서

피고의 연체차임과 차임 지급 및 층당 내역

이 사건 임대차계약의 해지 여부

소결론