부산지방법원 2020. 6. 18. 선고 2019가단326505 판결

피고는 부산 해운대구 D, E 지상에 F 호텔(이하 '이 사건 호텔'이라 한다)을 신축하여 분양하는 사업을 시행한 회사이고, 원고들은 이 사건 호텔의 수분양자들이다.

피고는 2019. 10. 31. 해운대구청장으로부터 이 사건 호텔에 관한 사용승인을 받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 8, 10, 11호증, 을 제3, 4호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

피고는 이 사건 공급계약에 따른 입실예정일인 2019. 4.로부터 3개월이 지나도록 이 사건 호텔을 준공하지 못하여 원고가 입실할 수 없게 되어 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에서 정한 계약해제사유에 해당하므로 원고들의 계약해제 통보에 따라 이 사건 공급계약은 적법하게 해제되었다. 따라서 피고는 원고들에게 원상회복으로 원고들이 납입한 계약금, 중도금과 손해배상으로 원고들의 분양대금의 10%에 해당하는 위약금 및 위 각 돈에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

그러나, 앞서 인정한 사실 및 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 공급계약서는 사용검사 및 공정에 따라 "다소" 변경될 경우 입실예정일을 변경할 수 있도록 정하고 있는데, 이에 비추어 피고가 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석하기는 어려운 점, ② 이 사건과 같이 운영이익을 얻을 목적으로 분양계약을 체결한 경우 입실예정일은 그 수익의 실현 가능성과 직결되고, 이와 같은 사정을 고려하여 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에서는 피고의 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실할 수 없게 되는 경우 수분양자들이 이 사건 공급계약을 해제할 수 있도록 정하고 있다고 보이는 점, ③ 만일 공급자인 피고가 단독으로 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석할 경우 원고와 같은 수분양자들의 지위가 매우 불안정해지고 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호는 그 실질적 의미를 상실하는 점, ④ 이 사건 공급계약 제2조 제4항은 피고가 약정한 입주개시일에 수분양자들을 입주시키지 못할 경우 지체보상금을 지급하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호의 "입실예정일로부터 3개월 내 입실할 수 없게 되는 경우"란 최초 예정한 입실예정일인 2019. 4.을 기준으로 분양자인 피고에게 "귀책사유 없이" 지연된 기간을 공제하여도 3개월이 넘은 경우라고 해석하는 것이 타당하다. 따라서 이 사건에서 특별한 사정이 없는 한 입실예정일은 최초 약정된 2019. 4.을 기준으로 함이 상당하다.

이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호에서 "천재지변 또는 피고의 귀책사유와 관계없는 행정명령 등 불가항력적인 사유"로 인한 입주지연의 경우 이 사건 공급계약을 해제할 수 없다고 규정한 것과의 반대해석상, 천재지변 등에 준하는 이례적인 경우가 아니고 피고의 지배영역에서 발생한 것이라면 피고의 직접적인 귀책사유로 인한 것으로서 이 사건 공급계약의 해제사유가 된다고 해석하는 것이 타당하다.

위와 같은 해석을 기준으로 이 사건 변론에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고가 공사 지연의 원인으로 주장하는 사정들은 공급자인 피고의 지배영역에서 발생한 것으로서 특별한 사정이 없는 한 피고의 귀책사유에 해당한다고 보이는 점, ② 근로기준법 개정이라는 사유만으로 이 사건 호텔의 준공이 당초 예상보다 6개월 가까이 지연되었다고 보기는 어려운 점 등을 종합하여 보면, 원고들은 분양자인 피고의 직접적인 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실하지 못하였다고 평가함이 상당하므로, 이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호에 따라 이 사건 공급계약은 적법하게 해제되었다고 할 것이다. 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

피고는, 원고들이 이 사건 공급계약이 해제될 경우 발생하는 분양대금반환채권을 이 사건 대출기관에게 양도하였으므로 피고는 원고들에게 계약금 및 중도금을 반환할 의무가 없다고 주장한다.

앞서 든 증거 및 을 제6호증의 기재, 이 법원의 이 사건 대출기관에 대한 각 금융거래정보 제출명령결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고들이 중도금대출채무를 담보하기 위하여 이 사건 공급계약이 해제, 해지, 무효, 취소되는 경우 원고들이 피고에 대하여 가지는 분양대금반환채권을 이 사건 대출기관에 양도하고, 피고에게 채권양도통지를 마친 사실을 인정할 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들이 이 사건 공급계약의 해제를 이유로 피고에게 계약금 및 중도금의 반환을 청구할 수 없다. 피고의 이 부분 주장은 이유 있다.

이에 대하여 원고들은 중도금 대출에서 약정한 채권양도는 원고들이 대출받은 중도금 지급부분에 한정되는 것으로 해석되어야 하지 원고들이 이 사건 대출기관과 무관하게 지급한 계약금 부분까지 양도된 것으로 해석될 수 없다고 주장하나, 원고들과 이 사건 대출기관 사이에 체결된 채권양도계약 및 채권양도통지서 상 양도되는 대상채권으로 원고들이 피고에 대하여 기지급한 분양대금 "전부"가 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있으므로 원고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다(다만 이와 같이 기지급한 분양대금만을 양도한 것으로 해석하는 이상 아래와 같이 인정되는 위약금 청구 부분은 양도되지 않은 것으로 해석한다).

원고들의 해제권 행사로 이 사건 공급계약이 적법하게 해제되었으나, 원고들이 해제로 인한 분양대금반환채권을 이 사건 대출기관에 양도한 이상 피고를 상대로 기지급한 계약금과 중도금의 반환을 구할 수는 없다.

이 사건 호텔이 피고의 귀책사유로 입실예정일로부터 3개월이 지난 2019. 8. 1.까지도 준공되지 않아, 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에 따른 원고들의 해제 통지가 2019. 8. 7. 피고에게 도달한 사실은 앞에서 본 것과 같다.

그렇다면 이 사건 공급계약 제9조 제2항에 따라, 피고는 분양대금의 10%에 해당하는 금액으로서 원고 A에게 18,252,980원, 원고 B에게 37,699,110원(18,457,680원 + 19,241,430원) 및 위 각 금원에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 2020. 3. 9.자 청구취지변경 신청서 부본이 피고에게 송달된 다음날인 2020. 3. 11.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2020. 6. 18.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

원고들의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김영민