부산지방법원 동부지원 2025. 3. 5. 선고 2024가단122093 판결

원고는 부산 수영구 A 아파트(이하, ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 구분소유자들과 입주자들을 대표하는 자치관리기구이고, E 주택재개발정비사업조합(이하, ‘이 사건 조합’이라 한다)은 부산 수영구 F 일원에서 이 사건 아파트를 건축하여 조합원과 일반인에게 이를 분양한 시행사이다.

피고 B는 주택관리업, 용역경비업 등을 목적으로 하는 법인이고, 피고 C는 청소용역업 등을 목적으로 하는 법인이며, 피고 D은 경비, 경호 및 탐정업 등을 목적으로 하는 법인이다.

이 사건 조합은 2022. 8. 19. 피고 B와 사이에 이 사건 조합이 피고 B에게 이 사건 아파트의 관리 업무를 위탁하는 계약을 체결하였다(이하, ‘이 사건 아파트 관리계약’이라 한다). 이 사건 아파트 관리 계약 제3조(관리업무의 재위탁)는 제1항은 ‘피고 B는 관리업무를 직접 수행하여야 하나 관계법령에서 인정하는 업무는 그 전문용역업체에 재위탁(재용역)할 수 있다.’, 제12조(도급관리비의 지급)는 “피고 B는 이 사건 조합으로부터 도급 받은 관리 업무를 수행하는데 있어 계약서에 첨부한 관리용역 도급내역서에 따라 도급비 월 34,886,450원(부가가치세 별도)을 관리비로 부과하여 매월 말일까지 피고 B의 계좌에 도급비를 지급받기로 한다.”, 제13조(계약기간) 제1항은 “이 계약기간은 2022. 9. 30.부터 2023. 9. 29.까지(12개월)로 하되 계약기간 만료 전이라도 입주자대표회의가 구성될 시에는 관리업무의 인계·인수 완료시점까지로 한다.”, 제2항은 “이 계약기간이 종료되기 1개월 전에 이 사건 조합과 피고 B는 합의하여 계약기간을 연장할 수 있다.”고 정하고 있다.

피고 B는 2022. 9. 28. 피고 C와 사이에 피고 B가 피고 C에게 이 사건 아파트의 청소 업무를 위탁하는 계약을 체결하였다(이하, ‘이 사건 아파트 청소 계약’이라 한다). 이 사건 아파트 청소 계약 제6조(계약기간)는 “청소도급 계약기간은 2022. 9. 30.부터 2023. 9. 29.(1년)까지로 한다(단, 입주자대표회의 구성 시 입주자대표회의 의결에 따라 변경될 수 있다).”, 제7조(도급금액) 제1항은 “월 도급 금액은 21,625,000원(부가가치세 별도)으로 한다.”, 제2항은 “도급 금액은 미화원의 급료, 상여금, 퇴직금 등 직접노무비와 국민건강보험료, 장기요양보험료, 국민연금, 고용보험, 산재보험, 피복 및 장구비, 청소용품비, 복리후생비 기타 미화원에게 지출되는 제비용 등의 간접노무비 이외에 이윤을 포함한다.”고 정하고 있다.

피고 B는 2022. 9. 28. 피고 D과 사이에 피고 B가 피고 D에게 이 사건 아파트 경비 업무를 위탁하는 계약을 체결하였다(이하, ‘이 사건 아파트 경비 계약’이라 한다). 이 사건 아파트 경비 계약 제3조(계약기간)는 “본 계약의 기간은 2022. 9. 30.부터 2023. 9. 29.까지로 한다(단, 입주자대표회의 구성 시 입주자대표회의 의결에 따라 변경될 수 있다).”, 제6조(계약금액)는 “본 계약에 의하여 피고 B가 피고 D에 지급하는 계약금액은 월 21,283,000원(부가가치세 별도)으로 하며 용역대금은 익월 10일 이전까지 지급한다.”고 정하고 있다.

원고는 2023. 4. 13. 제1기 4월 정기 입주자대표회의를 개최하여 제1호 안건으로 “주택관리업자 선정 세부사항 검토의 건”을 심의하여 “입주자대표회의 구성에 따라 기존 주택관리업자의 도급관리 계약기간 만료를 2023. 5. 18. 통보할 것”을 의결하였다.

원고는 2023. 5. 23. 피고 B에게 “이 사건 아파트와 피고 B의 계약기간 만료가 2023. 5. 31.까지임을 통보하오며, 이에 만료기간 내에 관리업무에 대한 인수인계를 해주실 것을 요청한다.”는 내용의 “계약만료 등 통보의 건”이라는 제목의 서류를 발송하였고, 2023. 5. 31. 피고 C에게 “계약서 제6조에 따라 이 사건 아파트와 피고 C의 청소도급 계약기간이 2023. 6. 30.까지로 만료됨을 통보한다.”는 내용의 “입주자대표회의 구성으로 인한 계약만료 등 통보의 건”이라는 제목의 서류를 발송하였으며, 2023. 5.

원고는 2023. 10. 17. 제1기 10월 정기 입주자대표회의를 개최하여 제3호 안건으로 “소송비용 지출에 대한 입주자 등 동의의 건”을 심의하였는데, 구체적으로 “사업주체 관리 당시 지급된 용역비 중 지급사유가 발생하지 않은 근로자 분 퇴직충당금 및 연차수당은 이 사건 조합의 채권양도를 받아 부당이득반환청구소송을 제기”하기로 의결하였다. 원고는 2023. 11. 11.부터 2023. 11. 13.까지 위 안건에 대해 입주자들의 찬반 의사를 묻는 투표를 진행하였고, 투표 결과 찬성 567표, 반대 34표로 입주자 과반의 동의로 확정되었으며, 2024. 3. 29. 입주자대표회의를 개최하여 제6호 안건으로 “입주 당시 관리주체, 경비, 미화 업체 퇴직적립금 반환 등의 소송 진행의 의결의 건”을 의결하여 2024. 4. 4. 위 입주자대표회의결과를 공고하였다.

한편, 이 사건 조합은 피고 B와의 이 사건 아파트 관리계약에 따라 이 사건 아파트의 입주민들이 납부한 관리비로 청소, 경비 용역대금을 포함하여 관리 용역대금을 지급하였다. 한편, 피고 B가 이 사건 아파트 관리 계약에 따라 수령한 용역대금 중 지출하지 않은 연차수당과 퇴직급여적립금의 합계는 32,188,130원이고, 피고 C가 이 사건 아파트 청소 계약에 따라 수령한 용역대금 중 지출하지 않은 연차수당과 퇴직급여 적립금의 합계는 21,165,780원이며, 피고 D이 이 사건 아파트 경비 계약에 따라 수령한 용역대금 중 지출하지 않은 연차수당과 퇴직급여적립금의 합계는 16,721,318원이다(위 각 금원에 대해서는 당사자 사이에 다툼이 없다).

원고의 주장 내용

주위적 청구원인

예비적 청구원인

피고들의 주장 내용

이 사건 각 계약은 민법상 위임계약이 아니라 도급계약 혹은 도급계약의 성질이 혼재된 비전형계약에 해당한다. 따라서 이 사건 각 계약이 위임계약에 해당하는 것을 전제로 한 선급비용의 반환청구권은 인정될 수 없다.

원고는 이 사건 아파트 청소, 경비 계약이 당사자가 아니다. 설령 이 사건 아파트 청소, 경비 계약이 위임계약에 해당한다고 하더라도 계약 당사자도 아닌 원고는 피고 C와 피고 D에 대한 선급비용의 반환청구권을 행사할 수 없다. 더욱이 이 사건 조합은 이 사건 아파트 청소, 경비 계약이 당사자가 아니므로 위 각 계약에 기한 부당이득반환채권의 양도 주체가 될 수 없으므로(계약상의 급부를 한 계약당사자에 불과한 이 사건 조합이 이익의 귀속 주체인 제3자에 해당하는 피고 C와 피고 D에 대하여 직접 부당이득반환을 청구할 수는 없다), 채권 양수인의 지위에서 피고 C와 피고 D에 대한 부당이득반환채권을 행사한다는 원고의 주장은 이유 없다.

원고가 이 사건 각 계약에 따른 권리의무를 당연히 승계한다는 규정도 없다. 피고들이 원고가 구성된 후 약 2개월의 용역 대금을 원고 명의 계좌에서 지급 받은 것은 사실이나 이는 용역 대금의 재원이 이 사건 아파트 입주자가 납부하는 관리비를 재원으로 하고 있기에 원고의 구성 시점부터는 불가피하게 원고로부터 용역 대금을 지급받는 형식을 취한 것에 불과할 뿐, 피고들이 원고가 이 사건 각 계약의 당사자 지위를 승계하는 것을 용인하였다고 보기 어렵다. 특히 이 사건 각 계약의 당사자 지위의 승계는 계약당사자인 이 사건 조합 및 피고들과 원고 사이에 합의가 있었다는 점이 인정되어야 하는데, 이를 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서 이 사건 각 계약에 따른 법적 효력은 원고가 아닌 이 사건 조합 내지 피고 B에게 귀속된다.

이 사건 아파트 관리 계약의 법적 성질 및 법적 효과

공동주택관리법 제52조 제6항은 주택관리업자의 지위에 관하여 공동주택관리법에 규정이 있는 것 외에는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용한다고 규정한다. 한편 아파트 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 특별한 사정이 없는 한 민법상의 위임관계로 평가된다(대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결 등 참조).

수임인의 복임권 제한(민법 제682조)과 유사하게 이 사건 아파트 관리 계약은 제3조(관리업무의 재위탁) 제1항에서 피고 B가 관리업무를 직접 수행하여야 하지만 관계 법령에서 인정되는 업무에 한하여 그 전문용역업체에 재위탁(재용역)할 수 있다고 정하고 있다.

이 사건 아파트 관리 계약에 따르면 피고 B의 관리사무소장은 이 사건 조합을 대리하는 업무에 관하여 감사를 받는다고 정하고 있고(제15조), 예산 및 결산에 관한 사항, 추가경정예산의 편성에 관한 사항, 예산 외의 집행에 관한 사항 등에 관하여 이 사건 조합의 사전 승인을 얻어야 하며(제16조), 관리비 부과 및 징수현황, 회계 연도 말결산 보고에 관한 사항, 세무신고에 관한 사항 등을 이 사건 조합에 매월 또는 분기별로 보고하여야 한다. 이는 일정한 일의 완성을 위하여 어떠한 노무를 어떻게 제공하는지가 수급인에게 전적으로 맡겨져 있는 도급계약과 그 내용이 다르다.

따라서 이 사건 아파트 관리 계약의 경우 위임계약에 해당하므로, 수급인에게는 민법 제687조에 의하여 비용선급청구권이 인정되나, 선급비용이 남았을 때는 특별한 약정이 없는 한 위임인에게 이를 반환하여야 한다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2015다227376 판결 등 참조).

이 사건 아파트 청소, 경비 계약의 법적 성질 및 법적 효과

이 사건 아파트 청소 계약에 따르면 청소작업에 필요한 기재 및 재료는 피고 C의 부담으로 하고(제5조), 피고 C는 이 사건 아파트 청소 계약에 의한 청소업무수행을 위한 미화원을 채용, 배치할 권한이 있으며(제14조), 피고 C는 청소 업무를 수행하기 위하여 필요한 일체의 권한을 피고 B로부터 위임 받으며 미화원의 운용과 지휘의 권한은 피고 C가 갖고(제15조), 미화원의 불성실이나 근무태만, 비위 사실 등에 대한 징계 및 통제 권한은 피고 C에 전속하며(제16조), 미화원의 근로조건 및 근로기준법상의 일체의 책임, 노동쟁의와 관련된 일체의 책임, 산업재해보상(안전관리)에 관한 책임, 미화원 임면에 관한 책임은 피고 C가 단독 책임을 진다(제17조).

이 사건 아파트 경비 계약에 따르면 피고 D은 이 사건 아파트 경비 계약 및 관계 법령에 따라 스스로 업무처리 계획을 입안하고 근로자를 적정하게 배치하고 지도감독 및 교육지도를 하고, 본 계약의 취지에 따라 성실하고 선량한 주의를 갖고 용역 업무를 처리하여야 하고(제4조), 피고 D은 피용인과의 근로계약, 제반사고로 인한 재해보상에 관한 모든 사항, 복리후생에 관한 사항, 4대보험, 사용자배상책임보험의 가입에 관한 의무를 지며(제7조), 피고 D은 사용자로서 근로기준법, 산업안전보건법, 직업안정법, 사회보험법령 기타 근로자에 대한 법령상의 모든 책임을 지고 노무관리를 하여야 하고(제8조), 이 사건 아파트 경비 용역 업무 수행과 관련하여 행하는 대외적인 명의 표시는 피고 D으로 한다(제12조).

이 사건 아파트 청소, 경비 계약은 일정한 일의 완성을 위하여 어떠한 노무를 어떻게 제공하는지가 수급인인 피고 C, D에 전적으로 맡겨져 있다.

이 사건 아파트 청소, 경비 계약이 도급계약에 해당하므로 위탁자가 선급금의 정산을 청구하려면 이 사건 아파트 청소, 경비 계약에 선급금을 정산하여 반환하기로 하는 내용이 명시적으로나 묵시적으로 포함되어 있어야 한다. 그런데, 이 사건 아파트 청소, 경비 계약에는 피고 C, D이 수령한 돈을 그 용도에 맞게 사용하는지 여부를 확인하여 그 용도로 사용하지 않는 경우 이를 정산하여 반환한다는 내용의 명시적인 약정은 없고, 달리 원고의 주장 내지 제출한 증거들만으로는 위 각 계약에 피고 C, D이 수령한 돈을 정산하여 그 용도대로 사용되지 않은 경우 이를 반환하기로 하는 묵시적인 약정이 있었다고 보기도 어렵다.

이 사건 아파트 관리 계약이 원고에게 승계되었는지 여부

이 사건 아파트 관리 계약의 체결 주체는 이 사건 조합과 피고 B이다. 이 사건 아파트 관리 계약이 원고에게 승계될 만한 특별한 사정이 존재하는지 본다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의3 제1항은 분양자에게 건물과 대지 및 부속시설에 관한 한시적인 관리권능(선임된 관리인이 사무를 개시할 때까지)을 부여하고 있다. 분양자가 위 한시적인 관리권능에 기반하여 관리업무에 관한 법률관계를 형성한 경우 위 법률관계는 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되는 것은 아니므로 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 그러한 관리위탁계약의 효력을 관리단에 주장할 수 없다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결, 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다233560 판결 등 참조). 한편 공동주택관리법 제11조는 사업주체에게 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조와 유사한 취지의 한시적인 관리권능(입주예정자의 과반수가 입주할 때까지)을 부여하고 있는바, 사업주체가 위 한시적인 관리권능에 기반하여 관리업무에 관한 법률관계를 형성한 경우 위 법률관계가 이후 새롭게 업무를 개시하는 입주자대표회의에 당연히 승계된다고 볼 수 없다[공동주택관리법 제13조와 유사한 내용을 규정한 구 주택법(2011. 9. 16. 법률 제11061호로 개정되기 전의 것) 제43조 제6항에 관한 대법원 2016. 2. 18. 선고 2012다119450, 119467 판결 등 참조].

이 사건에서 원고는 이 사건 아파트 관리 계약이 원고에게 승계됨을 명시적으로 주장하고 있고, 피고 B는 이 사건 아파트 관리 계약이 원고에게 승계되지 않았다고 다투고 있다. 살피건대, 이 사건 아파트 관리 계약이 “계약기간은 2022. 9. 30.부터 2023. 9. 29.까지(12개월)로 하되 계약기간 만료 전이라도 입주자대표회의가 구성될 시에는 관리업무의 인계·인수 완료 시점까지로 한다.”로 정하고 있음은 앞서 본 바와 같다. 위 규정은 원고가 구성되더라도 이 사건 아파트 관리 계약상의 관리업무는 새로운 관리업체로의 인계·인수가 완료 시점까지 위 계약이 존속됨을 전제로 한다. 즉, 원고가 새로운 관리 업체로의 아파트 관리 업무의 인계·인수를 요구하기 전까지 이 사건 아파트 관리 계약의 효력은 유효하게 존속하는 것이고, 이는 이 사건 조합과 피고 B 사이에 이 사건 아파트 관리 계약에 따라 형성된 법률관계가 이후 새롭게 업무를 개시하는 원고에게 승계하기로 하는 합의가 있었다고 보아야 한다. 더욱이 원고가 구성된 2023. 3. 1.경부터 원고가 이 사건 아파트 관리 계약에 따른 용역대금의 지급을 관리하였고, 2023. 4.경 이후에는 원고 명의의 계좌를 통해 피고 B에게 용역대금이 직접 지급되었으며, 이 사건 조합이 아닌 원고가 피고 B에게 이 사건 아파트 관리 계약의 해지를 통보하였고, 피고 B는 원고가 구성된 이후에도 이 사건 아파트 관리 업무를 수행하여 왔으며, 원고는 이에 대하여 특별한 이의를 제기하지 않았다. 위와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 조합, 원고, 피고 B 사이에 이 사건 아파트 관리 계약이 원고에게 승계된다는 점에 관한 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.

피고 B의 비용반환의무의 존재 여부

피고 C, D의 비용반환의무의 존재 여부