대구지방법원 서부지원 2023. 4. 12. 선고 2021가합52925 판결

피고는 부동산 매매 및 임대업 등을 영위하는 법인이고, 원고들은 피고가 대구 달성군 C 지상에 신축한 ‘D 아파트(이하 ’이 사건 아파트‘라 한다)’ 중 별지2 지체상금 산정표 ’동‘, ’호수‘란 기재 각 호실을 공급받는 내용의 각 분양계약(이하 이를 통틀어 ’이 사건 각 분양계약‘ 이라 한다)을 체결한 수분양자 또는 그 수분양자의 지위를 인수한 자들이다.

이 사건 각 분양계약서 전문에는 ’입주예정월: 2018년 8월 예정(공정에 따라 다소 변경될 수 있으며 정확한 입주시기는 추후 통보 함)‘이라고 기재되어 있고, 이 사건 각 분양계약의 내용 중 이 사건과 관련된 주요 내용은 다음과 같다.

원고들은 이 사건 각 분양계약 체결 이후 별지2 지체상금 산정표 ‘납부대금(계약금+중도금)’란 기재 각 대금을 납부하였고, 그중 각 중도금은 이 사건 각 분양계약 제6조에 따라 피고가 알선한 금융기관으로부터 중도금 대출을 받는 방법으로 납입하였으며, 위 중도금 대출에 대한 이자는 입주개시일 전일까지 피고가 부담하였다.

한편, 피고는 입주예정일인 2018. 8.경으로부터 86일이 지체된 2018. 11. 26.에 원고들을 이 사건 아파트에 입주하도록 하였다.

지체상금채권의 발생 여부

위 인정사실에 의하면, 원고들은 이 사건 각 분양계약에서 정한 입주예정일인 2018. 8.경까지 이 사건 아파트에 입주하지 못한 하였으므로 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고들에게, 원고들이 이미 납입한 분양대금에 대하여 당초의 입주예정일 다음날인 2018. 9. 1.부터 입주개시일의 전날인 2018. 11. 25.까지의 일수인 86일을 기준으로 이 사건 각 분양계약 제5조 제2항에서 정한 연체요율에 따라 계산한 지체상금을 지급할 의무가 있다.

한편 갑 제1호증(계약서)의 기재에 의하면, 원고 E은 2018. 10. 26.경, 원고 F, G은 2018. 10. 2.경, 원고 H는 2018. 10. 16.경, 원고 I은 2018. 10. 2.경, 원고 J은 2018. 10. 26.경, 원고 B는 2018. 10. 2.경, 원고 K은 2018. 10. 16.경, 원고 L은 2018. 10. 16.경, 원고 M은 2018. 10. 2.경 각 해당 세대의 수분양권을 취득한 사실이 인정되므로, 이들의 경우에는 각 수분양권을 취득한 날부터 2018. 11. 25.까지의 기간 동안 발생한 지체상금만 인정된다. 또한, 원고 N는 2018. 10. 16.경 이 사건 아파트 수분양권을 O에게 양도하였으므로, 원고 N의 경우 2018. 9. 1.부터 2018. 10. 15.까지의 기간 동안 발생한 지체상금만 인정된다.

피고의 주장에 관하여

지체상금청구 자격 관련

피고는 원고 E, F, G, H, I, J, B, K, L, M<1>은 입주예정일 이후 이 사건 아파트의 수분양권을 양도받은 사람들로서 입주에 어려움이 있거나 입주기간이 지연될 수 있다는 사정을 알고 입주 지연에 따른 손실을 용인하였으므로, 피고에 대하여 지체상금의 지급을 구할 수 없다고 주장한다. 살피건대 갑 제1호증(계약서)의 기재에 의하면, 위 원고들이 입주예정일 이후부터 2018. 11. 25.까지 사이에 이 사건 아파트의 수분양권을 취득한 사실은 인정되나, 위 원고들이 입주예정일 이후에 수분양권을 양도받았다는 사정만으로 수분양권을 양도받은 이후의 입주 지연에 따른 손실을 용인하였다고 단정할 수는 없으며, 달리 수분양권을 양도받은 이후에 발생하는 지체상금 채권을 포기하였다고 볼 만한 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

또한, 피고는 원고 P, N, Q, R, S, T, U, V, W의 경우 이 사건 이 사건 아파트의 수분양권을 양도하여 현재 소유자가 아니므로 피고에 대하여 지체상금의 지급을 구할 수 없다고 주장한다. 그러나 갑 제1호증(계약서)의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 위 원고들은 모두 입주예정일 이전에 이 사건 아파트의 수분양권을 취득하여 원고 N를 제외한 나머지 원고들은 지체상금 산정 종기인 2018. 11. 25. 이후에, 원고 N는 2018. 10. 16. 그 수분양권을 각각 양도한 사실이 인정되므로, 원고 N를 제외한 나머지 원고들은 입주가 지연된 전체기간에 대하여, 원고 N는 2018. 9. 1.부터 2018. 10. 15.까지 기간에 대하여 각 지체상금채권을 취득하였다 할 것이고, 위 원고들이 양수인에게 지체상금에 관한 권리까지도 양도하였다고 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고의 위 주장도 이유 없다.

나아가 피고는 원고 Z, AA의 경우 입주개시일 이후에 이 사건 아파트 수분양권을 양수하였으므로 피고에 대하여 지체상금의 지급을 구할 수 없고, 원고 AB, AC의 경우 공동소유자들이므로 각 1/2 지분에 관하여만 지체상금의 지급을 구할 수 있다고 주장한다. 그러나 갑 제1, 4호증(계약서, 주민등록초본)의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고 Z은 AD에서 Z으로, 원고 AA은 AE에서 AA으로 각각 개명을 했을 뿐 이 사건 아파트의 수분양자가 맞고, 원고 AB, AC의 경우에도 입주개시일 이후 각 1/2 지분을 배우자에게 양도하였으므로, 위 원고들은 입주가 지연된 전체기간에 대하여 지체상금 채권을 가진다고 할 것이다. 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.

지급의무 면책 관련

피고는 이 사건 아파트의 입주가 86일 지체된 것은 이례적인 폭염 및 관련 근로기준법의 개정 등으로 인한 것으로서, 모두 피고의 지배영역 밖에서 발생한 것이어서 피고에게 귀책사유가 없으므로, 이 사건 각 분양계약 제5조 제5항, 제17조 제17항에 따라 피고는 원고들에게 입주 지연에 따른 지체상금을 지급할 의무가 없다고 주장한다.

을 제1, 2, 3호증(기상청자료)의 각 기재에 의하면, 이 사건 아파트의 공사기간인 2015. 11.경부터 2018. 8.경까지 사이에 대구·경북지역의 폭염일수는 평년보다 잦은 2016년 23.9일, 2017년 20.3일, 2018년 33.7일로서 평균 25.9일에 해당하였던 사실은 인정되나, 원고가 주장하는 폭염이 천재지변에 준하는 이례적인 경우에 해당한다고 보기 어렵고, 이로 인하여 공사일정 및 입주가 지연된 일수를 구체적으로 확정하기도 어려운바, 이 부분과 관련하여 지체일수에서 제외하지는 않되, 다만 배상예정액의 감액에서 고려하기로 한다. 나아가 2018. 7. 1.부터 주당 법정 근로시간이 68시간에서 52시간으로 단축된 사실은 인정되나 그로 인하여 이 사건 아파트의 공사일정 및 입주 지연 사이에 어떠한 인과관계가 있다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거도 없다. 따라서 이 부분 피고의 주장은 받아들이지 않는다.

지체상금의 감액

이 사건 각 분양계약의 지체상금에 관한 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로서의 성격을 갖는 것임은 앞서 본 바와 같은바, 민법 제398조 제2항의 규정에 따라 계약당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 지체상금을 예정한 동기, 실제의 손해와 그 지체상금액의 대비, 그 당시의 거래관행 및 경제상태 등 제반사정을 참작하여 약정에 따라 산정한 지체상금액이 일반 사회인이 납득할 수 있는 범위를 넘어 부당하게 과다하다고 인정되는 경우에는 이를 적당히 감액할 수 있다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결 참조).

앞서 본 사실 및 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 각 분양계약 제5조에 따라 계산한 지체상금의 액수는 지나치게 과다하여 부당하므로 이를 감액함이 상당하고, 최초 수분양자 또는 입주예정일 이전에 승계한 원고들의 경우에는 각 10%, 입주예정일 이후 승계인인 원고들(원고 F, G, I, B, M)의 경우에는 각 30%를 감액함이 상당하다. 다만 입주예정일 이후 배우자로부터 분양권의 1/2 지분을 증여받아 공동명의가 된 원고들(원고 E, H, J, K, L)의 경우에는 최초 수분양자 또는 입주예정일 이전에 승계한 원고들과 달리 볼 이유가 없으므로 이와 동일하게 10%를 감액한다.

비록 천재지변에 이르거나 예측하지 못한 경우라고 보기는 어렵더라도, 폭염 등으로 인하여 공사기간이 부득이 지연된 사정이 있다.

원고들은 이 사건 각 분양계약 제6조에 따라 피고가 알선한 금융기관을 통하여 중도금 대출을 신청하였고, 위와 같은 중도금 대출에 대한 이자는 입주개시일 전일까지 전액 피고가 부담하였다.

원고 F, G, I, B, M의 경우 입주예정일인 2018. 8.경 이후 이 사건 각 분양계약상의 지위를 승계하였는바, 위와 같은 분양계약 승계시점에 비추어 위 원고들의 경우에는 입주 지연에 따르는 손해를 어느 정도 용인하였다고 봄이 상당하고, 위 원고들이 입은 입주 지연에 따른 실제 손해 또한 최초의 수분양자들과 비교할 때 그다지 크지 않을 것으로 보인다.

소결론

이 사건 아파트의 입주 지연에 따른 지체상금을 계산함에 있어 이 사건 각 분양계약 제5조에서 정한 각 연체기간별로 다른 연체요율이 적용되어야 한다. 따라서 이 사건 각 분양계약 제5조에 따라 입주예정일 다음날인 2018. 9. 1.부터 1개월이 되는 2018. 9. 30.까지 연 8.06%, 그 다음 날부터 입주개시일로서 3개월 이하가 되는 2018.

따라서 피고는 원고들에게 별지2 지체상금 산정표 ‘인용금액’란 기재 각 돈 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날인 2021. 9. 17.부터 원고들이 구하는 이 판결 선고일인 2023. 4. 12.까지는 상법에서 정한 범위 내에서 원고들이 구하는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.