주문
원고의 청구를 기각한다.
소송비용은 원고가 부담한다.
이유
기초사실
피고는 주택도시기금법 제16조에 따라 보증업무 등을 위하여 설립된 법인이다.
D은 2022년 2월경 E 주식회사(‘이하 E’라 한다)로부터 275,000,000원을 대출받고, 2022. 2. 25. 위 대출금채무를 피담보채무로 하여 D 자신이 당시 소유하던 인천 연수구 F아파트 G호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 관하여 근저당권자 E, 채무자 D, 채권최고액 420,000,000원으로 하는 근저당권(이하 ‘위 근저당권’이라 한다)설정등기를 마쳤다. 인천지방법원은 위 주택에 관하여 채권자 E의 임의경매신청에 의한 2022. 12. 1.자 임의경매개시결정(B)을 하고 위 사건을 진행하였다(이하 ‘위 경매’라 한다).
원고는 2023. 1. 18. E로부터 위 근저당권의 피담보채권을 양수하였고, 위 근저당권에 관하여 2023. 1. 18.자 확정채권양도를 원인으로 하여 2023. 1. 20. 원고 앞으로 근저당권이전등기를 마쳤다. 위 경매절차가 진행되어 위 주택은 2023. 10. 20. H에게 낙찰되어 그에 따른 소유권이전등기가 마쳐졌고, 집행법원은 위 경매에 따른 배당기일(2023. 11. 24.)에 실제 배당할 금액 288,210,129원 중에서 용인세무서(1순위, 교부권자) 채권금액 735,400원, 피고(2순위, 확정일자부 임차인 I) 채권금액 215,000,000원에 대하여 각 배당비율 100%로 배당하고 그 잔액을 C 주식회사(3순위, 근저당권부질권자, 이하 ‘C’이라 한다) 채권금액 265,000,000원에 대하여 72,474,729원을 배당하는 내용의 배당(이하 ‘이 사건 배당’이라 한다)표를 작성하였다. 원고는 E로부터 위 피담보채권을 양수한 채권양수인으로서 배당기일(2023. 11. 24.)에 위 경매법원에 출석하여 피고에 대한 배당액 215,000,000원 중 195,000,000원에 대하여 이의한 다음, 2023. 12. 1. 이 사건 소를 제기하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
확정일자 위조에 따른 배당 위법 여부
원고의 주장은, 피고는 이 사건 주택의 확정일자부 임차인 I로부터 임대차보증금 반환채권 215,000,000원을 양수하였음을 이유로 배당요구하였는데 원고가 위 주택 소유자인 D으로부터 징구한 위 주택 확정일자 현황에는 임대차보증금 20,000,000원만 기재되어 있고 위 주택의 유일한 세대주인 J이 위 주택에 관한 임대차보증금이 20,000,000원임을 확인하는 각서를 교부하였는바 피고가 배당요구한 ‘임차인 I의 위 임대차보증금 반환채권 215,000,000원’에 관한 임대차계약서에 표시된 확정일자는 실제로는 부여되지 않았음에도 마치 부여된 것처럼 위조되었을 가능성이 있는바, 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 215,000,000원은 위 20,000,000원으로 변경되고 이를 C 및 원고에게 순차적으로 배당하는 것으로 경정되어야 한다는 취지이다.
타인의 채무를 변제하고 채권자를 대위하는 대위변제의 경우 채권자의 채권은 동일성을 유지한 채 법률상 당연히 변제자에게 이전하고, 이러한 법리는 채권이 근로기준법상의 임금채권이라 하더라도 그대로 적용되므로, 근로기준법에 규정된 우선변제권이 있는 임금채권을 변제한 자는 채무자인 사용자에 대한 임금채권자로서 사용자의 총재산에 대한 강제집행절차나 임의경매절차가 개시된 경우에 경락기일까지 배당요구를 하여 그 배당절차에서 저당권의 피담보채권이나 일반채권보다 우선하여 변제받을 수 있고(대법원 1996. 2. 23. 선고 94다21160 판결 등 참조), 이러한 법리는 임대차보증금반환채권을 대위변제한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다. 살피건대, 위 인정사실, 앞서 든 각 증거, 을 제1 내지 9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음 사정에 비추어 보면 원고가 제출한 증거들만으로 확정일자 위조에 관한 원고 주장을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 이를 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다.
I는 2018. 7. 7.경 이 사건 주택의 당시 소유자이던 K과 사이에 K으로부터 위 주택을 임차하되 임대차보증금 215,000,000원, 임대차기간 2018. 9. 12.부터 2020. 9. 11.까지로 정하는 2018. 7. 7.자 임대차계약을 체결하였고 2018. 8. 9. 인천 연수구 L동장으로부터 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다(을 제9호증 확정일자 현황 등 참조). 피고는 2018년경 I와 사이에 I에 대하여 위 임대차보증금 215,000,000원의 반환채무에 관하여 보증하는 내용의 전세보증금반환보증계약을 체결하였다. D은 K으로부터 위 주택을 매수하여 2018. 9. 12. 그 소유권을 취득함으로써 위 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였고, 위 임대차기간 만료 후 위 임대차계약은 임대차기간을 2020. 9. 12.부터 2022. 9. 11.까지로 하여 갱신되고 그 임대차기간 만료 후 임대차기간을 2022. 9. 12.부터 2024. 9. 11.까지로 하여 다시 갱신되었으며 위 각 갱신 때마다 임대차보증금 215,000,000원으로 하는 임대차계약서에 대하여 인천 연수구 L동장으로부터 확정일자를 부여받았는바(을 제9호증 확정일자 현황 등 참조), I를 임차인으로 하는 임대차보증금 215,000,000원의 위 임대차계약서에 표시된 확정일자가 실제로는 부여되지 않았음에도 마치 부여된 것처럼 위조되었다고 볼 수 없다.
피고는 2018년경 위 2018. 7. 7.자 임대차계약의 임대차보증금 215,000,000원의 반환채무에 관하여 전세보증금반환보증계약을 체결하였고 위 임대차계약이 계속 갱신됨에 따라 전세보증금반환보증계약도 계속 갱신하였다. 이 사건 주택이 위 경매로 인하여 2023. 10. 20. H에게 매각됨에 따라 I는 피고에게 위 전세보증금반환보증계약에 따른 보증채무의 이행을 청구하고, 피고는 I에게 D을 대신하여 임대차보증금반환채무 215,000,000원을 대위변제한 후 위 경매법원에 배당요구를 하였다.
이 사건 주택에 관하여 I를 임차인으로 하는 위 임대차계약에서 정한 임대차기간 중 위 주택에 관하여 임대인 D, 임차인 J, 임대차보증금 20,000,000원, 월 차임 900,000원, 2020. 11. 22.부터 2022. 11. 21.까지로 정하는 2020. 11. 22.자 임대차계약서(갑 제7호증)가 작성되었고 이에 대하여 확정일자가 부여되었으며 J 명의로 작성된 2022. 2. 18.자 임대차각서(갑 제5호증)는 ‘J 본인(임차인)은 이 사건 주택에 임대차보증금이 20,000,000원임을 확인하고 추후 어떠한 경우라도 임대차보증금 이상을 주장하지 않을 것을 각서한다’는 내용이다. 인천 연수구 L동장이 작성한 ‘확정일자 현황(임대인·임차인용)’(갑 제7호증)은 2022. 2. 18. 당시 위 주택에 관하여 J을 임차인으로 하는 위 2020. 11. 22.자 임대차계약서에 대하여 2022. 1. 27. 확정일자가 부여되어 있다는 것이다. 그러나 앞서 ①에서 본 바와 같이 I를 임차인으로 하는 임대차계약이 2018. 7. 7.(계약체결일)부터 위 2023. 10. 20.(경매로 인한 매각일)까지 임대차기간 만료 때마다 계속 갱신되었고 그 계약체결 및 각 갱신 때마다 확정일자가 계속 부여되어 왔으며 ‘확정일자 현황(임차인 특정)’(을 제9호증)에 확정일자가 그와 같이 계속 부여되어 온 내역이 나타나 있는 것에 비추어 볼 때 임차인을 J으로 하는 위 임대차계약에 대한 위 ‘확정일자 현황(임대인·임차인용)’(갑 제7호증)에는 I를 임차인으로 하는 위 임대차계약에 대한 확정일자가 나타나지 않고 특정 임차인인 J만을 임차인으로 하는 위 2020. 11. 22.자 임대차계약에 대하여 부여된 확정일자만 나타났을 개연성이 상당히 있는바, 위 ‘확정일자 현황(임대인·임차인용)’(갑 제7호증)을 들어 I를 임차인으로 하는 임대차보증금 215,000,000원의 위 임대차계약서에 표시된 확정일자가 실제로는 부여되지 않았음에도 마치 부여된 것처럼 위조되었다고 볼 수 없다.
신의칙 위반에 따른 배당 위법 여부
원고의 주장은, D이 E 앞으로 위 주택에 관한 근저당권을 설정하여 주고 E로부터 대출을 받을 때, 그 전인 2018. 9. 13.부터 위 주택의 유일한 세대의 세대주인 J은 위 주택의 임차인으로서 E에 대하여 ‘위 주택의 임대차보증금이 20,000,000원임을 확인하고 이를 초과하는 임대차보증금을 주장하지 않겠다’는 2022. 2. 18.자 임대차각서를 교부하였는바 위 임차인의 임대차보증금반환채권을 승계한 피고가 위 20,000,000원을 초과하는 임대차보증금을 배당요구하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않으므로 이 사건 배당표 중 위 임대차보증금반환채무를 대위변제한 피고에 대한 배당액 215,000,000원은 위 20,000,000원으로 변경되고 이를 C 및 원고에게 순차적으로 배당하는 것으로 경정되어야 한다는 취지이다.
살피건대, 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음 사정, 즉 I를 임차인으로 하는 임대차계약이 계약체결일부터 위 경매로 인한 매각일까지 임대차기간 만료 때마다 계속 갱신되어 왔고 피고와 I 사이의 ‘위 임대차계약의 임대차보증금 반환채무에 관한 전세보증금반환보증계약’도 그 임대차계약 체결 무렵 이후 계속 갱신되어 온 점, 위 경매로 인한 매각에 따라 피고가 임대인을 대신하여 I에게 임대차보증금반환채무를 대위변제하고 경매법원에 배당요구를 한 점, 설령 J이 I를 임차인으로 하는 위 임대차계약의 임대차기간 중 그 임대차계약과 다른 내용의 위 2022. 2. 18.자 임대차각서를 교부하였다고 하더라도 피고가 위 전세보증금반환보증계약에 따라 대위변제를 하고 배당요구를 한 것이 신의칙에 반한다고 보기 어려운 점 등을 종합하면, 원고가 제출한 증거들만으로 신의칙 위반에 대한 원고 주장을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 이를 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다.
결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하므로 주문과 같이 판결한다.
판사 진원두
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.26.