부산지방법원 동부지원 2021. 12. 1. 선고 2020가합106250 판결

피고 주식회사 C(이하 ‘피고 C’라 한다)는 부산광역시 해운대구 E, F 지상에 G 호텔(이하 ‘이 사건 호텔’이라 한다)을 신축하여 분양하는 사업을 시행한 회사이고, 피고 D 주식회사(이하 ‘피고 D’이라 한다)는 이 사건 호텔을 신축한 시공사 겸 시행사이다.

원고 A은 2017. 2. 15. 이 사건 호텔 객실 A타입 H호를 분양대금 200,252,900원에, 원고 B는 2017. 2. 14. 이 사건 호텔 D타입 I호를 분양대금 175,093,300원에 각 분양받은 수분양자이다. 원고 A은 계약금 20,026,000원과 중도금 중 120,151,740원을 납부하였고, 원고 B는 계약금 17,510,000원과 중도금 중 105,055,980원을 납부하였다(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다).

이 사건 각 분양계약의 주요 내용은 아래와 같다(“갑”은 분양자인 피고 C이고, “을”은 수분양자이다).

이 사건 호텔은 위 분양계약에서 정한 입실예정일인 2019. 4.로부터 3개월이 지나도록 준공되지 않았다.

피고 C는 원고들을 포함한 이 사건 호텔의 수분양자들에게, 2019. 4. 22. ‘안내말씀’을 발송하여 2019. 7. 말까지 이 사건 호텔을 준공하도록 노력하겠다는 취지를 전달하였고, 2019. 8. 2. ‘안내말씀’을 발송하여 입실예정일이 당초 2019. 4.에서 2019. 8.로 변경되었다는 취지를 전달하였으며, 2019. 9. 11. 다시 ‘안내말씀’을 발송하여 2019. 9. 중 준공을 목표로 마무리 작업을 하고 있다는 취지를 전달하였다.

피고 C는 2019. 10. 31. 해운대구청장으로부터 이 사건 호텔에 관한 사용승인을 받았다.

원고들의 주장

피고들은 이 사건 각 분양계약에 따른 입실예정일인 2019. 4.로부터 3개월이 지나도록 이 사건 호텔을 준공하지 못하여 원고들이 입실을 할 수 없게 하였고, 피고들의 귀책사유와 관계없는 불가항력적인 사유로 인해 입주가 지연되었다고 볼만한 사정도 없다. 이는 이 사건 각 분양계약 제8조 제3항 제1호에서 정한 계약해제사유에 해당하므로 원고들의 계약해제 통보에 따라 이 사건 각 분양계약은 적법하게 해제되었다(원고들은 2021. 9. 25.자 준비서면에서 이 사건 각 분양계약의 불완전이행을 원인으로 한 해제 및 이에 기초한 손해배상청구권의 행사로서 원고들이 기지급한 계약금 및 중도금의 반환을 구하는 한편, 이 사건 각 분양계약 제8조 제3항 제1호에 따른 계약해제를 근거로 위약금의 지급을 구하고 있다. 그러나 다수의 해제원인이 존재하더라도 그 중 어느 하나의 해제권이 선택하여 행사되었다면, 그에 따른 법률효과를 주장하는 것 이외에 다른 해제원인에 기한 법률효과를 추가로 주장할 수는 없다고 봄이 타당하다. 불완전이행에 기초한 계약해제를 선택하는 경우 이 사건 각 분양계약 제8조 제3항 위반에 따른 해제를 전제로 인정되는 위약금의 청구가 불가능하므로, 원고들의 계약해제 주장은 원고들이 청구하는 계약금 및 중도금 반환, 위약금 및 지체상금 청구가 모두 가능한 이 사건 각 분양계약 제8조 제3항 제1호에 근거한 것으로 선해한다).

따라서 ➀ 피고들은 연대하여 원고들에게 원고들이 기존에 지급한 계약금 및 중도금(원고 A 140,177,740원, 원고 B 122,565,980원)과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있고(이하 ‘제1 청구’라 한다), ➁ 피고 C는 원고들에게 이 사건 각 분양계약 제9조 제2항에 따른 위약금(원고 A 20,025,290원, 원고 B 17,509,330원)과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(이하 ‘제2 청구’라 한다). 또한 ➂ 피고 C는 입실 예정일까지 원고들을 이 사건 호텔에 입실시키지 못했으므로 이 사건 각 분양계약 제2조 제4항에 따라 원고들이 지급한 계약금에 연 15%의 연체이율을 적용하여 계산한 지체상금을 원고들에게 지급할 의무가 있다(이하 ‘제3 청구’라 한다).

이 사건 각 분양계약 해제 여부

먼저 이 사건 각 분양계약이 피고들의 귀책사유로 해제되었는지 여부에 관하여 본다. 이 사건 각 분양계약서는 이 사건 호텔의 입실예정일을 2019. 4.로 정하고, 제8조 제3항 제1호에서 피고 C의 직접적인 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 입실할 수 없게 되는 경우 각 원고가 분양계약을 해제할 수 있도록 정하고 있다. 한편, 위 분양계약서의 ‘입실예정일’란 괄호부분에는 ‘입실예정일은 사용검사 및 공정에 따라 다소 변경될 수 있으며, 정확한 입실일자 및 잔금 납부일은 추후 별도 통보한다’고 기재되어 있고, 피고 C는 2019. 8. 2. 원고에게 입실예정일을 2019. 8.로 변경한다는 통보를 하였으며, 2019. 9. 11. 다시 2019. 9. 중 준공을 목표로 마무리 작업을 하고 있다는 통보를 하였으며, 2019. 10. 31. 이 사건 호텔에 관한 사용승인이 이루어진 사실도 앞서 보았다. 이에 따르면 피고 C의 변경 통보에 따라 이 사건 호텔의 입실예정일이 2019. 4.에서 2019. 9.경으로 변경되고, 피고 C는 입실예정일인 2019. 9.경부터 3개월 내인 2019. 10. 31. 이 사건 호텔에 관한 사용승인을 받음으로써 원고들의 입실이 가능하게 되었다고 보이기도 한다.

그러나 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래 사실과 사정, 즉 ➀ 이 사건 각 분양계약서는 사용검사 및 공정에 따라 입실예정이 “다소” 변경될 수 있다고 정하고 있으므로 피고 C가 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석하기는 어려운 점, ➁ 이 사건과 같이 운영이익을 얻을 목적으로 분양계약을 체결한 경우 입실예정일은 그 수익의 실현 가능성과 직결되고, 이와 같은 사정을 고려하여 이 사건 각 분양계약 제8조 제3항 제1호에서는 피고 C의 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실할 수 없게 되는 경우 수분양자들이 이 사건 각 분양계약을 해제할 수 있도록 정하고 있다고 보이는 점, ➂ 만일 공급자인 피고 C가 단독으로 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석할 경우 원고들과 같은 수분양자들의 지위가 매우 불안정해지고 이 사건 각 분양계약 제8조 제3항 제1호는 그 실질적 의미를 상실하는 점, ➃ 이 사건 각 분양계약 제2조 제4항은 피고 C가 약정한 입주개시일에 수분양자들을 입주시키지 못할 경우 지체보상금을 지급하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 분양계약서 제8조 제3항 제1호의 “입실예정일로부터 3개월 내 입실할 수 없게 되는 경우”란 최초 예정한 입실예정일인 2019. 4.을 기준으로 분양자인 피고 C에게 귀책사유 없이 지연된 기간을 공제하여도 3개월이 넘은 경우라고 해석하는 것이 타당하다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 입실예정일은 최초 약정된 2019. 4.을 기준으로 한다.

한편 피고들은 이 사건 호텔의 준공이 지연된 것은 피고들의 “직접적인” 귀책사유로 인한 것이 아니므로 원고들이 해제권을 행사할 수 없다고 다투나, 아래와 같은 사정에 비추어 보면 이 사건 호텔의 준공이 지연된 것은 이 사건 각 분양계약 제8조 제3항 제1호에서 규정한 피고들의 “직접적인” 귀책사유로 인한 것이라고 봄이 타당하다.

이 사건 각 분양계약서 제8조 제3항 제1호에서 “천재지변 또는 피고 C의 귀책사유와 관계없는 행정명령 등 불가항력적인 사유”로 인한 입주지연의 경우 이 사건 분양계약을 해제할 수 없다고 규정한 것과의 반대해석상, 천재지변 등에 준하는 이례적인 경우가 아니고 피고 C의 지배영역에서 발생한 것이라면 피고 C의 직접적인 귀책사유로 인한 것으로서 이 사건 각 분양계약의 해제사유가 된다고 해석하는 것이 타당하다. 이와 달리 “직접적인”이라는 문언에만 집착하여, 불가항력적인 사유가 있으면 해제가 불가능하고 피고 C의 직접적인 귀책사유가 있어야만 해제가 가능하다고 해석하는 것은 피고 C의 지배영역에서 발생한, 간접적인 귀책사유가 인정되는 경우(실제로 피고 C의 귀책사유 유무가 문제되는 경우는 대부분 여기에 해당할 것으로 보인다)에 대한 해석의 공백을 남기는 것으로써 합리적인 해석이라고 보기 어렵다.

피고들이 공사 지연의 원인으로 주장하는 사정들은 공급자인 피고들의 지배영역에서 발생한 것으로서 특별한 사정이 없는 한 피고들의 귀책사유에 해당한다고 보이고, 근로기준법 개정 등 피고들이 주장하는 사유만으로 이 사건 호텔의 준공이 당초 예상보다 6개월 가까이 지연되었다고 보기도 어렵다.

이 사건 호텔은 피고들의 귀책사유로 입실예정일로부터 3개월이 지난 2019. 8. 1.까지도 준공되지 아니하였고, 갑 제9 내지 12, 53호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면 위와 같은 준공지연을 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제한다는 원고들의 의사표시가 기재된 해제통지서가 2020. 8.경 피고 D에, 2020. 9. 2. 피고 C에 각 송달된 사실을 인정할 수 있다. 이 사건 각 분양계약은 2020. 9. 2.경 적법하게 해제되었다.

제1 청구(계약금 등 반환청구)에 대한 판단

이 사건 각 분양계약이 해제되었으므로 특별한 사정이 없는 한 피고들은 원고들로부터 지급받은 계약금과 중도금을 반환할 의무가 있다.

이에 대해 피고들은, 원고들이 이 사건 각 분양계약이 해제될 경우 발생하는 분양대금반환채권을 타인에게 양도하였으므로 원고들에게는 계약금 등의 반환을 구할 권리가 없다고 주장한다. 을가 제6, 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 원고 A은 J조합과, 원고 B는 K조합과 각 중도금대출계약을 체결하면서 중도금대출채무를 담보하기 위하여 이 사건 분양계약이 해제, 해지, 무효, 취소되는 경우 피고들에 대하여 가지는 분양대금반환채권을 J조합과 K조합에 각 양도한 사실을 인정할 수 있다(이하 ‘이 사건 각 양도담보계약’이라 한다). 원고들이 위와 같이 해제로 인한 분양대금반환채권을 양도한 이상 피고들을 상대로 기지급한 분양대금의 반환을 구할 수는 없다. 피고들의 위 주장은 이유 있다(원고들이 불완전이행을 원인으로 이 사건 각 분양계약의 해제를 주장하며 그에 따른 손해배상으로 이미 납부한 분양대금의 반환을 구한 사실은 앞서 보았다. 원고들은 나아가 원고들이 이 사건 각 양도담보계약으로 양도한 채권의 범위에 불완전이행을 원인으로 한 손해배상청구권은 포함되지 않는다고 주장한다. 그러나 설령 불완전이행을 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제한다고 가정하더라도, 원고들이 피고들에게 지급을 구하는 손해배상채권의 실질은 이 사건 각 양도담보계약에서 양도대상채권으로 정하고 있는 ‘분양계약이 해제되는 경우 담보설정자가 분양자에 대하여 가지는 분양대금반환채권’임에는 변함이 없으므로 원고들이 피고들에게 그 지급을 구할 수 없음은 마찬가지이다).

한편 원고들은, ➀ ‘이 사건 각 분양계약이 해제되는 경우 피고 C는 기지급 받은 분양대금 중 대출금과 위약금을 공제한 잔액만을 수분양자에게 반환한다’고 정한 이 사건 각 분양계약 제8조 제5항을 근거로 금융기관에 양도되는 분양대금반환채권의 범위는 위와 같이 계산한 잔액에 제한되어야 하고, 이를 제외한 나머지 금액에 대해서는 여전히 원고들이 반환청구권을 가진다거나, ➁ 그와 같이 해석하지 않는 경우 위 조항은 수분양자에게 지나치게 불리한 규정으로서 약관의 규제에 관한 법률(이하 ‘약관법’이라 한다) 제6조 제2항, 제1항에 따라 무효라고 주장한다. 그러나 ➀ 양도담보로 제공되는 채권의 범위를 ‘이 사건 분양계약이 해제, 해지, 무효, 취소되는 경우 피고들에 대하여 가지는 분양대금반환채권’으로 명시하고 있는 이 사건 각 양도담보계약서의 문언상 원고들의 주장과 같이 양도범위를 축소하여 해석할 아무런 근거가 없다 [이 사건 각 분양계약 제8조 제5항은 아래 3.나.나)항에서 보는 바와 같이 피고 C가 원고들에게 지급해야 할 분양대금을 반환하는 방법을 규정하고 있는 것에 불과하고, 원고들의 피고 C에 대한 분양대금반환채권의 범위를 축소시키는 조항이 아니다]. 또한 ➁ 원고들이 금융기관으로부터 중도금대출을 받기 위해 계약해제 시 발생하는 분양대금반환채권을 담보로 제공하는 것이 원고들에게 불리하다고 보이지 않는 반면, 원고들의 주장과 같이 해석한다면 금융기관이 중도금대출을 해주면서 대출금에 미치지 못하는 담보만을 확보하게 되어 오히려 금융기관에 지나치게 불리하게 된다. 원고들의 위 주장들은 받아들이지 않는다.

제2 청구(위약금청구)에 대한 판단

이 사건 각 분양계약 제9조 제2항은 ‘제8조 제3항 각호(피고 C의 귀책사유)에 해당하는 사유로 계약이 해제된 때에는 위 피고 C가 원고들에게 총 분양대금의 10%를 위약금으로 지급한다’고 규정하고 있다.

피고 C의 귀책사유로 이 사건 호텔의 입실이 3개월 이상 지연되었고(제8조 제3항 제1호 사유) 이를 이유로 이 사건 각 분양계약이 해제되었음은 앞서 보았다. 피고 C는 원고 A에게 총 분양대금 200,252,900원의 10%에 해당하는 20,025,290원(＝ 200,252,900원 × 10%), 원고 B에게 총 분양대금 175,093,300원의 10%에 해당하는 17,509,330원(＝ 175,093,300원 × 10%)과 각 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

제3 청구(지체상금청구)에 대한 판단

원고들은 위약금과 별개로 이 사건 각 분양계약 제2조 제4항에 따른 지체상금의 지급을 구하고 있다.

그러나 ➀ 이 사건 각 분양계약 제2조 제4항은 피고 C가 약정한 입주예정일에 수분양자를 이 사건 호텔에 입주시키지 못하는 경우 지체상금을 지급하거나 같은 금액 상당을 ‘분양대금 잔금에서 공제’한다고 정하고 있는 점, ➁ 이 사건 각 분양계약이 해제되었을 때의 분양대금 반환 방법에 대해서는 제8조 제5, 6항에서, 위약금의 지급에 대해서는 제9조에서 각 별도로 정하고 있는 점에 비추어 보면, 이 사건 각 분양계약 제2조 제4항은 이 사건 각 분양계약이 해제되지 않고 존속하는 경우에 적용되는 조항이라고 봄이 타당하다. 원고들의 이 부분 청구는 이유 없다.

소결

원고들의 주장

이 사건 각 분양계약 제3, 8, 9조 및 피고들과 중도금대출기관들 사이에 체결된 업무협약서(갑 제22호증)를 체계적으로 해석하면, 피고 C와 분양계약을 해제한 원고들 사이에는 원고들이 중도금대출기관에 부담하는 중도금대출원리금 반환채무를 피고 C가 이행인수하기로 하는 합의가 존재한다.

원고들은 피고 C에 위 합의의 이행을 최고하였음에도 피고 C는 아무런 이행준비를 하지 않았고 이는 이행인수에 따른 채무의 이행지체 내지 이행거절에 해당한다.

원고들은 위 이행지체 내지 이행거절을 이유로 위 이행인수 합의를 해제한다. 따라서 피고 C는 각 원고에게 이행인수 합의 해제에 따른 손해를 배상할 책임이 있다(원고들은 위약금과 지체상금의 지급도 구하고 있으나, 이는 원고들도 인정하다시피 주위적 청구와 동일한 내용이므로 예비적 청구라고 볼 수 없다).

판단

앞서 든 증거, 갑 제22호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 아래 사실과 사정을 종합하면, 원고들과 피고 C 사이에 원고들이 주장하는 것과 같은 이행인수 계약이 체결되었다고 보기 어렵다.

이행인수란 인수인이 채무자를 대신하여 그 채무를 이행할 것을 약정하는 채무자와 인수인 사이의 계약이다. 원고들이 주장하는 인수인인 피고 C와 채무자인 원고들 사이에 체결된 이 사건 각 분양계약은 당사자 사이의 법률관계를 상세히 규정하고 있으나 이행인수 합의에 대한 조항은 존재하지 않는다.

피고 C는 중도금대출기관들과 사이에 작성한 업무협약서 제7조에 따라 수분양자의 중도금대출원리금 상환채무에 대하여 연대보증책임을 부담한다(즉, 피고 C는 이행인수 계약에 따라 채무자인 ‘원고들에게’ 의무를 부담하는 것이 아니고, 위 연대보증 조항에 따라 ‘금융기관들에게’ 직접 의무를 부담하는 것이다). 따라서 피고 C로서는 이 사건 각 분양계약이 해제되는 경우 원고들의 중도금대출원리금 상환을 확실히 보장하는 것이 필요하다. 원고들이 근거로 제시하는 이 사건 각 분양계약 제3, 8, 9조는 피고 C의 위와 같은 필요에 따라 이 사건 각 분양계약이 해제되는 경우 피고 C가 원고들에게 반환해야 할 분양대금을 직접 금융기관들에게 반환하기로 정한 것, 즉 분양대금의 반환 방법에 대하여 정한 것에 불과하다고 볼 수 있다.

이행인수 계약의 존재를 전제로 하는 원고들의 예비적 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

원고들의 주위적 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고(피고 C에 대한 위약금 인정), 나머지는 이유 없어 기각한다.

원고들의 예비적 청구를 기각한다.

소송비용은 각자 부담한다.