부산지방법원 동부지원 2020. 2. 19. 선고 2019가합103989 판결

피고는 부산 해운대구 G, H 지상에 I 호텔(이하 '이 사건 호텔'이라 한다)을 신축하여 분양하는 사업을 시행한 회사이고, 원고들은 이 사건 호텔의 수분양자들이다.

피고는 2019. 10. 31. 해운대구청장으로부터 이 사건 호텔에 관한 사용승인을 받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑가 2, 3, 4, 6, 7, 8, 갑나 1, 2, 3, 4, 을 3, 4의 각 기재(가지번호 있는 것은 이를 포함한다. 이하 같다), 변론 전체의 취지

피고는 이 사건 공급계약에 따른 입실 예정일인 2019. 4.로부터 3개월이 지나도록 이 사건 호텔을 준공하지 못하여 원고들이 입실할 수 없게 하였고, 피고의 귀책사유와 관계없는 불가항력적인 사유로 인해 입주가 지연되었다고 볼만한 사정도 없다. 이는 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에서 정한 계약해제사유에 해당하므로 원고들의 계약해제 통보에 따라 이 사건 공급계약은 적법하게 해제되었다. 따라서 피고는 원고들에게 원상회복으로 원고들이 납입한 계약금 및 중도금과 손해배상으로 원고들의 분양대금의 10%에 해당하는 위약금 및 위 각 돈에 대한 지연손해금을 지급해야 한다.

이 사건 호텔과 같은 분양형 호텔에서 수분양자는 전매 등으로 수익을 얻기보다는 호텔의 운영을 통해 수익을 창출하는 것을 기대하는 것이 일반적이다. 피고는 위 원고들을 비롯한 수분양자들에게 분양대금의 연 8%에 해당하는 확정수익금을 약속하였으므로, 그와 같은 수익을 창출할 수 있는 호텔 운영사의 전문성 및 재무구조는 이 사건 공급계약 체결에 있어 중요한 사항에 해당한다. 피고는 위 원고들과 이 사건 공급계약을 체결하면서 위와 같은 중요한 사항을 알려주지 않거나 사실과 달리 고지하였으므로 기망행위를 한 것이다. 위 원고들은 이 사건 소 제기를 통해 이 사건 공급계약을 취소하였으므로, 피고는 위 원고들에게 부당이득으로 위 원고들이 이미 납부한 계약금 및 중도금과 위 각 돈에 대한 지연손해금을 반환해야 한다.

앞서 인정한 사실 및 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 공급계약서는 사용검사 및 공정에 따라 "다소" 변경될 경우 입실예정일을 변경할 수 있도록 정하고 있는데, 이에 비추어 피고가 아무런 제한 없이 입실 예정일을 변경할 수 있다고 해석하기는 어려운 점, ② 이 사건과 같이 운영이익을 얻을 목적으로 분양계약을 체결한 경우 입실 예정일은 그 수익의 실현 가능성과 직결되고, 이와 같은 사정을 고려하여 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에서는 피고의 귀책사유로 인해 입실 예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실할 수 없게 되는 경우 수분양자들이 이 사건 공급계약을 해제할 수 있도록 정하고 있다고 보이는 점, ③ 만일 공급자인 피고가 단독으로 아무런 제한 없이 입실 예정일을 변경할 수 있다고 해석할 경우 원고들과 같은 수분양자들의 지위가 매우 불안정해지고 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호는 그 실질적 의미를 상실하는 점, ④ 이 사건 공급계약 제2조 제4항은 피고가 약정한 입주개시일에 수분양자들을 입주시키지 못할 경우 지체보상금을 지급하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호의 "입실 예정일로부터 3개월 내 입실할 수 없게 되는 경우"란 최초 예정한 입실 예정일인 2019. 4.을 기준으로 분양자인 피고에게 귀책사유 없이 지연된 기간을 공제하여도 3개월이 넘은 경우라고 해석하는 것이 타당하다. 원고들의 이 부분 주장은 이유 있다.

이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호에서 "천재지변 또는 피고의 귀책사유와 관계 없는 행정명령 등 불가항력적인 사유"로 인한 입주지연의 경우 이 사건 공급계약을 해제할 수 없다고 규정한 것과의 반대해석상, 천재지변 등에 준하는 이례적인 경우가 아니고 피고의 지배영역에서 발생한 것이라면 피고의 직접적인 귀책사유로 인한 것으로서 이 사건 공급계약의 해제사유가 된다고 해석하는 것이 타당하다. 이와 달리 "직접적인"이라는 문인에만 집착하여, 불가항력적인 사유가 있으면 해제가 불가능하고 피고의 직접적인 귀책사유가 있어야만 해제가 가능하다고 해석하는 것은 피고의 지배영역에서 발생한, 간접적인 귀책사유가 인정되는 경우(실제로 피고의 귀책사유 유무가 문제되는 경우는 대부분 여기에 해당할 것으로 보인다)에 대한 해석의 공백을 남기는 것으로써 합리적인 해석이라고 보기 어렵다.

위와 같은 이 사건 공급계약의 해석을 염두에 두고, 앞서 든 증거, 을 1, 2의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고가 공사 지연의 원인으로 주장하는 사정들(연약한 지반의 상태와 인근 상가건물의 도시가스배관 매입 발견으로 인한 기존 건조물 철거 지연, 기존 건물 지하층의 기초매트 등 발견, R연합회의 출하시간 제한, 소음·진동으로 인한 민원제기에 따른 해운대구청의 공사시간 단축 및 일요일 공사 중단 지시, S해수욕장 인근의 교통혼잡으로 인한 공사기간 지연)은 공급자인 피고의 지배영역에서 발생한 것으로서 특별한 사정이 없는 한 피고의 귀책사유에 해당한다고 보이는 점, ② 근로기준법 개정에 따른 주 52시간 이상의 작업 금지 시행은 불가항력적인 사유로 볼 여지가 있으나 그 사유만으로 이 사건 호텔의 준공이 당초 예상보다 6개월 가까이 지연되었다고 보기는 어려운 점 등을 종합하여 보면, 원고들은 분양자인 피고의 직접적인 귀책사유로 인해 입실 예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실하지 못하였다고 평가함이 상당하므로, 이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호에 따라 이 사건 공급계약은 적법하게 해제되었다고 할 것이다. 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

피고는, 원고들이 이 사건 공급계약이 해제될 경우 발생하는 분양대금반환채권을 타인에게 양도하였으므로 피고는 원고들에게 계약금 및 중도금을 반환할 의무가 없다고 주장한다.

앞서 든 증거, 이 법원의 T조합, U조합(이하 합하여 '중도금대출기관'이라 한다)에 대한 각 금융거래정보 제출명령결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고들이 중도금대출기관과 각자 중도금대출계약을 체결하면서 원고들의 중도금대출채무를 담보하기 위하여 이 사건 공급계약이 해제, 해지, 무효, 취소되는 경우 원고들이 피고에 대하여 가지는 분양대금반환채권을 중도금대출기관에 양도하고, 피고에게 채권양도통지를 마친 사실을 인정할 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 이 사건 공급계약의 해제를 이유로 피고에게 계약금 및 중도금의 반환을 청구할 수 없다. 피고의 이 부분 주장은 이유 있다.

원고 A, B, C은, ① 위와 같은 채권양도가 민법 제104조에 해당하여 무효이거나, ② 중도금대출채무의 기한이 만료되지 않았고 원고들의 채무불이행도 없으므로 원고들이 계약해제에 따른 분양대금반환청구권을 행사하는 데 아무런 지장이 없다고 주장한다. 원고 D, E은, ③ 분양대금반환채권의 양도가 이루어진 것이 아니라 이 사건 공급계약이 해제되는 경우 중도금대출기관이 중도금대출원리금 상당액을 피고에게 직접 청구하여 받아갈 수 있도록 직접청구권을 인정한 것에 불과하다고 주장한다.

민법 제104조의 불공정한 법률행위는 피해 당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있고 상대방 당사자가 그와 같은 피해 당사자측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 폭리행위의 악의를 가지고 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하는 법률행위를 한 경우에 성립한다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결 등 참조). 그런데 원고들과 중도금대출기관은 중도금대출 채무에 대한 담보로서 계약해제에 따른 분양대금반환채권을 양도·양수한 것으로서 양측의 이해관계가 일치하여 위 채권 양도에 이른 것으로 보일 뿐이고, 원고들이 궁박한 상태에 있었다거나 양측이 각자 부담하게 되는 의무에 현저한 불균형이 있다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 중도금대출기관이 원고들의 궁박한 상태를 알고 이를 이용하여 부당한 폭리를 취하겠다는 의사로 위 채권양도에 이른 것으로 보이지도 않는다. 원고 A, B, C의 이 부분 주장은 이유 없다.

앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고들이 중도금대출채무를 담보하기 위하여 피고에 대한 분양대금반환채권을 중도금대출기관에 양도하면서, 원고들에게 여신거래약정서에서 정하는 채무불이행 사유가 발생하는 경우 중도금대출기관이 분양대금반환채권의 전부 또는 일부를 처분하고 그 매각대금으로 중도금대출채무의 변제에 충당하거나 중도금대출채무 등의 전부 또는 일부의 변제에 갈음하여 이를 취득할 수 있도록 약정한 사실(분양대금반환채권 등 양도담보계약서 제5조 제1항 제1호)을 인정할 수 있는데, 이는 담보권자인 중도금대출기관이 채권양도담보권을 사적으로 실행하는 방법을 정한 것에 불과할 뿐, 피담보채무인 중도금대출채무의 기한 만료나 담보설정자인 원고들의 채무불이행이 있어야만 채권양도의 효력이 발생한다고 정한 것으로 볼 수 없다. 원고 A, B, C의 이 부분 주장도 이유 없다.

앞서 든 증거, 갑나 6의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 D, E이 중도금대출채무를 담보하기 위하여 피고에 대한 분양대금반환채권을 U조합에 양도하면서 U조합과 '중도금대출 관련 추가약정'을 체결한 사실, 위 약정서에는 '이 사건 공급계약이 해제, 해지, 무효, 취소되는 경우 피고가 위 원고들에게 반환할 분양대금 중 중도금대출원리금 상당액을 중도금대출 상환조로 U조합에 직접 지급함에 동의함'이라고 규정되어 있는 사실을 인정할 수 있으나, 이는 담보권자인 U조합이 그 채권양도담보권을 실행하는 방법으로 직접청구에 의한 실행을 정한 것으로 보일 뿐이어서(참고로 채권질권의 경우 민법 제353조 제1항에 따라 직접청구권이 인정되고, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률 제36조 제1항에서도 채권 담보권의 실행방법으로서 직접청구권을 인정하고 있다), 위 조항만을 근거로 채권양도가 이루어지지 않았다고 볼 수는 없다. 원고 D, E의 이 부분 주장은 이유 없다.

원고들의 해제권 행사로 이 사건 공급계약이 적법하게 해제되었으나, 원고들이 해제로 인한 분양대금반환채권을 중도금대출기관에 양도한 이상 피고를 상대로 기지급한 분양대금의 반환을 구할 수는 없다.

계약해제의 효과로서의 원상회복은 부당이득에 관한 특별규정의 성격을 가지는 것이고(대법원 2014. 3. 13. 선고 2013다34143 판결 참조), 부당이득반환청구에서 법률상의 원인 없는 사유를 계약의 불성립, 취소, 무효, 해제 등으로 주장하는 것은 공격 방법에 지나지 아니하므로(대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다5978 판결 참조), 앞서 이 사건 공급계약 해제에 따른 분양대금반환채권이 인정된다고 판단한 이상, 동일한 부당이득반환청구권의 발생에 관한 다른 공격방법인 원고 A, B, C의 예비적 주장은 판단할 필요가 없다.

그리고 위 원고들이 이 사건 공급계약이 해제, 해지, 무효, 취소되는 경우 발생하는 분양대금반환채권을 이미 타인에게 양도한 이상, 피고에 대하여 자신에게 기지급한 분양대금의 반환을 청구할 수 없음은 앞서 본 것과 같다(만일 양도된 분양대금반환채권은 '계약 해제'로 발생한 것이고 '기망을 이유로 한 계약 취소'에 따른 분양대금반환채권은 양도되지 않았다고 하게 되면, 피고는 분양대금을 채권양수인에게도 반환해야 하고 위 원고들에게도 반환해야 하는 모순이 발생한다). 따라서 위 원고들의 이 부분 주장은 나머지 점에 관하여 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

이 사건 호텔이 피고의 귀책사유로 입실 예정일로부터 3개월이 지난 2019. 8. 1.까지도 준공되지 않아, 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에 따른 원고 A, B, C의 해제 통지가 2019. 8. 6. 피고에게 도달하고, 원고 D, E의 해제 통지의 뜻이 기재된 이 사건 소장부본이 2019. 8. 9. 피고에게 송달되어 이 사건 공급계약이 적법하게 해제되었음은 앞서 본 것과 같다.

그렇다면 이 사건 공급계약 제9조 제2항에 따라, 피고는 원고들에게 각 분양대금의 10%에 해당하는 금액으로서 원고 A에게 39,883,170원, 원고 B에게 37,643, 580원, 원고 C에게 38,781,200원의 위약금 및 위 각 돈에 대한 계약 해제일인 2019. 8. 6.부터, 원고 D에게 20,676,060원, 원고 E에게 21,104,730원의 위약금 및 위 각 돈에 대한 계약 해제일인 2019. 8. 9.부터 피고가 이 사건 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2020. 2. 19.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

원고들의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김홍기(재판장) 김성대 정제민