부산지방법원 동부지원 2022. 8. 11. 선고 2022가단104220 판결

원고 주장의 요지

원고는 2018. 10. 8.경 피고와 사이에 ‘월 기본 급여 170만 원, 분양에 따른 인센티브로 회사 소유 미분양상가 분양시 분양가의 7%, 회사 소유 미분양 상가의 임대분양시 3개월분의 차임에 각 해당하는 돈을 잔금 지급일 다음 달 급여일(매월 13일)에 받기’로 하는 내용의 근로계약서를 작성하고, 피고가 분양하던 부산 기장군 C 지상의 D(외부의 간판에는 ‘E’로 표기, 이하 ‘이 사건 상가’라 한다)의 분양 및 임대분양 업무를 처리하였다.

원고는 다음과 같이 이 사건 상가 중 2개 호실에 대한 임대분양을 성사시켰으므로, 피고는 2019. 4. 13. 급여일에 그에 대한 각 3개월치의 차임에 해당하는 수수료 6,000만 원을 지급해야 한다.

그런데 피고는 2019. 4. 8. 원고에게 400만 원의 수수료만 지급하고 나머지 수수료를 지급하지 않고 있으므로, 피고가 원고에게 나머지 수수료 5,600만 원 및 이에 대하여 잔금일 다음 달의 급여일인 2019. 4. 13.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 주장의 요지

피고는 원고와 사이에 이 사건 상가와 관련하여 공인중개사법에서 규정하는 중개용역계약을 체결한 것인데, 원고는 공인중개사 자격도 없고 중개사무소 개설등록을 하지도 아니하였으므로 원고와 피고 사이에 체결된 중개수수료 지급약정은 강행법규에 위배되어 무효이므로, 피고가 원고에게 수수료를 지급할 의무가 없다.

피고는 원고와 사이에 피고가 임대분양을 성사시켰을 경우 월 차임의 2개월분을 수수료로 지급하기로 하였으므로, 원고가 임대분양을 성사시킨 이 사건 상가 중 2개호실에 대한 수수료로 지급해야 할 돈은 4,000만 원(200만 원×2개월+1,800만 원×2개월)이다. 그런데 원고가 피고로부터 400만 원을 받은 사실을 자인하고 있으므로 원고가 피고에게 지급해야 할 수수료는 3,600만 원만 남아 있다.

원고는 이 사건 상가 중 G호실에 대한 임대분양 계약을 체결하는 과정에서 피고와 사이에 에어컨 14대의 설치비용을 원고가 부담하고 그 설치비용을 원고의 수수료에서 공제하기로 합의하였다. 에어컨 14대의 설치비용은 1,638만 원이고, 위 돈은 피고가 원고에게 지급해야 할 수수료에서 공제되어야 하므로, 결국 피고가 원고에게 지급해야 할 수수료는 1,962만 원만 남게 되었다.

원고와 피고 사이의 수수료 지급 약정이 무효인지

공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 부동산중개업법 관련 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 등 참조). 공인중개사법 제2조 제1호에서 정한 ‘중개’는 같은 법 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 사이의 매매․교환․임대차 기타 권리의 득실․변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선․중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정하여야 한다(대법원 2013. 12. 26. 선고 2012다58883 판결 등 참조).

이 사건에서 보건대, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1 내지 3, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더해 보면, 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고와 피고 사이의 수수료 지급 약정이 강행법규에 위반하여 무효라는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

원고는 피고와의 수수료 지급 약정을 체결한 후 ‘피고 이사 A’이라고 기재되어 있는 명함을 사용하여 이 사건 상가의 분양업무를 처리하였다.

원고는 피고와 사이에 2018. 10. 8. ‘월 급여 170만 원을 지급한다’는 취지의, 2019. 2. 1. ‘월 급여 150만 원을 지급한다’는 취지의 각 근로계약서를 작성하였는바(이하, ‘이 사건 각 근로계약서’라 한다), 각 근로계약서의 업무내용에는 ‘직영분양’이라고 기재되어 있다.

원고는 2019. 3. 27. 피고와 사이에 ‘분양, 임대 업무 용역계약’(이하, ‘이 사건 용역계약’이라 한다)을 체결하였는데, 이 사건 용역계약 제2조 가은 ‘분양 업무 용역이라 함은 이 사건 상가의 분양계약 체결을 위한 판촉활동, 홍보, 영업 등을 말한다.’라고, 제4조는 ‘계약행위 시 원고는 계약자와 반드시 동행하여 계약사항을 피고에게 보고하고 피고로부터 날인을 받은 행위만을 정식계약으로 인정한다’라고, 제5조 나항은 ‘피고는 원고에게 업무지원비 조로 출근 일일 기준 1만 원을 합산하여 매월 말일 정산 후 익월 초에 지급한다’라고, 제6조 가항은 ‘피고는 이 사건 상가의 분양, 임대를 위한 영업, 홍보, 관리 등 업무 전반에 걸쳐 피고의 지시를 준수하여야 한다’라고, 제8조 가항 본문은 ‘원고가 개척한 부동산중개소는 원고가 관리 영업하고, 계약 발생 분의 해당수수료는 원고가 취득한다.’라고 각 정하고 있는바, 위 가), 나)의 사정과 더해 보면, 원고는 독립적인 중개업자로서 영업을 하였다기보다는 피고의 소속 직원으로 피고의 분양업무를 처리하였던 것으로 보이고, 원고가 부동산중개업을 하였다고 보기는 어렵다.

원고는 피고의 실질적 대표자 H을 부산지방고용노동청 부산동부지청에 근로기준법위반으로 고소하였는데, 부산지방검찰청 동부지청은 2019. 11. 25. 원고의 위 고소에 대하여 ‘원고가 근로기준법상 근로자로 볼 수 없다’는 이유로 혐의없음(증거불충분)의 불기소처분을 하였다. 하지만, 위 불기소처분은 근로기준법상의 근로자성에 관한 판단에 관한 것일 뿐이며, 원고가 공인중개사 자격증 없이 부동산 중개행위를 하였다는 것이 아니므로, 이를 근거로 원고와 피고 사이의 수수료 지급약정이 강행법규 위반으로 무효라고 볼 수는 없다.

피고가 원고에게 지급하기로 한 수수료 금액

이 사건 각 근로계약서에는 임대분양의 경우 지급되는 수수료에 대하여 특별한 기재가 되어 있지 아니한 반면에 이 사건 용역계약서에는 임대분양시 지급되는 수수료가 ‘2개월 차임’이라고 명백하게 기재되어 있다.

원고가 제출한 엑셀화면(갑 제6호증)에서 수수료가 ‘2개월 분 차임’의 취지로 표시되어 있다.

원고는 2019. 3. 16. I과의 전화통화에서 ‘3개월 약속하고 나는 그렇게 하고 일은 진행을 했잖아. 그런데 무슨 진행돼 버리고 계약 다 돼가고 하니까는 뭐 2개월입니다. 그러고 뭐. 아 미처 말 안했습니까. 그거 뭐냐고. 내가. 정말 이래도 되는거야? 어? 이 사님이 나한테 말 안 한 거야? 미처? 그렇게 정해졌는데? 어?’, ‘나는 여기다가 들어올 때부터 3개월이라고 알고 있고, 여기 서류 떼어준 것도 그런 거 전부 다 보면 3개월써 있고. 되고 나니까 이렇게 돼버린다고 그러고, 2개월 그러고.’라고 말하였는데, 이에 따르면 원고는 피고와 사이에 이 사건 2018. 10. 8.자 근로계약서를 작성하고 업무를 개시할 당시 명시적으로 ‘수수료를 3개월분 차임으로 한다’는 취지로 약정하지는 아니한 것으로 보이며, 변론종결일까지 이 소송에서 원고가 위와 같이 말한 ‘3개월로 써 있는 서류’는 증거로 전혀 제출되지 아니하였다.

원고가 2019. 3. 18. J, K, L와 대화하는 과정에서, 원고가 ‘구두로 임대하면 3개월 준다. 이거 우리 다 들었잖아. 그리고 나서 뭐 2개월로 내려간다 얘기는 우리 한 번도 들은 적 없잖아’라고 말하자 J이 ‘나는 들은 적 없죠. 그런데 이렇게 3개월 준다 하고 우리한테 바뀐다라고 정식으로 얘기해 준 거는 없잖아요’라고 답변하였고, 원고가 ‘우리는 알고 있기로 3개월인데 두 달이라 그러고, 그런 거 얘기해줘야 될 거 아니야. 그러면 그때 얘기 안 하고 있다가 한 지금 열흘, 보름 지나고. 이거 하나 큰 게 걸리니까 갑자기 두 달입니다.’라고 말하자 K이 ‘그거는 있을 수 없는 얘기에요. 제가 볼 때는’이라고 답변하였으며, 원고가 ‘L씨 M 여기 뭐 없을 때라도 여기 뭐 M나 근무 중에 뭐 여기 있다가 뭐 두 달이야, 뭐 몇 프로 줬어 라는 얘기 들은 적 없잖아’라고 말하자 L가 ‘그런 일이 있었으면 얘기를 했어야지’라고 답하였다. 위 대화내용에 의하더라도 피고 측에서 구두로 3개월분의 차임을 수수료로 준다는 말을 하였다는 정도이며 원고와 피고 사이에 그와 같은 수수료 지급 약정이 확정되었다고 보기는 어려우며, 위 대화 전체 취지에 의하더라도 원고가 피고를 위하려 일을 시작할 당시에 명시적인 수수료 지급 약정이 있었던 것으로는 보이지 아니한다.

원고가 2019. 3. 16. 피고의 실질적 대표자인 H과 대화하는 과정에서, H이 ‘회사에서는 지금 2개월밖에 안 나오거든’, ‘정작 우리 직원들한테는 그 얘기를 놓쳐버렸다는 거야. 그래 이제 우리 미스는 정확한 거고. 그렇다고 하면 지금 1,800만 원이 마이너스 된 건데. 본인 생각으로는’, ‘마이너스야. 그러면은 그것은 공식적으로 나하고 책임져야 될 부분이야’라고 말하였는바, 이에 따르더라도 원고와 H 사이에 3개월분 차임에 관한 협의가 있었던 것에 불과할 뿐 피고와 사이에 그와 같은 수수료 지급 약정이 있다고 보기는 어렵다. 원고가 2019. 3. 22. I와 나눈 대화 내용 역시 H이 별도로 책임진다는 취지의 것으로서 원고와 피고 사이의 수수료 지급 약정의 존재를 증명하기는 부족하다.

앞서 본 원고가 H을 고소한 사건에서도 원고는 수수료가 3개월분의 차임이라는 취지로 주장하였고, H은 수수료가 2개월분 차임이라는 취지로 주장한 것으로 보이며, 그 불기소이유서에도 그에 대한 명시적 판단이나 수수료가 3개월분의 차임이라고 추론할 만한 기재는 없는 것으로 보인다.

에어컨 14대의 설치비용 공제 여부

소결론