주문
원고의 피고 B에 대한 주위적 청구를 기각한다.
피고 B와 C 사이에 별지 기재 부동산에 관하여 2014. 9. 29. 체결된 임대차계약을 취소한다.
인천지방법원 D 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2015. 10. 14. 작성한 배 당표 중 피고 A(선정당사자)에 대한 배당액 39,150,000원을 31,650,000원으로(선정 자 및 최우선임금채권 배당액 목록 중 선정자 A에 대한 배당액 7,500,000원을 0원 으로), 피고 B에 대한 배당액 22,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 16,772,192원을 46,272,192원으로 각 경정한다.
소송비용은 피고들이 부담한다.
이유
기초사실
원고는 2012. 1. 6. C에게 5,000만 원을, 상환일 2027. 1. 6.로 정하여 대여하면서 이에 대한 담보로 별지 기재 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 인천지방법원 2012. 1. 5. 접수 제1012호로 채권최고액 6,000만 원, 채무자 C으로 한 근저당권설정등기를 마쳤다.
한편, 피고 B는 2014. 9. 29. C에게서 이 사건 부동산을 임대차보증금 2,300만 원, 월 차임 32만 원, 임대차기간 2014. 9. 29.부터 2016. 9. 29.까지로 정하여 임차하였는데, 특약사항으로 등기부등본상의 가압류 3건이 말소 확인되면 그 다음 달부터 차임을 지급하기로 하였다(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다).
피고 B는 위 계약일에 C의 계좌로 임대차보증금 2,300만 원을 송금하고, 같은 날 전입신고를 마치고 확정일자를 부여받았다.
2014. 9. 29. 당시 이 사건 부동산의 등기부등본의 갑구에는 주식회사 케이비국민카드의 2014. 4. 22.자 청구금액 6,930,662원의 가압류등기, 현대캐피탈 주식회사의 2014. 5. 29.자 청구금액 25,405,576원의 가압류등기, 피고 A(선정당사자) 등의 2014. 6. 20.자 청구금액 52,750,000원의 가압류등기가 경료되어 있었고, 을구에는 원고의 위 근저당권설정등기가 마쳐져 있었다.
원고는 C이 대출원리금을 제대로 변제하지 않자, 이 사건 부동산에 관하여 위 근저당권에 기하여 인천지방법원 D 부동산임의경매신청을 하였고, 이 법원은 2015. 1. 9. 임의경매개시결정을 하였다(이하 위 경매절차를 '이 사건 경매절차'라 한다).
피고 A은 임금채권자의 선정당사자로서, 피고 B는 임차인으로서 이 사건 경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 하였다.
이 법원은 2015. 10. 14. 실시한 배당기일에서 임금채권자로 배당요구를 한 피고 A(선정당사자)에게 최우선임금채권으로 39,150,000원[그 중 피고 A(선정자)에 대한 배당액 7,500,000원]과 소액임차인으로 배당요구한 피고 B에게 2,200만 원을 각 제1순위로 배당하고, 근저당권자인 원고에게 16,772,192원을 제3순위로 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다(이하 '이 사건 배당표'라 한다).
원고는 위 배당기일에서 피고 A(선정당사자)에 대한 배당액 39,150,000원 중 피고 A(선정자)에 대한 배당액 750만 원과 피고 B에 대한 배당액 전액에 대하여 이의를 한 다음 그로부터 1주일 이내인 2015. 10. 20. 이 사건 소를 제기하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 9, 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
피고 A에 대한 청구에 관한 판단
배당이의소송에 있어서의 배당이의사유에 관한 증명책임도 일반 민사소송에서의 증명책임 분배의 원칙에 따라야 하므로, 원고가 피고의 채권이 성립하지 아니하였음을 주장하는 경우에는 피고에게 채권의 발생원인사실을 입증할 책임이 있고, 원고가 그 채권이 통정허위표시로서 무효라거나 변제에 의하여 소멸되었음을 주장하는 경우에는 원고에게 그 장애 또는 소멸사유에 해당하는 사실을 증명할 책임이 있다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2005다39617 판결 등 참조).
위 법리에 따르면, 피고 A이 근로기준법의 적용을 받는 근로자에 해당하고, 동법 제38조 제2항에 따라 최종 3개월분의 임금채권이 성립하였음을 입증해야 할 것인데, 갑 제4호증의 1, 2, 3 4, 을가 제1 내지 7호증의 각 기재만으로 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할만한 증거가 없다.
오히려 위 증거들과 갑 제4호증의 각 기재(가지번호 포함) 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 피고 A은 다른 근로자들과 달리 급여대장에 기재되어 있지 않고, 근로자로서 세무관청에 소득신고가 되어 있지 않은 점, ② 피고 A의 계좌내역을 보면, C(E)으로부터 돈을 입금받은 적은 있지만, 금액이나 시기가 일정하지 않은 점, ③ 피고 A은 개인채무로 인하여 압류가 우려되어 근로자로서 신고하지 못했다고 주장하나, 피고 A이 자신의 계좌를 통해 정기적으로 F으로부터 수당을 지급받고 정상적인 금전거래를 해왔던 것으로 보아 이를 그대로 믿기 어려운 점 등을 종합하면, 피고 A은 사업 또는 사업장에 임금을 목적으로 종속적인 관계에서 C(E)에게 근로를 제공하였다기보다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2013다77706 판결 등 참조), E의 영업이사 직함을 가지고 거래처로부터 발주를 받아오면 그 영업실적에 따라 수당을 지급받는 형태로 일해 온 것으로 보인다.
따라서 피고 A은 이 사건 경매절차에서 임금채권자로서 배당을 받을 사람에 해당하지 않는다.
피고 B에 대한 청구에 관한 판단
주위적 청구에 관한 판단
원고는 C과 피고 B 사이의 이 사건 임대차계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라고 주장하나, 원고가 제출한 증거들만으로 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할만한 증거가 없다.
따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
예비적 청구에 관한 판단
관련 법리
주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다.
한편, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 할 것이나, 다만 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 등 참조).
피보전채권의 성립
앞서 본 기초사실에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약일인 2014. 9. 29. 이전에 C에 대하여 5,000만 원의 대출금 채권을 가지고 있었으므로, 위 대출금 채권은 사해행위취소의 소에 있어서 채권자의 피보전채권이 된다.
사해행위 및 사해의사
앞에서 본 각 증거들과 갑 제6, 7, 8의 각 기재, 이 법원의 국토교통부에 대한 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음의 사정을 종합하면, C은 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 채무초과상태였다고 판단된다.
C은 2014. 9. 29. 당시 이 사건 부동산을 유일한 재산으로 소유하고 있었는데, 2015년경 위 부동산의 감정가는 9,000만 원이고, 2014. 9. 29. 무렵의 시가도 위 감정가 상당이었을 것으로 보인다.
이에 반해 C은 원고에 대하여 위 대출금 채무 5,000만 원, 주식회사 케이비 국민카드에 6,930,662원, 현대캐피탈 주식회사에 25,405,576원, E 근로자들에게 50,250,000원(= 52,750,000원 - 피고 A 임금 7,500,000원), 주식회사 케이티캐피탈에 15,282,077원의 각 채무를 부담하고 있었다.
따라서 C은 채무초과 상태에서 그의 유일한 재산인 이 사건 부동산에 관하여 피고에게 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해주었으므로, 위 법리에 따라 이 사건 임대차계약은 사해행위에 해당하고, 채무자인 C과 수익자인 피고의 악의는 추정된다.
피고 B의 선의 항변에 관한 판단
피고 B는 선의의 수익자라고 항변한다.
판 단
살피건대, 을 제1 내지 14호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고 B가공인중개사 G의 중개 하에 C에게 실제로 임대차보증금 2,300만 원을 지급하고, 피고 B의 딸 H이 이 사건 부동산에서 거주하여 온 사실이 인정된다.
그러나 이러한 사실만으로 피고 B에 대한 악의 추정을 뒤집기에 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다.
오히려 위 증거들에서 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 부동산은 방3칸짜리 빌라로서 2014. 9. 29. 무렵 시가는 9,000만 원이었는데, 이 사건 임대차계약의 보증금 2,300만 원은 가압류말소 시까지 지급을 면제받은 차임을 고려하지 않는다면 상당히 낮은 금액인 점, ② 위 기초사실에서 본 바와 같이 당시 등기부등본의 기재에 의하면, 원고의 채권최고액 6,000만 원의 근저당권이 설정되어 있는 가운데, 2014년 4, 5, 6월에 걸쳐 연달아 가압류등기가 이루어졌고 특히 최종 가압류금액 5,275만 원은 상당히 큰 금액이므로, 위 등기부를 보는 누구나 C의 경제적 사정이 악화되고 곧 이 사건 부동산이 경매될 수 있음을 쉽게 알 수 있는 점, ③ 그런데 피고 B 또는 H은 이를 확인하고 월 차임을 32만 원으로 정하면서도 3건의 가압류설정이 말소된 이후에 지급하기로 특약사항까지 정한 점, ④ 피고 B는 위 특약사항 때문에 C이 가압류 채무를 해결할 것이라고 믿었다고 주장하나, 정작 피고 B나 H은 C을 만나서 이 사건 임대차계약을 체결한 것이 아니라, 공인중개사 G의 말만 믿고 위 임대차계약을 체결한 점(따라서 C이 위 가압류등기를 말소할 계획이 있는지 여부를 알 수도 없었다), ⑤ H은 2014. 9. 29. 인천 계양구 I에 있는 J공인중개사무소에서 공인중개사 G과 계약금도 없이 이 사건 임대차계약을 체결하고, 인천 남구 도화2동에 있는 새마을금고에서 C 계좌로 2,300만 원을 입금한 후, 인천 남구 K 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받고, 다시 G을 만나 임대차계약서 등을 편철한 서류를 받았는데, 통상적인 임대차계약에 비해 계약체결 과정이 이례적으로는 신속한 점 등을 종합해보면, H이나 피고 B는 이 사건 임대차계약을 체결함으로써 이 사건 부동산에 소액임차인으로 최우선변제권을 확보하면, C의 일반채권자 중 누군가는 그로 인해 해함을 당하리라는 것을 충분히 예상하면서도, 본인들의 임대차보증금만 확보되면 된다는 생각에 위와 같이 임대차계약을 체결한 것으로 보인다.
따라서 피고 B의 위 항변은 받아들이지 아니한다.
결 론
결국 피고 B와 C 사이에 체결된 이 사건 임대차계약은 사해행위에 해당하여 이를 취소하고, 이 사건 배당표 중 피고 A(선정당사자)에 대한 배당액 39,150,000원을 31,650,000원으로(선정자 및 최우선임금채권 배당액 목록 중 선정자 A에 대한 배당액 7,500,000원을 0원으로), 피고 B에 대한 배당액 22,000,000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 16,772,192원을 46,272,192원으로 각 경정하여야 할 것이다.
그렇다면 원고의 피고 B에 대한 주위적 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 원고의 피고 A에 대한 청구와 피고 B에 대한 예비적 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 유승원
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.27.