부산지방법원 2020. 11. 18. 선고 2019가합48574 판결

당사자의 지위 피고 L는 부산 해운대구 V 외 1필지 W 호텔(이하 위 부지를 지칭할 때는 '이 사건 호텔 부지'라 하고, 위 호텔을 지칭할 때는 '이 사건 호텔'이라 한다)을 신축하여 분양하는 사업의 시행자이고, 피고 M은 이 사건 호텔의 분양 관리 및 자금 관리 등의 대리사무를 위한 신탁사이며, 원고들은 이 사건 호텔의 수분양자들이다. 피고 N조합(이하 'N조합'이라 한다), O조합(이하 'O조합'이라 한다), P조합(이하 'P조합'이라 한다), Q조합(이하 'Q조합'이라 한다), X조합(이하 'X조합'이라 한다), S조합(이하 'S조합'이라 한다), R조합(이하 'R조합'이라 한다), T조합(이하 'T조합'이라 한다) 및 피고 U조합(이하 '피고 U조합'이라 한다)(이하 위 피고 N조합, O조합, P조합, Q조합, X조합, S조합, R조합, T조합을 통틀어 지칭할 때는 '피고 Y조합들'이라 하고, 피고 Y조합들과 피고 U조합을 통틀어 지칭할 때는 '피고 금융기관들'이라 한다)은 이 사건 각 원고들에게 중도금을 대출한 기관들이다.

부동산분양관리신탁계약의 체결 피고 L는 2016.경 피고 M과 이 사건 호텔 부지에 관하여 다음과 같은 내용의 분양관리신탁계약(이하 '이 사건 신탁계약'이라 한다)을 체결하였다(위탁자는 피고 L를, 수탁자는 피고 M을 각 가리킨다).

이 사건 대리사무계약의 체결 피고 L는 2016.경 피고 M, Z 주식회사(이하 'Z'이라 한다), 주식회사 AA(이하 'AA은행'이라 한다), 주식회사 AB(이하 'AB은행'이라 한다) 등과 다음과 같은 내용의 사업약정 및 대리사무계약(이하 '이 사건 대리사무계약'이라 한다)을 체결하였다("갑"은 피고 L를, "을"은 Z을, "병"은 피고 M을, "정"은 AA은행 및 AB은행을 각 가리킨다).

원고들 및 피고 L 사이의 공급계약의 체결 및 대금 지급 등

아래 [표I] '원고'란 기재 각 원고와 피고 L 사이에 아래 [표I] '계약체결일'란 기재 각 일자에 아래 [표I] '목적물'란 기재 이 사건 호텔의 일부 호실을 분양받는 계약(이하 '이 사건 공급계약'이라 한다)을 체결하고, 아래 [표I] '원고'란 기재 각 원고는 피고 L가 지정하는 피고 M에게 아래 [표I] '계약금'란 기재 각 계약금을 지급하였다.

이 사건 공급계약의 주요내용은 다음과 같다("갑"은 분양자인 피고 L를, "을"은 수분양자인 원고들을 가리킨다).

피고 L와 피고 Y조합들 사이의 중도금대출 업무협약 피고 L는 2016. 6. 2. 및 2017. 2. 21. Z, AO, 피고 Y조합들 등과 다음과 같은 내용의 중도금대출 업무협약 및 부속 일부변경합의(이하 통틀어 '이 사건 대출업무협약'이라 한다)를 체결하였다("갑"은 피고 L를, "을"은 Z을, "병"은 AO를, "정"은 피고 Y조합들, "무"는 피고 M을 각 가리킨다).

피고 금융기관들의 중도금 대출 원고들은 이 사건 공급계약에 따른 중도금을 납입하기 위하여 아래 [표II] 기재 각 '금융기관(피고)'들에게 아래 [표II] 기재 각 '대출금' 상당의 중도급납입자금을 대출받아 피고 L가 지정한 피고 M에게 이 사건 공급계약에 따른 중도금을 각 납부하였다.

이 사건 호텔의 준공 지연 및 원고들의 계약해제 통보

이 사건 호텔은 이 사건 공급계약에서 정한 입실예정일인 2019. 4.부터 3개월이 지나도록 준공되지 않았다.

피고 L는 원고들을 포함한 이 사건 호텔의 수분양자들에게, 2019. 4. 19. '안내말씀'을 발송하여 2019. 7. 말까지 이 사건 호텔을 준공하도록 노력하겠다는 취지를 전달하였고, 2019. 8. 2. '안내말씀'을 발송하여 입실예정일이 2019. 4.에서 2019. 8.로 변경되었다는 취지로 전달하였으며, 2019. 9. 11. 다시 '안내말씀'을 발송하여 2019. 9. 중 준공을 목표로 마무리 작업을 하고 있다는 취지를 전달하였다.

원고 B은 2019. 6. 3. 피고 M에게 이 사건 호텔의 준공이 지연되고 있으므로 입실예정일인 2019. 4.부터 3개월이 경과하는 2019. 7.까지 이 사건 호텔의 사용승인이 나지 않을 경우에는 계약을 해제한다는 의사표시가 담긴 내용증명을 발송하여 그 내용증명이 2019. 6. 4. 피고 M에게 도달하였고, 2019. 6. 18. 피고 L에게 위와 같은 의사 표시가 담긴 내용증명을 발송하여 그 내용증명이 2019. 6. 19. 피고 L에게 도달하였다. 원고 B은 2019. 8. 6. 피고 L에게 2019. 7.까지 이 사건 호텔의 사용승인이 없었으므로 이 사건 공급계약이 적법하게 해제되었다는 내용증명을 발송하였다.

원고 B을 제외한 나머지 원고들은 아래 [표III] 기재 각 '발송 날짜'에 피고 L와 피고 M에게 이 사건 호텔의 준공 지연을 이유로 이 사건 공급계약 제8조 제3항 또는 민법 제544조를 이유로 이 사건 공급계약을 해제한다는 의사표시가 담긴 내용증명을 각 발송하였고, 그 내용증명은 아래 [표III] 기재 각 '도달 날짜'에 위 피고들에게 도달하였다.

이 사건 호텔에 관한 사용승인 피고 L는 2019. 10. 31. 해운대구청장으로부터 이 사건 호텔에 관한 사용승인을 받았다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증, 을가 제3 내지 16호증, 제24, 25호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고들 1) 피고 L, M에 대한 청구 가) 피고 L는 이 사건 공급계약에 따른 입실예정일인 2019. 4.부터 3개월이 지나도록 이 사건 호텔을 준공하지 못하여 원고들이 입실할 수 없게 하였고, 피고 L의 귀책사유와 관계없는 불가항력적인 사유로 인해 입주가 지연되었다고 볼만한 사정도 없다. 이는 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호 또는 민법 제544조에 따른 계약해제 사유에 해당하므로 원고들의 계약 해제 통보에 따라 이 사건 공급계약은 적법하게 해제되었다. 따라서 피고 L는 원고들에게 원상회복으로 원고들이 납입한 계약금 및 이에 대한 지연이자(이하 '계약금 등'이라 한다), 손해배상으로 원고들의 분양대금의 10%에 해당하는 위약금 및 위 각 돈에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고들은 피고 L에게 주위적으로 계약금 등 및 위약금에 대한 지급을, 예비적으로 위약금에 대한 지급을 구한다.

건축물분양법 제4조 제1항 제1호, 동법 시행령 제3조 제1항 제3호, 이 사건 신탁계약 제12조, 제19조, 제24조 제1항, 특약사항 제11조 등과 이 사건 대리사무계약 제22조, 제23조 제1항 등의 규정에 의할 때, 피고 M은 원고들에게 이 사건 분양계약의 해제에 따라 기납입한 분양대금을 반환할 의무가 있다. 원고들은 이 사건 신탁계약 및 대리사무계약의 당사자는 아니지만, 1 이 사건 신탁계약은 피고 M이 피고 L의 채무를 중첩적으로 인수하여 원고들에게 우선정산요구권을 부여하는 제3자를 위한 계약이고, 2 원고들은 피고 L의 피고 M에 대한 우선정산요구권을 대위행사할 수 있으므로, 피고 M은 피고 L와 연대하여 원고들에게 직접 원고들이 납입한 계약금 등 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

그렇지 않더라도, 건축물분양법 시행령 제3조 제1항 제3호가 분양계약의 해제시 분양대금의 우선 정산을 의무화하고 있음에도 피고 L, M은 위 내용을 이 사건 신탁계약에 편입하지 않았고 이러한 부작위로 인하여 원고들에게 분양대금을 우선 정산받지 못하는 손해가 발생하였으므로, 피고 L, M은 공동하여 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다.

위에서 주장한 바와 같이 이 사건 공급계약은 해제되었으므로 피고 L는 계약해제로 인한 원상회복의무를 이행하기 위하여 피고 금융기관들에게 주위적으로 중도금 및 이에 대한 이자를, 예비적으로 계약금과 중도금 및 이에 대한 이자를 지급할 의무가 있다.

원고와 피고 금융기관들 사이에 중도금대출계약 당시 존재하는 숨은 합의에 따라 원고는 피고 금융기관들에 대하여 우선변제요구권의 행사를 요구할 권리가 있고 피고 금융기관들은 피고 L, M에 대하여 우선변제요구권이 있는데, 원고는 위 우선변제요구권의 행사를 요구할 권리를 보전하기 위하여 피고 금융기관들을 대위하여 피고 L, M에게 우선변제요구권을 행사하므로, 피고 L, M은 피고 금융기관들에게 중도금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

피고 금융기관들에 대한 청구 원고들의 대출 이자를 면하기 위하여 피고 금융기관들은 피고 L, M에게 중도금 대출금의 변제를 구하는 의사표시를 할 의무가 있다.

피고 L, M, Y조합들

피고 L는 이 사건 공급계약 체결 당시 입실예정일이 사용검사 및 공정에 따라 변경될 수 있음을 계약서에 명시하였고, 이 사건 호텔의 준공이 지연됨에 따라 계약서에서 정한대로 원고들을 포함한 수분양자들에게 입실예정일이 2019. 8.로 변경되었음을 통보하였다. 따라서 최종적으로 변경된 입실예정일인 2019. 8.로부터 3개월이 지난 2019. 12. 1.이 경과하도록 입실이 지연되는 경우에만 원고들에게 약정해제권이 발생하는 것인데, 원고들은 그 기간 경과 전에 피고 L, M에게 이 사건 공급계약을 해제한다는 통보를 하였으므로, 약정해제권 행사는 부당하다.

이 사건 호텔의 준공이 지연된 것은 1 연약한 지반, 착공 후 지반조사에 나타나지 않았던 인접 상가 건물의 도시가스배관 매립으로 인하여 공사 현장의 기존 구조물 철거가 지연되었고, 2 지하 터파기 공사 과정에서 기존 구조물 지하층 기초매트와 PHC 파일, H-빔이 추가로 발견되었으며, 3 소음·진동으로 인한 민원이 제기되어 해운대구청으로부터 공사시간 단축(09시~14시) 및 일요일 공사 중단을 지시받았고, 4 부산경남지역 AQ연합회가 레미콘 출하시간을 제한하여 골조공사의 공사기간이 지연되었으며, 5 공사 현장 인근에 AR해수욕장이 위치하고 있어 하계휴가철에는 정상공정의 50% 수준으로 공사를 진행할 수밖에 없었고, 6 공사 도중 근로기준법이 개정되어 주 52시간 이상의 작업이 금지되는 등의 외부적인 원인에 의한 것으로서 피고의 직접적인 귀책사유로 인한 것이 아니므로, 원고들에게 약정해제권이 발생하였다고 볼 수 없다.

원고들은 피고 금융기관들로부터 대출받는 과정에서 피고 금융기관들에게 분양대금반환채권 일체를 양도담보로 제공하였으므로 원고들은 피고 L, M에게 계약금과 중도금 및 이에 대한 이자의 반환을 청구할 수 없다.

이 사건 공급계약 제16조 제2항에 의하면, 분양계약서상의 매도인으로서의 책임(분양대금반환의무, 하자보수 등)은 사업주체인 피고 L에게 있으며, 피고 M은 분양계약이행 및 분양대금의 반환책임을 부담하지 않는다고 규정하고 있어 원고들은 피고 M에 직접 분양대금반환 및 손해배상을 청구할 수 없고, 피고 L가 무자력에 해당하지 않기 때문에 피고 L를 대위하여 피고 M에게 우선정산요구권을 행사할 수도 없다.

이 사건 대출업무협약에 의하면 분양계약이 해제됨에 따라 피고 L가 수분양들로부터 분양대금반환 요청을 받는 경우 이 사건 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 자금집행순서에 따라 본 협약에 따른 중도금 부분을 수분양자들에 대한 반환에 갈음하여 피고 금융기관들에게 직접 반환 지급하여야 한다고 규정하고 있으므로, 분양대금반환은 선순위의 자금집행이 완료되고 잔액이 남아 있는 경우에만 적용되는 것으로 선순위 자금집행이 완료되지 않은 이상, 원고들이 피고 L, M을 상대로 피고 금융기관들에게 원고들이 대출받은 중도금 상당을 대위변제할 것을 요구할 수도 없다.

피고 U조합 피고 U조합은 이 사건 공급계약과 무관하게 원고 A, B, C, D, F, H, I, J, K에게 별도의 신용대출약정을 체결하고 금원을 차용하여 주었고, 위 신용대출약정 당시 피고 L, M이 위 원고들을 대신하여 대출금을 변제하기로 한 약정을 하지 않았으며, 가사 위 원고들과 피고 L, M 사이에 피고 L, M이 위 원고들을 대신하여 피고 U조합에게 위 금원을 변제한다는 약정이 체결되었다고 하더라도 피고 U조합이 이를 승인한 사실이 없다.

이 사건 공급계약 해제로 인한 원상회복 및 손해배상 청구에 대한 판단

계약 해제에 따른 계약금 등에 대한 반환 청구에 대한 판단

입실예정일 지연에 따른 이 사건 공급계약의 해제 가부

이 사건 공급계약서는 이 사건 호텔의 입실예정일을 2019. 4.로 정하고, 제8조 제3항 제1호는 피고 L의 직접적인 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 입실할 수 없게 되는 경우 원고들이 이 사건 공급계약을 해제할 수 있도록 정하고 있는 사실은 앞서 본 것과 같다. 한편, 이 사건 공급계약서의 '입실예정일'란 괄호부분에는 '입실예정일은 사용검사 및 공정에 따라 다소 변경될 수 있으며, 정확한 입실일자 및 잔금 납부일은 추후 별도 통보한다'고 기재되어 있었고, 피고 L는 2019. 8. 2. 원고들에게 입실예정일을 2019. 8.로 변경한다는 통보를 하였으며, 2019. 10. 31. 이 사건 호텔에 관한 사용승인이 이루어진 사실도 앞서 본 것과 같다. 결국 이 사건에서 피고 L의 변경 통보에 따라 이 사건 호텔의 입실예정일이 2019. 4.에서 2019. 8.로 변경되었고, 피고 L는 입실예정일인 2019. 8.로부터 3개월 내인 2019. 10. 31. 이 사건 호텔에 관한 사용승인을 받음으로써 원고들의 입실이 가능하게 되기도 하였다. 그러나, 앞서 인정한 사실 및 증거들과 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 1 이 사건 공급계약서는 사용검사 및 공정에 따라 "다소" 변경될 경우 입실예정일을 변경할 수 있도록 정하고 있는데, 이에 비추어 피고 L가 아무런 제한 없이 입실예정일을 변경할 수 있다고 해석하기는 어려운 점, 2 이 사건과 같이 운영이익을 얻을 목적으로 분양계약을 체결한 경우 입실예정일은 그 수익의 실현 가능성과 직결되고, 이와 같은 사정을 고려하여 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에서는 피고 L의 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실할 수 없게 되는 경우 수분양자들이 이 사건 공급계약을 해제할 수 있도록 정하고 있다고 보이는 점, 3 이 사건 공급계약 제2조 제4항은 피고 L가 약정한 입주개시일에 수분양자들을 입주시키지 못할 경우 지체보상금을 지급하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호의 "입실예정일로부터 3개월 내 입실할 수 없게 되는 경우"란 최초 예정한 입실예정일인 2019. 4.을 기준으로 분양자인 피고에게 귀책사유 없이 지연된 기간을 공제하여도 3개월이 넘은 경우라고 해석하는 것이 타당하다. 따라서, 이 사건에서 특별한 사정이 없는 한 입실예정일은 피고 L가 최종 통보한 입실예정일인 2019. 8.을 의미하는 것이 아니라, 이 사건 공급계약에 최초로 명시되어 있던 2019. 4.을 기준으로 함이 상당하다.

이에 대하여 피고 L는 이 사건 호텔의 준공이 지연된 것은 피고 L의 "직접적인" 귀책사유로 인한 것이 아니므로 원고들이 해제권을 행사할 수 없다는 취지로 주장한다. 이 사건 공급계약서 제8조 제3항 제1호에서 "천재지변 또는 피고 L의 귀책사유와 관계없는 행정명령 등 불가항력적인 사유"로 인한 입주지연의 경우 이 사건 공급계약을 해제할 수 없다고 규정한 것과의 반대해석상, 천재지변 등에 준하는 이례적인 경우가 아니고 피고 L의 지배영역에서 발생한 것이라면 피고 L의 직접적인 귀책사유로 인한 것으로서 이 사건 공급계약의 해제사유가 된다고 해석하는 것이 타당하다. 위와 같은 해석을 기준으로 앞서 든 증거들, 을가 제1, 2호증의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 1 피고 L가 공사 지연의 원인으로 주장하는 사정들은 대부분 공급자인 피고 L의 지배영역에서 발생한 것일 뿐만 아니라 이 사건 공급계약 당시 충분히 예상할 수 있었거나 건축공사과정에서 일반적으로 발생할 것이 예상되는 사정들인 점, 2 근로기준법 개정이라는 사유만으로 이 사건 호텔의 준공이 당초 예상보다 6개월 가까이 지연되었다고 보기는 어려운 점 등을 종합하면, 원고들은 분양자인 피고 L의 직접적인 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 호텔에 입실하지 못하였다고 평가함이 상당하고, 피고 L가 제출한 증거들만으로는 이 사건 호텔의 준공이 지연된 것은 피고 L의 "직접적인" 귀책사유로 인한 것이 아니라고 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고 L의 이 부분 주장은 이유 없다.

그렇다면, 이 사건 호텔은 피고 L의 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월이 지난 2019. 8. 1.까지도 준공되지 않았다고 할 것이고, 이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에 따른 원고 A, K의 해제 통지는 각 2019. 8. 13., 원고 C의 해제 통지는 2019. 8. 14., 원고 D의 해제 통지는 2019. 8. 7., 원고 E의 해제 통지는 2019. 8. 22., 원고 F, H, I의 해제 통지는 각 2019. 8. 19., 원고 G의 해제 통지는 2019. 9. 6., 원고 J의 해제통지는 2019. 8. 21. 각 피고 L에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 위 원고들의 이 사건 각 공급계약은 적법하게 해제되었다고 할 것이다. 또한 앞서 든 증거들에 의하면, 원고 B이 2019. 6. 18. 피고 L에게 2019. 7.까지 이 사건 호텔의 사용승인이 나지 않을 경우 계약을 해제한다는 의사표시가 담긴 내용증명을 발송하여 그 내용증명이 2019. 6. 19. 피고 L에게 도달한 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 호텔의 사용승인은 2019. 10. 31. 이루어진 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고 B의 이 사건 공급계약은 입실예정일로부터 3개월이 도과한 2019. 8. 1. 정지조건이 성취되어 적법하게 해제되었다고 할 것이다(이 사건 공급계약 제8조 제3항 제1호에 따라 이 사건 공급계약이 해제되었다고 인정하는 이상 원고들의 민법 제544조에 따른 해제 주장은 따로 판단하지 아니한다).

계약해제에 따른 분양대금반환채권의 양도

채권양도 인정여부 피고 L는, 원고들이 이 사건 공급계약이 해제될 경우 발생하는 분양대금반환채권을 타인에게 양도하였으므로 피고 L는 원고들에게 계약금 및 이에 대한 지연이자를 반환할 의무가 없다고 주장한다. 앞서 든 증거들, 이 법원의 X조합에 대한 금융거래정보 제출명령결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 A은 피고 N조합과 사이에, 원고 B은 O조합과 사이에, 원고 C, H, I은 P조합과 사이에, 원고 D은 Q조합과 사이에, 원고 E는 X조합과 사이에, 원고 F, J은 R조합과 사이에, 원고 G은 S조합과 사이에, 원고 K는 T조합과 사이에 각 중도금대출계약을 체결하면서 원고들의 중도금대출채무를 담보하기 위하여 이 사건 공급계약이 해제, 해지, 무효, 취소되는 경우 원고들이 피고 L에 대하여 가지는 분양대금반환채권을 피고 Y조합들에게 양도하는 양도담보계약(이하 '이 사건 양도담보계약'이라 한다)을 체결하고, 피고 L에게 채권양도통지를 마친 사실을 인정할 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 이 사건 공급계약의 해제를 이유로 피고 L에게 계약금 및 이에 대한 지연이자의 반환을 청구할 수 없다. 피고 L의 이 부분 주장은 이유 있다.

원고들의 주장에 대한 판단 이에 대하여 원고들은 중도금 대출에서 약정한 채권양도는 원고들이 대출받은 중도금 지급부분에 한정되는 것으로 해석되어야 하는 것이지 중도금 대출과 무관하게 지급한 계약금 및 이에 대한 지연이자 부분까지 양도된 것은 아니라는 취지로 주장하므로 살피건대, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 A은 피고 N조합과 사이에, 원고 B은 O조합과 사이에, 원고 C, H, I은 P조합과 사이에, 원고 D은 Q조합과 사이에, 원고 E는 X조합과 사이에, 원고 F, J은 R조합과 사이에, 원고 G은 S조합과 사이에, 원고 K는 T조합과 사이에 각 중도금납입자금을 대출받으면서 피고 Y조합들에게 '중도금대출원리금채무(지연배상금 및 부대채무 포함)'를 피담보채무로 하여 '이 사건 분양계약이 해제, 해지, 무효, 취소되는 경우 원고들이 피고 L에 대하여 가지는 각 분양대금반환채권 일체(기지급한 분양대금 전부)'를 양도담보로 제공하고 위 양도담보 제공사실을 피고 L에게 통지한 사실, 피고 Y조합들은 양도담보로 제공받은 위 각 분양대금반환채권에 관하여 분양금액의 100%를 한도로 피담보채무의 변제에 우선하여 충당하고 나머지 채권금액은 원고들에게 각 반환하기로 약정한 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 원고들은 피고 Y조합들에게 '중도금대출원리금채무(지연배상금 및 부대채무 포함)'를 담보하기 위하여 이 사건 각 공급계약의 해제로 인하여 원고들이 피고 L로부터 반환받을 분양대금반환채권을 모두 양도담보로 제공하였으므로, 원고들의 위 주장은 모두 받아들일 수 없다(다만 이와 같이 기지급한 분양대금만을 양도한 것으로 해석하는 이상 아래와 같이 인정되는 위약금 청구 부분은 양도되지 않은 것으로 해석한다).

위약금 청구에 대한 판단 앞서 본 바와 같이 원고들의 이 사건 각 공급계약은 적법하게 해제되었다고 할 것이어서, 이 사건 공급계약 제9조 제2항에 따라, 피고 L는 원고들에게 각 분양대금의 10%에 해당하는 금액으로서 원고 A에게 20,417,110원, 원고 B에게 18,849,610원, 원고 C에게 21,533,400원, 원고 D에게 39,763,870원, 원고 E에게 20,025,290원, 원고 F에게 18,632,260원, 원고 G에게 18,252,980원, 원고 H에게 17,873,810원, 원고 I에게 17,873,810원, 원고 J에게19,241,430원, 원고 K에게 21,570,900원의 위약금 및 위 각 돈에 대하여 이 사건 소장 부본이 피고 L에게 송달된 다음날인 2019. 11. 21.부터 피고 L가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 사건 판결 선고일인 2020. 11. 18.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

피고 금융기관들에 대한 중도금 대위변제 주장에 관한 판단

해제로 인한 원상회복으로 대위변제를 직접 청구하는 부분 이 사건 공급계약의 해제로 인하여 원고들이 피고 L에게 청구할 수 있는 원상회복청구권은 분양대금반환채권이라고 할 것인데, 이 사건 양도담보계약으로 인하여 분양대금반환채권을 행사할 수 있는 자는 피고 Y조합들이므로 원고들은 위 분양대금반환채권을 행사할 수 없는 점, 원고들이 피고 금융기관들의 권리를 대위하지 아니하고 피고 L에게 피고 금융기관들을 상대로 직접 분양대금반환채권의 이행을 명한다면 피고 금융기관들의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 되는 점 등을 고려하면, 피고 L에게 피고 금융기관들을 상대로 직접 분양대금반환채권의 이행을 구할 수는 없다고 할 것이므로, 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

피고 금융기관들을 대위하여 중도금반환청구를 구하는 부분

관련 법리 채권자대위소송에서 대위에 의하여 보전될 채권자의 채무자에 대한 권리가 인정되지 아니할 경우에는 채권자가 스스로 원고가 되어 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사할 당사자적격이 없게 되므로 그 대위소송은 부적법하여 각하할 수밖에 없다(대법원 1994. 6. 24. 선고 94다14339 판결 참조).

피보전채권의 인정여부

원고들의 주장 원고들은, 피고 금융기관들이 피고 L, M과 내부적으로 이 사건 공급계약이 해제되는 경우 원고들의 대출금을 피고 L, M이 우선 변제하기로 약정하였으므로 피고 금융기관들은 피고 L, M에 대하여 우선변제요구권이 있고, 원고들은 숨은 합의에 의하여 피고 L와 피고 M에게 위 우선변제요구권의 행사를 요구할 권리가 있다고 주장한다.

피고 U조합에 대한 부분 피고 U조합은 이 사건 업무협약의 당사자가 아니므로, 원고 A, B, C, D, F, H, I, J, K가 피고 U조합으로부터 신용대출을 받을 당시 이 사건 업무협약을 전제로 한 합의가 있었다고 볼 수 없어, 원고들의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

피고 Y조합들에 대한 부분 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 1 원고들은 이 사건 업무협약의 당사자가 아니고, 이 사건 업무협약이 계약의 당사자가 아닌 원고들에게 어떠한 권리를 창설하는 것은 아닌 점, 2 피고 Y조합들은 채권자로서 우선변제청구권을 행사할지 여부를 선택할 수 있다고 보이는 점, 3 원고에게 '우선변제청구권의 행사를 요구할 수 있는 권리'가 있다고 볼 경우, 이 사건 분양계약이 해제되었다는 원고의 주장에 피고 Y조합은 그 주장의 이유 유무를 불문하고 이에 따라야 된다는 불합리한 결과에 이르게 되는 점 등을 종합하면, 원고들이 제출한 증거들만으로는 원고들과 피고 Y조합들 사이에 원고들이 피고 Y조합들에게 우선변제요구권의 행사를 요구할 권리를 부여하는 숨은 합의가 있었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고들의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

소결 따라서 원고들이 피고 금융기관들에 대하여 '우선변제요구권의 행사를 요구할 수 있는 권리'가 있음을 전제로 하여 원고들이 피고 금융기관들로부터 대출 받은 중도금을 피고 금융기관들에게 반환할 것을 구하는 부분은 모두 부적법하다.

이 사건 공급계약 해제로 인한 원상회복청구에 대한 판단

직접 청구하는 부분에 대한 판단

관련 법리 어떤 계약이 제3자를 위한 계약에 해당하는지는 당사자의 의사가 그 계약으로 제3자에게 직접 권리를 취득하게 하려는 것인지에 관한 의사해석의 문제로서, 계약 체결의 목적, 당사자가 한 행위의 성질, 계약으로 당사자 사이 또는 당사자와 제3자 사이에 생기는 이해득실, 거래 관행, 제3자를 위한 계약제도가 갖는 사회적 기능 등을 종합하여 계약당사자의 의사를 합리적으로 해석함으로써 판별할 수 있다(대법원 2018. 7. 12. 선고 2018다204992 판결 참조).

판단 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고들이 피고 M에게 우선정산요구권이 있음을 전제로 하여 피고 M에게 원고들이 기납입한 분양대금의 반환의무가 있다는 원고들의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 1 건축물분양법 제4조 제1항 제1호, 동법 시행령 제3조 제1항 제3호의 규정은 분양사업자가 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결할 경우 수분양자의 분양대금에 관한 권리를 보호하기 위하여 '신탁을 정산할 때에 수분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산한다.'는 사항이 포함되어야 한다는 일반적인 규정에 불과하다. 2 이 사건 신탁계약 제12조, 제19조, 제24조 제1항, 특약사항 제11조에 대하여 살펴보건대, 이들 규정은 신탁사업의 추진이 불가능한 사태 등이 발생하는 경우 신탁부동산인 '부산 해운대구 V 외 1필지 및 그 지상 건물'을 처분하여 정산하는 내용에 관한 것들인데, 이 사건에서 위와 같은 사태 등이 발생하였음을 인정할 아무런 증거가 없다. 3 이 사건 대리사무계약 제22조 제1항에 의하면, 분양수입금관리계좌 또는 자금관리계좌에서 자금을 인출·집행하고자 할 경우에 피고 L는 자금집행을 Z 및 AA은행, AB은행의 동의를 득하여 피고 M에게 서면으로 요청(용역계약서, 세금계산서 등 증빙자료 포함)한다고 되어 있는데, 이 사건에서 Z이나 AA은행, AB은행의 동의를 받았다고 인정할 아무런 증거가 없다. 4 원고들은 이 사건 신탁계약이나 대리사무계약의 당사자가 아니고, 수익의 의사표시를 하였다고 인정할 아무런 증거도 없다(민법 제539조 제2항 참조). 5 피고 L와 피고 M이 이 사건 신탁계약이나 대리사무계약을 통하여 이 사건 호텔의 수분양자들로 하여금 직접 피고 M에 대한 어떠한 권리를 취득하게 할 의사가 있었다고는 보기는 어렵다. 6 수분양자가 피고 M에 대하여 직접 우선정산요구권을 가진다고 볼 경우 수분양자와 피고 L 사이에 계약의 해제 여부에 관한 분쟁이 발생할 경우 그 분쟁이 확정될 때까지 피고 M은 분양대금반환에 관하여 불안정한 지위에 있게 된다. 7 이 사건 공급계약 제16조 제2항에서 피고 M은 본 사업의 분양관리신탁회사로서 분양계약이행 및 분양대금의 반환책임을 부담하지 않는다고 하여 매도인으로서의 책임을 지지 않는다고 명시하고 있다.

대위 청구하는 부분에 대한 판단 채권자가 채무자를 대위함에 있어서 대위에 의하여 보전될 채권자의 채무자에 대한 권리가 금전채권인 경우에는 그 보전의 필요성 즉, 채무자가 무자력인 때에만 채권자가 채무자를 대위하여 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사할 수 있고(대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다76556 판결 등 참조), 위와 같은 보전의 필요가 존재한다는 사실 즉, 채무자의 무자력은 채권자가 주장·증명하여야 하며(대법원 1976. 7. 13. 선고 75다1086 판결 참조), 그러한 보전의 필요가 인정되지 아니하는 경우에는 소가 부적법하므로 법원으로서는 이를 각하하여야 한다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2010다39918 판결 등 참조). 원고들의 이 부분 청구는 원고가 피고 L에 대하여 계약금 및 위약금 채권이 있음을 전제로 피고 M에 대하여 우선정산요구권을 대위하여 행사한다는 것인데, 이 사건에서 채권자인 원고들이 피고 L를 대위하여 보전하고자 하는 우선정산요구권은 결국 금전채권인바, 원고들이 제출한 증거만으로는 채

소결 따라서 원고의 이 부분 주장 중 직접 청구하는 부분은 이유 없고, 원고들이 피고 L에 대하여 위약금 채권이 있음을 전제로 피고 M에 대하여 우선정산요구권을 대위하여 청구하는 부분은 부적법하다.

피고 금융기관들에 대한 중도금 대위변제 주장에 관한 판단 앞서 살펴본 바와 같이, 원고들이 피고 금융기관들에 대하여 '우선변제요구권의 행사를 요구할 수 있는 권리'가 있음을 전제로 하여 원고들이 피고 금융기관들로부터 대출받은 중도금을 피고 금융기관들에게 반환할 것을 구하는 부분은 모두 부적법하다.

피고 U조합에 대한 청구에 관한 판단 피고 U조합이 이 사건 업무협약의 당사자가 아닌 점은 앞서 살펴본 바와 같으므로, 피고 U조합에 대한 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

피고 Y조합들에 대한 청구에 관한 판단 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 1 앞서 살펴본 바와 같이 원고들에게 '우선변제요구권을 행사를 요구할 수 있는 권리'가 인정된다고 보기 어려운 점, 2 원고들의 피고 L에 대한 분양대금반환채권은 피고 Y조합들에게 양도된 점, 3 이 사건 업무협약이나 원고들과 피고 Y조합들 사이의 중도금대출계약을 통하여 원고들이 피고 Y조합들에게 의사의 진술을 청구할 수 있는 권리를 부여하였다고 보기도 어려운 점 등을 종합하면, 피고 Y조합들에 대한 청구 역시 이유 없다.