대구지방법원 2025. 8. 28. 선고 2024나320664 판결

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 11, 12, 20, 21호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

원고는 중개보조원 E이 제공한 이 사건 부동산을 매물 중개물건관리대장에 등록하고 E의 보조를 받아 이 사건 매매계약을 중개하였으므로, 피고는 이 사건 중개보수 지급약정에 따라 원고에게 중개보수 11,250,000원(천 원 미만 절사) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다.

공인중개사법 제15조는 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 하고(제1항), 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다(제2항)고 규정하고 있다.

앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 2023. 3. 9. 달성군에 E을 원고의 중개보조원으로 고용신고하였고(이하 '이 사건 고용신고'라 한다), E은 이 사건 매매계약이 체결될 당시까지 중개보조원으로 등록되어있었던 점, ② 피고는 여기서 말하는 '고용'을 근로기준법상 근로자 개념과 동일시하여 종속노무 제공과 임금 지급 등 요건을 요구한다고 주장하나, 위 조항의 '고용'은 중개 업무의 수행 또는 보조를 위한 법률상 귀속관계를 지칭할 뿐이므로 근로기준법상 근로관계의 성립이 중개보조원 고용신고의 실체적 요건이라고 할 수 없는 점, ③ 공인중개사법 시행규칙은 중개보조원의 고용신고에 관한 방식과 절차를 규정하고 있는데, 이 사건 고용신고는 소정의 방식과 절차에 따라 이루어져 유효하게 수리되었고, 그 신고및 수리에 중대·명백한 하자가 존재한다거나 그 효력을 부정하여야 할 사정이 있다고 보기 어려운 점 등을 고려하면, 이 사건 고용 신고는 적법·유효하고, E은 원고의 중개보조원에 해당한다 할 것이다.

갑 제15호증, 을 제20, 22, 30 내지 36, 41 내지 44호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① E이 'F공인중개사무소'에서 중개보조원으로 근무하던 당시 이 사건 부동산이 매물로 나온 것을 알게 되었고, 원고가 운영하는 이 사건 중개사무소의 중개보조원으로 근무를 시작하면서 그 매물정보를 원고에게 알려주어 원고가 이를 중개물건관리대장에 등록한 사실, ② E은 수차례 피고에게 이 사건 부동산의 매도를 권유하고, 그 매각을 위해 주변에 현수막을 부치는 등 이 사건 부동산의 매각을 위한 여러 활동을 한 사실, ③ E은 G이 이 사건 부동산을 매수할 의사를 표시하자 이 사건 매매계약 체결 전 피고와 G 사이에서 매매대금 등을 조율한 사실이 각 인정되는바, 이에 의하면 E은 공인중개사의 자격이 없음에도 공인중개사가 수행하여야 할 중개업무의 상당 부분을 자신이 직접 수행하였다고 볼 수 있다.

그러나 앞서의 기초사실과 앞서 든 증거들, 갑 제2 내지 7, 9, 10, 13, 14, 17, 18,22, 24, 25 내지 28, 31 내지 33호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고 역시 이 사건 매매계약을 위한 중개업무의 중요 부분을 피고의 의뢰로 실제로 수행하였고, 이에 관하여 원고와 피고 사이에 이 사건 중개보수 지급약정도 체결되었다고 봄이 타당하므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 중개보수 지급약정에 따라 중개보수 11,250,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재내용을 부인할 만한

분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 기재 내용대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하는바(대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다235647 판결 등 참조), 위 각 문서는 중개보수에 관하여 원고와 피고 사이에 작성된 처분문서로 볼 수 있으므로 이 사건 중개보수 지급약정에 따라 피고가 원고에게 지급할 중개보수가 11,250,720원이라고 인정할 수 있다.

이에 대하여 피고는, 이 사건 매매계약서 중 이 사건 중개보수 지급약정 부분이 변조되었다거나 원고의 기망에 의하여 피고가 이 사건 매매계약서에 날인하였다는 취지로 주장하나, 갑 제13, 14, 22, 31 내지 33호증의 각 기재 등 앞서 든 증거들에 의하여 인정할 수 있은 다음 각 사정, 즉 원고가 이 사건 매매계약서 작성 당일 피고에게 중개보수 산출근거를 구체적으로 설명하고 공인중개사용 컴퓨터 프로그램을 이용하여 이 사건 매매계약서를 작성하면서 이 사건 중개보수 지급약정 조항이 계약서 일반조항에 포함되도록 한 점, 이 사건 매매계약이 최종 체결되기 전날인 2023. 12. 18. 작성된 계약서(을 제23호증)는 매수인을 법인 명의로 할 것인지 개인 명의로 할 것인지 확정되지 않은 상태에서 일응 매수인을 법인 명의(주식회사 M)로 기재하여 작성한 초안에 불과한 점 등을 감안하면, 피고가 제출한 을 제23, 35호증의 각 기재만으로 피고의 위 주장 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

나아가 피고는, 이 사건 중개대상물 확인설명서가 처분문서에 해당하지 않는다고 주장하므로 살피건대, 중개대상물 확인설명서는 공인중개사법 제25조 제1항, 제3항, 같은 법 시행령 제21조의 규정에 따라 중개업자가 중개물의 상태, 입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등 중요사항을 확인·설명한 후 그와 같이 확인·설명한 사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고, 그 사본을 3년간 보관하여야 하는 문서로서 그 기본적인 성격은 중개업자인 원고가 공인중개사법 등 관련 법령에서 정한 바에 따라 중개대상물인 이 사건 부동산에 관하여 중요 사항을 확인하고 설명하였다는 사실을 확인하는 보고문서에 해당하나, 아울러 중개대상물 확인설명서에는 '중개보수 등에 관한 사항' 란이 존재하고 거기에 '중개보수는 거래금액의 1천분의9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하며 부가가치세는 별도로 부과될 수 있습니다'라고 기재되어 있는데, 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 중개보수가 협의되어 매매대금 1,202,000,000원의 0.9%에 해당하는 11,250,720원(부가가치세 포함)이 최종 중개보수로 결정되고 그 밑에 쌍방이 서명날인(원고) 및 기명날인(피고)까지 하였으므로 이 부분은 중개보수에 관한 처분문서로서의 성격을 가지므로 결국 이 사건 중개대상물 확인설명서는 보고문서 및 처분문서로서의 성격을 겸유하는 병존 문서에 해당한다 할 것이다. 따라서 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장 역시 이유 없다.

공인중개사법 제7조 제1항은 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여중개업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사자격증을 양도 또는 대여하여서는 아니 된다고 규정하고, 제19조 제1항은 중개업자는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니 된다고 규정하고 있는바, 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2015도5506 판결 등 참조).

살피건대, 앞서 본 바와 같이 ① E이 이 사건 매매계약 체결 전에 중개업무의 상당 부분을 자신이 직접 수행한 바 있으나, 원고 역시 이 사건 매매계약 체결 현장에 직접 참석하여 매매대금 및 매매조건을 조율하는 등 중개행위의 중요 부분을 실질적으로 수행한 점, ② 원고는 이 사건 매매계약서 및 이 사건 중개대상물 확인설명서를 직접 작성하고 '개업공인중개사' 란에 자신의 서명·날인을 하였으며 그 과정에서 E이 마치 자신이 원고인 것처럼 행위를 하거나 원고를 대신해 이 사건 매매계약서 등에 서명·날인을 한 사실이 없는 점 등을 감안하면, 피고가 제출한 증거들만으로 무자격자인 E이 원고의 명의를 사용하여 이 사건 매매계약 중개업무를 전담하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

따라서 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.

공인중개사법 제29조 제2항은 개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니 된다고 규정하고 있는바, 원고가 E로부터 이 사건 부동산의 매물정보를 받아 중개행위를 하거나 공동중개를 위해 그 정보를 다른 개업공인중개사에게 공유하였다 하더라도 위 매물정보는 업무상 비밀로 보기 어려우므로 원고의 위와 같은 행위를 두고 업무상 알게 된 비밀을 누설한 경우에 해당한다고 인정하기 어렵다.

이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

따라서 피고는 원고에게 이 사건 중개보수 지급약정에 따른 중개보수 11,250,720원중 원고가 구하는 11,250,000원과 이에 대하여 피고의 중개보수 지급의무가 발생한 날 이후로서 원고가 구하는 2024. 3. 15.부터 이 사건 지급명령 정본의 송달일인 2024. 4.29.까지는 민법이 정한 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

원고의 청구는 이유 있어 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하다. 피고의 항소를 기각한다.

판사 김정일(재판장) 손윤경 박형순경조사

각주1) 계약금 중 일부가 2023. 12. 18. 지급되었기 때문에 계약서에는 매매계약일이 2023. 12. 18.로 기재되었다.

각주2) 다만 부가가치세 포함 여부와 관련하여 이 사건 매매계약서와 이 사건 중개대상물 확인설명서 사이에 불일치가 존재하나, 이 사건 부동산 매매대금 1,202,000,000원에 중개수수료 0.9%를 곱하고 거기에 간이과세자 부가가치세 4%를 포함해야 11,250,720원이 산출되는 것이 계산상 명백하므로, 원고가 진술하는 바와 같이 이 사건 매매계약서 작성 당시 공인중개사용 컴퓨터 프로그램에서 "부가가치세 포함"으로 체크할 것을 잘못 체크하여 이 사건 매매계약서에 "부가가치세 별도"라는 문구가 기재된 것으로 보인다.