주문
제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.
피고는 원고에게 50,000,000원 및 이에 대한 2014. 11. 5.부터 2019. 6. 5.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
원고의 나머지 항소를 기각한다.
소송총비용은 피고가 부담한다.
제1항은 가집행할 수 있다.
이유
인정사실
원고는 2014. 10. 24. 피고로부터 아래 'D웨딩홀'(이하 '이 사건 웨딩홀'이라 한다)을 임대차보증금 1,200,000,000원, 임대차기간 2014. 11. 4.부터 2019. 11. 3.까지, 월 차임 52,000,000원으로 정하여 임차하는 계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였는데, 이 사건 임대차계약의 주요내용은 아래와 같다.
임대차목적물의 표시 및 임대보증금, 임대차기간의 표시
임대차물권지: 서울 광진구 C에 있는 D웨딩홀 1, 4, 5, 6, 7층
갑(피고, 이하 같다)은 을(원고, 이하 같다)에게 신탁명부등재 또는 금융권 후순위로 설정하여 주기로 한다.
제1조(임대보증금)
을은 임대보증금을 아래와 같이 지급기일에 갑에게 지급하여야 한다.
계약금: 390,000,000원, 계약시
중도금(1차): 100,000,000원, 2014. 10. 28.
중도금(2차): 110,000,000원, 2014. 11. 3.
잔금(1차): 300,000,000원, 2014. 11. 3.
잔금(2차): 300,000,000원, 2015. 1. 3.
제6조(계약해제 및 위약금)
을이 아래 각 호 1에 해당할 경우에는 을은 기한의 이익을 상실하고, 갑은 을에게 7일 이상의 유예기간을 두어 최고를 한 후 그 이행이 없을 경우 이 계약을 해지 또는 해제할 수 있다.
율이 중도금 및 잔금 지급일을 지키지 못한 경우 계약을 해지하고 계약금은 몰취한다.
특약사항
계약금(390,000,000원)은 기존 계약자(E)에게 지불하기로 한다.
원고는 2014. 10. 24. 이 사건 임대차계약상 특약사항 ①에 따라 계약금 390,000,000원의 지급에 갈음하여 피고의 E에 대한 390,000,000원의 채무를 인수하고, 피고에게 2014. 10. 31. 50,000,000원, 2014. 11. 4. 130,000,000원, 2014. 11. 7. 70,000,000원을 각 지급하였다. 이에 대하여 피고는 2014. 11. 13. 원고에게 'D웨딩홀 임대보증금 중 계약금, 중도금의 일부로 640,000,000원이 입금되었다'는 취지의 입금확인서를 교부하였다.
피고는 2014. 12. 9. 원고에게 '2014. 11. 3.까지 지급하기로 한 잔금(1차) 300,000,000원 중 260,000,000원을 지급하지 않았다'는 이유로 이 사건 임대차계약에 대한 해지통고를 하였고, 그 무렵 원고에게 도달하였다.
피고는 2016. 9. 7. 서울북부지방법원 2016금3862호로 원고의 대표이사 F를 피공탁자로 정하여 120,000,000원을 공탁하였고, F는 2016. 10. 5. 이의를 유보하고 전액을 출급하였다.
피고는 2016. 10. 7. 서울동부지방법원 2015고합240, 251, 254 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기), 근로기준법위반, 근로자퇴직급여보장법위반 사건에서, 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)의 점에 대하여 아래와 같은 이유로 무죄판결을 받았고 나머지 점에 대하여 벌금 2,000,000원 또는 공소기각 판결을 받았으며, 이후 서울고등법원 2016노3308호로 항소기각 결정을 받았고 2017. 7. 15. 위 판결이 확정되었다.
이 사건 웨딩홀에 대한 신탁계약
피고인은 2010. 9. 30. G은행과 사이에 피고인(피고, 이하 같다)이 소유한 서울 광진구 C 대 2,197.5m² 및 그 지상 지하 1층, 지상 6층의 건물, H 도로 192.5m²(이하 통틀어 '이 사건 신탁부동산' 이라고 한다)에 관하여 부동산담보신탁계약(이하 '이 사건 신탁계약' 이라고 한다)을 체결하고, 그에 따라 같은 날 이 사건 신탁부동산에 관하여 G은행 명의로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
임대차보증금 반환을 위한 담보 조치를 제공할 의사나 능력에 관하여
이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 신탁계약에 의하여 담보된 우선수익자들의 채권액은, G은행의 경우 14,913,578,049원, I회사의 경우 2,210,204,704원, J은행의 경우 5,513,014,873원, K은행의 경우 3,985,278,969원 합계 26,622,076,895원이고, 그중 K은행의 채권은 이 사건 신탁부동산 외에 공동담보로 제공된 재산이 존재하므로 실질적으로 이 사건 신탁부동산으로 인하여 담보되는 액수는 위 채권액에 미치지 못한다. 한편, 이 사건 신탁부동산의 가액은 이 사건 신탁계약이 체결되기 전인 2010. 6. 10. 기준으로 29,129,823,000원, 2015. 3. 24. 기준으로 30,159,642,600원이므로, 이 사건 신탁계약 체결 당시 이 사건 신탁부동산은 위 우선수익자들의 채권액을 모두 고려하더라도 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금 12억 원을 충분히 담보할 만한 가치가 있었던 것으로 볼 여지가 많다.
이 사건 신탁계약상 F, L를 후순위 우선수익자로 지정한다고 하더라도 선순위 우선수익자들은 이들에 대하여 우선변제권을 갖게 되는 것이므로 이 사건 신탁계약에 따른 담보권자로서의 지위가 불리하게 변경된다고 할 수 없고, 따라서 기존의 선순위 우선수익자들이 F, L를 후순위 우선수익자로 지정하는 데 대하여 동의를 거부할 특별한 이유가 있다고 보기 어렵다.
한편, 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고인은 F, L에게 임대차보증금 반환채권을 담보하기 위하여 이 사건 신탁계약상 후순위 우선수익자로 지정하여 주거나 다른 부동산에 전세권 또는 저당권을 설정하여 주겠다고 약정하였을 뿐, 피고인이 어떤 구체적인 부동산을 특정하여 거론하면서 그 부동산에 전세권 또는 저당권을 설정하여 주겠다고 말한 바는 없는 것으로 보인다.
이 사건 임대차계약서상 임차인의 임대차보증금 지급기한은 명확하게 기재되어 있는 반면, 피고인이 임차인들에게 임대차보증금 반환채권에 관한 담보를 제공하여야 하는 기한은 기재되어 있지 않다. 이와 관련하여 F, L는 수사기관 및 이 법정에서 '피고인이 임대차보증금 중 계약금을 지급한 이후 바로 담보를 설정하여 주기로 약정하였다' 라는 취지로 진술하였으나, 처분문서인 이 사건 임대차계약서에 그와 같은 내용이 전혀 기재되어 있지 않은 점, F와 L는 계약금을 지급한 뒤 피고인으로부터 담보를 설정받지 못하였음에도 2014. 10. 31.부터 2014. 11. 7.까지 사이에 합계 250,000,000원이나 되는 금액을 임대차보증금으로 지급한 점, F가 2014. 11. 25. 피고인에게 작성하여 교부한 '요청서' 의 내용을 보더라도 피고인이 선이행의무인 담보 제공의무를 위반하였음을 지적하거나 그 선이행을 촉구하는 것이 아니라 다만 피고인에게 '임대차보증금 잔금의 지급과 동시에 이행해 달라' 고 요청하고 있을 뿐이고, 그 동시이행 요구의 대상이 되는 사항도 '근저당 설정 물건지' , '신탁사 동의 가능일시' 로 기재되어 있어서, 그 문언상 근저당권이나 우선수익권의 설정을 요구하는 것이 아니라 단지 근저당권을 설정해 줄 수 있는 물건이 무엇인지 및 우선수익권 설정을 위한 수탁자의 동의가 가능 한 일시가 언제인지 확인해 달라는 정도에 불과한 것으로 볼 여지도 있는 점 등에 비추어 볼 때, F, L의 위와 같은 진술은 그대로 믿기 어렵다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 5호증, 을 1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
원고의 주장
피고는 이 사건 임대차계약 당시 수일 내로 이 사건 임대차보증금에 대하여 신탁명부 등재 또는 금융권 후순위 담보권을 설정해 주기로 하였으나 이를 이행하지 않았을 뿐만 아니라 2014. 12.경 용역업체를 동원하여 이 사건 웨딩홀에서 원고를 쫒아내고 출입을 차단하였다. 또한 이 사건 웨딩홀에 관하여 피고가 G은행에게 담보신탁하고 대출받은 원금이 22,500,000,000원이고 수익권증서 발행 총액이 33,150,000,000원임에 반하여, 공매 시 예상매각액이 약 20,000,000,000원에 불과하여 대출금액이 목적물 가액을 훨씬 상회하고 있었으므로 수탁자가 이 사건 임대차보증금을 신탁명부에 등재할 가능성이 없었고, 담보권을 설정해주기로 한 서울 서대문구 M 내지 N 토지 등은 이 사건 임대차계약 당시 이미 경매가 진행 중이었으므로 담보권설정이 불가능하였다. 따라서 이 사건 임대차계약은 2014. 12.경 원고와 피고 사이에 합의해제되었거나 피고의 이행불능 또는 이행거절로 인하여 해제되었으므로, 피고는 원고에게 원상회복으로 520,000,000원(= 위 640,000,000원 - 원고가 출급한 공탁금 120,000,000원)을 반환하여야 한다.
설사 피고의 주장과 같이 원고의 귀책사유로 이 사건 임대차계약이 해제되었다고 하더라도, 피고가 이 사건 임대차계약상 계약금 390,000,000원을 전액 위약금으로 몰취하는 것은 부당하게 과다하여 감액되어야 하므로, 피고는 원고에게 원상회복으로 400,000,000원(= 기지급 640,000,000원 - 통상 위약금으로 지급하는 계약총액의 10%인 120,000,000원 - 원고가 출급한 공탁금 120,000,000원)을 반환하여야 하고, 적어도 피고는 원고에게 원상회복으로 130,000,000원(= 위 640,000,000원 - 위 390,000,000원 - 원고가 출급한 공탁금 120,000,000원)을 반환하여야 한다.
그러므로 원고는 원상회복으로 인한 명시적 일부청구로써 피고에 대하여 50,000,000원 및 이에 대한 지연손해금의 반환을 구한다.
판단
계약해제 여부에 관하여
갑 4, 6, 7, 8호증(가지번호 포함)의 각 기재만으로는 이 사건 임대차계약이 2014. 12.경 합의해제되었거나 피고의 이행불능 또는 이행거절로 해제되었음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
오히려 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약 당시 원고에 대하여 신탁명부 등재나 금융권 후순위 담보권 설정 등을 통해 이 사건 임대차보증금 반환을 위한 담보를 제공할 의사와 능력이 있었으나, 원고가 이 사건 임대차계약상 1차 잔금지급일인 2014. 11. 3.까지 피고에게 잔금 300,000,000원 중 260,000,000원을 지급하지 아니하였고, 피고가 2014. 12. 9. 원고에게 이를 이유로 계약해제를 통보함으로써 그 무렵경 원고의 귀책사유로 적법하게 해제되었다고 할 것이다.
원상회복에 관하여
위 가항에서 본 바와 같이 원고의 귀책사유로 이 사건 임대차계약이 해제되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 해제에 따른 원상회복으로 130,000,000원(= 기지급 임대차보증금 640,000,000원 - 계약금 390,000,000원 - 원고가 출급한 공탁금 120,000,000원)을 반환할 의무가 있다(한편, 원고는 위 390,000,000원을 위약금으로 전액 몰취하는 것이 부당하므로 감액하여야 한다고 주장하나, 위 130,000,000원만으로도 원고가 일부청구로서 구하는 50,000,000원을 초과하므로 위 390,000,000원에 대하여는 더 나아가 살펴보지 아니한다).
따라서 피고는 원고에게 명시적 일부청구로써 구하는 50,000,000원 및 이에 대하여 원고가 위 50,000,000원을 피고에게 지급한 날(2014. 11. 4.) 후로서 원고가 구하는 2014. 11. 5.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 다툼이 상당한 이 판결 선고일인 2019. 6. 5.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
결론
그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 취소하고, 피고에 대하여 위 돈의 지급을 명한다.
판사 양철한(재판장) 김유진 권순엽
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.26.