주문
원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
소송비용은 원고가 부담한다.
이유
기초사실
당사자의 관계
원고는 E의 아들이고, 피고 B은 E와 과거 내연관계에 있었고, 피고 C, D은 피고 B의 아들이다.
피고들의 부동산 취득 경위
E와 F은 2000. 7. 3.경 한국전력공사로부터 서울 종로구 G 토지 및 H 토지(2011. 11. 22. 위 각 토지가 합병되었다)와 그 지상 건물(이하, ‘이 사건 건물’이라 하고, 위 각 토지와 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매매대금 1,913,300,000원에 매수하였고, E 및 F은 계약보증금으로 191,330,000원을 납부하였다.
피고 B은 E 및 F으로부터 이 사건 부동산에 관한 권리를 양수하였고, 나머지 매매대금을 납부한 후, 2000. 7. 27. 이 사건 부동산 중 각 1/3 지분에 관하여 피고 B, C, D 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
원고의 부동산 관리 및 증·개축
피고들은 2010. 7. 경부터 원고에게 임대차계약의 체결, 차임 및 관리비 수금 등 이 사건 건물의 관리 업무 전반을 위임하였다.
원고는 2013.경부터 2015.경까지 이 사건 건물에 대하여 증·개축공사를 하였다.
[인정 근거] 일부 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제7, 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
청구원인에 관한 판단
이 사건 건물의 증·개축 비용 관련 부당이득청구에 관한 판단
원고의 주장
원고는 피고 B으로부터 위임을 받아 이 사건 건물을 증·개축하였는데, 그 비용은 합계 215,180,000원이며, 피고들은 원고의 증·개축공사로 인하여 그보다 큰 이익을 얻었으므로, 피고들은 원고에게 부당이득금으로 위 215,180,000원을 반환할 의무가 있다.
판단
앞서 든 증거, 갑 제3 내지 7호증, 을 제7 내지 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음 각 사실 및 사정에 비추어 볼 때, 이 사건 건물의 증·개축으로 인하여 원고에게 실질적으로 손해가 발생하였다거나, 피고들에게 실질적으로 이익이 귀속되었다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.
원고는, 이 사건 건물의 증·개축 공사비용상당 금액을 부당이득으로 구하며, 그 주장을 뒷받침하는 증거로 갑 제 3 내지 7호증 등을 제출하고 있다. 그러나 위 증거들 중, 정구조안전진단과의 공사계약서(갑 제5호증, 계약금액 1,540만 원), I회사 작성 견적서(갑 제6호증, 금액 1,940만 원) 정도를 제외하면, 나머지는 원고 명의 계좌의 금융거래 내역이나 단순 현금 인출내역에 불과한데, 위 각 금융거래 내역들이 공사비로 지출된 것이라고 인정하기엔 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다.
설령 원고가 215,180,000원의 공사비용을 지출했다고 본다 하더라도, 아래에서 보는바와 같이 피고들로부터 이미 그 이상의 금액을 지급받은 것으로 보인다.
피고들은 2013. 9. 6. 이 사건 건물을 담보로 국민은행으로부터 2억 원을 대출받았고, 이는 이 사건 건물의 증·개축 비용으로 사용된 것으로 보인다(원고는, “이 중 6,000만 원만 증·개축비용으로 사용되었으며, 그마저도 이 사건 청구금액과 별개이다”는 취지로 주장하나, 원고의 주장을 인정할만한 증거가 없다).
원고는 피고들로부터 이 사건 건물의 관리 업무 전반을 위임받은 것을 기화로, 기존 임차인 J으로부터 개인적으로 5억 1,4000만 원을 차용하면서 피고들과 J 사이의 임대차보증금을 임의로 5억 원 증액하였다. 원고는 이로 인해 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(배임)죄로 기소되어 형사재판을 받게 되었는데, 위 재판 과정에서 “J으로부터 지급받은 금원 중 상당 부분을 이 사건 건물의 증·개축 관리 등을 위하여 지출하였다”고 주장하였던바, 원고의 주장을 일관성 있게 받아들인다면 이미 원고는 피고들로부터 증·개축 비용의 상당부분을 지급받은 것으로 보아야 한다(원고가 임의로 증액한 임차보증금 5억 원은 결국 피고들의 J에 대한 채무로 귀속되었다).
원고의 모친인 E는, 피고 B을 상대로 서울서부지방법원에 2018가합30887호로 약정금 10억 원 중 8억 원을 청구하여 그 중 1억 3,333만 원에 관하여 승소판결을 받았다(승소판결을 받은 1억 3,333만 원 외에도, E는 피고 B으로부터 2017. 8. 17. 및 2017. 8. 18. 합계 2억 원을 받아 총 3억 3,333만 원을 받았다). E는 위 재판 과정에서 약정금의 성격에 관하여 언급하였는데, “피고 B이 당초 이 사건 토지의 권리를 이전하는 조건으로 지급하기로 한 돈 3억 원과 E의 아들인 원고의 건물 관리 등 제반 사정을 감안하여 지급하기로 한 돈”이라는 취지로 주장하였다. 이를 통해 볼 때, E가 받은 3억 3,333만 원에는 원고의 이 사건 건물 증·개축 비용도 일부 포함된 것으로 보인다.
이행강제금 및 변호사 선임비용 상당 부당이득반환 청구에 관한 판단
원고의 주장
원고는 피고들을 대신하여 이 사건 건물에 관한 이행강제금 32,078,650원 및 변호사 선임비용 4,400,000원을 지출하였다. 피고들은 원고에게 부당이득금으로 위 각 금액 합계 36,478,650원(이행강제금 32,078,650원 + 변호사 선임비용 4,400,000원)을 지급할 의무가 있다.
판단
살피건대, 앞서 든 증거, 갑 제4, 8, 9 내지 11호증, 을 제7 내지 11, 14 내지 16호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음 각 사실 및 사정에 비추어 볼 때, 피고들이 이 사건 이행강제금 및 변호인 선임비용 상당의 이익을 실질적으로 얻었다거나, 원고에게 그 상당금액의 손해가 발생하였다고 보기 어렵다. 원고의 이 부분 청구도 이유 없다.
이 사건 건물의 증·개축과 관련하여 부과된 이행강제금의 대부분은 피고 C이 부담하였다. 이 사건 건물의 이행강제금은 1억 2,000만 원을 초과하고 있었던바, 원고의 주장을 모두 받아들인다고 하더라도 원고는 그 중 32,078,650원만을 부담하였을 뿐이다.
을 제14호증의 기재에 의하면, 원고의 처인 K는 2016. 3. 26. 이 사건 건물의 2층 및 3층을 임차하면서 “임차인(K)는 모든 위법건축물 설치로 인한 모든 행정처분을 책임지겠음”이라는 특약문구를 기재한 사실이 인정된다. 원고와 K의 경제공동체적 관계를 고려하면, 원고가 위법건축물 설치로 인한 이행강제금이나 변호사 비용을 지출하였다고 하더라도, 이는 원고가 K와 함께 부담하여야 하는 비용을 지급한 것이거나, 자신의 처를 위해 비용을 지급한 것으로 보아야 한다. 그렇다면 피고들이 법률상 원인 없이 이익을 얻었다거나 원고가 이로 인해 손해를 입었다고 볼 수 없다.
앞서 본 바와 같이, 원고는 피고들로부터 이 사건 건물의 관리 업무 전반을 위임받은 것을 기화로, J으로부터 개인적으로 5억 1,4000만 원을 차용하며 피고들과 J 사이의 임대차보증금을 임의로 5억 원 증액하였고, 원고는 이로 인해 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(배임)죄로 기소되어 형사재판을 받게 되었는데, 위 재판 과정에서 “J으로부터 지급받은 금원 중 상당 부분을 이 사건 건물의 증·개축과 관리 등을 위하여 지출하였다”고 주장하였다. 이행강제금 및 변호사선임 비용 역시 ‘이 사건 건물의 증·개축과 관리’ 비용에 해당하는바, 원고의 주장을 일관성 있게 받아들인다면 이미 원고는 피고들로부터 이행강제금 상당액 등을 지급받은 것으로 보아야 한다.
임대차보증금 관련 부당이득반환청구에 관한 판단
원고의 주장
원고는 피고들을 대리하여 2016. 6. 9.경 L와 이 사건 건물 1층에 관하여, ‘임대차보증금 1,000만원, 차임 월 130만원, 계약기간 2년’으로 하는 임대차계약을 체결하였고, L는 피고 B에게 계약금으로 500만원을 지급하였다. 이후 위 부동산임대차계약은 파기되었는데, 원고는 피고들을 대신하여 L에게 500만원을 반환하였다. 따라서 피고들은 원고에게 부당이득금으로 위 500만원을 반환할 의무가 있다.
판단
앞서 든 증거, 갑 제12호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음 각 사실 및 사정, 즉 ① 피고들은 임대차계약의 계약금으로 L로부터 500만 원을 받은 것이므로 이를 두고 법률상 원인 없이 이익을 취했다고 볼 수 없는 점, ② 원고는 L와의 계약 해제 사유에 관하여 아무런 주장·증명을 하지 않고 있는 점, ③ 원고가 피고 C에게 “L 명의로 입금된 500만 보증금을 통장으로 입금바랍니다”라고 보낸 문자메시지 내역(갑 제17호증)만으로는 피고들이 원고나 L에게 500만 원을 반환할 의무를 진다고 보기 부족하고, 달리 피고들이 보유한 이익이 법률상 원인 없는 것이라는 점을 증명할 증거가 없는 점 등에 비추어 원고의 이 부분 청구도 이유 없다.
건물인도비용 관련 부당이득반환청구
원고의 주장
원고는 이 사건 건물 1층의 임차인 M에게 임차 부분을 인도해달라고 요청하였고, 그 인도비용으로 2017. 8.경 60,000,000원을 지급하였다. 위 건물인도비용은 건물소유자들인 피고들이 부담하였어야 할 금액이므로, 피고들은 원고에게 부당이득금으로 위 60,000,000원을 반환할 의무가 있다.
판단
앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음 각 사실 및 사정, 즉 ① 피고들은 ‘원고의 외삼촌인 M과 임대차계약서를 작성한 사실이 없고, 임대하였다는 면적이 3㎡에 불과하다’고 주장하고 있는바, 피고들에게 M에 대한 건물명도 비용을 지급할 의무가 있었다고 보기 어려운 점, ② 피고들이 M의 권리금 회수기회를 방해했다고 볼만한 사정도 보이지 않는 점, ③ 원고가 주장하는 6,000만 원의 산정 근거도 없는 점 등에 비추어 피고들이 법률상 원인 없이 이익을 얻었다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 청구도 이유 없다.
퇴직금지급청구
원고는, “17년간 건물관리를 담당하였음에도 불구하고, 피고들은 원고에게 급여를 지급하지 않았으므로, 피고들은 원고에게 퇴직금 30,6000,000원을 지급할 의무가 있다”는 취지로 주장한다. 그러나 원고는 ‘원고가 피고들과의 관계에서 근로기준법상의 근로자에 해당하는지’에 관하여 주장·증명을 전혀 하지 않고 있다. 따라서 원고가 근로기준법상의 근로자임을 전제로 하는 원고의 퇴직금 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
손해배상청구에 관한 판단
원고의 주장
원고는 “피고들과 게스트하우스를 함께 운영하는 내용으로 동업약정을 체결하였으나, 피고들이 동업약정을 일방적으로 파기하였으므로, 피고들은 원고에게 17,272,000원을 손해배상금으로 지급할 의무가 있다”는 취지로 주장한다.
판단
앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음 각 사실 및 사정, 즉 ① 원고가 주장하는 동업약정을 인정할만한 서면 계약서나 구체적 합의가 보이지 않는 점, ② 사업을 경영하기 위한 출자가액이나 이익분배 등에 관한 약정도 보이지 않는 점, ③ 피고 B이 피고 C에게 “게스트하우스가 잘된다고 하는데 투자를 하고 싶다. 6,000만 원 정도를 더 대출받자”라고 말한 사실만으로는 공동출자·이익분배 등을 전제로 하는 동업약정의 존재를 인정하기에 부족한 점 등에 비추어 볼 때, 제출된 증거만으로는 원고와 피고들이 동업관계를 형성하였다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 성지호(재판장) 김병휘 정한영
각주1) 관련 형사사건의 판결에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 민사재판에 있어서도 유력한 증거자료가 되는바, 관련 형사사건의 판결문인 을 제10, 11호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 부동산에 관하여 2013. 8. 6. 근저당권이 설정되어 2억 원의 대출금이 증·개축 관련 재원으로 확보된 사실을 인정할 수 있다.
출처: 대법원 종합법률정보 · 수집일 2026.10.26.