서울고등법원 2021. 8. 27. 선고 2021나2007359 판결

원고들은 법률상 부부였다가 2015. 11. 2. 이혼한 자들이고, 피고 C는 원고 A의 누나이자 피고 D의 법률상 배우자(처)이다.

피고 C는 2003. 7. 31. 원고 A에게 자신이 소유하는 별지 기재 부동산(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 5층 79.91㎡(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 임대차기간 2003. 7. 31.부터 2005. 7. 31.까지, 임대차보증금 8,500만 원으로 하여 임대하였고, 그 즈음 원고 A은 위 보증금 8,500만 원을 지급하였다. 원고 A, 피고 C는 위 임대차계약을 갱신하여 오다가, 2010. 9. 10. 임대차기간을 2010. 9. 10.부터 2012. 9. 9.까지로 하고, 임대차보증금을 1억 2,500만 원으로 4,000만 원 증액하는 임대차계약을 체결하였다(이하 원고 A과 피고 C 사이에 체결 및 갱신된 임대차계약을 통틀어 ‘이 사건 임대차계약’이라 하고, 2010. 9. 10. 임대차보증금을 증액한 임대차계약을 ‘이 사건 변경된 임대차계약’이라 한다).

원고 A은 원고 B과 이혼하면서 2015. 3. 17. 이 사건 임대차계약의 보증금반환 채권 중 5,000만 원을 원고 B에게 양도하였고, 그 즈음 채권양도 사실을 피고 C에게 통지하였다. 이 사건 임대차계약은 2019. 11. 12. 합의해지로 종료되었고, 이 사건 주택은 현재까지 원고 A이 점유하고 있다.

원고들의 임대차보증금 반환 청구에 관한 판단

원고들 주장 요지

청구원인에 관한 판단

원고 A이 이 사건 임대차계약에 따라 피고 C에게 보증금 명목으로 8,500만 원을 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 이 사건 변경된 임대차계약에 따라 증액된 4,000만 원도 지급된 것으로 볼 수 있는지에 관하여 살핀다.

앞서 든 증거, 갑 제4호증, 을 제1, 4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정을 종합하면, 원고 A과 피고 C는 이 사건 변경된 임대차계약에서 증액된 4,000만 원을 원고 A의 피고 D에 대한 4,000만 원의 미지급 급여채권으로 갈음하기로 하였다고 인정할 수 있다.

갑 제4호증(피고 D이 원고 A에게 작성하여 준 미지급 급여 내역서, 이하 ‘이 사건 내역서’라 한다)의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 A은 피고 D이 운영하는 E 장충대리점에서 2004년 1월부터 근무하였는데, 피고 D의 원고 A에 대한 2006년 2월분까지의 미지급 급여는 4,000만 원 상당에 이르는 사실이 인정된다.

피고 C는 이에 대하여, 원고 A이 위 E 장충대리점에서 2005. 12. 31. 퇴사하였는데 당시 피고 C가 원고 A이 개업하는 L노래방의 영업자금으로 4,000만 원을 지원해주면서 미지급 급여의 지급에 갈음하였는바, 증액된 임대차보증금 4,000만 원을 미지급한 급여채권으로 갈음하기로 합의한 적이 없다는 취지로 주장한다.

이 사건 변경된 임대차계약은 2010. 9. 10. 체결되었고, 그 계약서에는 원고 A이 피고 C에게 증액된 보증금 4,000만 원을 2010. 9. 15.까지 지급한다고 기재되어 있다. 그런데 원고 A이 피고 C에게 위 4,000만 원을 지급한 사실이 없음에도 피고 C는 이 사건 변경된 임대차계약이 체결된 2010년부터 이 사건 변론 종결시까지 10년이 넘는 기간 동안 원고들에게 증액된 위 4,000만 원의 지급을 독촉한 적이 없는바, 이는 원고 A과 피고 C 사이에 위 증액된 보증금 4,000만 원의 지급이 다른 형태로 이루어졌다는 점에 대한 묵시적인 합의가 존재하였기 때문인 것으로 추단된다.

그렇다면, 특별한 사정이 없는 한 피고 C는 이 사건 임대차계약의 종료에 따른 임대차보증금 1억 2,500만 원 중 5,000만 원을 채권양수인인 원고 B에게, 나머지 7,500만 원을 원고 A에게 각 지급할 의무가 있다.

피고 C의 항변 등에 관한 판단

소멸시효 주장

상계 항변

피고 C는 이 사건 건물의 옥탑방 역시 원고 A이 임차하여 사용하다가 제3자에게 이를 전대차하여 주면서 보증금 3,500만 원을 지급받았고, 이후 피고들의 사위인 G이 위 전차인에게 3,500만 원을 지급한 후 위 옥탑방에 거주하였으며, 이후 피고들이 원고 A 대신 위 보증금 3,500만 원을 G에게 반환하여 주었으므로, 이 사건 임대차보증금 중 3,500만 원은 이미 반환된 것으로 보거나 위 3,500만 원을 임대차보증금에서 상계하여야 한다고 항변한다.

갑 제38 내지 40호증, 을 제5 내지 8호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 사실 내지 사정에 비추어 보면, 피고 C가 제출한 증거들만으로는 이 사건 임대차보증금 중 3,500만 원이 이미 반환되었다거나 임대차보증금에서 위 3,500만 원을 상계하여야 한다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 피고 C의 위 항변은 이유 없다.

이 사건 임대차계약서에는 임대차목적물에 이 사건 주택만 기재되어 있고, 옥탑방이 임대차목적물에 포함된다는 점에 관한 객관적 자료는 존재하지 않는다.

이 사건 주택, 옥탑방의 사진에 비추어 보면, 피고 C가 주장하는 것과 같이 이 사건 주택을 통하여만 옥탑방에 출입할 수 있었다거나 옥탑방이 원고 A의 점유 하에 있었다고 단정할 수 없다.

G은 2013. 3.경 옥탑방의 거주자에게 3,500만 원을 주고 옥탑방의 점유를 이전받았다는 내용의 사실확인서(을 제7호증)를 제출하였으나, 위 내용만으로는 옥탑방의 기존거주자가 원고 A과 전대차계약을 체결한 것이라고 단정할 수 없다.

동시이행의 항변

소결론

원고 A의 유익비상환청구에 관한 판단

원고 A의 주장 요지

판단

원고 A이 제출한 증거들만으로는 위와 같은 원고 A의 비용 지출로 인하여 이 사건 주택의 객관적인 가치가 증가하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

설령 이를 유익비로 본다고 하더라도 앞서 든 증거들에 의하면, 이 사건 임대차계약에서 임대차계약이 종료된 경우 원고 A이 이 사건 주택을 원상으로 회복하여 반환하기로 약정한 사실(이 사건 임대차계약서 제5조)이 인정되고, 위와 같은 약정은 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하므로(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결, 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결 등 참조), 결국 원고 A의 위 주장은 이유 없다.

소결론

원고 B의 주장 요지

판단

앞서 든 증거들, 갑 제14 내지 30, 53호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 A이 1988년경부터 2008년경까지 피고 D이 운영하는 E 장충대리점에서 근무한 사실, 원고 A이 2015. 3. 17. 원고 B에게 피고 D에 대한 1억 원의 퇴직금 채권을 양도한다는 내용의 증서(갑 제5호증)를 작성해준 사실, 원고 B이 2015. 3. 20. 위 양도증서에 확정일자를 받은 사실, 피고 D이 2015. 2. 28. 원고들과 피고 C가 있는 자리에서 ‘1억은 우리 우유 그거 해서 고생했으니까 1억 주는 거지’라고 말한 사실은 인정된다.

그러나 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 사실 내지 사정에 비추어 보면, 원고 B이 제출한 증거들만으로는 피고 D이 원고 A에게 퇴직금 1억 원을 지급하기로 약정하였다거나 원고 A에게 그와 같은 퇴직금 채권이 있다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 주장은 이유 없다.

피고 D이 원고 A에게 지급해야 할 퇴직금이 1억 원에 이른다거나 원고 A과 사이에 퇴직금 약정이 있었다는 점에 관한 객관적인 자료는 존재하지 않는다.

원고 A이 원고 B에게 1억 원의 퇴직금 채권을 양도하였다고 하더라도, 피고 D이 그 채권양도를 통지받았다거나 승낙하였다는 자료가 없다(원고 B은 채권양도증서에 확정일자를 받을 당시 피고 D이 동행하였다고 주장하나, 갑 제30호증의 기재만으로는 이를 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다).

원고 B의 주장에 의하더라도 퇴직금 채권은 원고 A이 퇴직한 2008. 5. 15.경 발생하였는데, 그로부터 이 사건 소 제기 즈음까지인 10년이 넘는 기간 원고들이 피고 D에게 퇴직금을 청구하였다는 점에 관한 아무런 자료도 없다.

따라서 원고 B의 이 부분 청구는 이유 없다.

원고 A의 주장 요지

판단

갑 제9, 11, 34, 45 내지 50, 52호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① H이 2000. 8. 29. 피고 D에게 1999. 12. 30.자 매매를 원인으로 하여 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 사실, ② H은 피고 D에게 이 사건 토지 관련 소송에 대한 사례비로 이 사건 토지의 소유권이전등기를 마쳐주는 대신 피고 D이 이 사건 토지를 매도한 이후 1억 원을 주기로 합의하였으나, 2018. 7. 7. 위 1억 원을 8,000만 원으로 삭감하기로 합의하고 이를 지급한 사실은 인정된다.

그러나 앞서 든 증거들, 을 제3호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정 즉, ① 피고 D이 원고 A이 이 사건 토지 관련 소송에서 지출한 비용을 H으로부터 이 사건 토지의 소유권을 이전받는 대가로 대신 변제하기로 약정하였다거나 H의 원고 A에 대한 채무를 인수하기로 약정하였다는 점에 대한 객관적 자료가 존재하지 않는 점, ② 원고 A이 지출한 비용(갑 제46 내지 51호증)이 이 사건 토지 관련 소송을 위한 비용이라는 점을 인정하기 부족한 점 등을 고려하면, 원고 A이 제출한 증거만으로는 피고 D의 위와 같은 지급약정 사실을 인정하기 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고 A의 위 주장은 받아들일 수 없다.

따라서 원고 A의 위 약정금 청구는 이유 없다.