서울중앙지방법원 2023. 11. 10. 선고 2023노649 판결

사실오인

양형부당

원심의 판단

인정사실

피고인은 부동산개발업 등을 하는 주식회사 C(이하 ‘C’이라 한다)의 실질적 운영자이다. C은 2016. 10. 14. D 대표 E, F과 세종시 G 일원에 있는 H 건물(이하 ‘H’라고 한다)에 관하여 보증금 10억 원, 차임 최소 월 1억 5천만 원, 임대차 기간 10년으로 하는 임대차계약을 체결하였는데, 당시 계약금 1억 원은 계약 체결 후 2일 내에 지급하고, 중도금 및 잔금으로 2016. 12. 30. 1억 원, 2017. 1. 30. 1억 원, 2017. 2. 28. 2억 원, 2017. 3. 30. 2억 원, 2017. 4. 30. 3억 원을 나누어 지급하기로 약정하였다.

피고인은 C 명의로 임대인 D 측에 위 임대차보증금 명목으로 2016. 10. 14. 1억 원, 2016. 12. 31. 3,800만 원, 2017. 1. 18. 5,000만 원을 각 지급하였다.

피고인은 C 명의로 2016. 12. 28.경부터 2017. 2. 16.경까지 피해자들과 투자약정을 체결한 후 피해자들로부터 투자금 명목으로 각 3,000만 원, 합계 3억 원을 지급받았는데, 위 약정의 구체적인 내용은 C이 H AB동 1층 내 실내야시장 등을 직영함에 있어 피해자들이 보증금으로 각 3,000만 원을 C에 투자하면 계약일로부터 2년간 피해자들에게 확정수익 각 월 100만 원을 지급하고, 계약 기간 만료 후 상호 협의 하에 기간을 연장할 수 있으며, C이 월 확정수익 지급을 2회 이상 연체하였을 경우 피해자들은 계약해지를 요구할 수 있고, C은 피해자들에게 즉시 보증금을 반환하여야 한다는 것이다.

피고인은 2017. 2. 20.부터 2017. 5. 16.까지 피해자들에게 위 약정 수익금 100만 원을 2 내지 3차례 지급하였고, 이후에는 지급하지 않았다.

임대인 D 측은 2016. 12. 20. 위 미수령 임대차보증금 중 8억 원의 채권과 차임채권 중 일부를 AL 주식회사에 양도한 후 채권이 양도되었다는 취지의 내용증명 우편을 발송하여 그 무렵 위 우편이 C에 도달하였다. 그러나 C이 AL 주식회사에 약 1억 원을 지급하는 외에 나머지 채무를 이행하지 않자 D은 양수인 AL 주식회사의 동의를 얻어 위 채권양도를 철회하였고, 2017. 4. 3. C에게 미지급 임대차 보증금과 차임의 지급을 촉구하는 최고장을 내용증명 우편으로 발송하여 그 무렵 위 최고장이 C에 도달하였다.

D 측은 2017. 5.경 C 측에 임대차보증금 등의 미지급을 이유로 임대차계약의 해지를 통보하였다.

한편, 피고인은 위 피해자들로부터 투자금을 지급받을 무렵 2015. 6. 28.부터 2016. 8. 20.까지의 L 공사 관련 근로자 101명에 대한 임금 채무 합계 188,470,000원의 채무 등을 부담하고 있었다.

구체적 판단

피고인은 투자금을 지급받을 당시에 피해자들에게 D 측에 임대차보증금 10억 원을 전부 납입했다거나 H 내 푸드 코트를 K협회장에게 임대하였다는 등의 말을 한 적이 없다고 주장하는 반면 피해자들 중 상당수는 투자 제의를 받을 당시에 이러한 말을 들었다고 진술하고 있다. 피해자들이 아무런 담보도 없이 위 금원을 투자한 데에는 피고인이 향후 D 측으로부터 돌려받을 보증금 10억 원으로부터 투자 원금을 회수할 수 있을 것이라는 기대가 중요한 동기로 작용했을 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 위 피해자들의 진술이 신빙성이 있어 보인다. 한편 당시 임대인인 D 측은 금융기관에 거액의 대출을 받아 이자 납부에도 어려움을 겪는 등 재정 상황이 악화되어 있어 조경 및 계단공사 등을 이행하지 못했고, 이에 피고인이 자기 부담으로 일단 공사를 진행해야 할 상황이었다. 피해자들은 피고인이 위 임대차보증금의 상당 부분을 미납한 상태였다는 점, 위 보증금의 재원이 결국 피해자들의 투자금이라는 점, 임대인의 재정 상태가 건전하지 않아서 자신들의 투자금이 공사비용으로 충당될 수도 있다는 점 등을 알았다면 피고인에게 투자금을 지급하지 않았을 것으로 보인다. 피고인이 이러한 사정들을 구체적으로 고지하지 않은 채 피해자들로부터 만연히 투자금을 지급받은 것으로 보인다.

피고인은 H 관련 사업의 전망에 비추어 볼 때 피해자들에게 투자 원금 및 약정수익금을 충분히 지급할 수 있었으나 임대인과의 법적 분쟁 때문에 결과적으로 사업이 파행에 이르러 지급하지 못하게 된 것이라고도 주장한다. 피고인은 임대인이 부담하여야 할 공사대금을 대신 납부함으로써 임대차보증금을 지급한 것이고 이렇게 정산하기로 하는 합의가 있었다고 다투는 한편 임대인 측은 이를 부인하고 있는바, 임대인 측이 이행해야 하는 조경공사, 계단공사 등 H 점포 운영과 관련하여 필요한 시설이 완비되지 않았고 이에 피고인이 비용을 부담하여 일부 공사를 진행한 점은 인정되나, 그 비용 상당액만큼 보증금을 대체 납입하기로 합의하였다거나 상계 정산되었다고 인정할 만한 객관적 자료가 없다.

피고인은 이 사건 공소사실 기재 피해자들 외에도 7명의 투자자로부터 동일한 투자약정에 따라서 각 3,000만 원을 교부받았는데, 교부받은 투자금 모두 공사대금 또는 임대차보증금으로 지출되었다. 위 약정에 따라서 피고인이 피해자들을 비롯한 투자자들에게 매달 지급해야 할 수익금 합계가 1,700만 원에 달하고, 위 수익금 지급을 2회 이상 연체하여 투자자가 계약 해지를 요구한 경우 피고인이 즉시 투자 원금 3,000만 원을 반환해야 한다. 뿐만 아니라 피고인이 C 명의로 D 측과 체결한 임대차계약서에 따르면, 피고인은 월 임대료로 최소 1억 5,000만 원을 지급해야 한다. 그러나 피고인의 막연한 전망과 달리 사업 자체의 수익성이 불분명했을 뿐만 아니라 투자 원금의 대부분은 임대차보증금 등으로 납입되어 임대차가 종료되지 않는 한 이를 쉽게 반환할 수 없었다.

피고인은 위 투자금을 지급받을 당시 L 공사현장 근로자들에 대하여 약 1억 8800만 원의 임금채무를 부담하고 있었는데 이를 결국 변제하지 못하여 형사처벌까지 받았다. 이러한 근로자의 임금채권은 피고인의 일반재산에 대하여 우선변제권을 갖는 채권이므로 피해자들의 투자 원금 및 수익금 채권은 후순위로 변제받을 수밖에 없다.

이처럼 피고인은 피해자들로부터 투자를 받을 당시 이미 상당한 채무를 부담하고 있었던 점, H 영업을 개시 준비과정에서 들인 자금의 재원이 상당 부분 피해자들의 투자금임에도 이러한 자금조달구조에 대하여 묵비한 점, 피고인은 임대인인 D 측에 임대차계약에 따른 임대차보증금 10억 원 전액을 납부할 능력이 없었고, 실제로도 이를 전부 지급하지는 못한 점, 피해자들에 대한 약정 수익금 또는 보증금을 지급할 방법은 전적으로 H 사업 수익에 달려있는데 그 사업성이 좋았다고 평가할 별다른 근거가 없는 점 등에 비추어 볼 때 피고인은 투자를 받더라도 약정 수익금이나 투자 원금을 반환하지 못할 수도 있다는 것을 인식하였음에도 이를 용인하여 투자금을 교부받은 것으로 판단된다.