서울북부지방법원 2023. 4. 25. 선고 2020가단15031 판결

한편 이 사건 점포 중 D의 소유지분 195.5/629.91(이하 ‘이 사건 지분’이라고 줄여 쓴다)에 관하여 ① 2006. 6. 5. 근저당권설정계약을 원인으로 2006. 8. 1. 채무자 D, 채권최고액 30,000,000원의 G 명의의 근저당권설정등기가 마쳐졌다가, ② 2016. 3. 31. 확정채권양도를 원인으로 같은 날 H 명의의 위 근저당권이전의 부기등기가 마쳐졌고, ③ 이어 이 사건 임대차계약을 체결한 후인 2016. 4. 29. 확정채권양도를 원인으로 2016. 6. 29. 피고 명의의 위 근저당권이전의 부기등기가 마쳐졌다(이하 피고 명의의 근저당권을 ‘이 사건 근저당권’이라고 한다).

C은 위 의정부지방법원 2016가합50242호 판결 선고 후인 2016. 9. 22.경 피고에게 내용증명우편으로 위 판결에 따라 이 사건 점포의 소유자가 D에서 C으로 변경되었으므로 2016. 8. 26. 이후의 월 차임 1,860,000원을 D이 아니라 C에게 지급하라는 취지의 통보를 하였다. 위 통보를 받은 피고는 C에게 2016. 9. 23.경 아래와 같은 내용증명우편을 발송하여 그 무렵 위 내용증명우편이 원고에게 도달하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증, 을 제1 내지 15호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 17, 18호증의 각 기재, 이 법원에 현저한 사실, 변론 전체의 취지 2. 청구원인에 관한 판단

원고는 이 사건 추심명령상 청구채권의 범위 내에서 C을 대위하여 제3채무자인 피고에 대하여 임대료지급채권을 추심할 수 있는 권능을 취득하였다 할 것이므로, 피고는 원고에게 32,000,000원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다음과 같은 취지의 이유로 원고의 청구에 응할 수 없다.

체납처분에 따라 압류된 채권에 대하여도 민사집행법에 따라 압류 및 추심명령을 할 수 있고, 민사집행절차에서 압류 및 추심명령을 받은 채권자는 제3채무자를 상대로 추심의 소를 제기할 수 있다. 제3채무자는 압류 및 추심명령에 선행하는 체납처분에 의한 압류가 있어 서로 경합된다는 사정만을 내세워 민사집행절차에서 압류 및 추심명령을 받은 채권자의 추심청구를 거절할 수 없고, 또한 민사집행절차에 따른 압류가 근로기준법에 따라 우선변제권을 가지는 임금 등 채권에 기한 것이라는 등의 사정을 내세워 체납처분에 의한 압류채권자의 추심청구를 거절할 수도 없다. 제3채무자는 체납처분에 따른 압류채권자와 민사집행절차에서 압류 및 추심명령을 받은 채권자 중 어느 한쪽의 청구에 응하여 그에게 채무를 변제하고 변제 부분에 대한 채무의 소멸을 주장할 수 있으며, 또한 민사집행법 제248조 제1항에 따른 집행공탁을 하여 면책될 수도 있다. 그리고 체납처분에 의한 압류채권자가 제3채무자에게서 압류채권을 추심하면 국세징수법에 따른 배분절차를 진행하는 것과 마찬가지로, 민사집행절차에서 압류 및 추심명령을 받은 채권자가 제3채무자에게서 압류채권을 추심한 경우에는 민사집행법 제236조 제2항에 따라 추심한 금액을 바로 공탁하고 사유를 신고하여야 한다(대법원 2015. 7. 9. 선고 2013다60982 판결 등 참조).

위 법리에 비추어 보면, 단지 앞서 본 듯 이 사건 추심명령과 국세체납처분에 의한 압류가 경합되어 있다는 사정만으로 제3채무자인 피고는 추심채권자인 원고의 임대료지급청구에 대항할 수 없다.

따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 인도되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다(대법원 2017. 11. 9. 선고 2017다245811 판결 등 참조).

위 법리를 토대로 보건대, 피고가 이 사건 점포를 반환하였음을 인정할 아무런 증거가 없는 이 사건에서 피고가 임대차보증금반환채권의 존재를 사유로 월 차임의 지급을 거절할 수는 없다.

따라서 피고의 이 부분 주장도 받아들이지 아니한다.

살피건대, 앞서 본 사실관계에 의하여 알 수 있는, ① C의 소유지분이 195.5/629.91에서 87.975/629.91 지분으로 경정된 점, ② 그 경우 월 차임은 450,000원(= 1,000,000원 × 87.975/195.5)이 되는 점, ③ 피고는 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 C 명의의 위 지분소유권이전등기가 마쳐짐으로써 C이 임대인 지위를 승계한 2017. 7. 27.부터 2022. 10. 14. 공매를 원인으로 한 J 명의의 지분소유권이전등기가 마쳐짐으로써 C이 그 지위를 면할 때까지 1,904일 동안 아래 일부 변제액을 제외하고는 월 차임을 지급하지 않은 점 등의 사정에다가, ① 부기등기에 의한 경정등기가 이루어진 경우 경정 후의 등기내용은 경정 전의 주등기의 순위에 당초부터 존재하는 것으로 인정되므로 소급효가 있다는 법리, ② 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 가등기를 마친 자가 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 경우에 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분인 이 사건 지분에 관한 2017. 7. 27. C 명의의 소유권이전등기가 위 순위보전의 효력에 저촉되는 범위 내에서 실효되는 효과를 가져 온다는 법리(대법원 2007. 6. 28. 선고 2007다25599 판결 등) 및 ③ 차임채권은 법정과실에 해당하고(민법 제101조 제2항, 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결 등 참조), 당사자 사이의 특약 등 특별한 사정이 없는 한 민법 제102조 제2항 ‘법정과실은 수취할 권리의 존속기간 일수의 비율로 취득한다’에 따라 일할계산한다는 법리 등을 고려하여 아래와 같이 산정한다.

따라서 피고는 원고에게 추심금 위 24,167,776원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 송달(이행최고) 다음날인 2020. 11. 12.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2023. 4. 25.까지 민법이 정한 연 5%의, 2023. 4. 26.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

선행소송에서 임대차보증금반환채권을 자동채권으로 삼아 상계항변을 하였고 선행소송의 계속 중 회부된 조정절차에서는 이를 반영하여 강제조정 금액을 결정하기도 하였다. 따라서 피고는 그 상계의 효력이 미치는 금액에 상당하는 부분에 관하여는 그 지급을 거절할 권한이 있다.

소송상 방어방법으로서의 상계항변은 수동채권의 존재가 확정되는 것을 전제로 하여 행하여지는 일종의 예비적 항변으로서 당사자가 소송상 상계항변으로 달성하려는 목적, 상호양해에 의한 자주적 분쟁해결수단인 조정의 성격 등에 비추어 볼 때, 당해 소송절차 진행 중 당사자 사이에 조정이 성립됨으로써 수동채권의 존재에 관한 법원의 실질적인 판단이 이루어지지 아니한 경우에는 그 소송절차에서 행하여진 소송상 상계항변의 사법상 효과도 발생하지 않는다고 봄이 타당하다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2011다3329 판결 등 참조).

소송상 방어방법으로서의 상계항변은 통상 수동채권의 존재가 확정되는 것을 전제로 하여 행하여지는 일종의 예비적 항변으로서 소송상 상계의 의사표시에 의해 확정적으로 효과가 발생하는 것이 아니라 당해 소송에서 수동채권의 존재 등 상계에 관한 법원의 실질적 판단이 이루어지는 경우에 비로소 실체법상 상계의 효과가 발생한다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다95964 판결 등 참조).

살피건대, 앞서 본 듯이 ① 선행판결은 본안판단에 들어가지 아니한 소 각하 판결이라 할 것이고, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, ② 선행소송에서 피고가 임대차보증금반환채권을 자동채권 삼아 상계항변을 한 점, ③ 그 소송계속 중 이 법원 2020머36197호로 조정에 회부되어 C이 청구를 포기하는 내용의 조정에 갈음하는 결정까지 발령되기도 하였던 점, ④ 그러나 C의 이의로 소송으로 복귀하여 앞서 본 바와 같은 소 각하 판결이라는 소송판결로 사건이 종결되기에 이른 점 등을 인정할 수 있다.

이러한 사실관계에 위 법리를 더하여 보면, 선행판결은 소송판결로 수동채권의 존재 등 상계에 관한 법원의 실질적 판단이 이루어진 경우가 아니므로 실체법상 상계의 효력이 발생하지 않는다.

따라서 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

피고는 이 사건 점포를 임차하면서 그 필요비로 총 77,251,000원을 지출하였는바 동액 상당의 필요비상환청구권을 자동채권으로 삼아 피고의 추심금채무와 대등액에서 상계한다. 따라서 피고의 위 24,167,776원 상당의 채무는 모두 그 상계적상 시에 소급하여 소멸하였다.

임대차계약 체결 시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 반환 및 인도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결 등 참조).

그리고 임대차계약이 해제(이는 종료를 포함)된 때, 임대차계약에서 ① 임차인은 자기의 비용으로 임차한 목적물을 원상복구하여 임대인에게 인도하여야 한다고 정하여져 있으나, ② 한편 임차인은 목적물 관리 및 유지·보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비에 관하여도 이를 부담하기로 약정한 경우, 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것으로 볼 것이다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 등 참조).

살피건대, 을 제13, 16, 19 내지 26호증의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고가 이 사건 점포를 임차할 당시 다액의 비용을 들어 공사를 한 사실, 이 사건 임대차계약 무렵 이 사건 점포는 권리금 45,000,000원에 영업권양도양수계약이 이루어지기도 한 사실이 각 인정된다.

한편 앞서 본 듯이 이 사건 계약에서 ① 계약이 종료된 경우 임차인은 이 사건 점포를 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하기로 한 점, ② 전기·통신·가스·수도·위생비 등 관리비는 임차인이 부담하기로 한 점, ③ 임차인은 임대인에게 영업권, 시설투자비, 이사비 등 일체의 보상을 요구하지 않기로 한 점, ④ 다만 임차인은 건물 노후로 인한 하자로 보수공사가 필요한 경우 관리사무소의 확인을 받아 임대인으로부터 비용부담에 관한 승인을 받아 시행하여야 하고, 이를 위반하여 임의로 진행한 보수공사에 관하여 임대인은 아무런 책임을 지지 않기로 약정하였다.

위 법리를 토대로 보건대, 전항 기재 약정내용과 이 사건 점포의 권리금 계약 거래내역 등 이 사건 변론에 현출된 제반 사정을 종합하면, 이 사건 임대차계약의 당사자는 이 사건 점포의 영업권이 위와 같은 금액의 권리금으로 거래되는 점, 이 사건 점포 인근의 상권 등 경제적 이익관계의 비교형량을 통하여, 임차인인 피고는 필요비 및 유익비 각 상환청구권뿐만 아니라 일체의 시설비 등 청구권을 포기하되, 건물 노후로 인한 하자 보수공사에 관하여만 관리사무소 확인과 임대인의 비용부담에 관한 동의 또는 승인이 있는 경우에 한하여 해당 비용액의 지급을 구할 수 있는 것으로 약정하였다고 봄이 상당하다.

나아가 건물 노후로 인한 하자 보수공사에 관하여 임대인이 비용부담을 동의 또는 승인하였다는 점에 관하여도 이를 인정할 아무런 증거가 없고, 오히려 피고도 비용부담에 관하여 임대인측의 승인은 없었다는 점을 자인하고 있다.

따라서 자동채권의 존재를 전제로 한 피고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.

판사 김양호