부산지방법원 동부지원 2021. 8. 11. 선고 2020가단201509 판결

피고는 부산 해운대구 C, D 지상에 E 호텔(이하 &apos이 사건 호텔‘이라 한다)을 신축하여 분양하는 사업을 시행한 회사이고, 원고는 이 사건 호텔 F호의 수분양자이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3 내지 8호증, 을 제3, 4호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

주위적으로, 피고는 이 사건 공급계약에 따른 입실예정일인 2019. 4.로부터 3개월이 지나도록 이 사건 호텔을 준공하지 못하여 원고가 입실할 수 없게 하였다. 이는 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에서 정한 계약해제사유에 해당하므로 원고의 계약해제통보에 따라 이 사건 공급계약은 적법하게 해제되었다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복으로 원고가 납입한 계약금 및 중도금과 손해배상으로 원고의 분양대금의 10%에 해당하는 위약금 및 위 각 돈에 대한 지연손해금을 지급해야 한다.

예비적으로, 가사 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에 따라 이 사건 공급계약이 적법하게 해제되지 않았다고 하더라도, 원고는 이 사건 공급계약 제8조 제2항(원고는 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 계약을 해제할 수 있다)에 따라 이 사건 계약을 해제한다. 따라서 피고는 원상회복으로 원고가 납입한 계약금 및 중도금 135,734,600원에서 이 사건 공급계약 제9조 제1항에 따라 배상하기로 한 위약금 19,391,000원을 공제하고 남은 116,343,600원 및 이에 대한 지연손해금을 원고에게 지급해야 한다.

그러나, 앞서 인정한 사실 및 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 공급계약서는 사용검사 및 공정에 따라 “다소” 변경될 경우 입실예정일을 변경할 수 있도록 정하고 있는데, 이에 비추어 피고가 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석하기는 어려운 점, ② 이 사건과 같이 운영이익을 얻을 목적으로 분양계약을 체결한 경우 입실예정일은 그 수익의 실현 가능성과 직결되고, 이와 같은 사정을 고려하여 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에서는 피고의 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실할 수 없게 되는 경우 수분양자들이 이 사건 공급계약을 해제할 수 있도록 정하고 있다고 보이는 점, ③ 만일 공급자인 피고가 단독으로 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석할 경우 원고와 같은 수분양자들의 지위가 매우 불안정해지고 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호는 그 실질적 의미를 상실하는 점, ④ 이 사건 공급계약 제2조 제4항은 피고가 약정한 입주개시일에 수분양자들을 입주시키지 못할 경우 지체보상금을 지급하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호의 “입실예정일로부터 3개월 내 입실할 수 없게 되는 경우”란 최초 예정한 입실예정일인 2019. 4.을 기준으로 분양자인 피고에게 “귀책사유 없이“ 지연된 기간을 공제하여도 3개월이 넘은 경우라고 해석하는 것이 타당하다. 따라서, 이 사건에서 특별한 사정이 없는 한 입실예정일은 최초 약정된 2019. 4.을 기준으로 함이 상당하다.

이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호에서 “천재지변 또는 피고의 귀책사유와 관계없는 행정명령 등 불가항력적인 사유”로 인한 입주지연의 경우 이 사건 공급계약을 해제할 수 없다고 규정한 것과의 반대해석상, 천재지변 등에 준하는 이례적인 경우가 아니고 피고의 지배영역에서 발생한 것이라면 피고의 직접적인 귀책사유로 인한 것으로서 이 사건 공급계약의 해제사유가 된다고 해석하는 것이 타당하다. 이와 달리 “직접적인”이라는 문언에만 집착하여, 불가항력적인 사유가 있으면 해제가 불가능하고 피고의 직접적인 귀책사유가 있어야만 해제가 가능하다고 해석하는 것은 피고의 지배영역에서 발생한, 간접적인 귀책사유가 인정되는 경우(실제로 피고의 귀책사유 유무가 문제되는 경우는 대부분 여기에 해당할 것으로 보인다)에 대한 해석의 공백을 남기는 것으로써 합리적인 해석이라고 보기 어렵다.

위와 같은 해석을 기준으로 이 사건 변론에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고가 공사 지연의 원인으로 주장하는 사정들은 공급자인 피고의 지배영역에서 발생한 것으로서 특별한 사정이 없는 한 피고의 귀책사유에 해당한다고 보이는 점, ② 근로기준법 개정이라는 사유만으로 이 사건 호텔의 준공이 당초 예상보다 6개월 가까이 지연되었다고 보기는 어려운 점 등을 종합하여 보면, 원고는 분양자인 피고의 직접적인 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실하지 못하였다고 평가함이 상당하므로, 이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호에 따라 이 사건 공급계약은 적법하게 해제되었다고 할 것이다(이 사건 공급계약의 해제에 관한 원고의 주위적 주장을 인정한 이상 예비적 주장에 대하여는 따로 판단하지 아니한다).

따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

피고는, 원고가 이 사건 공급계약이 해제될 경우 발생하는 분양대금반환채권을 타인에게 양도하였으므로 피고는 원고에게 계약금 및 중도금을 반환할 의무가 없다고 주장한다.

앞서 든 증거 및 을 제6호증의 기재, 이 법원의 G조합에 대한 금융거래정보 제출명령결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 G조합과 사이에 분양대금반환채권 양도담보계약을 체결하여, 원고가 중도금납입자금을 대출받으면서 G조합에게 ‘중도금대출원리금채무(지연배상금 및 부대채무 포함)’를 피담보채무로 하여 ‘이 사건 공급계약이 해제, 해지, 무효, 취소되는 경우 원고가 피고에 대하여 가지는 분양대금반환채권 일체(기지급한 분양대금 전부)‘를 양도담보로 제공하고 위 양도담보 제공사실을 피고에게 통지한 사실, G조합은 양도담보로 제공받은 위 분양대금반환채권에 관하여 분양금액의 100%를 한도로 피담보채무의 변제에 우선하여 충당하고 나머지 채권금액은 원고에게 반환하기로 약정한 사실을 인정할 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 이 사건 공급계약의 해제를 이유로 피고에게 계약금 및 중도금의 반환을 청구할 수 없다. 피고의 이 부분 주장은 이유 있다.

이에 대하여 원고는, G조합과 원고 사이에, 원고가 부담하는 중도금대출원리금 채무의 변제에 갈음하여 원고가 피고로부터 반환받을 분양대금반환채권을 G조합에게 이전하기로 하는 대물변제예약이 성립되었다고 보아야 하고, 위 대물변제예약은 민법 제607조, 제608조에 위반되어 무효라는 취지로 주장한다.

살피건대, 채무자가 채권자에게 채무변제와 관련하여 다른 채권을 양도하는 것은 특단의 사정이 없는 한 채무변제를 위한 담보 또는 변제의 방법으로 양도되는 것으로 추정할 것이지 채무변제에 갈음한 것으로 볼 것은 아니라고 할 것인데(대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다40998 판결 등 참조), 이 사건에서 원고가 중도금납입자금을 대출받으면서 G조합에게 중도금대출원리금채무를 피담보채무로 하여 원고가 피고에 대하여 가지는 분양대금반환채권을 양도담보로 제공하였고, G조합은 양도담보로 제공받은 위 분양대금반환채권에 관하여 분양금액의 100%를 한도로 피담보채무의 변제에 우선하여 충당하고 나머지 채권금액은 원고에게 반환하기로 약정하였음은 앞서 본 바와 같은바, 이러한 계약 내용과 위 관련 법리 등에 비추어 보면, 원고와 G조합 사이에 위 분양대금반환채권의 이전을 통하여 중도금대출원리금채무를 소멸시키기로 하는 합의가 있었다고 보기 어렵고, 오히려 앞서 본 바와 같이 원고와 G조합 사이에 체결된 계약은 분양대금반환채권 양도담보계약으로서 중도금대출원리금채무를 담보할 목적으로 체결된 것으로 봄이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

또한 원고는, 위 분양대금반환채권 양도담보계약이 유효하게 체결되었다고 하더라도 중도금 대출에서 약정한 채권양도는 원고가 대출받은 중도금 지급부분에 한정되는 것으로 해석되어야 하지 원고가 대출기관과 무관하게 지급한 부분까지 양도된 것으로 해석될 수 없다는 취지로 주장하나, 원고와 G조합 사이에 체결된 채권양도담보계약 및 채권양도통지서 상 양도되는 대상채권으로 원고가 피고에 대하여 기지급한 분양대금 “전부”가 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있으므로 원고의 이 부분 주장 역시 받아들이지 않는다(다만 이와 같이 기지급한 분양대금만을 양도한 것으로 해석하는 이상 아래와 같이 인정되는 위약금 청구 부분은 양도되지 않은 것으로 해석한다).

원고의 해제권 행사로 이 사건 공급계약이 적법하게 해제되었으나, 원고가 해제로 인한 분양대금반환채권을 중도금대출기관에 양도한 이상 피고를 상대로 기지급한 계약금 및 중도금의 반환을 구할 수는 없다.

이 사건 호텔이 피고의 귀책사유로 입실예정일로부터 3개월이 지난 2019. 8. 1.까지도 준공되지 않아, 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에 따른 원고의 해제 통지가 2019. 11. 12. 피고에게 도달한 사실은 앞에서 본 것과 같다.

그렇다면 이 사건 공급계약 제9조 제2항에 따라, 피고는 원고에게 분양대금의 10%에 해당하는 금액으로서 원고에게 19,390,600원의 위약금 및 이에 대하여 계약해제일인 2019. 11. 12.부터 피고가 이 사건 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2021. 8. 11.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

피고는, 이 사건 공급계약 제8조 제5항에 따라 피고가 원고를 대신하여 납부한 중도금 대출이자 합계 12,535,384원을 공제하여야 한다는 취지로 주장한다.

살피건대, 약관은 신의성실의 원칙에 따라 공정하게 해석되어야 하며[약관의 규제에 관한 법률(이하 ’약관법‘이라 한다) 제5조 제1항], 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석되어야 한다(약관법 제5조 제2항). 그런데 약관법상 약관에 해당하는 이 사건 공급계약 문언에 비추어 알 수 있는 아래 사정들, 즉 ① 이 사건 공급계약 제8조 제5항은 공제 대상인 ’위약금‘과 ’갑(피고)의 대위변제금‘을 동등하게 취급하고 있는바, 수분양자의 위약금을 규정하고 있는 조항 취지에 비추어 이는 수분양자의 귀책사유로 해제되는 경우를 상정하는 것으로 보이고, 이 사건과 같이 피고의 귀책사유로 이 사건 분양계약이 해지 또는 해제되는 경우에 적용되는 조항으로 보기는 어려운 점, ② 계약이 해제되는 경우의 중도금 대출의 처리에 관하여는 이 사건 공급계약 제3조 제7항이 정하고 있는데, 여기에서 원고의 귀책사유로 해제되는 경우에는 피고가 원고 대신 납부한 대출이자 상당액을 원고가 피고에게 지급하도록 정하고 있어, 위 조항의 반대 해석상 원고의 귀책사유가 없거나 피고의 귀책사유에 의한 해제의 경우에는 중도금 대출이자를 원고에게 부담시키기는 어려워 보이는 점, ③ 이 사건 공급계약이 피고의 귀책사유로 해제된 이상 중도금 대출이자 상당액의 부담은 피고가 최종 부담하는 것이 계약해제와 원상회복의 원칙에 부합하는 점 등에 비추어 보면, 피고의 귀책사유로 해제된 이 사건 공급계약에 관하여 피고가 원고에게 지급할 대금에서 피고가 원고 대신 납부한 대출이자를 공제해야 한다고 볼 수 없다. 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 황성광