서울서부지방법원 2022. 1. 25. 선고 2020가단263850 판결

원고는 기초생활수급자, 저소득 신혼부부 및 청년 등 주거취약계층의 주거안정을 위해 정부에서 지원하는 국민주택기금으로 임차하는 주택을 저소득층 등에게 임대하는 사업을 영위하고 있다.

원고와 피고, 소외 B는 2017. 3. 20. B 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 관하여 임대인 B, 임차인 원고, 입주자 피고로 하여 전세보증금 8,000만 원, 월 임차료 25만 원(매월 18일 지급), 계약기간 2017. 4. 18.부터 2019. 4. 17.까지로 정하여 아래와 같은 내용으로 전세임대주택 전세계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).

이 사건 임대차계약과 별도로 원고와 피고는 2017. 3. 20. 임대인 원고, 임차인 피고로 하여 이 사건 주택을 원고가 피고에게 전대하되, 입주자인 피고는 원고에게 월 임대료 명목으로 매월 말일 126,030원을 납부하고, 임대차기간은 2017. 4. 18.부터 2019. 4. 17.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다. 위 계약을 체결하면서 아래와 같이 약정하였다(이하 ‘이 사건 전대계약’이라 한다).

이 사건 주택에 심한 결로 현상이 발생하였고, 이에 피고와 B는 2018. 6. 3. 아래와 같이 약정하였으며(이하 ‘이 사건 합의’라 한다), 그 무렵 피고는 B에게 이 사건 합의에서 정한 50만 원을 지급하였다.

B는 2020. 5. 7.경 원고에게 “피고와 그 동안의 연체 임차료를 50만 원으로 감액해 주고, 2018. 6. 이후 결로하자 보수비용을 피고가 부담하는 대신 월 임차료를 전액 면제하기로 약정하였으나, 위 수리도 하지 아니하고 월 임차료를 지급하지 않았으며, 관리비, 도시가스, 수도세 등을 연체하고 있으므로 이 사건 임대차계약을 합의해지하길 바란다.”는 취지의 내용증명을 보냈다. 이에 원고는 같은 달 12. 피고에게 월 임차료 등 연체를 이유로 임대인의 계약해지 요청이 있으므로 피고가 이 사건 주택에서 더 이상 거주할 수 없다고 하면서 이 사건 전대계약을 해지하니 이 사건 주택에서 퇴거하여 줄 것을 통지하였고, 위 통지는 같은 달 13. 피고에게 도달하였다.

B는 2020. 11. 25. 다시 원고에게 “피고가 결로하자에 대한 수리를 하지 않고 있고, 수도세 등을 체납하고 있으므로 원고와의 이 사건 임대차계약을 해지하고, 이후 도래하는 계약갱신을 거절한다.”는 취지의 내용증명을 보냈고, 위 우편은 그 무렵 원고에게 도달하였다.

이 사건 임대차계약 제6조 및 이 사건 전대계약 제8조에 의하여 계약갱신되어 오던 중 임대인인 B가 월 임차료 등 체납을 원인으로 계약해지를 요청하였다. 이에 원고는 2020. 5. 12.자 통지를 통해 월 임차료 미납을 이유로 이 사건 전대계약을 해지한다.

이 사건 전대계약 제9조 제2호는 전차인인 피고가 월 임차료, 공과금 등을 3월 이상 납부하지 아니한 경우 이 사건 전대계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다. 그런데 피고는 2020. 5. 31. 기준 수도요금을 2019년 6회, 2020년 1회 체납하여 총 591,080원의 수도요금을 체납하였으므로, 원고는 2020. 11. 12.자 준비서면을 통해 공과금 연체를 이유로 이 사건 전대계약을 해지한다.

이 사건 전대계약의 만기는 2021. 4. 17.까지인데 현재 그 기간이 도과되었으므로 이 사건 전대계약은 기간만료로 종료하였다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호는 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 피고는 합계 339,710원(3회 분)의 차임을 미납하여 2기의 차임액을 초과하여 연체한 적이 있으므로 원고는 피고의 이 사건 전대계약에 대한 계약갱신을 거부할 수 있다. 원고는 2021. 11. 22.자 준비서면의 송달로 계약갱신 요구를 거절한다.

따라서 이 사건 전대계약은 종료되었고, 피고는 원고에게 이 사건 주택을 반환할 의무가 있다. 아울러 피고는 월 임대료를 2021. 6.분, 같은 해 7.분 2회 연체하고 있으므로 피고는 원고에게 위 연체 임대료(연체료 포함) 합계 226,670원 및 2021. 8. 1.부터 이 사건 주택의 인도완료시까지 이 사건 전대계약에서 정한 월 임대료를 지급할 의무가 있다.

이 사건 임대차계약에서 정한 월 임차료 미납을 이유로 한 이 사건 전대계약 해지의 적법 여부

피고가 임대인인 B에게 월 25만 원씩 임차료를 지급하여야 하나 5개월간 지급하지 아니한 상태에서, B와 사이에 자신이 결로하자를 보수하는 대신 연체 임차료로 50만 원만 지급하고 이 사건 주택의 재개발시까지 월 임차료를 지급하지 아니하고 거주할 수 있다는 내용의 이 사건 합의를 하였고, 그 무렵 B에게 위 50만 원을 지급한 사실은 앞에서 본 바와 같다.

따라서 이 사건 임대차계약에서 정한 월 임차료 미납을 이유로 하는 원고의 이 사건 전대계약 해지는 부적법하다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

이 사건 전대계약에서 정한 공과금 연체를 이유로 한 이 사건 전대계약 해지의 적법 여부

이 사건 전대계약 제9조 2호에서 해지사유로 월 임차료, 임대료 미납 이외에 관리비, 공과금 등을 3월 이상 납부하지 아니한 경우를 정하고 있음은 앞에서 본 바와 같고, 한편 갑 제7호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 피고는 2019. 2.경부터 2020. 8.경까지 사이에 상하수도요금 합계 950,920원을 체납한 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면 원고는 위 공과금 미납을 이유로 이 사건 전대계약을 해지할 수 있다.

이에 대하여 피고는, 이 사건 전대계약이 약관에 해당하고, 공과금 미납이 해지 사유가 된다는 계약의 중요 부분에 대한 설명이 없었으므로 이를 이유로 이 사건 전대계약을 해지할 수 없거나, 이를 이유로 해지하는 것은 원고에게 아무런 이익이 없는 것에 반하여 피고로서는 무상거주의 이익을 침해당하는 것이므로 권리남용에 해당하여 허용될 수 없다는 취지로 주장한다.

결국 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

기간만료로 이 사건 임대차계약 또는 전대계약이 종료하였다는 주장

앞에서 인정한 사실에 의하면, 당초 이 사건 임대차계약 및 전대계약의 기간은 2019. 4. 17.까지였고, 그 이후 묵시적 갱신으로 위 각 계약의 기간은 2021. 4. 17.까지이다

한편 주택임대차보호법 제6조 제1항에 의하면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이 사건에서 임대인 B는 원고에게 2020. 11. 25. 계약갱신을 거절한다는 내용증명을 원고에게 보냈고, 이는 이 사건 임대차계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간임은 역수상 명백하므로 위 계약갱신거절 통지는 일응 적법하다.

그런데 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 곧바로 시행된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 의하면 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 이외에는 계약갱신을 거절하지 못한다고 규정하고 있고, 피고가 B에게 5기의 차임액에 이르도록 월 차임을 연체한 사실이 있으나 이후 피고가 50만 원을 지급하고 결로하자를 수리하여 재개발로 인한 이주시까지 거주하기로 약정하였음은 앞에서 본 바와 같으므로, B는 종전 연체를 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 거부할 수 없다(이 경우 임차인인 원고도 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하여야 하고, 원고가 B에게 별도의 갱신요구를 하였는지는 명확하지 아니하다. 그러나 피고가 이 사건 소송 중 지속적으로 이 사건 주택에서 거주하길 원하면서 인도를 거부하고 있으므로 그러한 뜻이 B에게 전달되었을 것으로 보고 이 부분은 별도로 판단하지 아니한다). 원고는 피고가 이 사건 합의에서 정한 50만 원도 지급하지 아니하였다는 취지로 주장하나 위 돈이 지급되었음은 앞에서 본 바와 같다.

원고는 피고가 결로하자를 제대로 보수하지 아니하였으므로 이 사건 합의는 무효가 되었다는 취지로 주장하나, 을 제10호증의 기재에 의하면 피고가 이 사건 주택의 결로를 일부 보수한 사실이 인정되고 설령 월 임차료에 상당하는 돈을 들이지 아니하였다고 하더라도 B에게 보수요구를 하는 대신 피고가 수리 및 관리하여 거주하기로 한 것이므로 이것만으로 이 사건 합의가 무효로 되었다고 볼 수 없다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

그리고 앞에서 본 바와 같이 이 사건 전대계약도 1회 묵시적으로 갱신되어 2021. 4. 17. 일응 종료된다고 할 것이나, 개정된 주택임대차보호법은 특별한 사정이 없는 한 전대차의 경우에도 적용된다고 할 것이므로 원고도 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 정한 단서에 해당하지 않는 한 피고의 갱신요구를 거절할 수 없다.

소결론

갑 제8호증의 기재에 의하면 피고가 2021. 6.분과 같은 해 7.분 임대료 합계 226,670원(연체료 포함)을 연체한 사실은 인정되나, 을 제7호증의 기재에 의하면 피고가 2021. 8. 19. 위 연체 임대료를 모두 납부한 사실이 인정된다.

원고의 이 부분 주장도 이유 없다.