서울남부지방법원 2018. 11. 16. 선고 2018가합105737 판결

당사자의 지위

원고는 주택관리업, 주택 임대관리업 등을 영위하는 회사이고, 피고 입주자대표회의는 서울 양천구 B 소재 34개동 3,100세대로 이루어진 A아파트 14단지(이하 '이 사건 아파트'라 한다)의 동별 대표자로 구성된 입주자대표회의이며, 피고 세화종합관리는 공동주택관리업 등을 영위하는 회사로 2017. 1. 2. 피고 입주자대표회의와 이 사건 아파트에 관한 관리위·수탁계약을 체결한 관리주체이다.

피고 입주자대표회의와 광인산업 주식회사 사이의 위·수탁관리계약 체결

원고와 이 사건 아파트 관리소장 사이의 경비업무 용역관리계약 체결

이 사건 용역계약기간의 만료 등

피고 입주자대표회의는 2014. 10. 22. 정기회의를 개최하여 원고와의 재계약 여부를 표결한 뒤 이 사건 용역계약기간이 만료되면 원고와 재계약하지 않고 새로운 경비용역업체를 입찰을 통하여 선정하기로 의결하였다.

이 사건 아파트 관리사무소장은 2014. 12. 22. 원고에게 업체선정결정 통보 시까지 계약기간의 연장하여 경비용역업무를 수행하여 달라고 요청하였다. 이에 원고는 2014. 12. 23. 다음과 같은 요건을 충족시키는 전제 하에 계약연장을 수용하겠다고 회신하였다.

이 사건 아파트 관리소장은 2014. 12. 31. 원고와 사이에, '1. 2014. 12. 31.자로 종료되는 계약기간을 경비업체가 선정된 달의 다음달 말까지 계약기간을 연장하기로 합의한다, 2. 2014. 1. 1.부터 기산하여 퇴직금(1개월분)을 지급하는 직원에 대해서만 인상분만 보전한다.'는 내용으로 경비용역계약 연장합의를 하였다.

이후 2015. 2.경 입찰을 통해 후속업체로 주식회사 경진이앤지(이하 '경진이앤지'라 한다)가 선정되어 2015. 3.경 경진이앤지와의 경비용역계약이 체결되었으나, 광인산업이 2015. 4. 24. 입찰가격산정이 사업자선정지침을 위반하였고, 계약체결 시 계약이행보증증권을 제출하지 않았다는 이유로 경비용역사업자 선정결과 무효통보를 함으로써 경진이앤지에 대한 경비용역업무 인계가 이루어지지 않았다.

재계약을 위한 논의경과 등

원고는 2015. 4. 29. 경비용역계약에 따른 신속한 조치를 요구하면서 새로 선정된 업체가 있다면 그 업체에 대한 인계, 철수, 연장합의서에 따른 관리를 요구하던지 입장표명을 해주기를 요구하였다. 원고는 2015. 6. 11. 피고 입주자대표회의에서 보전해야 하는 퇴직금이 증가하는 문제를 거론하며 빠른 결론을 내려줄 것을 요구하였다.

이후 원고와 피고 입주자대표회의 사이에 재계약에 대한 논의가 이루어졌고, 이 사건 아파트 관리소장은 2015. 8. 31. 경비업무연장계약 시 조건(퇴직금) 확인 요청건이라는 문서로 원고와 2015. 7. 1.부터 2016. 12. 31.까지 연장계약을 하게 되면 2014. 12. 31. 체결한 계약기간 연장합의서 제2조에 따라 지급하기로 한 2015년 이전 퇴직금 기청구액에 대해 포기하는 확인서(각서)를 피고 입주자대표회의 앞으로 보내달라고 하였다. 이에 원고는 2015. 9. 2. 근로자들과 협의하여 문제를 해결할 수 있도록 최대한 노력하겠다는 문서를 보냈다. 피고 입주자대표회의는 2015. 9. 5. 적립된 퇴직금을 피고 입주자대표회의에 반납하여 피고 입주자대표회의가 추후 지급하는 것이 가능한지 등을 원고에게 문의 하였고, 원고는 이를 수용할 의사를 밝혔다.

피고 입주자대표회의는 2015. 11.경 회의를 개최하여 '원고와 계약연장에 따른 계약서를 작성하게 되면 퇴직금 처리 부분에 관련된 문구를 삽입하여 퇴직금에 대해 더 이상 단지 내에서 문제가 없도록 할 예정'이라고 결정하였다. 피고 입주자대표회의는 2015. 12. 7. 원고에게 퇴직금 청구액에 대하여 포기한다는 확인서를 송부하라고 요청하였고, 원고는 2015. 12. 10. 피고 입주자대표회의에게 적립된 퇴직금을 반납하고 피고 입주자대표회의가 경비원들에게 퇴직금을 지급함을 전제로 위 조건으로 수용가능하다고 회신하였다.

피고 입주자대표회의는 2015. 12. 23. 정기회의에서 '원고와 2016년 1년 동안 재계약을 체결하고, 경비용역계약서는 회의 시에 논의된 내용을 포함하여 작성 후에 입주자대표 임원 및 대표들의 검토를 거쳐 확인 후 계약을 진행'하고, '경비용약 재계약 시에 경비원 용역비를 직접노무비(급여, 퇴직금)에만 적용하여 최저임금에 맞춰 조정하여 지급'하기로 각 결의하였다. 그러나 이후 원고는 최저임금인상에 따른 추가 급여 지출을 피하기 위해 근무시간을 단축하는 것은 받아들일 수 없다고 답변하였다.

결국 원고와 피고 입주자대표회의 사이에 퇴직금 및 최저임금인상분에 따른 용역비 인상 등에 대하여 이견을 좁히지 못하여, 원고와 피고 입주자대표회의 사이에 경비용역계약에 관한 연장합의는 성사되지 않았다.

이 사건 관리계약 및 용역계약의 종료 등

피고 입주자대표회의는 2016. 10. 24. 회의를 열고 2016. 12. 31. 계약기간이 만료되는 광인산업과 재계약을 하지 않겠다는 결의를 하였고, 그에 따라 공개경쟁입찰 방식에 의하여 피고 세화종합관리가 이 사건 아파트의 관리업체로 선정되었다. 피고 세화종합관리는 그 무렵부터 피고 대표회의와 이 사건 아파트에 관한 위수탁관리계약을 체결하고 이 사건 아파트 관리업무를 하고 있다.

이 사건 아파트 관리사무소는 2017. 4. 27. 원고에게 '2017. 4. 25. 경비용역 입찰을 실시하여 새로운 업체가 선정되어 2017. 5. 31.부로 용역기간이 만료된다'고 통보하였고, 새로운 경비용역업체가 선정됨에 따라 이 사건 용역계약에 따른 원고의 이 사건 아파트 경비용역업무는 2017. 5. 31. 종료되었다.

이 사건 아파트의 관리규약

피고 입주자대표회의에 대한 청구에 관한 판단

원고의 주장

2017년도 최저임금 상승분 미지급액

이 사건 용역계약 연장으로 인한 퇴직보전금

따라서 피고 입주자대표회의는 원고에게 미지급 최저임금 상승분 및 이사건 용역계약 연장으로 인하여 추가로 발생한 퇴직금 합계 267,465,148원(89,009,680원 + 178,455,468원) 및 이에 대한 지급할 의무가 있다.

피고 입주자대표회의의 주장

이 사건 용역계약의 당사자는 원고와 당시 이 사건 아파트의 관리주체이던 광인산업이므로, 원고는 피고 입주자대표회의에 대하여 이 사건 용역계약에 따른 급부를 구할 수 없다. 또한 원고와 광인산업이 한 계약에 관해서는 피고 입주자대표회의의 승인이 있어야 효력이 있으나 피고 입주자대표회의는 원고와 광인산업 사이의 연장합의를 승인한 적이 없다.

이 사건 용역계약은 용역비 도급계약으로 해석되고 이 사건 용역계약서에 원고가 퇴직금을 청구할 수 있는 조항을 두고 있지 않으므로, 이 사건 아파트의 관리주체는 원고와 약정한 매월 용역비만을 지급하면 된다.

2014. 12. 31.자 연장합의는 피고 입주자대표회의 승인결의 없이 광인계약이 임의로 한 것으로 효력이 없다. 또한 위 연장합의는 관리주체 법인이 아닌 관리소장 개인이 한 것이므로 무권대리로 보아야 하고 위 합의의 효력의 귀속주체는 광인산업이 된다. 가사 계약기간 연장합의가 인정되더라도 합의 내용에 퇴직금 지급 약정이 없고, 위 합의는 후속 경비업체인 경진이앤지와 용역계약을 체결한 다음 달인 2015. 4. 30.까지만 유효하다. 그 이후부터 2017. 5. 31.까지는 원고가 이 사건 아파트를 무단점유한 것이지 새로운 계약에 따라 경비업무를 한 것이 아니다.

원고는 2015. 11.경 피고 입주자대표회의의 요구에 따라 연장합의에 따른 퇴직금보전 청구를 포기하기로 하고 2016. 12. 31.까지 재계약을 체결하였다. 위 재계약은 퇴직금청구 포기를 전제로 한 것이므로, 퇴직금보전 청구는 이유 없다.

피고 입주자대표회의는 2015. 12. 23. 최저임금상승에 따른 용역비 지급결의를 한 사실이 있으나 원고와 그와 같은 내용으로 최종 합의를 하지는 않았다.

퇴직금이나 임금은 근로기준법상 근로자들이 사용자인 원고에게 직접 청구할 수 있고 사용자는 이를 직접 지급할 의무가 있으므로, 원고는 직원인 경비원들은 대신하여 피고 입주자대표회의에 퇴직금을 청구할 권한이 없다. 만일 원고가 피고 입주자대표회의에게 퇴직금을 청구하려면 원고가 경비원들에게 퇴직금을 대신 지급하였거나 위임을 받아야 한다.

2017년도 경비용역비 지급과 관련하여 피고 입주자대표회의는 2017년 최저임금 인상에 따라 경비원의 근무시간을 줄여 용역비를 지급하겠다고 통보하였고 그에 따라 원고는 경비원들의 근무시간을 줄여 근무하도록 하였으므로, 원고는 실제 근무시간에 따라 용역비를 산정하여야 한다. 또한 이 사건 용역계약에 따라 최저임금 상승에 따른 용역비가 매년 지급되었으나, 2017년도에는 경비원 중 일정 근무시간을 채우지 못한 근로자가 있어 임금조정을 하였고 당시 원고도 이를 인정하였으므로 최저임금상승분을 청구할 수 없다. 또한 최초 경비용약계약서에 따르면 계약기간 종료 후에도 후속 계약이 체결되지 못할 경우에는 후속 계약이 체결되어 경비용역업무가 인계될 때까지는 본 계약이 유효하다고 규정되어 있으므로 용역비에 대하여 새로운 합의가 없는 이상 계약서에 기재된 금액 이상으로 청구할 수 없다.

판단

이 사건 용역계약에 따른 권리·의무의 귀속 주체

주택법령 및 아파트 관리규약에 의하면, 입주자대표회의는 의결기구로서 관리규약에서 정하는 사항을 결정하고 관리주체의 임무를 감독할 책임을 지고, 관리주체는 집행기구로서 선량한 관리자의 주의로 관계 법령 및 관리규약과 입주자대표회의에서 결정한 사항에 따라 아파트를 관리할 책임을 지며, 관리주체로 하여금 아파트 관리를 위한 용역이나 공사발주를 하도록 하고 있으므로 아파트 관리업무와 관련된 계약체결 여부, 계약상대방의 결정, 계약내용의 결정 등에 관한 권한은 입주자대표회의에게 있으나 그에 따른 계약 체결 자체의 권한은 아파트의 관리주체에게 있다고 할 것이며(대법원 2007. 9. 7. 선고 2007다21986 판결 참조), 이 경우 관리주체와 아파트 관리업무 중 일부에 관하여 계약을 체결한 자는 입주자대표회의가 아닌 관리주체를 상대로 계약에 따른 용역대금 상당을 청구해야 한다.

위 법리에 비추어 보건대, 앞서 본 사실관계를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 등을 종합하여 보면, 이 사건 용역계약의 당사자는 피고 입주자대표회의가 아니라 관리주체인 광인산업으로 봄이 상당하다. 따라서 피고 입주자대표회의가 이 사건 경비용역계약의 당사자로서 그 법률효과의 귀속을 받음을 전제로 한 원고의 피고 입주자대표회의에 대한 이 사건 청구는 나머지 점에 관하여 살필 필요 없이 이유 없다.

공동주택관리법령상 아파트의 관리업무는 위탁관리와 자치관리로 구분되는데, 이 사건 용역계약 체결 당시 이 사건 관리계약을 통해 이 사건 아파트는 자치관리방식이 아니라 주택관리업체인 광인산업에 의하여 위탁관리되고 있었고, 광인산업은 소속 직원인 C을 이 사건 아파트의 관리사무소장으로 근무하게 하였다. 이 사건 용역계약은 이 사건 아파트 관리사무소장 C이 원고와 사이에 체결한 것으로서 이 사건 용역계약서에는 C이 피고 입주자대표회의를 대리하거나 그 법률효과를 피고 입주자대표회의에 귀속시키겠다는 의사를 추단케 하는 기재가 없다.

이 사건 아파트 관리규약은 위탁관리의 경우 관리주체가 경비업무 등에 관하여 다른 업체에 재위탁할 수 있다(제43조 제2항, 제44조 제3항)고 규정하고 있고, 이 사건 아파트 관리계약은 관리주체인 광인산업이 관리업무 중 경비, 청소, 방역(소독), 오물수거, 승강비 유지보수, 소방안전관리업무 대행, 공해측정 등 전문성 업무분야는 해당 용역업체에 하청할 수 있고, 광인산업은 전조의 책임을 진다(제6조 제1항)고 규정하고 있다. 그에 따라 광인산업은 그 소속 관리소장 C 명의로 원고와 이 사건 용역계약을 체결하였다.

원고는, 이 사건 아파트 관리규약에 따르면 경비용역계약 체결 권한이 피고 입주자대표회의에게 부여되어 있는 점, 광인산업이 이 사건 용역계약을 체결할 때는 물론 경비업무와 관련된 사무를 처리할 때마다 피고 입주자대표회의가 결의를 통하여 구체적 의사결정을 하여 온 점이나 재계약 여부에 대하여 계약내용을 협의하여 왔던 점 등에 비추어, 이 사건 용역계약에 따른 법률효과는 피고 입주자대표회의에 귀속되어야 한다고 주장한다. 그러나 앞서 본 법리에 비추어 아파트 관리업무가 위탁관리로 이루어진 경우, 주택관리업자가 용역회사와 관리업무에 관하여 용역계약을 체결하였다면, 용역회사로서는 주택관리업자와 입주자대표회의와의 내부적인 구상관계 등은 별론으로 하고, 대외적으로는 주택관리업자를 상대로 법적 청구를 하여야 할 것이고, 입주자대표회의를 상대로는 청구할 수 없다고 봄이 상당하다. 그렇다면 피고 입주자대표회의가 의결기구로서 경비업무와 관련한 구체적 의사결정을 해왔다 하더라도 원고가 피고 입주자대표회의와 이 사건 경비용역계약을 직접 체결하거나 재계약을 체결한 바 없으므로, 원고가 든 사정만으로 피고 입주자대표회의가 이 사건 용역계약에 따른 법률효과를 받는다고 볼 수 없다.

피고 세화종합관리에 대한 청구에 관한 판단

원고의 주장

판단

피고 입주자대표회의의 주장

고용보험, 산재보험 중 부당이득액

원고는 2008년도부터 2017년까지 아래 표와 같이 근로복지공단에 신고한 산재보험료보다 합계 100,393,487원(아래 표와 같이 피고 주장 이득액의 합계는 105,638,356원임이 계산상 명백하나 피고의 주장대로 기재한다)이 많은 산재보험료를 피고 입주자대표회의에 청구하여 수령함으로써 부당이득하였다.

원고는 150인 미만 사업장이므로 2014년부터 2017년까지 실업급여요율로 실업급여 0.65%와 고용안정사업 및 직업능력개발비 0.25% 합계 0.9%를 적용하여 고용보험료를 수령해야 함에도, 다음과 같이 실업급여 1.3%, 고용안정사업 및 직업능력개발비 0.65% 합계 1.95%에 이르는 고용보험료를 받아감으로써 합계 53,129,889원을 부당이득하였다.

연차수당 과다지급액

따라서 원고는 피고 입주자대표회의에게 182,153,816원(산재보험료 부당이득액 100,393,487원 + 고용보험료 부당이득액 53,129,889원 + 연차유급수당 부당이득액 28,630,440원) 및 이에 대한 2017. 6. 1.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

판단